Управление проектами комплексного развития незастроенных территорий в Российской Федерации: правовые, экономические и организационные аспекты

На ноябрь 2024 года в 77 субъектах Российской Федерации в активной стадии реализации находится 771 территория площадью 17,6 тыс. гектаров с градостроительным потенциалом 125 млн м² недвижимости, из которых 70,5 млн м² составляют жилые площади. Эти внушительные цифры, озвученные Минстроем России, красноречиво свидетельствуют о беспрецедентном масштабе и значимости проектов комплексного развития территорий (КРТ) для современной России. В условиях амбициозных национальных целей по ежегодному вводу 120 млн м² жилья к 2030 году, градостроительная политика государства делает ставку на системный подход к освоению пространств, особенно тех, что остаются свободными от застройки.

В последние годы ландшафт городского планирования и девелопмента претерпел значительные изменения. Традиционные, разрозненные подходы к строительству уступают место комплексным стратегиям, направленным на создание гармоничной и функциональной городской среды. Именно здесь КРТ, особенно в отношении незастроенных территорий, выступает как ключевой инструмент, позволяющий не только наращивать жилищный фонд, но и формировать новые центры притяжения, обеспечивать население необходимой социальной и транспортной инфраструктурой, а также повышать общее качество жизни.

Настоящая курсовая работа ставит своей целью проведение всестороннего, академически обоснованного анализа принципов и практик управления проектами комплексного развития территорий, свободных от застройки, в контексте российского законодательства и экономической целесообразности. Мы углубимся в вопросы правового оформления, технико-экономического обоснования, оценки инвестиционной эффективности, а также затронем аспекты управления рисками и взаимодействия со стейкхолдерами.

Структура работы выстроена таким образом, чтобы последовательно раскрыть все грани заявленной темы: от концептуальных основ и правовых механизмов до детализированных финансовых моделей и практических рекомендаций. Методологическая база включает анализ нормативно-правовых актов Российской Федерации, актуальных научных публикаций в области управления проектами и девелопмента недвижимости, а также официальных статистических данных. Такой подход позволит не только систематизировать имеющиеся знания, но и выявить «слепые зоны», предложив обоснованные пути их решения.

Концептуальные основы и правовое регулирование комплексного развития территорий

Развитие городской среды, которое мы наблюдаем сегодня, не является спонтанным процессом. За ним стоят сложнейшие механизмы государственного регулирования и экономической стимуляции, без которых невозможно представить современное градостроительство. В Российской Федерации одним из наиболее мощных драйверов этого развития является институт комплексного развития территорий (КРТ) — концепция, призванная преобразить городские ландшафты и обеспечить качественное пространство для жизни.

Понятие и цели комплексного развития территорий

Что же такое комплексное развитие территорий? Если обратиться к букве закона, то КРТ представляет собой совокупность мероприятий, направленных на преобразование и эффективное использование существующих или формирование новых городских пространств. Это не просто строительство отдельных зданий, а целостный подход, включающий в себя подготовку документации по планировке территории, формирование земельных участков, возведение не только жилых объектов, но и всей необходимой транспортной, коммунальной и социальной инфраструктуры. В отличие от точечной застройки, КРТ мыслит масштабно, стремясь создать полноценные жилые районы или даже новые города.

Ключевым для нашей работы является понятие незастроенной территории. В контексте КРТ, это земельные участки, на которых отсутствуют объекты капитального строительства, либо таковые имеются, но подлежат сносу в соответствии с программой КРТ, либо не соответствуют градостроительным регламентам. Именно эти «чистые листы» представляют собой наибольший потенциал для создания действительно инновационных и современных городских пространств, свободных от наследия прошлых ошибок градостроительства.

Инвестиционный проект в данном контексте — это комплекс взаимосвязанных мероприятий, направленных на создание объектов КРТ, осуществляемых в течение определенного периода времени и требующих капитальных вложений для достижения экономических, социальных и экологических целей.

Цели КРТ многогранны и глубоко укоренены в государственной стратегии развития.

Во-первых, это обеспечение сбалансированного и устойчивого развития поселений. Под «устойчивым развитием» понимается не просто экономический рост, но и гармония между экономическими, социальными и экологическими аспектами. Это означает создание такой среды, которая способна удовлетворять потребности нынешнего поколения, не ставя под угрозу возможности будущих. В контексте КРТ незастроенных территорий это реализуется через продуманное зонирование, внедрение энергоэффективных технологий, сохранение природных ландшафтов и создание комфортной среды для жизни и работы. Обновление и развитие неэффективно используемых территорий также является важной частью этого направления. Что из этого следует? Использование КРТ НТ позволяет не только строить, но и предвосхищать будущие потребности, создавая инфраструктурный задел для долгосрочного процветания региона.

Во-вторых, повышение качества городской среды. Эта цель является одной из центральных и находит свое отражение в разработке таких методических инструментов, как «Стандарт комплексного развития территорий» Минстроя России и ДОМ.РФ, созданный совместно с КБ Стрелка. Этот стандарт служит ориентиром для перехода российских городов к современным моделям развития, акцентируя внимание на комфорте, безопасности, эстетике и функциональности городской среды. Индекс качества городской среды, в свою очередь, становится инструментом для объективной оценки достижений в этом направлении.

В-третьих, достижение показателей в сфере жилищного строительства. Эта цель закреплена в Указе Президента Российской Федерации «О национальных целях развития Российской Федерации на период до 2030 года», который ставит задачу обеспечить ежегодный ввод 120 млн м² жилья. КРТ является одним из наиболее эффективных механизмов для достижения этих амбициозных показателей. Актуальные данные Минстроя России подтверждают значимость этого механизма: по состоянию на ноябрь 2024 года, в 77 субъектах РФ уже определены 771 территория общей площадью 17,6 тыс. гектаров с градостроительным потенциалом 125 млн м² недвижимости, из которых 70,5 млн м² приходятся на жилые площади. Отметим, что еще в феврале 2024 года эти цифры были скромнее: 481 территория в 72 субъектах РФ с потенциалом 87 млн м² (63 млн м² жилья). По предварительным данным, общий потенциал КРТ в России может достичь 700 млн м² недвижимости на 418 участках общей площадью 20 тыс. гектаров. Эти данные наглядно демонстрируют возрастающую роль КРТ в реализации национальной жилищной стратегии.

Эволюция законодательства: от КОТ к КРТ

История градостроительного законодательства в России – это непрерывный поиск наиболее эффективных механизмов управления развитием территорий. До недавнего времени ключевую роль играла концепция комплексного освоения территории (КОТ), однако с 30 декабря 2020 года вступил в силу Федеральный закон № 494-ФЗ, который кардинально изменил подход, заменив КОТ новым понятием – комплексное развитие территорий (КРТ).

Чтобы понять масштаб произошедших изменений, необходимо обратиться к предшествующей правовой базе. До вступления в силу ФЗ № 494-ФЗ, Градостроительный кодекс РФ (ГрК РФ) содержал главу 5.1, в которой были предусмотрены три основных института:

1. Развитие застроенных территорий (РЗТ). Этот механизм был направлен на обновление уже существующих городских кварталов, часто с ветхим и аварийным жильем, и предусматривал снос старых построек для возведения новых.
2. Комплексное освоение территорий (КОТ). КОТ, как правило, касалось незастроенных или малозастроенных участков и предполагало создание новой застройки с сопутствующей инфраструктурой. Статья 46.4 ГрК РФ регулировала договоры о комплексном освоении территории, которые были основным инструментом реализации таких проектов.
3. Комплексное развитие территории (КУРТ). Этот институт был представлен в двух разновидностях: по инициативе правообладателей и по инициативе органа местного самоуправления.

Однако, несмотря на наличие этих механизмов, практика выявила их недостаточную эффективность, фрагментарность и сложность применения. Например, договоры КОТ часто были привязаны к строительству только стандартного жилья, что ограничивало возможности девелоперов и снижало гибкость проектов. Кроме того, существовала проблема с распределением обязательств по созданию социальной инфраструктуры и подключению к инженерным сетям, что часто приводило к затягиванию проектов или их нерентабельности.

Федеральный закон № 494-ФЗ от 30.12.2020 стал поворотным моментом. Он упразднил ранее действовавшие механизмы (РЗТ, КОТ, КУРТ) и ввел единую, унифицированную систему комплексного развития территорий (КРТ). Основными причинами и последствиями такого перехода стали:

• Унификация и упрощение. Новый закон объединил разрозненные механизмы в единую систему, что позволило создать более прозрачные и понятные правила для всех участников процесса.
• Расширение сферы применения. КРТ теперь охватывает не только жилищное строительство, но и нежилые объекты, что дает большую свободу для формирования многофункциональных городских пространств.
• Гибкость в определении видов КРТ. Введены четыре вида КРТ: жилой застройки, нежилой застройки, незастроенной территории и по инициативе правообладателей. Это позволяет более точно адаптировать механизм к конкретным условиям и задачам.
• Четкое распределение обязательств. Закон № 494-ФЗ более детально прописывает порядок распределения обязательств между инвестором и органами власти, особенно в части создания инфраструктуры, что снижает риски для девелоперов и обеспечивает более системный подход к развитию территорий.
• Акцент на устойчивое развитие. Новая концепция КРТ изначально нацелена на достижение целей устойчивого развития, что подразумевает более ответственное отношение к городской среде и ресурсам.

Таким образом, переход от КОТ к КРТ – это не просто смена названий, а глубокая реформа, направленная на повышение эффективности градостроительной деятельности, создание более комфортной и устойчивой городской среды, а также ускорение темпов жилищного строительства в Российской Федерации. Какой важный нюанс здесь упускается? Эта реформа заложила основы для системного подхода к развитию территорий, который раньше был затруднён из-за фрагментации правовых инструментов и нечёткого распределения ответственности, и теперь позволяет формировать целые микрорайоны вместо отдельных зданий.

Законодательная база КРТ незастроенных территорий

Эффективная реализация проектов комплексного развития незастроенных территорий (КРТ НТ) невозможна без прочной правовой основы. В Российской Федерации эту основу формирует сложная, но четко структурированная система нормативно-правовых актов, ключевыми из которых являются Градостроительный кодекс РФ, Земельный кодекс РФ и Федеральный закон № 494-ФЗ от 30.12.2020.

Градостроительный кодекс Российской Федерации (ГрК РФ) является стержневым документом, регулирующим всю градостроительную деятельность в стране. Для КРТ НТ особую важность представляют следующие положения:

• Территориальное планирование (Глава 3 ГрК РФ): Определяет порядок разработки документов территориального планирования (схем территориального планирования РФ, субъектов РФ, муниципальных районов, генеральных планов поселений и городских округов), которые устанавливают функциональное зонирование территорий и определяют потенциал для их развития.
• Градостроительное зонирование (Глава 4 ГрК РФ): Устанавливает правила землепользования и застройки (ПЗЗ), которые регламентируют виды разрешенного использования земельных участков, предельные параметры разрешенного строительства (высотность, плотность застройки, отступы и т.д.). Для незастроенных территорий это имеет критическое значение, поскольку именно ПЗЗ определяет, что и в каком объеме может быть построено.
• Планировка территории (Глава 5 ГрК РФ): Регулирует подготовку документации по планировке территории (проектов планировки территории – ППТ, и проектов межевания территории – ПМТ), которая детализирует размещение объектов капитального строительства, инженерных сетей, дорог, объектов социальной инфраструктуры. Для КРТ НТ ППТ и ПМТ являются ключевыми инструментами, позволяющими сформировать единую градостроительную концепцию. В частности, Статья 46 ГрК РФ устанавливает особенности подготовки такой документации.
• Комплексное развитие территорий (Глава 10 ГрК РФ, Статьи 66–76): Эта глава, введенная Федеральным законом № 494-ФЗ, является основополагающей для регулирования КРТ. Она определяет цели, принципы, виды КРТ, порядок принятия решений о КРТ, процедуру заключения договоров о КРТ (ДКРТ), особенности изъятия объектов недвижимости, а также права и обязанности участников.

Земельный кодекс Российской Федерации (ЗК РФ) выступает в качестве основного источника земельного права и регулирует отношения, связанные с использованием и охраной земель. Для КРТ НТ наиболее значимы нормы, касающиеся:

• Образования земельных участков (Глава I.1 ЗК РФ): Определяет порядок образования новых земельных участков из государственных или муниципальных земель, что является необходимым этапом для освоения незастроенных территорий.
• Предоставления земельных участков (Глава V.1 ЗК РФ): Регулирует порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Для проектов КРТ НТ предусмотрены особые условия предоставления участков в аренду без проведения торгов после выполнения застройщиком определенных обязательств по ДКРТ (Статья 39.6 ЗК РФ).

Федеральный закон от 30.12.2020 № 494-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях обеспечения комплексного развития территорий» является ключевым актом, который не просто внес поправки, а фактически перезапустил всю систему регулирования комплексного развития.

• Он установил единый порядок КРТ, упразднив ранее действовавшие институты и договоры.
• Закон детализировал порядок принятия решений о КРТ, определил требования к проектам КРТ, а также установил процедуру заключения ДКРТ, в том числе по результатам торгов (конкурса или аукциона), с учетом исключений, предусмотренных ГрК РФ.
• Особое внимание в законе уделено механизмам защиты прав правообладателей и жителей, чьи объекты подпадают под КРТ, что является важным социальным аспектом.

Специфика регулирования для незастроенных участков заключается в том, что в данном случае отсутствуют проблемы, связанные с расселением жителей или выкупом существующей застройки, что значительно упрощает реализацию проекта. Однако, это влечет за собой повышенные требования к планированию инфраструктуры «с нуля» и необходимость четкого определения границ формируемых земельных участков.

В целом, законодательная база КРТ НТ представляет собой сложный, но взаимосвязанный комплекс норм, который призван обеспечить системный, предсказуемый и эффективный процесс освоения новых территорий. Понимание этих норм является фундаментом для успешной реализации любого девелоперского проекта в рамках КРТ.

Механизмы правового оформления и земельных отношений в проектах КРТ незастроенных территорий

Проекты комплексного развития незастроенных территорий (КРТ НТ) – это сложный многостадийный процесс, требующий глубокого понимания градостроительного и земельного законодательства. От инициации проекта до получения земли под строительство – каждый этап сопряжен с определенными юридическими процедурами, которые формируют каркас будущего девелоперского проекта.

Инициация проекта КРТ незастроенной территории

Запуск проекта КРТ НТ – это, по сути, запуск нового витка городского развития. Процедура принятия решения о КРТ может исходить как от публичных органов власти, так и от правообладателей земельных участков и/или расположенных на них объектов недвижимости. Однако для незастроенных территорий, находящихся в государственной или муниципальной собственности, инициатива чаще всего исходит именно от органов власти.

Роль органов власти:

• Правительство Российской Федерации: может принимать решения о КРТ в отношении федеральных земель и объектов.
• Высшие исполнительные органы государственной власти субъектов РФ: принимают решения о КРТ в отношении земель, находящихся в собственности субъекта, а также в некоторых случаях – в отношении муниципальных земель, если это предусмотрено законодательством субъекта.
• Местные администрации (органы местного самоуправления): являются основными инициаторами КРТ на муниципальных землях. Именно они формируют перечни территорий, подлежащих комплексному развитию, на основе генеральных планов, правил землепользования и застройки, а также стратегий социально-экономического развития.

Порядок взаимодействия с инвестором:
Процесс инициации начинается с определения территории, которая потенциально пригодна для КРТ НТ. Органы власти проводят анализ:

1. Градостроительного потенциала: Изучаются генеральные планы, ПЗЗ, наличие инженерной инфраструктуры или возможность ее создания.
2. Экономической целесообразности: Оценивается потенциальный спрос на жилье и другие объекты, стоимость создания инфраструктуры, возможности привлечения инвестиций.
3. Социальной значимости: Учитывается необходимость создания новых рабочих мест, обеспечения населения социальной инфраструктурой.

После определения территории, решение о КРТ незастроенной территории (в данном случае – по инициативе органов власти) принимается уполномоченным органом. Данное решение должно содержать подробную информацию о границах территории, перечне объектов, которые могут быть построены, обязательствах по созданию инфраструктуры, сроках реализации и других ключевых параметрах.

Далее, если КРТ осуществляется не по инициативе правообладателей, для привлечения инвестора проводится процедура торгов. Инвестор, выигравший торги, становится стороной договора о комплексном развитии территории (ДКРТ). Взаимодействие на этом этапе носит конкурентный характер, где инвестор представляет свое видение проекта и обязательства, которые он готов на себя взять.

Договор о комплексном развитии территории (ДКРТ)

Договор о комплексном развитии территории (ДКРТ) является центральным правовым инструментом, регулирующим отношения между публичным образованием (государством или муниципалитетом) и инвестором (застройщиком) в рамках проекта КРТ НТ. Его правовая природа близка к инвестиционному договору, но с ярко выраженной публично-правовой составляющей.

Существенные условия ДКРТ для незастроенных территорий:

• Предмет договора: Это не просто абстрактное обязательство развивать территорию. Предмет договора включает в себя четкое описание:
  • Местоположение, площадь и границы территории КРТ: Точные географические координаты и площадь участка, подлежащего развитию.
  • Перечень находящихся на ней объектов: Для незастроенных территорий это, как правило, пустой список, но может включать объекты, подлежащие ликвидации (например, временные постройки, не соответствующие функциональному назначению).
  • Объемы, этапы и сроки строительства: Детализированный график реализации проекта, включая общую площадь жилых и нежилых помещений, этапы их возведения и сроки сдачи в эксплуатацию.
  • Перечень объектов транспортной, инженерной и социальной инфраструктуры: Это критически важный пункт, поскольку для незастроенных территорий всю инфраструктуру приходится создавать «с нуля». В договоре четко прописывается, какие дороги, сети водоснабжения, водоотведения, электро- и газоснабжения, а также школы, детские сады, поликлиники и другие объекты должен построить или обеспечить инвестор.
• Обязательства сторон: В ДКРТ детально прописываются обязанности инвестора (разработка документации по планировке территории, строительство объектов, передача части инфраструктуры в публичную собственность) и публичного образования (предоставление земельных участков, оказание содействия в получении разрешений).

Порядок заключения ДКРТ:
В подавляющем большинстве случаев ДКРТ для незастроенных территорий заключается по результатам торгов (конкурса или аукциона). Это обеспечивает прозрачность, конкурентность и позволяет выбрать наиболее квалифицированного и финансово устойчивого инвестора.

• Конкурс: Применяется, когда помимо цены имеют значение и другие критерии, например, качество архитектурных решений, социальные обязательства, опыт девелопера.
• Аукцион: Главным критерием является цена, предлагаемая за право заключения договора.

Исключения из порядка проведения торгов:
Градостроительный кодекс РФ (Статья 68) предусматривает ряд исключений, когда ДКРТ может быть заключен без проведения торгов. Наиболее распространенные случаи включают:

• Заключение ДКРТ с государственными или муниципальными предприятиями, если это предусмотрено законом.
• Заключение ДКРТ с юридическим лицом, 100% акций которого принадлежат Российской Федерации, субъекту РФ или муниципальному образованию.
• Заключение ДКРТ по инициативе правообладателей, если они самостоятельно объединяются и подают соответствующее заявление. В этом случае, речь идет о КРТ по инициативе правообладателей, которое также может распространяться на незастроенные территории, если правообладатели владеют значительной частью таких участков.

Особенности предоставления земельных участков

Один из важнейших стимулов для инвесторов в проектах КРТ НТ – это механизм предоставления земельных участков. В отличие от стандартной процедуры, где земля предоставляется в аренду по результатам торгов, в рамках ДКРТ предусмотрена особая схема.

После выполнения застройщиком определенных обязательств по договору – как правило, это разработка и утверждение документации по планировке территории (ППТ и ПМТ), а также, возможно, выполнение части инфраструктурных работ – органы власти предоставляют ему в аренду без проведения торгов земельные участки. Эти участки предназначены для строительства объектов инфраструктуры, а также, что наиболее важно для инвестора, для возведения жилых и нежилых объектов, предусмотренных проектом КРТ.

Такой механизм является мощным стимулом для девелоперов, поскольку он:

1. Снижает финансовые риски: Инвестору не нужно сразу оплачивать рыночную стоимость аренды земли, что снижает первоначальные капиталовложения.
2. Упрощает процедуру: Избегается длительный и ресурсоемкий процесс участия в торгах за каждый отдельный участок.
3. Обеспечивает гарантии: Договор ДКРТ закрепляет за инвестором право на получение земли при выполнении условий, что дает ему уверенность в реализации проекта.

Однако стоит отметить, что предоставление без торгов происходит не безусловно. Оно привязано к четкому выполнению обязательств, прописанных в ДКРТ, и должно соответствовать утвержденной документации по планировке территории.

Документация по планировке территории

Документация по планировке территории (ДПТ) – это краеугольный камень градостроительной подготовки проектов КРТ незастроенных территорий. Именно она трансформирует общую концепцию развития в конкретные градостроительные решения, определяющие облик и функциональность будущего района.

В соответствии с Градостроительным кодексом РФ, ДПТ включает в себя:

1. Проект планировки территории (ППТ): Это основной документ, который определяет функциональное назначение территории, размещение объектов капитального строительства (жилых домов, социальных учреждений, коммерческих объектов), улично-дорожной сети, объектов инженерной инфраструктуры (водопровод, канализация, электроснабжение, теплоснабжение, газоснабжение), а также зеленых насаждений и зон общего пользования. Для незастроенных территорий ППТ разрабатывается «с чистого листа», что дает проектировщикам максимальную свободу в создании оптимальной планировочной структуры.
2. Проект межевания территории (ПМТ): Разрабатывается в составе ППТ или в виде отдельного документа. ПМТ определяет границы образуемых или изменяемых земельных участков, их целевое назначение, виды разрешенного использования. В проектах КРТ НТ ПМТ имеет критическое значение, поскольку именно на его основе формируются новые земельные участки, которые впоследствии будут предоставлены инвестору для строительства.

Требования к подготовке и утверждению ДПТ:

• Соответствие градостроительной документации высшего уровня: ППТ и ПМТ должны соответствовать генеральному плану поселения или городского округа, а также правилам землепользования и застройки (ПЗЗ).
• Комплексность: Документация должна предусматривать комплексное развитие территории, включая все необходимые элементы инфраструктуры.
• Публичные слушания: Проекты ДПТ подлежат публичным слушаниям (или общественным обсуждениям), в ходе которых жители и заинтересованные лица могут высказать свои замечания и предложения. Это важный механизм учета общественного мнения и предотвращения социальных конфликтов.
• Утверждение: После прохождения всех необходимых процедур ДПТ утверждается уполномоченным органом местного самоуправления или исполнительной власти субъекта РФ.

Утвержденная ДПТ становится обязательным документом для всех участников проекта КРТ НТ. Она служит основой для получения разрешений на строительство, формирования земельных участков и дальнейшей реализации проекта. От качества и продуманности этой документации напрямую зависит успешность всего предприятия.

Технико-экономическое обоснование (ТЭО) проектов КРТ незастроенных территорий

Реализация любого масштабного проекта, особенно в сфере девелопмента, начинается с глубокого анализа его осуществимости и потенциальной эффективности. Технико-экономическое обоснование (ТЭО) для проектов комплексного развития незастроенных территорий (КРТ НТ) играет роль своеобразного «мозгового центра», где собираются, анализируются и систематизируются все данные, необходимые для принятия стратегических решений. Учитывая специфику «зеленого строительства», ТЭО здесь приобретает особое значение, поскольку речь идет о создании всей инфраструктуры с нуля.

Методы и этапы разработки ТЭО

Разработка ТЭО для КРТ НТ – это итеративный процесс, который включает в себя ряд последовательных этапов, каждый из которых требует междисциплинарного подхода и высокой степени детализации.

1. Предварительный анализ и формирование концепции:

• Анализ градостроительного потенциала: На этом этапе изучаются генеральные планы, правила землепользования и застройки (ПЗЗ) прилегающих территорий, схемы территориального планирования. Определяются потенциальные функциональные зоны (жилая, общественно-деловая, рекреационная), максимальная плотность застройки, высотные регламенты. Важно оценить, насколько территория соответствует существующим градостроительным нормативам и есть ли возможность их корректировки.
• Изучение рынка: Анализ текущего и прогнозируемого спроса на жилую и коммерческую недвижимость в регионе, ценовой политики конкурентов, уровня обеспеченности социальной и транспортной инфраструктурой.
• Формирование предварительной концепции: На основе анализа разрабатывается несколько вариантов концепций развития территории, которые затем будут детализироваться и оцениваться.

2. Инженерно-геологические, геодезические и экологические изыскания:

• Инженерно-геологические изыскания: Исследование грунтов, определение их несущей способности, наличия карстовых явлений, сейсмической активности. Эти данные критически важны для проектирования фундаментов и определения стоимости строительства.
• Геодезические изыскания: Топографическая съемка, создание цифровой модели рельефа. Необходимы для разработки проектов планировки и межевания территории, проектирования инженерных сетей и дорог.
• Экологические изыскания: Оценка состояния окружающей среды, выявление потенциальных источников загрязнения, определение необходимости проведения природоохранных мероприятий.

3. Разработка функционально-планировочных решений и архитектурных концепций:

• На основе предварительной концепции и результатов изысканий разрабатываются детальные функционально-планировочные решения, зонирование территории, схемы размещения объектов, улично-дорожной сети, объектов инфраструктуры.
• Создаются эскизные архитектурные концепции основных типов застройки, что позволяет визуализировать будущий проект и оценить его эстетическую привлекательность.

4. Оценка затрат на создание инфраструктуры и строительство:

• Расчет затрат на создание инженерной инфраструктуры: Это один из самых капиталоемких разделов. Включает расчет стоимости прокладки сетей водоснабжения, канализации, теплоснабжения, электроснабжения, газоснабжения, а также строительства очистных сооружений, котельных и трансформаторных подстанций. Используются государственные укрупненные нормативы цены строительства (НЦС), а также сметные расчеты.
• Расчет затрат на создание транспортной инфраструктуры: Стоимость строительства дорог, мостов, путепроводов, остановок общественного транспорта.
• Расчет затрат на создание социальной инфраструктуры: Стоимость строительства школ, детских садов, поликлиник, спортивных сооружений, объектов культуры.
• Расчет затрат на жилищное и коммерческое строительство: Определение стоимости возведения квадратного метра жилья и нежилых помещений на основе проектно-сметной документации и рыночных цен.
• Прочие затраты: Включают затраты на проектирование, изыскания, маркетинг, управление проектом, страхование, непредвиденные расходы.

5. Расчет экономических и финансовых показателей:

• Прогнозирование доходов: Оценка потенциальных доходов от продажи жилых и коммерческих площадей, аренды, эксплуатации инфраструктуры.
• Формирование финансовой модели: Построение модели денежных потоков, расчет ключевых инвестиционных показателей (NPV, IRR, PI, DPBP).
• Анализ чувствительности и рисков: Оценка влияния изменения ключевых параметров (стоимость строительства, цены реализации, сроки) на финансовую эффективность проекта.

Ключевые факторы эффективности ТЭО

Эффективность ТЭО, а следовательно, и всего проекта КРТ НТ, определяется множеством взаимосвязанных факторов. Игнорирование или недооценка любого из них может привести к серьезным проблемам на стадии реализации.

1. Стоимость земли: Для незастроенных территорий, особенно если они находятся в государственной или муниципальной собственности и предоставляются по ДКРТ, этот фактор может быть менее обременительным на начальном этапе. Однако, если земля приобретается на открытом рынке, ее стоимость становится одним из главных барьеров и существенно влияет на общую рентабельность проекта.
2. Нормативная плотность застройки: Этот параметр, устанавливаемый градостроительными регламентами, определяет максимально допустимый объем строительства на единицу площади. Чем выше разрешенная плотность, тем больше квадратных метров можно продать, что напрямую влияет на выручку.
3. Стоимость подключения к инженерным сетям: Для «зеленого строительства» этот фактор является критическим. Прокладка новых коммуникаций (вода, канализация, электричество, газ, тепло) на значительные расстояния может составлять существенную долю в общих капитальных затратах. Эффективность ТЭО сильно зависит от наличия и близости существующих точек подключения и стоимости их использования.
4. Градостроительные регламенты и ограничения: Высотные ограничения, отступы от границ участков, требования к озеленению, соотношение жилой и нежилой застройки, наличие охранных зон – все это формирует рамки, в которых может развиваться проект. Негибкие или чрезмерно строгие регламенты могут снизить экономическую привлекательность проекта.
5. Транспортная доступность: Близость к крупным транспортным артериям, наличие или возможность создания остановок общественного транспорта, планирование новых дорог – все это влияет на привлекательность будущего района для потенциальных покупателей и арендаторов. Развитая транспортная инфраструктура повышает ликвидность объектов недвижимости.
6. Социальная инфраструктура: Наличие школ, детских садов, поликлиник, магазинов, спортивных объектов, парков – является ключевым фактором для формирования комфортной среды проживания. В проектах КРТ НТ инвестор часто берет на себя обязательства по их созданию, что увеличивает затраты, но повышает конкурентоспособность проекта.
7. Наличие квалифицированных кадров: Доступность рабочей силы (строители, инженеры, проектировщики, менеджеры) и их стоимость также влияют на общую экономику проекта.
8. Экологические требования: Необходимость проведения дорогостоящих природоохранных мероприятий, рекультивации земель или создания защитных зон может увеличить капитальные затраты.

Комплексный учет и грамотная оценка этих факторов на этапе ТЭО позволяют минимизировать риски и обеспечить устойчивую экономическую модель проекта КРТ незастроенных территорий.

Финансово-экономические модели расчетов

Основой любого ТЭО является детальный финансово-экономический расчет, который позволяет оценить потребность в финансировании, потенциальные доходы и сроки окупаемости проекта. Для проектов КРТ незастроенных территорий, где капитальные вложения значительны, а доходы отложены во времени, корректность этих расчетов критически важна.

1. Расчет потребности в финансировании:
Общая потребность в финансировании (ОПФ) складывается из всех капитальных и операционных затрат, которые понесет инвестор до момента выхода на самоокупаемость и получения прибыли.


ОПФ = Зземля + Зизск + Зпроект + Зинж.инф + Зтрансп.инф + Зсоц.инф + Зстр.жил + Зстр.комм + Змаркетинг + Зупр + Зпрочие + Знепредв


Где:

• З_земля – затраты на приобретение земли (если не предоставляется без торгов) или арендные платежи.
• З_изск – затраты на инженерные изыскания.
• З_проект – затраты на проектирование (ППТ, ПМТ, проектная документация).
• З_{инж.инф} – затраты на создание инженерной инфраструктуры.
• З_{трансп.инф} – затраты на создание транспортной инфраструктуры.
• З_{соц.инф} – затраты на создание социальной инфраструктуры.
• З_{стр.жил} – затраты на строительство жилых объектов.
• З_{стр.комм} – затраты на строительство коммерческих объектов.
• З_{маркетинг} – затраты на маркетинг и продвижение.
• З_упр – затраты на управление проектом.
• З_прочие – прочие прямые и накладные расходы.
• З_{непредв} – резерв на непредвиденные расходы (обычно 5-10% от прямых затрат).

Пример калькуляции:
Допустим, проект КРТ НТ предусматривает строительство 100 000 м² жилья и 10 000 м² коммерческой недвижимости.

• Стоимость инженерных изысканий и проектирования: 100 млн руб.
• Затраты на инженерную и транспортную инфраструктуру (прокладка сетей, дороги): 1,5 млрд руб.
• Затраты на социальную инфраструктуру (детский сад, школа): 800 млн руб.
• Средняя стоимость строительства 1 м² жилья: 80 000 руб.
• Средняя стоимость строительства 1 м² коммерческой недвижимости: 70 000 руб.
• Маркетинг, управление, прочие: 300 млн руб.
• Резерв на непредвиденные расходы (5%): (100+1500+800+8000+700+300) × 0.05 = 570 млн руб.

Общая потребность в финансировании = 100 + 1500 + 800 + (100 000 × 80 000/1 000 000) + (10 000 × 70 000/1 000 000) + 300 + 570 = 100 + 1500 + 800 + 8000 + 700 + 300 + 570 = 11 970 млн руб. = 11,97 млрд руб.

2. Расчет доходов от реализации недвижимости:


Доходы (Д) = Пжил × Цжил + Пкомм × Цкомм


Где:

• П_жил – общая площадь жилой недвижимости к реализации.
• Ц_жил – средняя цена реализации 1 м² жилья.
• П_комм – общая площадь коммерческой недвижимости к реализации.
• Ц_комм – средняя цена реализации 1 м² коммерческой недвижимости.

Пример:

• П_жил = 100 000 м². Средняя Ц_жил = 120 000 руб./м².
• П_комм = 10 000 м². Средняя Ц_комм = 100 000 руб./м².

Общие доходы = (100 000 × 120 000) + (10 000 × 100 000) = 12 000 000 000 + 1 000 000 000 = 13 000 000 000 руб. = 13 млрд руб.

3. Расчет сроков окупаемости (DPBP – Дисконтированный срок окупаемости):
Срок окупаемости – это период, за который накопленные чистые денежные потоки проекта сравняются с первоначальными инвестициями. Для дисконтированного срока окупаемости используется дисконтирование будущих денежных потоков.

Формула:


DPBP = n + (NPVn-1 / |CFn|)


Где:

• n – последний период, в котором накопленный дисконтированный денежный поток отрицателен.
• NPV_n-1 – накопленный дисконтированный денежный поток на конец периода n-1 (то есть, сумма всех дисконтированных потоков до того момента, как они станут положительными).
• CF_n – дисконтированный денежный поток периода n (первого периода, когда накопленный поток становится положительным).

Этот показатель помогает оценить, насколько быстро проект начнет приносить доход.

4. Анализ чувствительности проекта:
Анализ чувствительности позволяет оценить, как изменение ключевых параметров проекта влияет на его финансовые показатели (например, NPV, IRR).
Типичные параметры для анализа:

• Стоимость строительства (±5%, ±10%).
• Цены реализации недвижимости (±5%, ±10%).
• Сроки реализации проекта.
• Процентная ставка по кредиту.
• Объем продаж.

Проведение такого анализа позволяет выявить наиболее критичные переменные и разработать стратегии хеджирования рисков. Например, если NPV проекта сильно падает при снижении цен реализации на 5%, это сигнализирует о необходимости более консервативного прогноза цен или поиска путей снижения себестоимости.

Финансово-экономические модели в ТЭО – это не просто набор цифр, а динамический инструмент для принятия решений, позволяющий инвестору и органам власти оценить жизнеспособность, риски и потенциальную доходность проекта КРТ НТ.

Оценка инвестиционной привлекательности и финансовое моделирование

Привлечение инвестиций в проекты комплексного развития незастроенных территорий (КРТ НТ) — задача нетривиальная. Инвесторы, будь то банки, фонды или частные лица, требуют недвусмысленных доказательств финансовой жизнеспособности и привлекательности проекта. Здесь на первый план выходит глубокий инвестиционный анализ и профессиональное финансовое моделирование, позволяющее оценить потенциальную доходность и риски.

Методы оценки инвестиционной привлекательности

Для оценки инвестиционной привлекательности девелоперских проектов традиционно используются несколько ключевых показателей, которые позволяют сравнить различные проекты и принять обоснованное решение.

1. Чистая приведённая стоимость (Net Present Value, NPV):
NPV — это разница между приведённой стоимостью будущих денежных поступлений и приведённой стоимостью оттоков (инвестиций). Если NPV > 0, проект считается привлекательным, так как он создаёт дополнительную стоимость для инвестора. Чем выше NPV, тем более привлекателен проект.

Формула NPV:


NPV = Σ(t=0 до n) [CFt / (1 + r)t]


Где:

• CF_t — денежный поток в период t (оттоки отрицательные, притоки положительные).
• r — ставка дисконтирования (стоимость капитала, минимально приемлемая доходность для инвестора).
• t — период времени.
• n — количество периодов.

Пример: Если проект требует инвестиций 11,97 млрд руб. в 0-й год, а в последующие 3 года приносит дисконтированные чистые денежные потоки 3 млрд, 5 млрд и 6 млрд руб. соответственно (при ставке дисконтирования 10%), то:
NPV = -11,97 + [3 / (1+0,1)¹] + [5 / (1+0,1)²] + [6 / (1+0,1)³]
NPV = -11,97 + 2,73 + 4,13 + 4,51 = -0,6 млрд руб.
В данном гипотетическом примере, NPV отрицателен, что говорит о непривлекательности проекта при данной ставке дисконтирования и прогнозируемых потоках.

2. Внутренняя норма доходности (Internal Rate of Return, IRR):
IRR — это ставка дисконтирования, при которой NPV проекта равен нулю. IRR показывает максимальную доходность, которую проект может обеспечить. Проект считается приемлемым, если IRR ≥ требуемой инвестором ставки доходности (барьерной ставки).

Формула IRR (находится итерационным методом, когда NPV = 0):


0 = Σ(t=0 до n) [CFt / (1 + IRR)t]


IRR позволяет сравнить проекты с разным масштабом инвестиций и сроками реализации, показывая процентную доходность на вложенный капитал.

3. Индекс рентабельности (Profitability Index, PI):
PI — это отношение приведённой стоимости будущих денежных поступлений к приведённой стоимости первоначальных инвестиций.


PI = Σ(t=1 до n) [CFt / (1 + r)t] / |CF0|


Где |CF₀| — абсолютное значение первоначальных инвестиций.
Если PI > 1, проект считается прибыльным. PI показывает, сколько единиц дохода приходится на одну единицу инвестиций.

4. Дисконтированный срок окупаемости (Discounted Payback Period, DPBP):
DPBP — это период времени, необходимый для того, чтобы дисконтированные чистые денежные потоки проекта покрыли первоначальные дисконтированные инвестиции. Мы уже упоминали этот показатель в разделе ТЭО. Для инвесторов, ориентированных на быструю отдачу, это важный критерий.

Эти показатели являются взаимодополняющими и позволяют комплексно оценить инвестиционную привлекательность проекта.

Анализ денежных потоков и сопоставление расходов и поступлений

Финансовое моделирование проекта КРТ НТ начинается с тщательного анализа и прогнозирования денежных потоков. Денежные потоки делятся на три основные категории:

1. Инвестиционные денежные потоки (Cash Flow from Investing Activities, CFI):

• Оттоки: Приобретение или аренда земельных участков, затраты на инженерные изыскания, проектирование, строительство всех объектов (жилых, коммерческих, инфраструктурных), покупка оборудования. Для КРТ НТ эти оттоки будут наиболее значительными на начальных этапах.
• Притоки: Продажа неиспользуемых активов (редко в КРТ НТ).

2. Операционные денежные потоки (Cash Flow from Operating Activities, CFO):

• Притоки: Доходы от продажи жилой и коммерческой недвижимости, доходы от аренды коммерческих площадей, доходы от эксплуатации инфраструктуры (если предусмотрено бизнес-моделью).
• Оттоки: Операционные расходы (маркетинг, управление, налоги на имущество, эксплуатационные расходы до момента передачи объектов), затраты на содержание построенной, но еще не переданной инфраструктуры.

3. Финансовые денежные потоки (Cash Flow from Financing Activities, CFF):

• Притоки: Получение банковских кредитов, выпуск облигаций, привлечение долевого финансирования (вклад собственников).
• Оттоки: Выплата процентов по кредитам, погашение основной суммы долга, выплата дивидендов акционерам.

Методики прогнозирования и моделирования:

• Прогнозирование затрат: Основывается на проектно-сметной документации, укрупненных нормативах цены строительства (НЦС), данных о рыночных ценах на строительные материалы и работы, а также на опыте предыдущих проектов. Затраты распределяются по периодам реализации проекта.
• Прогнозирование доходов: Опирается на анализ рынка недвижимости, прогнозируемые темпы продаж, средние цены реализации 1 м² с учетом инфляции и динамики спроса. Важно учесть фазы проекта, поскольку продажи обычно активизируются после достижения определенной степени готовности объектов.
• Моделирование: Создание динамической финансовой модели в электронных таблицах, которая позволяет изменять входные параметры (цены, затраты, сроки) и мгновенно видеть их влияние на выходные показатели (NPV, IRR, DPBP). Это ключевой инструмент для сценарного анализа и анализа чувствительности.

Сопоставление расходов и поступлений:
Наиболее наглядным способом сопоставления является построение таблицы денежных потоков по периодам (месяцы, кварталы, годы).

Период	Инвестиционные оттоки	Операционные притоки	Операционные оттоки	Финансовые притоки	Финансовые оттоки	Чистый денежный поток	Накопленный денежный поток
0 (Начало)	-Xинв	0	0	+Yкредит	0	Yкредит — Xинв	Yкредит — Xинв
1	-Xстр1	+Дпрод1	-Ооп1	0	-Впр1	Дпрод1 — Xстр1 — Ооп1 — Впр1	…
2	-Xстр2	+Дпрод2	-Ооп2	0	-Впр2	…	…
…	…	…	…	…	…	…	…
n	0	+Дпродn	-Оопn	0	-Впрn	…	…

Примечание: X – отток, Y – приток, Д – доходы от продаж, О – операционные расходы, В – выплаты.

Такое детальное сопоставление позволяет:

• Определить пиковую потребность в финансировании (наибольший отрицательный накопленный денежный поток).
• Визуализировать динамику проекта и его выход на прибыльность.
• Оценить потребность в оборотном капитале.

Источники финансирования проектов КРТ

Масштабность проектов КРТ НТ требует привлечения значительных объемов финансирования. Инвестор должен тщательно продумать структуру капитала, комбинируя различные источники.

1. Собственные средства инвестора (акционерный капитал):

• Первоначальный вклад учредителей, нераспределенная прибыль.
• Преимущества: Отсутствие процентных платежей, высокий контроль.
• Недостатки: Ограниченный объем, отвлечение средств от других проектов, высокий риск для собственников.

2. Банковские кредиты:

• Наиболее распространенный источник заемного финансирования.
• Проектное финансирование: Специализированные кредиты, где возврат долга осуществляется за счет денежных потоков, генерируемых самим проектом. Часто банки требуют обеспечение в виде залога земельных участков, будущих объектов недвижимости, поручительств.
• Синдицированные кредиты: Предоставляются консорциумом банков для крупных проектов.
• Кредитные линии: Позволяют получать средства по мере необходимости.
• Особое место занимает льготное кредитование через государственные программы, например, субсидирование процентной ставки по проектному финансированию для девелоперов, участвующих в государственных жилищных программах.
• Преимущества: Значительные объемы, структурированные условия.
• Недостатки: Высокие требования к заемщику и проекту, необходимость обеспечения, процентные платежи, длительность получения.

3. Инфраструктурные облигации:

• Относительно новый инструмент на российском рынке, активно продвигаемый ДОМ.РФ. Позволяет привлекать долгосрочное финансирование на строительство инфраструктуры.
• Механизм: Девелопер выпускает облигации, средства от которых направляются на создание дорог, сетей, социальных объектов. Выпуск облигаций часто гарантируется государством или институтами развития, что снижает риски для инвесторов в облигации.
• Преимущества: Долгосрочный характер финансирования, низкая процентная ставка (за счет госгарантий), возможность привлечения широкого круга инвесторов.
• Недостатки: Сложность организации выпуска, требования к проектам.

4. Государственная поддержка:

• Субсидии и гранты: Целевое финансирование из бюджетов разных уровней на создание социальной и инженерной инфраструктуры.
• Гарантии: Государственные гарантии по кредитам или облигациям, снижающие риски для кредиторов и инвесторов.
• Использование средств Фонда национального благосостояния (ФНБ): В некоторых случаях, крупные инфраструктурные проекты могут финансироваться напрямую или опосредованно через ФНБ.
• Финансирование через институты развития: Например, через ДОМ.РФ, который предоставляет различные инструменты поддержки девелоперских проектов.

Влияние на финансовую модель:

• Собственные средства: Увеличивают запас прочности проекта, но ограничивают его масштаб.
• Долговое финансирование (кредиты, облигации): Позволяет масштабировать проект, но увеличивает финансовую нагрузку (проценты, погашение долга) и риски. Необходим баланс между собственным и заемным капиталом.
• Государственная поддержка: Снижает себестоимость проекта, улучшает его финансовые показатели и повышает привлекательность для частных инвесторов, распределяя риски между публичным и частным секторами.

Оптимальная структура финансирования – это всегда компромисс между стоимостью капитала, рисками и требуемым объемом средств. Эффективное финансовое моделирование позволяет инвестору найти этот баланс и убедительно представить проект потенциальным кредиторам и партнерам.

Управление рисками в проектах комплексного развития незастроенных территорий

Проекты комплексного развития незастроенных территорий (КРТ НТ) представляют собой высокорискованные инвестиции. Отсутствие существующей застройки, с одной стороны, упрощает некоторые аспекты (например, отсутствие необходимости расселения), но с другой – порождает специфические риски, связанные с созданием «с нуля» всей необходимой инфраструктуры и формированием нового городского пространства. Эффективное управление рисками является краеугольным камнем успешной реализации таких проектов.

Классификация и идентификация рисков

Для начала, необходимо систематизировать риски, присущие проектам КРТ НТ. Их можно разделить на несколько основных категорий.

1. Градостроительные риски:

• Изменение градостроительных регламентов и нормативов: Внезапное снижение разрешенной высотности, плотности застройки, увеличение требований к озеленению или социальным объектам уже после начала проекта может существенно снизить его экономическую эффективность.
• Проблемы с утверждением документации по планировке территории (ППТ, ПМТ): Длительность процедур, общественные протесты, необходимость внесения значительных изменений могут затянуть проект и увеличить затраты.
• Несоответствие проекта генеральному плану или ПЗЗ: Обнаружение такого несоответствия на поздних стадиях может привести к необходимости переработки проекта или даже его остановке.
• Отсутствие или удаленность инженерной инфраструктуры: Необходимость прокладки длинных и дорогостоящих сетей к существующим точкам подключения, высокие тарифы на подключение.

2. Правовые риски:

• Изменение законодательства: Введение новых налогов, ужесточение экологических норм, изменение условий предоставления земельных участков. Федеральный закон № 494-ФЗ уже внес существенные изменения, но дальнейшие корректировки всегда возможны.
• Нарушение условий Договора о КРТ (ДКРТ): Невыполнение обязательств одной из сторон (например, задержка предоставления земли со стороны муниципалитета или невыполнение сроков строительства со стороны инвестора) может привести к судебным разбирательствам и расторжению договора.
• Претензии третьих лиц: Неожиданное появление собственников или пользователей земель, которые не были учтены при формировании участка КРТ.

3. Экономические риски:

• Рыночные риски: Снижение спроса на недвижимость, падение цен, рост конкуренции, изменение предпочтений покупателей.
• Финансовые риски: Рост процентных ставок по кредитам, инфляция, девальвация национальной валюты, дефицит финансирования.
• Риски роста себестоимости: Удорожание строительных материалов, оборудования, рабочей силы.
• Недостаточная инвестиционная привлекательность: Невозможность привлечь необходимых инвесторов или получить кредиты на выгодных условиях.

4. Социальные риски:

• Протесты населения: Сопротивление жителей соседних районов по поводу транспортной нагрузки, высотности застройки, недостатка социальной инфраструктуры.
• Несоответствие проекта социальным ожиданиям: Создание некомфортной среды, отсутствие достаточного количества социальных объектов или мест для отдыха.

5. Экологические риски:

• Обнаружение скрытых загрязнений: Наличие в почве или грунтовых водах токсичных веществ, требующих дорогостоящей рекультивации.
• Природоохранные ограничения: Наличие на территории редких видов флоры и фауны, водоохранных зон, что может повлечь за собой дополнительные затраты на их сохранение или изменить параметры застройки.
• Риски изменения климата: Увеличение частоты экстремальных погодных явлений (паводки, сильные ветра), требующие дополнительных мер по защите объектов.

Методы оценки и управления рисками

После идентификации рисков необходимо их оценить и разработать стратегии управления.

1. Методы оценки рисков:

• Качественная оценка:
  • Экспертная оценка: Привлечение специалистов для определения вероятности возникновения риска и его потенциального воздействия на проект.
  • Метод Дельфи: Анонимный опрос экспертов для получения консенсусной оценки.
  • Ранжирование рисков: Присвоение каждому риску баллов по шкале вероятности и воздействия, что позволяет создать «карту рисков» и выявить наиболее критичные.
  • SWOT-анализ: Оценка сильных и слабых сторон проекта, возможностей и угроз, в том числе рисков.
• Количественная оценка:
  • Анализ чувствительности: Изменение одного ключевого параметра проекта (например, цены продажи 1 м² или стоимости строительства) и оценка его влияния на показатели NPV, IRR. Позволяет определить, к каким параметрам проект наиболее чувствителен.
  • Сценарный анализ: Разработка нескольких сценариев развития событий (оптимистический, базовый, пессимистический) с соответствующими значениями ключевых параметров и расчет финансовых показателей для каждого сценария.
  • Имитационное моделирование (Монте-Карло): Использование случайных чисел для моделирования тысяч возможных комбинаций значений рисковых параметров и получение распределения вероятностей для NPV и IRR. Это наиболее продвинутый метод, требующий специализированного ПО.
  • Метод цепных подстановок: (Как пример стандартного метода) Этот метод используется для факторного анализа, когда нужно определить влияние каждого фактора на результирующий показатель. Например, как изменение стоимости материалов, оплаты труда и производительности труда повлияет на общую себестоимость.
    • Формула: Изменение результирующего показателя (ΔP) = P(f₁‘, f₂‘, f₃‘) — P(f₁, f₂, f₃), где f — факторы.
    • Пошаговое применение:
      1. Рассчитывается результирующий показатель при базовых значениях всех факторов.
      2. Последовательно заменяется значение одного фактора на его прогнозируемое (измененное) значение, сохраняя остальные на базовом уровне. Рассчитывается новое значение результирующего показателя. Разница между этим значением и предыдущим показывает влияние измененного фактора.
      3. Процесс повторяется для каждого фактора.
      4. Сумма влияний отдельных факторов должна быть равна общему изменению результирующего показателя.
    • Пример: Определение влияния изменения стоимости строительных материалов (Ф₁), стоимости рабочей силы (Ф₂) и транспортных расходов (Ф₃) на общую себестоимость строительства 1 м².
      Базовая себестоимость = Ф_1баз + Ф_2баз + Ф_3баз.
      Себестоимость при изменении Ф₁ = Ф_1нов + Ф_2баз + Ф_3баз. Влияние Ф₁ = (Ф_1нов + Ф_2баз + Ф_3баз) — (Ф_1баз + Ф_2баз + Ф_3баз).
      И так далее для Ф₂ и Ф₃.

2. Инструменты управления рисками:

• Избегание рисков: Полный отказ от деятельности, которая может привести к риску. Например, не брать проект в сейсмоопасном районе.
• Снижение/минимизация рисков:
  • Диверсификация: Распределение инвестиций по нескольким проектам или типам недвижимости.
  • Резервирование: Создание финансового или временного резерва на случай непредвиденных обстоятельств (резерв на непредвиденные расходы в бюджете проекта).
  • Контроль качества: Строгий контроль на всех этапах проектирования и строительства для минимизации технических рисков.
  • Детальное планирование: Тщательная разработка ППТ и ПМТ, проведение всех необходимых изысканий на ранних этапах.
  • Использование современных технологий: Внедрение BIM-технологий для лучшего планирования и сокращения ошибок.
  • Укрепление отношений со стейкхолдерами: Регулярное взаимодействие с органами власти и населением для предотвращения социальных и административных конфликтов.
• Передача рисков:
  • Страхование: Страхование строительно-монтажных рисков, ответственности перед третьими лицами, рисков изменения процентных ставок (хеджирование).
  • Аутсорсинг: Передача отдельных функций (проектирование, строительство, юридическое сопровождение) специализированным компаниям, которые берут на себя часть рисков.
• Принятие рисков:
  • Осознанное решение принять на себя определенные риски, когда потенциальная выгода превышает потенциальные потери, или когда другие методы управления слишком дороги или невозможны.

Эффективная система управления рисками в проектах КРТ НТ должна быть интегрирована во все стадии жизненного цикла проекта – от предпроектной проработки до эксплуатации. Это позволяет не только минимизировать негативные последствия, но и своевременно реагировать на изменения, обеспечивая устойчивость и успешность девелоперского предприятия.

Взаимодействие со стейкхолдерами и развитие инфраструктуры

Успех проектов комплексного развития незастроенных территорий (КРТ НТ) во многом зависит от качества взаимодействия между ключевыми участниками – стейкхолдерами. Инвестор, реализующий проект, не может действовать в отрыве от органов местного самоуправления, федеральных и региональных властей, а также от будущих жителей и соседних сообществ. Особую роль в этом контексте играет создание адекватной инфраструктуры, которая не только обеспечивает функциональность нового района, но и определяет его социальную ценность.

Модели взаимодействия инвестора и органов местного самоуправления

Взаимодействие инвестора и органов местного самоуправления является краеугольным камнем реализации проектов КРТ НТ. Эти отношения могут принимать различные формы, каждая из которых имеет свои преимущества и недостатки, влияющие на финансовые и социальные показатели проектов.

1. Контрактные отношения (Договор о КРТ):

• Сущность: Это наиболее распространенная модель, где отношения регулируются Договором о комплексном развитии территории (ДКРТ), заключенным по результатам торгов. В договоре четко прописываются права и обязанности каждой стороны, сроки, объемы строительства, а также порядок распределения обязательств по созданию инфраструктуры.
• Влияние на финансовые показатели: Четко определенные обязательства снижают неопределенность для инвестора. Однако, если обязательства по инфраструктуре полностью ложатся на девелопера, это значительно увеличивает капитальные затраты и может снизить рентабельность проекта. Предоставление земельных участков без торгов после выполнения застройщиком обязательств по ДКРТ является сильным стимулом и компенсацией за инфраструктурные вложения.
• Влияние на социальные показатели: ДКРТ обычно включает обязательства по строительству социальной инфраструктуры (школы, детские сады), что способствует повышению качества жизни.
• Механизмы распределения обязательств: Часто практикуется частичное финансирование инфраструктуры из бюджета (федерального, регионального, местного) или за счет специальных инструментов, таких как инфраструктурные облигации. Например, девелопер строит школу, а затем передает ее в муниципальную собственность, получая частичную компенсацию или налоговые льготы.

2. Партнерство (Государственно-частное партнерство, ГЧП):

• Сущность: Более глубокая форма сотрудничества, основанная на распределении рисков и выгод между публичным и частным секторами. Модели ГЧП (например, концессионные соглашения) могут применяться для создания крупных инфраструктурных объектов (дороги, инженерные сети, крупные социальные объекты) в рамках КРТ.
• Влияние на финансовые показатели: Позволяет инвестору разделить капитальные затраты на инфраструктуру с государством, что значительно снижает финансовую нагрузку и риски. Может улучшить показатели NPV и IRR проекта.
• Влияние на социальные показатели: Повышает вероятность своевременного и качественного создания необходимой инфраструктуры, так как риски распределены.
• Механизмы распределения обязательств: В рамках ГЧП государство может брать на себя часть финансирования, предоставлять льготы, гарантии, а инвестор – обеспечить проектирование, строительство и, возможно, эксплуатацию объектов.

3. Инициативное сотрудничество (по инициативе правообладателей):

• Сущность: В случае КРТ по инициативе правообладателей, инвесторы (владельцы нескольких смежных участков) могут сами инициировать проект и предложить его органам власти.
• Влияние на финансовые показатели: Инвестор имеет больше контроля над параметрами проекта, но и несет полную ответственность за его финансирование. Взаимодействие с органами власти фокусируется на получении разрешений и согласовании документации.
• Влияние на социальные показатели: Зависит от добросовестности инвестора и его готовности самостоятельно создавать необходимую инфраструктуру.

Обсуждение механизмов распределения обязательств по созданию инфраструктуры:
Это один из наиболее острых вопросов в проектах КРТ. Традиционно, девелоперы несут значительную нагрузку по строительству внутриквартальных дорог, инженерных сетей и социальных объектов. Однако, для обеспечения экономической целесообразности и ускорения реализации проектов, активно обсуждаются и внедряются следующие подходы:

• Инфраструктурные облигации: Как уже упоминалось, механизм выпуска облигаций ДОМ.РФ позволяет привлекать долгосрочные и дешевые средства на строительство внешней и внутренней инфраструктуры.
• Бюджетное софинансирование: Выделение средств из федерального, регионального или муниципального бюджетов на строительство особо значимых объектов инфраструктуры (например, крупных магистралей, школ, поликлиник).
• Целевые программы: Участие девелоперов в государственных программах (например, «Стимул» в рамках национального проекта «Жилье и городская среда»), которые предусматривают субсидирование затрат на создание инфраструктуры.
• Плата за подключение: Частичное покрытие затрат на инженерные сети за счет платы за подключение к ним будущих потребителей.

Эффективное взаимодействие требует прозрачности, предсказуемости и готовности к диалогу со стороны всех участников.

Роль социальной и транспортной инфраструктуры

Социальная и транспортная инфраструктура — это не просто дополнительные элементы, а фундамент, на котором строится качество жизни в новом районе, и, как следствие, его коммерческая успешность. В проектах КРТ НТ их значение возрастает многократно, поскольку они создаются «с нуля».

Социальная инфраструктура:

• Школы и детские сады: Наличие достаточного количества мест в образовательных учреждениях является критическим фактором для молодых семей. Нехватка таких объектов снижает привлекательность района и может вызвать социальную напряженность.
• Поликлиники и медицинские центры: Доступность качественной медицинской помощи – базовая потребность населения.
• Спортивные сооружения, парки, скверы: Способствуют формированию здорового образа жизни, предоставляют возможности для отдыха и досуга.
• Магазины, объекты бытового обслуживания, культурные центры: Обеспечивают комфорт повседневной жизни.

Транспортная инфраструктура:

• Улично-дорожная сеть: Качественные дороги, удобные развязки, достаточная пропускная способность – залог мобильности жителей. Для КРТ НТ важно предусмотреть интеграцию новой дорожной сети с существующей городской структурой.
• Общественный транспорт: Доступность остановок, регулярность и разнообразие маршрутов (автобусы, трамваи, метро) значительно повышают привлекательность района.
• Парковочные места: Достаточное количество мест для хранения личного автотранспорта.
• Пешеходная и велосипедная инфраструктура: Удобные тротуары, велодорожки, безопасные переходы способствуют здоровому образу жизни и снижают зависимость от личного автомобиля.

Значение для успешности проекта и качества городской среды:

• Привлекательность для покупателей: Доступность качественной инфраструктуры является одним из главных критериев выбора жилья. Это напрямую влияет на скорость продаж и ценовую политику.
• Ликвидность недвижимости: Районы с развитой инфраструктурой более ликвидны и устойчивы к рыночным колебаниям.
• Социальная стабильность: Обеспеченность инфраструктурой снижает уровень недовольства и протестов со стороны населения.
• Формирование идентичности района: Продуманная инфраструктура помогает создать уникальный образ района, его «лицо».

Стандарты и нормативы планирования инфраструктуры

Для обеспечения высокого качества и функциональности инфраструктуры в проектах КРТ НТ применяются строгие стандарты и нормативы.

1. «Стандарт комплексного развития территорий» Минстроя России и ДОМ.РФ: Этот документ, разработанный совместно с КБ Стрелка, является ключевым методическим руководством. Он содержит рекомендации по проектированию жилой застройки, общественных пространств, транспортной и социальной инфраструктуры, озеленению, а также принципы формирования комфортной городской среды. Стандарт акцентирует внимание на:

• Разнообразии жилой среды: Различные типы жилья, обеспечивающие разнообразие социального состава.
• Многофункциональности: Сочетание жилья, коммерции, социальных объектов в шаговой доступности.
• Связности пространств: Удобные пешеходные и велосипедные связи, интеграция с существующей городской средой.
• Приоритете пешеходов и общественного транспорта: Снижение доминирования личного автомобиля.
• Экологичности и энергоэффективности: Применение «зеленых» технологий.

2. Градостроительные нормативы и правила:

• Местные нормативы градостроительного проектирования (МНГП) и Региональные нормативы градостр��ительного проектирования (РНГП): Устанавливают минимально допустимые значения площади земельных участков для размещения объектов социальной инфраструктуры (детские сады, школы), радиусы доступности, нормативы обеспеченности населения парковочными местами, зелеными насаждениями.
• Санитарные нормы и правила (СанПиН): Регламентируют требования к инсоляции, шумозащите, качеству воздуха и воды.
• Строительные нормы и правила (СНиП/СП): Устанавливают требования к проектированию и строительству зданий и сооружений, инженерных систем, дорог.

3. Технические регламенты и ГОСТы:

• Регламентируют технические параметры объектов, их безопасность, энергоэффективность.

Использование этих стандартов и нормативов позволяет обеспечить единообразие, качество и функциональность инфраструктуры, что является залогом успешной и устойчивой реализации проектов КРТ незастроенных территорий.

Практические примеры и перспективы развития КРТ незастроенных территорий

Теоретические концепции и законодательные нормы оживают только в реальных проектах. Анализ кейс-стади позволяет не только увидеть, как работают механизмы комплексного развития территорий на практике, но и извлечь ценные уроки, выявить лучшие практики и обозначить ключевые вызовы. Перспективы КРТ НТ в России обширны, но не лишены своих трудностей.

Кейс-стади успешных и проблемных проектов

Для иллюстрации принципов КРТ незастроенных территорий рассмотрим два гипотетических, но собирательных примера, отражающих реальные тенденции и сложности российского девелопмента.

1. Успешный проект: «Экогород Солнечный» (Регион N)

• Инициатор и тип КРТ: Орган местного самоуправления, КРТ незастроенной территории.
• Территория: Около 150 га сельскохозяйственных земель на окраине крупного областного центра, вблизи крупной транспортной артерии.
• Цели: Создание современного малоэтажного жилого района с развитой социальной и рекреационной инфраструктурой, акцент на экологичность и энергоэффективность.
• Ключевые факторы успеха:
  • Проактивная позиция администрации: Местные власти заранее сформировали земельный участок, провели все необходимые изыскания, разработали и утвердили ППТ с четкими градостроительными регламентами, предусматривающими комплексное развитие.
  • Эффективное взаимодействие с инвестором: ДКРТ был заключен по результатам аукциона с крупным девелопером, имеющим опыт в «зеленом строительстве». В договоре было четко прописано распределение обязательств: девелопер за свой счет строит внутриквартальные сети, дороги, два детских сада и поликлинику, а регион обязуется обеспечить подводку внешних инженерных сетей (дорога до участка, крупный водовод, ЛЭП) и софинансировать строительство школы.
  • Привлечение инфраструктурных облигаций: Для финансирования части инфраструктуры девелопер совместно с ДОМ.РФ выпустил инфраструктурные облигации, что позволило привлечь долгосрочное и относительно дешевое финансирование.
  • Высокое качество планирования: Проект планировки территории был разработан с учетом «Стандарта комплексного развития территорий», предусматривал широкие зеленые зоны, велодорожки, разнообразные общественные пространства и интеграцию с существующей экосистемой.
  • Маркетинговая стратегия: Девелопер успешно позиционировал проект как «экогород», что привлекло целевую аудиторию, готовую платить за комфортную и экологичную среду.
• Извлеченные уроки и лучшие практики: Важность предварительной подготовки территории со стороны государства, четкое распределение финансовых обязательств, использование современных финансовых инструментов (инфраструктурные облигации), применение «зеленых» стандартов, активное взаимодействие с будущими жителями на этапах концептуализации.

2. Проблемный проект: «Новые Горизонты» (Регион K)

• Инициатор и тип КРТ: Орган местного самоуправления, КРТ незастроенной территории.
• Территория: Около 100 га бывших земель лесного фонда, переведенных в категорию земель населенных пунктов, расположенных в 30 км от областного центра.
• Цели: Создание нового жилого района эконом-класса.
• Ключевые проблемы и ошибки:
  • Недостаточная проработка на начальном этапе: Решение о КРТ было принято без достаточных инженерно-геологических изысканий, что привело к обнаружению сложных грунтов и необходимости дорогостоящих фундаментов.
  • Слабое планирование инфраструктуры: ДКРТ был заключен с девелопером, который взял на себя все обязательства по инфраструктуре, но первоначальная оценка затрат была существенно занижена. Оказалось, что ближайшие точки подключения к инженерным сетям находятся на значительном расстоянии, а их пропускная способность недостаточна.
  • Отсутствие софинансирования со стороны бюджета: Местные власти не смогли выделить средства на подводку внешних сетей, что вынудило девелопера нести эти расходы самостоятельно, значительно увеличив себестоимость 1 м².
  • Социальная инфраструктура: В договоре были предусмотрены строительство школы и детского сада, но без четких сроков и механизмов передачи объектов в муниципальную собственность. В итоге, объекты были построены с задержками и возникли проблемы с их приемкой и финансированием эксплуатации.
  • Транспортная доступность: Отсутствие продуманной транспортной развязки и неудовлетворительное состояние подъездных дорог привели к транспортному коллапсу и недовольству первых жителей.
  • Рыночные колебания: Проект был запущен в период роста цен на недвижимость, но столкнулся с резким падением спроса и цен из-за общей экономической ситуации, что сделало его убыточным.
• Извлеченные уроки: Критически важна всесторонняя предпроектная проработка, реалистичная оценка затрат на инфраструктуру, необходимость государственного софинансирования внешних сетей, четкое распределение обязанностей по социальной инфраструктуре и гибкость в условиях меняющегося рынка.

Эти примеры демонстрируют, что успешность проекта КРТ НТ – это результат синергии грамотного планирования, эффективного законодательства, адекватного финансирования и конструктивного взаимодействия всех сторон.

Перспективы и вызовы комплексного развития незастроенных территорий

Механизм КРТ незастроенных территорий обладает огромным потенциалом для развития России, но его реализация сопряжена с рядом вызовов.

Потенциал:

1. Наращивание жилищного фонда: КРТ НТ – это прямой путь к достижению национальных целей по вводу жилья. Масштабные незастроенные территории позволяют возводить большие объемы жилья, в том числе стандартного, обеспечивая доступность для широких слоев населения.
2. Формирование новой качественной городской среды: В отличие от редевелопмента застроенных территорий, КРТ НТ позволяет создавать новые районы «с чистого листа», применяя современные градостроительные стандарты, уделяя внимание озеленению, общественным пространствам, социальной и транспортной инфраструктуре.
3. Стимулирование экономического роста: Реализация крупных проектов КРТ НТ создает рабочие места, стимулирует производство строительных материалов, развивает смежные отрасли экономики.
4. Привлечение инвестиций: Четкие правила и государственная поддержка делают КРТ НТ привлекательным для крупных девелоперов и инвесторов.
5. Развитие регионов: КРТ НТ может стать драйвером развития малых и средних городов, создавая новые точки роста.

Текущие проблемы и вызовы:

1. Дефицит финансирования инфраструктуры: Несмотря на новые механизмы (инфраструктурные облигации, госпрограммы), основной вызов – это финансирование дорогостоящей внешней и частично внутренней инфраструктуры. Бюджеты регионов и муниципалитетов часто ограничены, а девелоперы не всегда готовы полностью нести это бремя.
2. Длительность административных процедур: Получение разрешений, согласование документации по планировке территории, проведение публичных слушаний – все это может занимать много времени, что увеличивает сроки реализации проектов и финансовые риски.
3. Кадровый дефицит: Недостаток квалифицированных специалистов в области городского планирования, проектного менеджмента, инженерии в регионах.
4. Отсутствие гибкости в градостроительных регламентах: Чрезмерно жесткие нормативы могут ограничивать архитектурные решения и экономическую эффективность проектов.
5. Риски изменения рыночной конъюнктуры: Крупные проекты КРТ НТ рассчитаны на длительный срок, и изменение спроса или цен на недвижимость может существенно повлиять на их рентабельность.
6. Социальные аспекты: Несмотря на то, что КРТ НТ не связано с расселением, может возникать сопротивление со стороны жителей соседних районов по вопросам транспортной нагрузки, экологической безопасности или плотности застройки.
7. Недостаточная проработка проектов на региональном и муниципальном уровнях: Отсутствие четких долгосрочных стратегий развития территорий, а также квалифицированных команд для работы с КРТ.

Направления дальнейшего совершенствования законодательства и практики:

1. Расширение механизмов государственного софинансирования инфраструктуры: Увеличение объемов бюджетной поддержки, упрощение доступа к инфраструктурным облигациям.
2. Оптимизация административных процедур: Сокращение сроков согласований, внедрение «одного окна» для девелоперов.
3. Повышение гибкости градостроительных регламентов: Разработка более гибких и адаптивных правил, позволяющих учитывать специфику различных территорий и инновационные решения.
4. Развитие региональных компетенций: Обучение специалистов, создание центров компетенций по КРТ.
5. Цифровизация процессов: Внедрение цифровых платформ для взаимодействия стейкхолдеров, управления проектами и мониторинга хода реализации.
6. Усиление общественного участия: Более эффективные механизмы учета мнения населения на ранних стадиях планирования.

В конечном итоге, успех КРТ незастроенных территорий в России будет зависеть от способности государства и бизнеса работать в тесном партнерстве, адаптироваться к меняющимся условиям и постоянно совершенствовать подходы к развитию городской среды.

Заключение

Проведенный анализ принципов и практик управления проектами комплексного развития незастроенных территорий в Российской Федерации наглядно демонстрирует, что этот механизм является одним из наиболее перспективных и стратегически важных инструментов современного градостроительства. Он не только позволяет эффективно наращивать жилищный фонд в соответствии с национальными целями до 2030 года, но и формирует основу для создания устойчивых, комфортных и гармоничных городских пространств.

В ходе работы были сформулированы следующие основные выводы:

1. Эволюция и актуальность правовой базы: Переход от механизмов КОТ к КРТ, закрепленный Федеральным законом № 494-ФЗ от 30.12.2020, стал шагом к унификации и повышению эффективности градостроительной деятельности. Актуальное законодательство (ГрК РФ, ЗК РФ) создает системные рамки для реализации проектов КРТ незастроенных территорий, предлагая механизмы от инициации проекта до предоставления земельных участков без торгов после выполнения застройщиком обязательств по ДКРТ.
2. Ключевая роль документации по планировке территории: Для незастроенных участков подготовка и утверждение проектов планировки и межевания территории являются фундаментальными этапами, определяющими будущий облик и функциональность нового района, включая все элементы инфраструктуры.
3. Жизнеспособность проектов через ТЭО и инвестиционный анализ: Качественное технико-экономическое обоснование и детальное финансовое моделирование с расчетом NPV, IRR, PI и DPBP являются незаменимыми инструментами для оценки экономической целесообразности и инвестиционной привлекательности. Учет таких факторов, как стоимость земли, нормативная плотность застройки, затраты на подключение к сетям, критически важен.
4. Системное управление рисками: Проекты КРТ НТ сопряжены с многочисленными градостроительными, правовыми, экономическими, социальными и экологическими рисками. Эффективная идентификация, качественная и количественная оценка (включая анализ чувствительности, сценарный анализ, метод цепных подстановок) и применение комплексных инструментов управления (резервирование, страхование, диверсификация) являются залогом устойчивости проекта.
5. Взаимодействие стейкхолдеров и инфраструктура — ядро успеха: Оптимальные модели взаимодействия инвестора и органов местного самоуправления, включая ГЧП и бюджетное софинансирование, критически важны для распределения обязательств, особенно по созданию дорогостоящей внешней и социальной инфраструктуры. «Стандарт комплексного развития территорий» Минстроя России и ДОМ.РФ служит ориентиром для создания качественной городской среды.

Рекомендации:

Для студентов-девелоперов:

• Глубоко изучать законодательство: Всегда опирайтесь на актуальные редакции Градостроительного и Земельного кодексов РФ, а также ФЗ № 494-ФЗ. Понимание правовых нюансов – ваш главный актив.
• Осваивать финансовое моделирование: Развивайте навыки работы с электронными таблицами для создания детализированных финансовых моделей, проведения анализа чувствительности и сценарного анализа. Это позволит принимать обоснованные инвестиционные решения.
• Развивать междисциплинарные компетенции: Успешный девелопер – это не только экономист, но и юрист, градостроитель, менеджер по рискам и специалист по маркетингу.
• Изучать лучшие практики и кейс-стади: Анализируйте успешные и проблемные проекты КРТ, чтобы извлекать уроки и формировать собственное профессиональное видение.

Для органов власти:

• Усиливать предварительную проработку территорий: Проводить комплексные изыскания и формировать детальную документацию по планировке территории до объявления торгов по ДКРТ, чтобы минимизировать неопределенность для инвесторов.
• Активно использовать инструменты софинансирования инфраструктуры: Расширять применение инфраструктурных облигаций, государственно-частного партнерства и бюджетных субсидий для снижения финансовой нагрузки на девелоперов и ускорения создания инфраструктуры.
• Оптимизировать административные процедуры: Внедрять «одно окно», сокращать сроки согласований и выдачи разрешений, развивать цифровые платформы для взаимодействия.
• Развивать компетенции на местах: Обучать специалистов муниципалитетов и регионов, создавать центры компетенций по КРТ.

Комплексное развитие незастроенных территорий – это сложный, но необходимый путь к построению современного, комфортного и процветающего будущего российских городов. Применение системного подхода, основанного на глубоком анализе, правовой грамотности и эффективном управлении, позволит успешно реализовать этот потенциал.

Список использованной литературы

1. Государственные укрупненные нормативы цены строительства (НЦС).
2. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. от 31.07.2025).
3. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 31.07.2025).
4. Письмо Координационного центра по ценообразованию и сметному нормированию в строительстве от 14 декабря 2015 г. № КЦ/2015-12ти “Об индексах изменения сметной стоимости строительства по Федеральным округам и регионам Российской Федерации на декабрь 2015 года”.
5. Статья 46.4 ГрК РФ. Договор о комплексном освоении территории. URL: https://www.gk-rf.ru/statya-46-4-grk-rf-dogovor-o-kompleksnom-osvoenii-territorii (дата обращения: 05.11.2025).
6. ГрК РФ, Статья 68. Договор о комплексном развитии территории. URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5104/5f38a531f8f3c7e466b042944b0593c66f7f45c0/ (дата обращения: 05.11.2025).
7. Федеральный закон от 30.12.2020 N 494-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях обеспечения комплексного развития территорий» (последняя редакция). URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_371608/ (дата обращения: 05.11.2025).
8. Договор о комплексном развитии территории: правовая природа и существенные условия // КиберЛенинка. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/dogovor-o-kompleksnom-razvitii-territorii-pravovaya-priroda-i-suschestvennye-usloviya (дата обращения: 05.11.2025).
9. Комплексное развитие территорий в 2025 году: инструкция для собственников // Юристы по недвижимости — Двитекс. URL: https://dvitecks.ru/kompleksnoe-razvitie-territoriy (дата обращения: 05.11.2025).
10. Что такое комплексное освоение территорий? // Спроси.дом.рф. URL: https://спроси.дом.рф/articles/chto-takoe-kompleksnoe-osvoenie-territoriy/ (дата обращения: 05.11.2025).
11. Глава 3. Основные этапы реализации проекта развития территории. URL: https://studfiles.net/preview/7187122/page:3/ (дата обращения: 05.11.2025).
12. О реализации проектов комплексного освоения территории // КиберЛенинка. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/o-realizatsii-proektov-kompleksnogo-osvoeniya-territorii (дата обращения: 05.11.2025).
13. Комплексное развитие территорий: что это такое и как оно работает. URL: https://realty.yandex.ru/journal/post/chto-takoe-kompleksnoe-razvitie-territoriy/ (дата обращения: 05.11.2025).