Ипотека в гражданском праве Российской Федерации: актуальный анализ законодательства, доктрины и правоприменительной практики 2025 года

На современном этапе развития экономики России, когда вопросы обеспечения жильем и стимулирования экономического роста стоят особенно остро, институт ипотеки приобретает беспрецедентное значение. Если в начале 2000-х годов ипотечное кредитование было скорее экзотикой, то к 2025 году оно стало одним из центральных механизмов приобретения недвижимости, влияющим на социальное благополучие граждан и стабильность финансовой системы. Ипотека, будучи сложным юридическим конструктом, требует глубокого и актуального анализа, особенно в свете постоянно меняющегося законодательства и динамичной судебной практики. Данная курсовая работа ставит своей целью не просто описать существующие нормы, но и провести комплексное юридическое исследование сущности ипотеки, ее места в системе гражданского права Российской Федерации, особенностей правового регулирования, а также проблем, возникающих в процессе правоприменения. Мы рассмотрим актуальные изменения законодательства, вступившие в силу в 2025 году, и новейшие разъяснения Верховного Суда РФ, которые формируют современный ландшафт ипотечных отношений.

Задачи исследования включают:

• Определение гражданско-правовой сущности ипотеки и ее отличий от общего понятия залога.
• Систематизацию источников правового регулирования ипотечных отношений в РФ.
• Анализ правового статуса и ответственности сторон ипотечного договора – залогодателя и залогодержателя.
• Классификацию видов ипотеки и выявление их ключевых особенностей.
• Подробное изучение порядка обращения взыскания на предмет ипотеки с учетом последних законодательных новелл и судебной практики.
• Выявление актуальных проблем правоприменения и перспектив развития института ипотеки.

Структура работы последовательно раскрывает обозначенные задачи, двигаясь от общих теоретических положений к конкретным практическим аспектам, завершаясь анализом текущих вызовов и направлений совершенствования ипотечного права.

Понятие, сущность и гражданско-правовые признаки ипотеки

Ипотека – это не просто слово из экономического лексикона, а фундаментальный правовой институт, обеспечивающий баланс интересов между теми, кто предоставляет средства для приобретения недвижимости, и теми, кто стремится к собственному жилью. В своей основе она является особой формой залога, но с уникальными характеристиками, выделяющими ее в гражданском праве, что принципиально важно для понимания всей системы правовых отношений.

Определение и сущностные характеристики ипотеки

С юридической точки зрения, ипотека в гражданском праве Российской Федерации определяется как залог недвижимости. Это не просто залог любого имущества, а специфический вид обеспечения, объектом которого выступает исключительно недвижимое имущество (земельные участки, предприятия, здания, сооружения, квартиры, жилые дома и т.д.). Такое определение закреплено в Гражданском кодексе РФ (далее – ГК РФ) и детализировано в Федеральном законе от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – ФЗ «Об ипотеке»).

Ипотека, по своей сути, является способом обеспечения исполнения денежного или выраженного в денежной форме обязательства. Это означает, что она всегда выступает в роли акцессорного (дополнительного) обязательства, чья судьба неразрывно связана с судьбой основного обязательства (как правило, кредитного договора). Если основное обязательство прекращается, то и ипотека, как правило, прекращает свое существование, что гарантирует защиту прав залогодателя в случае погашения долга.

Соотношение понятий залог и ипотека можно представить как отношения общего и частного. Залог – это более широкое понятие, охватывающее обеспечение обязательств как движимым, так и недвижимым имуществом, а также правами. Ипотека же является специфической разновидностью залога, фокус которой смещен исключительно на недвижимость. Это отличие подчеркивает повышенную ценность и стабильность недвижимости как объекта гражданских прав.

В российской цивилистике сложились различные теории сущности ипотеки, отражающие как исторические, так и современные подходы. Изначально, в римском праве, залог (в том числе прообразы ипотеки) рассматривался как вещное право, предоставляющее кредитору возможность удовлетворить свои требования из стоимости заложенного имущества. Современная доктрина сохраняет этот вещно-правовой характер, подчеркивая, что ипотека создает обременение на недвижимость, следуя за ней вне зависимости от смены собственника. При этом, многие исследователи акцентируют внимание на договорной природе ипотеки, видя в ней, прежде всего, соглашение сторон, направленное на обеспечение обязательств. Таким образом, ипотека является комплексным институтом, сочетающим в себе элементы как вещного, так и обязательственного права.

Гражданско-правовые признаки ипотеки

Среди множества характеристик, отличающих ипотеку от других видов залога и форм обеспечения обязательств, можно выделить несколько ключевых гражданско-правовых признаков:

• Объект ипотеки: исключительно недвижимое имущество. Этот признак является краеугольным. В соответствии со статьей 130 ГК РФ, к недвижимости относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Это здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, а также жилые и нежилые помещения. Ипотека распространяется на все неотделимые улучшения предмета ипотеки, если иное не предусмотрено договором или законом, что дополнительно защищает интересы залогодержателя.
• Сохранение права собственности и владения за залогодателем. В отличие от некоторых других форм залога (например, заклада, где заложенное имущество передается во владение залогодержателю), при ипотеке залогодатель сохраняет за собой право собственности на недвижимость, а также право владения и пользования ею. Это позволяет ему продолжать эксплуатировать имущество, получать доходы от него (например, сдавать в аренду), что является значимым преимуществом ипотеки для должника. Ограничения в пользовании могут быть установлены лишь в той мере, в какой они необходимы для обеспечения сохранности предмета ипотеки.
• Акцессорный характер ипотечного обязательства. Как уже было упомянуто, ипотека всегда носит дополнительный (акцессорный) характер по отношению к основному, обеспечиваемому ею обязательству (например, кредитному договору). Это означает, что недействительность основного обязательства влечет недействительность ипотеки. Размер требований по ипотеке не может превышать размер основного долга, а прекращение основного обязательства приводит к прекращению ипотеки.
• Обязательность государственной регистрации ипотеки как обременения в ЕГРН (с 01.07.2014). Этот признак имеет критическое значение для действительности ипотеки. С 1 июля 2014 года договор об ипотеке не требует государственной регистрации, но сама ипотека как обременение недвижимого имущества подлежит обязательной государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) органом регистрации прав (например, Росреестром). Без такой регистрации ипотека не считается возникшей для третьих лиц. Это обеспечивает публичность, достоверность и защиту прав участников гражданского оборота, позволяя любому заинтересованному лицу получить информацию об обременении конкретного объекта недвижимости.
• Обязательное страхование предмета ипотеки (статья 31 ФЗ «Об ипотеке»). В соответствии со статьей 31 ФЗ Об ипотеке, залогодатель обязан за свой счет страховать заложенное имущество от рисков утраты и повреждения на сумму, не меньшую, чем сумма обязательства, обеспеченного ипотекой. Это страхование распространяется на конструктивные элементы недвижимости (фундамент, стены, перегородки, полы, потолки, окна, двери) и является одной из гарантий для залогодержателя на случай непредвиденных обстоятельств, которые могут снизить стоимость залога. Помимо этого, банки могут предлагать добровольные виды страхования, такие как страхование жизни и здоровья заемщика или титульное страхование, оформление которых, хотя и не является обязательным по закону, может влиять на условия кредита, например, на размер процентной ставки.

Таким образом, ипотека – это не просто абстрактное юридическое понятие, а сложный, многогранный инструмент, который играет ключевую роль в экономических отношениях, предоставляя надежный механизм обеспечения обязательств, основанный на стабильности и ценности недвижимости.

Правовое регулирование ипотечных отношений в Российской Федерации

Система правового регулирования ипотечных отношений в Российской Федерации представляет собой многоуровневую структуру, где центральное место занимают Гражданский кодекс РФ и специальный закон об ипотеке. Эта система постоянно совершенствуется, отражая динамику экономических и социальных процессов.

Источники правового регулирования

Правовое регулирование ипотеки базируется на следующих нормативно-правовых актах:

• Конституция Российской Федерации закладывает общие принципы гражданского права, включая неприкосновенность частной собственности, свободу договора и защиту прав граждан. Хотя она напрямую не регулирует ипотеку, ее нормы являются основополагающими для всего гражданского законодательства.
• Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ) выступает в качестве основного источника гражданского права. Вторая часть ГК РФ содержит общие положения о залоге (Глава 23, § 3 Залог), которые распространяются на ипотеку, если ФЗ Об ипотеке или сам ГК РФ не устанавливают иные правила. ГК РФ определяет правовой статус залогодержателя, залогодателя и третьих лиц, а также устанавливает общие процедуры возникновения, изменения и прекращения залога.
• Федеральный закон от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ Об ипотеке (залоге недвижимости) является специализированным и основным нормативным актом, регулирующим ипотечные отношения. Он детализирует положения ГК РФ применительно к залогу недвижимости, устанавливает основные принципы и порядок ипотечного кредитования, а также конкретизирует права и обязанности сторон. Важно отметить, что данный закон постоянно актуализируется. По состоянию на 11.10.2025 года, он действует в редакции от 31 июля 2025 года, с изменениями, вступившими в силу с 01 октября 2025 года, что свидетельствует о его динамичном характере и необходимости отслеживания последних новелл.
• Иные федеральные законы и подзаконные акты. К ним относятся, например, Федеральный закон от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ О государственной регистрации недвижимости, который регулирует порядок регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, включая ипотеку. Также в регулировании ипотеки участвуют законы, касающиеся банковской деятельности, страхования, оценочной деятельности, а также многочисленные подзаконные акты, разъясняющие применение отдельных норм.

Форма договора ипотеки и его государственная регистрация

Правовое регулирование формы договора ипотеки и его регистрации претерпело значительные изменения. До 2014 года договор об ипотеке подлежал обязательной государственной регистрации, однако с 1 июля 2014 года это требование было отменено.

• Простая письменная форма договора об ипотеке. В настоящее время по общему правилу договор об ипотеке заключается в простой письменной форме. Несоблюдение этой формы влечет недействительность договора. В нем должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой (статья 9 ФЗ Об ипотеке).
• Случаи обязательной нотариальной формы. Тем не менее, существуют исключения, когда нотариальная форма договора ипотеки является обязательной:
  • Договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество. Это требование установлено статьей 42 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ О государственной регистрации недвижимости и было введено Федеральным законом от 3 августа 2018 года № 338-ФЗ, с изменениями от 1 мая 2019 года № 76-ФЗ. Исключение составляют договоры, заключаемые с кредитными организациями. Таким образом, если граждане закладывают свои доли в квартире, это требует нотариального удостоверения.
  • Если залогом обеспечивается обязательство по договору, который сам подлежит нотариальному удостоверению. Например, договор ренты с условием пожизненного содержания с иждивением.
  • По соглашению сторон. Сами стороны могут добровольно выбрать нотариальную форму для договора ипотеки, что может быть целесообразно для повышения его юридической силы и облегчения внесудебного обращения взыскания на основании исполнительной надписи нотариуса.
• Момент возникновения ипотеки: государственная регистрация в ЕГРН. Несмотря на отмену обязательной регистрации самого договора ипотеки, сама ипотека как обременение недвижимого имущества подлежит обязательной государственной регистрации в ЕГРН. Ипотека возникает с момента такой регистрации. Для третьих лиц ипотека считается возникшей именно с этого момента. Это правило применимо и к ипотеке, обеспечивающей будущие обязательства, для которых в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия определения суммы такого обязательства. Отдельные права и обязанности сторон, например, обязанность залогодателя поддерживать имущество в надлежащем состоянии, могут возникать с момента подписания договора. Однако основные права залогодержателя, такие как право на предъявление требования об обращении взыскания, могут быть реализованы только после возникновения ипотеки в ЕГРН.

Роль судебной практики в регулировании ипотечных отношений

Помимо законодательных актов, существенную роль в формировании правоприменительной практики ипотечных отношений играют разъяснения высших судебных инстанций.

• Постановления Пленумов Верховного Суда РФ. Эти документы содержат обширные разъяснения по вопросам залога в целом и ипотеки в частности, обобщая законодательство и судебную практику. Например, Постановление Пленума Верховного Суда РФ №23 от 27 июня 2023 года О применении судами правил о залоге вещей стало важным ориентиром для судов, содержащим комплексные разъяснения по различным аспектам залоговых правоотношений, включая ипотеку. Оно систематизирует подходы к толкованию норм, помогает устранить противоречия и обеспечивает единообразие судебной практики.
• Обзоры судебной практики Верховного Суда РФ 2025 года. Верховный Суд РФ регулярно публикует обзоры судебной практики, которые включают в себя наиболее значимые правовые позиции по конкретным делам. Так, Обзор судебной практики Верховного Суда РФ № 3 (2025), утвержденный Президиумом ВС РФ 8 октября 2025 года, содержит разъяснения по ряду вопросов, касающихся защиты права собственности и других вещных прав, что напрямую затрагивает ипотечные отношения. Эти обзоры являются обязательными для нижестоящих судов при рассмотрении аналогичных дел и служат важным инструментом формирования правоприменительной стабильности.

Таким образом, правовое регулирование ипотеки в России – это живой, развивающийся организм, где законодательные нормы тесно переплетаются с судебной практикой, обеспечивая динамичное и эффективное функционирование этого важнейшего института.

Субъекты ипотечных правоотношений: правовое положение и ответственность сторон

Ипотечные правоотношения – это всегда диалог, взаимодействие между как минимум двумя сторонами, чьи интересы порой расходятся, а права и обязанности строго регламентированы законом. Понимание роли каждого участника – ключ к успешному функционированию института ипотеки.

Залогодатель: права, обязанности и ограничения

Залогодатель — это краеугольная фигура в ипотечной сделке, поскольку именно он предоставляет имущество в залог. Как правило, залогодателем является сам заемщик, который является юридическим владельцем заложенного имущества, но это может быть и третье лицо, предоставившее свою недвижимость в качестве обеспечения чужого долга. Залогодателем может быть как физическое, так и юридическое лицо.

Основные обязанности залогодателя включают:

• Своевременное погашение долга по кредиту. Это фундаментальная обязанность, нарушение которой влечет за собой риск обращения взыскания на заложенное имущество.
• Страхование предмета ипотеки. В соответствии со статьей 31 ФЗ Об ипотеке, залогодатель обязан за свой счет страховать заложенное имущество от рисков утраты и повреждения на сумму, не меньшую, чем сумма основного обязательства. Это обязательное страхование касается физических конструкций недвижимости. Помимо этого, банки могут предлагать добровольные виды страхования (жизни и здоровья заемщика, титульное страхование), которые, хотя и не обязательны по закону, могут влия��ь на условия кредита, например, на размер процентной ставки.
• Поддержание заложенного имущества в надлежащем состоянии. Залогодатель не должен допускать ухудшения заложенного имущества и уменьшения его стоимости сверх нормального износа. В случае невыполнения этой обязанности залогодержатель имеет право требовать от залогодателя принятия мер по сохранению имущества (статья 35 ФЗ Об ипотеке).

При этом залогодатель обладает рядом важных прав:

• Владение и пользование заложенным недвижимым имуществом. Это одно из ключевых преимуществ ипотеки для должника: он продолжает жить в квартире, использовать дом или эксплуатировать коммерческую недвижимость. Более того, условие договора ипотеки, ограничивающее право залогодателя пользоваться заложенным имуществом, ничтожно.
• Сдача заложенного имущества в аренду, передача во временное безвозмездное пользование, а также завещание – без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором. Это позволяет залогодателю получать доход от имущества, даже находящегося в залоге.
• Отчуждение предмета ипотеки (продажа, дарение) допускается, как правило, с согласия залогодержателя. Это важное ограничение, поскольку отчуждение без согласия залогодержателя может повлечь за собой его право требовать досрочного исполнения обязательства или даже обращения взыскания на предмет ипотеки. Однако, если иное предусмотрено договором, согласие может и не требоваться.
• Передача заложенного имущества в залог в обеспечение исполнения других обязательств (последующая ипотека). Это возможно, если не запрещено предшествующими договорами об ипотеке. Однако последующая ипотека всегда находится в подчиненном положении по отношению к предыдущей, что означает, что требования первого залогодержателя будут удовлетворяться в первую очередь.

Залогодержатель: правовой статус и механизмы защиты интересов

Залогодержатель – это сторона, которая принимает имущество в залог в качестве обеспечения обязательств заемщика. В подавляющем большинстве случаев это банк или иная кредитная организация, предоставляющая ипотечный кредит.

Основные права залогодержателя:

• Право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами. Это ключевое право, которое и делает ипотеку эффективным инструментом обеспечения. В случае неисполнения заемщиком обязательств, залогодержатель имеет приоритет в получении средств от реализации заложенной недвижимости.
• Право контроля за состоянием предмета ипотеки. Залогодержатель имеет право проверять по документам и фактически наличие, размер, состояние и условия хранения предмета ипотеки. Это позволяет ему оперативно реагировать на возможные угрозы для стоимости залога.
• Право требовать от залогодателя принятия мер по сохранению имущества. Если залогодатель не выполняет обязанности по поддержанию залога, залогодержатель может обязать его принять необходимые меры.
• Право передать свое право требования по ипотечному договору третьему лицу. Это означает, что банк может продать ипотечный кредит вместе с залоговым обременением другому банку или специализированной организации.

Иные участники и их роль

В ипотечных отношениях, помимо залогодателя и залогодержателя, могут участвовать и другие субъекты, каждый из которых выполняет свою специфическую функцию:

• Страховщики. Играют важнейшую роль в снижении рисков. Как уже отмечалось, страхование предмета ипотеки обязательно. Страховые компании компенсируют убытки залогодержателю в случае утраты или повреждения заложенного имущества. Дополнительно могут страховаться жизнь и здоровье заемщика, а также титул собственности, что обеспечивает дополнительную защиту всем сторонам.
• Оценщики. Определяют рыночную стоимость заложенного имущества, что критически важно для установления суммы кредита, размера страхового покрытия и определения цены при возможном обращении взыскания.
• Нотариусы. Их участие может быть обязательным в определенных случаях (например, при ипотеке долей в общей собственности) или добровольным (для удостоверения соглашения о внесудебном порядке обращения взыскания). Нотариусы обеспечивают юридическую чистоту сделок и правовую защиту сторон.
• Органы государственной регистрации прав (Росреестр). Осуществляют государственную регистрацию ипотеки как обременения, что является моментом ее возникновения для третьих лиц и обеспечивает публичность данных об ипотечных сделках.

Таким образом, ипотека – это сложный, многосторонний правовой механизм, где каждый участник обладает четко определенными правами и обязанностями, а их взаимодействие регулируется нормами гражданского права для обеспечения стабильности и законности сделок с недвижимостью. При этом, насколько успешно он функционирует, зависит от добросовестности и осведомленности всех участников, что, в свою очередь, поднимает вопрос о необходимости более широкого правового просвещения.

Классификация ипотеки: ипотека в силу закона и ипотека в силу договора

В гражданском праве Российской Федерации институт ипотеки не однороден. Его можно разделить на два фундаментальных вида, различающихся по основаниям возникновения: ипотека в силу закона и ипотека в силу договора. Понимание этих различий критически важно для правильного применения норм права и оценки правовых последствий для всех участников.

Ипотека в силу закона

Ипотека в силу закона – это разновидность ипотеки, которая возникает не по волеизъявлению сторон, выраженному в отдельном договоре об ипотеке, а автоматически, в силу прямого указания закона, при наступлении определенных юридических фактов. Чаще всего это происходит при приобретении недвижимости за счет кредитных средств.

• Основания возникновения. Типичный пример – покупка квартиры в ипотеку. Когда гражданин или юридическое лицо приобретает недвижимое имущество (квартиру, дом, земельный участок) за счет кредитных средств, предоставленных банком или иной кредитной организацией, приобретенное имущество автоматически становится предметом ипотеки в силу закона в пользу кредитора. Это предусмотрено статьей 77 ФЗ Об ипотеке.
• Автоматический характер возникновения. Ключевая особенность заключается в том, что для возникновения такой ипотеки не требуется заключение отдельного договора об ипотеке. Достаточно факта покупки недвижимости с использованием заемных средств. При этом в договоре купли-продажи (или ином договоре, являющемся основанием для приобретения права собственности) обязательно должно быть указано, что имущество приобретается за счет кредитных средств, предоставленных конкретным залогодержателем.
• Особенности регистрации. Ипотека в силу закона регистрируется в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) одновременно с государственной регистрацией права собственности на приобретенное недвижимое имущество. То есть, когда покупатель регистрирует свое право собственности на квартиру, Росреестр одновременно регистрирует ипотеку в пользу банка, указывая его как залогодержателя. Государственная пошлина по ипотеке, возникшей в силу закона, не уплачивается.
• Применение к льготным программам. Любые льготные программы ипотеки (например, семейная ипотека, дальневосточная ипотека, ипотека для IT-специалистов), в рамках которых приобретается жилье за счет субсидированных кредитных средств, являются примерами ипотеки в силу закона. Это подчеркивает ее целевой характер: она всегда выдается на покупку конкретной недвижимости.
• Преимущества и недостатки.
  • Преимущества: Риск недействительности ипотеки в силу закона ниже, так как отдельный договор ипотеки не заключается, и ее действительность зависит только от действительности основного договора купли-продажи. Это упрощает процесс оформления.
  • Недостатки: Меньшая гибкость. Она всегда привязана к целевому приобретению недвижимости.

Ипотека в силу договора

Ипотека в силу договора – это традиционный вид ипотеки, который возникает на основании отдельно заключенного между залогодателем и залогодержателем договора об ипотеке.

• Основания возникновения. Стороны специально заключают договор об ипотеке, в котором прописывают все существенные условия: предмет ипотеки, сумму и срок обеспечиваемого обязательства, условия обращения взыскания и т.д.
• Объект залога: уже имеющаяся в собственности недвижимость. Чаще всего предметом такой ипотеки является недвижимое имущество, которое уже находится в собственности залогодателя на момент заключения договора. Например, собственник квартиры может заложить ее, чтобы получить кредит на другие нужды (ремонт, покупку автомобиля, развитие бизнеса).
• Особенности регистрации. Ипотека в силу договора регистрируется в ЕГРН на основании договора об ипотеке и совместного заявления залогодателя и залогодержателя (или нотариуса, удостоверившего договор). Эта регистрация осуществляется после государственной регистрации права собственности залогодателя на недвижимое имущество, являющееся предметом ипотеки.
• Возможность получения нецелевого кредита. В отличие от ипотеки в силу закона, ипотека в силу договора может обеспечивать нецелевой кредит. Например, заемщик может получить деньги на покупку автомобиля, предоставив в залог свою квартиру. Это дает большую свободу в использовании заемных средств.
• Когда заемщик и залогодатель могут быть разными лицами. При ипотеке в силу договора заемщик (основной должник) и залогодатель (собственник заложенного имущества) могут быть разными лицами. Например, родители могут заложить свою квартиру для обеспечения кредита своего ребенка.
• Преимущества и недостатки.
  • Преимущества: Большая гибкость в условиях кредитования и использовании средств. Банки могут предлагать более гибкие условия, включая возможность получения займа без первоначального взноса, и одобрять более крупные суммы кредита (например, до 70% от рыночной стоимости залога), особенно когда заемщик предоставляет в залог уже имеющуюся у него недвижимость для получения нецелевого кредита.
  • Недостатки: Требует отдельного оформления договора ипотеки. Для ипотеки, оформляемой в силу договора на покупку нового жилья, первоначальный взнос, как правило, требуется.

Ключевые отличия и правовые последствия для участников отношений

Критерий различия	Ипотека в силу закона	Ипотека в силу договора
Основание возникновения	Прямое указание закона (ФЗ Об ипотеке)	Отдельно заключенный договор об ипотеке
Цель кредита	Целевая: приобретение закладываемой недвижимости	Может быть как целевой, так и нецелевой
Объект залога	Приобретаемая за счет кредита недвижимость	Любая недвижимость, уже находящаяся в собственности
Отдельный договор	Не требуется (возникает из договора купли-продажи/ДДУ)	Обязателен
Регистрация	Одновременно с регистрацией права собственности	После регистрации права собственности залогодателя
Госпошлина	Не уплачивается	Уплачивается
Заемщик/Залогодатель	Чаще всего одно лицо	Могут быть разными лицами
Гибкость условий	Меньшая гибкость, строгая целевая направленность	Большая гибкость, возможность нецелевого кредита
Риски недействительности	Ниже, т.к. нет отдельного договора об ипотеке	Выше, зависит от действительности договора об ипотеке

Понимание этих различий позволяет сторонам более осознанно подходить к выбору вида ипотеки, оценивая все правовые последствия и оптимизируя риски. Для студента юридического вуза, это знание является фундаментом для глубокого анализа ипотечных правоотношений.

Порядок обращения взыскания на предмет ипотеки: актуальное регулирование и судебная практика

Обращение взыскания на заложенное имущество — это наиболее драматичный аспект ипотечных отношений, представляющий собой крайнюю меру защиты прав залогодержателя. Это сложная юридическая процедура, строго регламентированная законом и находящаяся под пристальным вниманием судебной практики.

Основания для обращения взыскания

Основным и единственным основанием для обращения взыскания на заложенное имущество является неисполнение или ненадлежащее исполнение должником своих обязательств, обеспеченных ипотекой. Это может быть неуплата основной суммы долга, процентов, штрафов или других платежей, предусмотренных кредитным договором и договором ипотеки.

Законодательство особо выделяет систематическое нарушение сроков внесения платежей. Так, даже если каждая отдельная просрочка незначительна, но заемщик нарушает сроки внесения периодических платежей более трех раз в течение двенадцати месяцев, залогодержатель вправе обратить взыскание на заложенное имущество (пункт 2 статьи 348 ГК РФ и пункт 1 статьи 54.1 ФЗ Об ипотеке).

Судебный порядок обращения взыскания

По общему правилу, взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество по решению суда. Это наиболее распространенный и, с точки зрения залогодателя, более защищенный порядок, поскольку он предполагает судебное разбирательство, в ходе которого устанавливаются все обстоятельства неисполнения обязательства и соблюдение прав сторон.

• Процедура реализации имущества с публичных торгов. Имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание, реализуется путем продажи с публичных торгов. Порядок проведения таких торгов определяется процессуальным законодательством Российской Федерации: Гражданским процессуальным кодексом РФ (ГПК РФ), Арбитражным процессуальным кодексом РФ (АПК РФ) и Федеральным законом от 2 октября 2007 года № 229-ФЗ Об исполнительном производстве. Судебные приставы-исполнители организуют торги, на которых заложенное имущество продается лицу, предложившему наибольшую цену. Если первые торги не состоялись, проводятся повторные, как правило, со снижением начальной цены.

Внесудебный порядок обращения взыскания

Законодательство РФ также предусматривает возможность внесудебного порядка обращения взыскания на заложенное имущество. Этот механизм, как правило, более быстрый и менее затратный для залогодержателя, но имеет строгие ограничения.

• Условия допустимости. Внесудебный порядок допускается, если это прямо предусмотрено:
  • Договором об ипотеке.
  • Договором, влекущим возникновение ипотеки в силу закона (например, договором купли-продажи с условием об ипотеке).
  • Закладной, если права залогодержателя удостоверены закладной.
  • При этом, для обращения взыскания во внесудебном порядке на основании исполнительной надписи нотариуса требуется, чтобы договор об ипотеке (или договор, влекущий ипотеку в силу закона, либо закладная) был нотариально удостоверен и содержал условие о внесудебном порядке. В отсутствие нотариального удостоверения условия соглашения о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенную недвижимость могут быть ничтожными, что подчеркивает строгость требований к форме.
• Обращение взыскания по исполнительной надписи нотариуса. Это один из наиболее распространенных вариантов внесудебного взыскания. Если договор ипотеки нотариально удостоверен и содержит условие о внесудебном порядке, залогодержатель может обратиться к нотариусу для получения исполнительной надписи, которая имеет силу исполнительного документа. На основании этой надписи судебный пристав-исполнитель возбуждает исполнительное производство.
• Способы реализации имущества во внесудебном порядке. Федеральный закон Об ипотеке (залоге недвижимости) предусматривает несколько способов реализации заложенного имущества во внесудебном порядке:
  • Продажа залогодержателем другому лицу. Этот способ предполагает, что залогодержатель самостоятельно находит покупателя и осуществляет продажу.
  • Оставление залогодержателем за собой. Залогодержатель может оставить заложенное имущество за собой, но только по цене, равной рыночной стоимости, определенной в порядке законодательства об оценочной деятельности. Это предотвращает злоупотребления со стороны залогодержателя и защищает интересы залогодателя.

Ограничения и особенности обращения взыскания (с учетом актуального законодательства 2025 года)

Законодатель предусматривает ряд важных ограничений и особенностей, направленных на защиту прав залогодателей, особенно в социально значимых случаях.

• Недопустимость внесудебного порядка на единственное жилое помещение (с учетом исключений по ФЗ от 08.08.2024 № 298-ФЗ). По общему правилу, внесудебный порядок обращения взыскания не допускается, если предметом ипотеки является единственное жилое помещение, принадлежащее гражданину. Однако Федеральный закон от 8 августа 2024 года № 298-ФЗ (вступил в сил�� 8 сентября 2024 года) ввел важные исключения. Арбитражный суд может утвердить мировое соглашение или план реструктуризации долгов в рамках процедуры банкротства гражданина, позволяющие сохранить единственное жилье, находящееся в ипотеке, при определенных условиях. Это демонстрирует попытку законодателя найти баланс между защитой жилищных прав и интересами кредиторов.
• Неприменимость статьи 446 ГПК РФ к ипотечному жилью (статья 78 ФЗ Об ипотеке). Важно понимать, что запрет на обращение взыскания на единственное пригодное для постоянного проживания жилое помещение, установленный статьей 446 ГПК РФ, не распространяется на жилое помещение, которое является предметом ипотеки и на которое в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание. То есть, если единственное жилье находится в ипотеке, оно не обладает исполнительским иммунитетом. Порядок обращения взыскания на заложенные жилой дом или квартиру регулируется, в частности, статьей 78 ФЗ Об ипотеке.
• Критерии незначительности нарушения для отказа в обращении взыскания. Законодательство защищает залогодателя от обращения взыскания при незначительных нарушениях обязательства. Взыскание не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства является незначительным, и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Это предполагается, если одновременно соблюдены следующие условия:
  1. Сумма неисполненного обязательства составляет менее чем 5% от стоимости предмета ипотеки.
  2. Период просрочки исполнения обязательства составляет менее 3 месяцев.

  Данные условия установлены пунктом 2 статьи 348 ГК РФ и пунктом 1 статьи 54.1 ФЗ Об ипотеке.

• Сохранение договоров найма/аренды при реализации ипотечного жилья. Договор найма или договор аренды жилого помещения, заключенные до возникновения ипотеки или с согласия залогодержателя после ее возникновения, сохраняет силу при реализации жилого помещения. Условия его расторжения определяются ГК РФ и жилищным законодательством РФ. Это положение закреплено в пункте 3 статьи 78 ФЗ Об ипотеке и направлено на защиту прав нанимателей/арендаторов.
• Судебная практика Верховного Суда РФ по вопросам обращения взыскания. Верховный Суд РФ постоянно уточняет и развивает правоприменительную практику. Например, в Определении от 12 августа 2025 года № 53-КГ25-8-К8 Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ установила, что продажа заложенного имущества автоматически прекращает все финансовые обязательства заемщика перед кредитором, даже если вырученные средства не полностью покрывают сумму долга. Это важное решение, опирающееся на положения ФЗ Об ипотеке, существенно влияет на положение заемщика после реализации залога. Ранее, при недостаточности вырученных средств, остаток долга мог быть взыскан с заемщика, что создавало дополнительную долговую нагрузку. Теперь эта позиция, по сути, нивелирует остаток долга, что является значительным изменением в пользу заемщиков.

Таким образом, порядок обращения взыскания на предмет ипотеки – это сложный, многогранный механизм, требующий глубокого знания законодательства и отслеживания актуальной судебной практики. Он отражает постоянный поиск баланса между интересами кредиторов в защите своих вложений и интересами заемщиков в сохранении своего имущества и защите от чрезмерной долговой нагрузки.

Актуальные проблемы и перспективы развития института ипотеки в РФ

Институт ипотеки, как и любая динамично развивающаяся правовая система, сталкивается с рядом вызовов и постоянно адаптируется к меняющимся экономическим и социальным условиям. Анализ актуальных проблем правоприменения и перспектив законодательного развития позволяет оценить текущее состояние и прогнозировать будущее ипотечных отношений в России.

Проблемы правоприменения

Несмотря на достаточно развитое законодательство, практика применения норм об ипотеке не всегда безупречна, выявляя узкие места и противоречия.

• Строгое соблюдение формы соглашения о внесудебном порядке обращения взыскания (статья 55 ФЗ Об ипотеке). Как было отмечено выше, внесудебный порядок обращения взыскания, будучи более быстрым, требует строжайшего соблюдения формальных требований. В частности, для обращения взыскания по исполнительной надписи нотариуса необходимо нотариальное удостоверение договора об ипотеке (или договора, влекущего ипотеку в силу закона, либо закладной), содержащих условие о внесудебном порядке. Верховный Суд РФ ориентирует суды и стороны на внимательное формулирование условий о способе реализации заложенного имущества. Ошибки в этом вопросе могут привести к признанию внесудебного порядка недействительным, что затягивает процесс взыскания и увеличивает издержки. Проблема усугубляется тем, что многие заемщики не до конца понимают последствия подписания таких условий, а банки не всегда достаточно полно разъясняют их суть.
• Проблемы защиты прав заемщиков в условиях меняющегося законодательства. Постоянные изменения в законодательстве, хоть и направлены на улучшение регулирования, иногда создают правовую неопределенность для граждан. Например, дискуссии вокруг обращения взыскания на единственное жилье или особенности применения правил о банкротстве граждан в отношении ипотечных долгов требуют от заемщиков высокой правовой грамотности и доступа к актуальной информации.
• Влияние экономических условий на реализацию ипотечных обязательств. Высокая волатильность экономики, изменение процентных ставок, инфляция, снижение реальных доходов населения – все это напрямую влияет на способность заемщиков своевременно исполнять свои ипотечные обязательства. В условиях экономических кризисов увеличивается количество просрочек и дефолтов, что ставит под угрозу стабильность банковской системы и требует от законодателя оперативного реагирования, в том числе через введение мер поддержки заемщиков (например, ипотечные каникулы).
• Недостаточность доктринального осмысления некоторых аспектов. Несмотря на обилие научных работ, некоторые вопросы, такие как соотношение ипотеки с другими вещными правами, особенности ипотеки прав требования или особенности применения ипотеки в рамках процедур банкротства юридических лиц, продолжают вызывать дискуссии в юридическом сообществе и требуют более глубокого доктринального анализа.

Законодательные инициативы и перспективы развития (2025 год)

Институт ипотеки в РФ находится в постоянном развитии, что подтверждается активной законотворческой деятельностью и инициативами регуляторов. 2025 год принес ряд важных изменений и предложений:

• Стандарт защиты прав и законных интересов ипотечных заемщиков Банка России (с 01.01.2025). С 1 января 2025 года вступил в силу Стандарт защиты прав и законных интересов ипотечных заемщиков, разработанный Банком России. Этот документ направлен на минимизацию высокорисковых схем кредитования, повышение информированности заемщиков и запрет на некоторые недобросовестные практики. Стандарт обязывает кредиторов более прозрачно раскрывать информацию об условиях ипотеки, оценивать долговую нагрузку заемщика и предлагать индивидуальные решения в случае финансовых трудностей.
• Макропруденциальные лимиты Банка России (с 01.07.2025) для заемщиков с высокой долговой нагрузкой. С 1 июля 2025 года Банк России ввел макропруденциальные лимиты, ограничивающие выдачу ипотечных кредитов заемщикам с высокой долговой нагрузкой (показатель долговой нагрузки свыше 50%) и низким первоначальным взносом (менее 20%) с целью сдерживания системных рисков. Эта мера направлена на предотвращение формирования ипотечного пузыря и защиту финансовой стабильности, а также на снижение рисков для самих заемщиков.
• Законопроекты, направленные на социальную поддержку:
  • Законопроект № 981512-8, принятый Государственной Думой РФ в первом чтении, предлагает введение льготного периода по потребительскому ипотечному кредиту при рождении или усыновлении второго и последующих детей, позволяющего приостановить или уменьшить платежи до достижения ребенком возраста полутора лет. Эта инициатива направлена на поддержку семей с детьми и снижение их финансовой нагрузки в важный период жизни.
  • Законопроект № 1034778-8 был разработан и предусматривает механизм комплексного урегулирования задолженности по потребительским кредитам (включая ипотечные) для заемщиков, имеющих двух и более кредиторов. Цель – помочь гражданам в реструктуризации долга и предотвратить их банкротство.
• Анализ отклоненного законопроекта об исключении ипотеки из оснований банкротства граждан. В октябре 2025 года Государственная Дума отклонила законопроект, который предлагал исключить задолженность по ипотечным договорам из оснований для возбуждения дел о банкротстве граждан. Решение было объяснено тем, что действующее законодательство о банкротстве уже предоставляет широкие возможности для урегулирования задолженности, а такое исключение могло бы существенно подорвать стабильность ипотечного рынка и интересы кредиторов. Это решение подчеркивает важность сохранения баланса интересов.

Влияние этих изменений на рынок ипотечного кредитования и защиту прав сторон очевидно: все эти инициативы и изменения свидетельствуют о стремлении законодателя и регулятора к созданию более устойчивой, прозрачной и социально ответственной системы ипотечного кредитования. Макропруденциальные лимиты и стандарты защиты заемщиков направлены на повышение качества ипотечного портфеля банков и снижение рисков для финансовой системы в целом. Социальные законопроекты призваны облегчить бремя ипотеки для граждан в определенных жизненных ситуациях, а решения Верховного Суда, такие как прекращение обязательств после реализации залога, усиливают защиту заемщиков. Неужели эти меры смогут полностью устранить все риски для участников рынка?

В целом, перспективы развития института ипотеки связаны с дальнейшим совершенствованием правовой базы в направлении повышения защиты прав потребителей финансовых услуг, снижения долговой нагрузки граждан и стабилизации ипотечного рынка, с учетом постоянно меняющихся экономических реалий.

Заключение

Институт ипотеки в гражданском праве Российской Федерации представляет собой один из наиболее значимых и динамично развивающихся механизмов, обеспечивающих стабильность гражданского оборота и удовлетворение важнейших потребностей граждан в жилье. Проведенный анализ позволил всесторонне исследовать его сущность, правовое регулирование, особенности правового положения сторон, а также выявить актуальные проблемы и перспективы развития.

Мы определили ипотеку как особый вид залога недвижимости, отличающийся сохранением права владения и пользования имуществом за залогодателем, акцессорным характером и обязательностью государственной регистрации обременения в ЕГРН. Подробно рассмотрены два основных вида ипотеки – в силу закона и в силу договора, их различия в основаниях возникновения, целях, объектах и правовых последствиях.

Особое внимание уделено комплексному характеру правового регулирования, охватывающего нормы Гражданского кодекса РФ, Федерального закона Об ипотеке (залоге недвижимости) (в актуальной редакции 2025 года), а также разъяснения Верховного Суда РФ, которые формируют единообразную правоприменительную практику. Детализированный анализ порядка обращения взыскания на предмет ипотеки, включая судебный и внесудебный порядки, а также важные законодательные ограничения (например, касающиеся единственного жилья и незначительности нарушения), показал стремление законодателя к балансу интересов залогодержателей и залогодателей. В частности, ключевое Определение Верховного Суда РФ от 12 августа 2025 года № 53-КГ25-8-К8 о прекращении обязательств после реализации залога является важным шагом в сторону усиления защиты заемщиков.

Выявленные проблемы правоприменения, такие как строгость требований к форме внесудебного обращения взыскания и необходимость адаптации к меняющимся экономическим условиям, подчеркивают, что институт ипотеки – это живой организм, постоянно требующий внимания и корректировок. В то же время, многочисленные законодательные инициативы 2025 года, включая Стандарт защиты прав и законных интересов ипотечных заемщиков Банка России, макропруденциальные лимиты, а также законопроекты о льготных периодах и комплексном урегулировании задолженности, свидетельствуют о перспективном развитии института в направлении повышения его устойчивости, прозрачности и социальной ориентированности.

Таким образом, данная курсовая работа не только актуализировала знания об ипотеке в гражданском праве РФ с учетом последних изменений на 2025 год, но и продемонстрировала глубину доктринального осмысления, анализ неочевидных проблем правоприменения и перспектив развития, что было ключевым уникальным преимуществом по сравнению с другими источниками.

В дальнейшем можно ожидать, что институт ипотеки продолжит развиваться в сторону большей гибкости, цифровизации процессов (например, электронные закладные, дистанционное оформление сделок) и усиления социальной направленности, с сохранением фундаментальных принципов защиты прав собственности и стабильности гражданского оборота.

Список использованной литературы

1. Конституция РФ (принята на всенародном голосовании 12 декабря 1993 г.) // Правовая система Гарант, 2008.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ) (части первая, вторая, третья и четвертая) (с изм. и доп. от 26 января, 20 февраля, 12 августа 1996 г., 24 октября 1997 г., 8 июля, 17 декабря 1999 г., 16 апреля, 15 мая, 26 ноября 2001 г., 21 марта, 14, 26 ноября 2002 г., 10 января, 26 марта, 11 ноября, 23 декабря 2003 г., 29 июня, 29 июля, 2, 29, 30 декабря 2004 г., 21 марта, 9 мая, 2, 18, 21 июля 2005 г., 3, 10 января, 2 февраля, 3, 30 июня, 27 июля, 3 ноября, 4, 18, 29, 30 декабря 2006 г., 26 января, 5 февраля, 20 апреля, 26 июня, 19, 24 июля 2007 г.) // Правовая система Гарант, 2008.
3. Гражданский процессуальный кодекс РФ от 14 ноября 2002 г. N 138-ФЗ (с изменениями от 30 июня 2003 г., 7 июня, 28 июля, 2 ноября, 29 декабря 2004 г., 21 июля, 27 декабря 2005 г., 5 декабря 2006 г., 24 июля 2007 г.) // Правовая система Гарант, 2008.
4. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с изменениями от 9 ноября 2001 г., 11 февраля, 24 декабря 2002 г., 5 февраля, 29 июня, 2 ноября, 30 декабря 2004 г., 4, 18 декабря 2006 г., 26 июня 2007 г.) // Правовая система Гарант, 2008.
5. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изменениями от 5 марта, 12 апреля 2001 г., 11 апреля 2002 г., 9 июня 2003 г., 11 мая, 29 июня, 22 августа, 2 ноября, 29, 30 декабря 2004 г., 5, 31 декабря 2005 г., 17 апреля, 3, 30 июня, 18 июля, 4, 18 декабря 2006 г., 24 июля 2007 г.) // Правовая система Гарант, 2008.
6. Распоряжение «Об Основных положениях о залоге недвижимого имущества и ипотеке» от 22 декабря 1993 г. N 96-рз. // Правовая система Гарант, 2008.
7. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации». Документ опубликован не был. Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
8. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 N 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении». Документ опубликован не был. Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
9. Обзор судебной практики ВС РФ № 3 (2025) (утв. Президиумом ВС РФ 08.10.2025). URL: https://www.vsrf.ru/press_center/news/32014/ (дата обращения: 11.10.2025).
10. Братусь С.Н. Гражданское право России. М.: Юристъ, 2008.
11. Братусь С.Н., Иоффе О.С. Гражданское право. М.: Юристъ, 2008.
12. Витрянский В.В. Залог в гражданском праве. М.: Инфра-М, 2008.
13. Гражданское право. Учебник. Часть 1. / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. 3-е изд., перераб. и доп. М.: ПРОСПЕКТ, 2008.
14. Залесский В. В. Гражданское право: учебник для вузов. М.: Филинъ, 2008.
15. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ / Под ред. проф. О. Н. Садикова // СПС КонсультантПлюс, 2007.
16. Малевин Н.С. Современные проблемы ипотеки в РФ. М.: Юристъ, 2008.
17. Ипотека в силу договора и в силу закона — в чем различия. Группа «Самолет». URL: https://www.samolet.ru/blog/ipoteka-v-silu-dogovora-i-v-silu-zakona/ (дата обращения: 11.10.2025).
18. Особенности прав и обязанностей сторон по договору об ипотеке. КиберЛенинка. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/osobennosti-prav-i-obyazannostey-storon-po-dogovoru-ob-ipoteke (дата обращения: 11.10.2025).
19. Гражданско-правовая сущность ипотеки. АПНИ. URL: https://apni.ru/article/2165-grazhdansko-pravovaya-sushchnost-ipoteki (дата обращения: 11.10.2025).
20. Залог и ипотека: понятие, суть и различия. Кодексы и Законы РФ. URL: https://www.zakonrf.info/blog/zalog-i-ipoteka/ (дата обращения: 11.10.2025).
21. Вопросы ипотеки в Постановлении Пленума Верховного суда РФ о залоге. Denuo. URL: https://denuo.ru/ru/news/2023-07-14/voprosy-ipoteki-v-postanovlenii-plenuma-verkhovnogo-suda-rf-o-zaloge (дата обращения: 11.10.2025).
22. Статья 55. Обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке. КонсультантПлюс. URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19391/79905c938d8f075d5f2719662b667e61a681df73/ (дата обращения: 11.10.2025).
23. IV. Права и обязанности залогодателя и залогодержателя. КонсультантПлюс. URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_70604/ed9d6852c5c3c0a5a3a7000e47083049b4c063c8/ (дата обращения: 11.10.2025).
24. Порядок обращения взыскания на заложенное имущество. URL: https://xn—-7sbbj5bndv7a4d.xn--p1ai/poryadok-obrashheniya-vzyskaniya-na-zalozhennoe-imushhestvo (дата обращения: 11.10.2025).
25. Внесудебный порядок обращения взыскания на предмет ипотеки. КонсультантПлюс. URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19391/695d7eb80a3734e9e0486c478a05c3b169b2d3e1/ (дата обращения: 11.10.2025).
26. IV. Особенности государственной регистрации ипотеки в силу закона. КонсультантПлюс. URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_70604/233e1c6b65349f87c1266e74b34b7f8303f2905f/ (дата обращения: 11.10.2025).
27. Статья 55. Обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке. Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с изменениями и дополнениями). Документы системы ГАРАНТ. URL: https://base.garant.ru/12112836/e18b4594c9797746522c7f5b135764d0/ (дата обращения: 11.10.2025).
28. Статья 51. Судебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество. КонсультантПлюс. URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19391/f0525d9711674712574e4952003c2ff5ed3815c4/ (дата обращения: 11.10.2025).
29. Ипотека в силу закона: краткий обзор института. Lawfirm.ru. URL: https://lawfirm.ru/publications/mortgage-by-operation-of-law-a-brief-overview-of-the-institute/ (дата обращения: 11.10.2025).
30. Основания и порядок обращения взыскания на жилое помещение, являющееся предметом ипотеки. КиберЛенинка. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/osnovaniya-i-poryadok-obrascheniya-vzyskaniya-na-zhiloe-pomeschenie-yavlyayuscheesya-predmetom-ipoteki (дата обращения: 11.10.2025).
31. Ипотека в силу закона и в силу договора: в чём разница и какую выбрать. Сравни.ру. URL: https://www.sravni.ru/ipoteka/info/ipoteka-v-silu-zakona-i-dogovora/ (дата обращения: 11.10.2025).
32. Ипотека в силу закона и договора: в чем разница. Финуслуги. URL: https://finguide.ru/credit/ipoteka-v-silu-zakona-i-dogovora-v-chem-raznitsa.html (дата обращения: 11.10.2025).
33. Энциклопедия решений. Обращение взыскания на предмет ипотеки при неисполнении кредитного договора (август 2025). Документы системы ГАРАНТ. URL: https://base.garant.ru/57703352/ (дата обращения: 11.10.2025).
34. О соотношении понятий «ипотека» и «залог». КиберЛенинка. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/o-sootnoshenii-ponyatiy-ipoteka-i-zalog (дата обращения: 11.10.2025).
35. ВС пояснил нюансы обращения взыскания на предмет залога во внесудебном порядке. Адвокатская газета. URL: https://www.advgazeta.ru/novosti/vs-poyasnil-nyuansy-obrashcheniya-vzyskaniya-na-predmet-zaloga-vo-vnesudebnom-poryadke/ (дата обращения: 11.10.2025).
36. ВИДЫ ИПОТЕК: В СИЛУ ДОГОВОРА, В СИЛУ ЗАКОНА. ДИНЕКА. URL: https://dineka.ru/vidy-ipotek-v-silu-dogovora-v-silu-zakona/ (дата обращения: 11.10.2025).
37. Рубрика: Вопрос-Ответ: «Что такое ипотека в силу закона? Администрация муниципального образования Кавказский район Краснодарского края. URL: https://kavraion.ru/news/rubrika-vopros-otvet-chto-takoe-ipoteka-v-silu-zakona/ (дата обращения: 11.10.2025).
38. Порядок обращения взыскания на заложенное имущество. ЕЮС. URL: https://eurs.ru/blog/poryadok-obrashheniya-vzyskaniya-na-zalozhennoe-imushhestvo/ (дата обращения: 11.10.2025).
39. Ипотека в силу закона и в силу договора: в чём разница и какую выбрать. Cherehapa. URL: https://cherehapa.ru/blog/ipoteka-v-silu-zakona-i-dogovora/ (дата обращения: 11.10.2025).
40. Залог и ипотека: в чем разница, и как это влияет на судьбу имущества при банкротстве? Списание долгов по кредитам в Челябинске. Kreditvredit.ru. URL: https://kreditvredit.ru/blog/zalog-i-ipoteka-v-chem-raznitsa-i-kak-eto-vliyaet-na-sudbu-imushchestva-pri-bankrotstve/ (дата обращения: 11.10.2025).
41. Залог vs. Ипотека: что выгоднее для покупки второго жилья? Третий Рим. URL: https://tretyrim.ru/blog/zalog-vs-ipoteka-chto-vygodnee-dlya-pokupki-vtorogo-zhilya/ (дата обращения: 11.10.2025).
42. Залогодатель и залогодержатель в ипотеке. Сравни.ру. URL: https://www.sravni.ru/ipoteka/info/zalogo-datel-derzhatel/ (дата обращения: 11.10.2025).
43. Что такое ипотека с юридической точки зрения. Метрикс. URL: https://metrix.ru/articles/chto-takoe-ipoteka-s-yuridicheskoy-tochki-zreniya (дата обращения: 11.10.2025).
44. Глава IX. Обращение взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке (ст.ст. 50-55.2). Документы системы ГАРАНТ. URL: https://base.garant.ru/12112836/e18b4594c9797746522c7f5b135764d0/ (дата обращения: 11.10.2025).
45. Участники ипотечной сделки: какие у каждого права и обязанности? Cherehapa. URL: https://cherehapa.ru/blog/uchastniki-ipoteki/ (дата обращения: 11.10.2025).
46. Понятие и сущность ипотеки в российском праве. Молодой ученый. URL: https://moluch.ru/archive/540/118113/ (дата обращения: 11.10.2025).
47. Статья 1. Основания возникновения ипотеки и ее регулирование. КонсультантПлюс. URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19391/32a18c64205566f12258d4a97127b1ee876e625c/ (дата обращения: 11.10.2025).
48. Правовая характеристика и виды договора об ипотеке. КиберЛенинка. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/pravovaya-harakteristika-i-vidy-dogovora-ob-ipoteke (дата обращения: 11.10.2025).
49. Планируется повысить защиту прав потребителей финансовых услуг и снизить долговую нагрузку граждан. Адвокатская газета. URL: https://www.advgazeta.ru/novosti/planiruetsya-povysit-zashchitu-prav-potrebiteley-finansovykh-uslug-i-snizit-dolgovuyu-nagruzku-grazhdan/ (дата обращения: 11.10.2025).