Комплексный анализ и финансово-экономическое обоснование наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ) объекта недвижимости: Методологический подход на основе актуальных стандартов

Введение: Принципы и актуальность ННЭИ в современной оценочной практике

В мире, где инвестиции в недвижимость становятся все более сложными и капиталоемкими, а рыночная конъюнктура меняется с невероятной скоростью, принцип определения наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ) объекта оценки приобретает не просто важное, а фундаментальное значение.

ННЭИ — это не просто теоретическая концепция, а строго регламентированная процедура, которая лежит в основе определения рыночной стоимости любого объекта недвижимости. Актуальность этого анализа подтверждается тем, что как Международные стандарты оценки (МСО 2022), так и новейшие редакции российских Федеральных стандартов оценки (ФСО) требуют от оценщика обязательного учета ННЭИ при расчете рыночной стоимости. Если оценщик игнорирует наиболее продуктивный вариант использования, он искусственно занижает или завышает стоимость, вводя в заблуждение инвесторов и собственников, что в конечном счете подрывает доверие к рыночным механизмам.

Цель настоящей работы состоит в том, чтобы представить комплексный методологический подход к определению и финансово-экономическому обоснованию варианта ННЭИ объекта недвижимости, основываясь на актуальной нормативно-правовой базе и передовых аналитических техниках.

Для достижения этой цели необходимо решить следующие задачи:

1. Раскрыть теоретические и правовые основы ННЭИ, опираясь на МСО 2022 и ФСО.
2. Детализировать четыре критерия ННЭИ и их последовательное применение.
3. Проанализировать внешние факторы (рынок, градостроительство) как источники информации для сценариев использования.
4. Разработать детализированную финансовую модель для обоснования максимальной продуктивности, включая расчет ЧОД и применение моделей возврата капитала.
5. Интегрировать оценку рисков в процесс выбора ННЭИ и сформулировать обоснованные управленческие рекомендации.

Структура работы построена таким образом, чтобы поэтапно провести читателя от нормативного закрепления принципа к практическому финансовому моделированию, демонстрируя всю глубину и сложность анализа, необходимого для обоснованного инвестиционного решения. Именно такой подход позволяет инвестору не просто узнать текущую стоимость, но и увидеть максимально возможный потенциал своего актива.

Теоретико-правовые основы и критерии анализа ННЭИ

ННЭИ выступает в качестве обобщающего принципа в теории оценки недвижимости, который объединяет остальные принципы (принцип ожидания, принцип полезности, принцип замещения, принцип вклада и др.). Он отражает рыночный императив: инвестор всегда будет стремиться к использованию актива, которое максимизирует его экономическую выгоду, при условии соблюдения всех ограничений.

Нормативно-правовое поле ННЭИ: Актуальные ФСО и международные требования

Принцип ННЭИ — это краеугольный камень современной оценочной практики. В Российской Федерации его обязательность закреплена Федеральным законом № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности», который косвенно подразумевает его применение при определении рыночной стоимости, а также прямо указан в Федеральных стандартах оценки (ФСО).

Ключевым документом является ФСО № 7 «Оценка недвижимости». Он действует в редакции Приказа Минэкономразвития России от 14.04.2022 № 200 и прямо устанавливает, что анализ ННЭИ является обязательным условием для определения рыночной стоимости объекта.

На международном уровне этот принцип также является неотъемлемым. Международные стандарты оценки (МСО 2022) и Европейские стандарты оценки (ЕCО 2020) четко определяют, что рыночная стоимость — это расчетная денежная сумма, на которую объект может быть обменен, исходя из условия его ННЭИ. Это обеспечивает прозрачность, сопоставимость и согласованность результатов оценки по всему миру, что критически важно для привлечения иностранных инвестиций.

Определение ННЭИ: Наилучшее и наиболее эффективное использование — это наиболее вероятное, разумное и разрешенное использование оцениваемого объекта, которое должно удовлетворять критериям физической возможности, юридической допустимости, финансовой целесообразности и обеспечивать наибольший экономический эффект.

Оценщик обязан рассматривать две гипотетические ситуации при анализе:

1. Участок как незастроенный (условно свободный): Определяется оптимальное использование самого земельного участка, игнорируя существующие строения (если таковые имеются).
2. Участок как застроенный (с существующими объектами капитального строительства): Определяется оптимальное использование с учетом существующей застройки, включая возможности реконструкции, модернизации или смены функционала.

Четыре ключевых критерия ННЭИ: Последовательность и содержание

Анализ ННЭИ представляет собой строгий, иерархичный процесс отсева неприемлемых вариантов использования. Последовательность рассмотрения критериев критически важна, поскольку финансовая оценка не имеет смысла, если использование запрещено законом или физически невозможно.

Последовательность критериев:

1. Юридическая допустимость (Legal Permissibility):
   Это первый фильтр. Любой вариант использования должен строго соответствовать действующему законодательству, включая земельные, экологические и градостроительные нормы. Проверяется соответствие зонированию, видам разрешенного использования (ВРИ) земельного участка, ограничениям местной администрации и сервитутам. Недопустимое использование, даже если оно сулит высокую прибыль, автоматически исключается.
2. Физическая осуществимость (Physical Possibility):
   На этом этапе отсеиваются варианты, которые невозможно реализовать с технической точки зрения. Учитываются физические характеристики объекта:
   • Размер и форма участка (достаточность для строительства).
   • Рельеф, почвенные и геологические особенности (возможность выдержать нагрузку).
   • Наличие и доступность инженерных коммуникаций (электричество, вода, канализация, газ) или экономическая целесообразность их прокладки.
   • Для застроенных объектов — несущая способность конструкций и планировочные ограничения.

   Важный нюанс: даже если коммуникации технически можно подвести, их чрезмерно высокая стоимость может перевести вариант из физически осуществимого в финансово нецелесообразный.

3. Финансовая целесообразность/оправданность (Financial Feasibility):
   Из физически осуществимых и юридически допустимых вариантов выбираются те, которые приносят положительный экономический эффект. Вариант финансово целесообразен, если он способен генерировать чистый доход, который покрывает операционные расходы, финансовые обязательства и капитальные затраты (включая возврат инвестированного капитала).
   • Если речь идет о новом строительстве, проверяется, превышает ли ожидаемый доход от использования будущей недвижимости затраты на ее возведение.
4. Максимальная продуктивность/эффективность (Maximum Productivity):
   Это финальный критерий. Из всех финансово целесообразных вариантов ННЭИ выбирается тот, который обеспечивает максимальную стоимость основы недвижимости (земельного участка) или, что эквивалентно, максимальный чистый доход. Этот критерий требует точного финансового моделирования и расчета чистой приведенной стоимости (ЧПС, или NPV) или внутренней нормы доходности (ВНД, или IRR) для каждого оставшегося сценария.

Анализ рыночных, градостроительных и физических факторов

Выбор ННЭИ — это процесс, который происходит на пересечении внутренних характеристик объекта и внешних рыночных, а также регуляторных условий.

Анализ местоположения, инфраструктуры и конкурентной среды

Местоположение является, пожалуй, наиболее значимым фактором стоимости и, следовательно, ННЭИ. Анализ местоположения включает:

Фактор	Содержание анализа	Значение для ННЭИ
Доступность	Транспортная (близость к магистралям, остановкам), пешеходная (плотность трафика), визуальная (видимость с основных путей).	Определяет потенциальный сегмент рынка (ритейл, офис, жилье).
Окружение	Тип застройки в непосредственной близости, социальный статус района, наличие якорных объектов (ТЦ, метро, парки, университеты).	Формирует спрос и определяет наиболее вероятные сценарии использования (жилье, бизнес-центр, склад).
Инфраструктура	Наличие и качество инженерных сетей, качество дорог, уровень развития социальной инфраструктуры (школы, поликлиники).	Влияет на физическую осуществимость и операционные расходы.
Рыночный спрос/предложение	Анализ релевантных сегментов рынка (например, офисы класса А/В, жилье комфорт-класса). Оценка уровня вакантности, арендных ставок и цен продаж.	Позволяет выявить те варианты использования, по которым наблюдается дефицит предложения или устойчивый платежеспособный спрос.

Для условно вакантного участка анализ рынка позволяет определить, какой тип застройки (например, жилой комплекс или логистический парк) будет наиболее востребован в данной локации. Для застроенного участка анализ помогает понять, соответствует ли текущее использование рыночному спросу, или же конверсия (например, из завода в лофт-апартаменты) обеспечит большую продуктивность.

Юридическая допустимость в контексте Градостроительного кодекса РФ

Критерий юридической допустимости имеет глубокие корни в градостроительном законодательстве. Оценщик, работая с земельным участком, должен четко понимать иерархию градостроительной деятельности, определенную Градостроительным кодексом РФ.

Статья 1 Градостроительного кодекса РФ определяет градостроительную деятельность как комплекс шагов по развитию территорий. Этот процесс всегда идет поэтапно, от общего к частному:

1. Территориальное планирование: Разработка схем и стратегий на уровне региона или муниципалитета (например, Генеральный план).
2. Градостроительное зонирование: Деление территории на функциональные зоны с установлением градостроительных регламентов (Правила землепользования и застройки — ПЗЗ), определяющих предельные параметры строительства (высота, плотность, процент застройки) и виды разрешенного использования (ВРИ).
3. Планировка территории: Детализация проектов (проекты планировки и межевания) для конкретных кварталов.
4. Архитектурно-строительное проектирование: Разработка проектной документации.
5. Строительство, реконструкция объектов капитального строительства.

Проверка юридической допустимости в анализе ННЭИ сводится к строгому сравнению каждого гипотетического варианта использования с ограничениями, накладываемыми ПЗЗ и Генеральным планом. Например, если участок расположен в зоне *ОД-1* (Общественно-деловая), где разрешено строительство офисов, но не жилья, вариант жилищного строительства автоматически исключается, даже если он был бы финансово самым выгодным. Следовательно, соблюдение градостроительных регламентов является не рекомендацией, а жестким требованием, невыполнение которого аннулирует весь дальнейший финансовый анализ.

Методология финансово-экономического обоснования максимальной продуктивности

После того как варианты использования прошли юридические и физические фильтры, наступает самый сложный этап — финансово-экономическое обоснование. На этом этапе оценщик должен доказать, какой из оставшихся сценариев обеспечит максимальную стоимость объекта.

Применение затратного и доходного подходов в расчетах ННЭИ

Для определения финансовой целесообразности вариантов, особенно для сценария нового строительства на условно вакантном участке, используются два ключевых подхода:

1. Затратный подход (для расчета стоимости создания): Определяется полный объем капитальных затрат (КЗ) на строительство нового Объекта Капитального Строительства (ОКС). В практике оценки для этого используются Укрупненные нормативы цены строительства (НЦС-2024), утверждаемые Минстроем РФ. Это позволяет быстро и достаточно точно определить необходимый объем инвестиций для каждого варианта застройки.
2. Доходный подход (для расчета стоимости будущего объекта): Используется метод дисконтирования денежных потоков (ДДП). Оценивается ожидаемый Действительный Валовой Доход (ДВД) и Чистый Операционный Доход (ЧОД) от эксплуатации нового ОКС на протяжении прогнозного периода.

Ключевой принцип финансовой обеспеченности: Если расчетная стоимость, полученная доходным подходом (то есть, стоимость, которую рынок готов заплатить за будущий доход), превышает полные затраты на строительство (КЗ, включая прибыль девелопера), то вариант использования является финансово обеспеченным. Если доходы не покрывают затраты, то возникает вопрос: зачем инвестору браться за такой проект?

Детализация финансовой модели: Расчет ЧОД и нормы операционных расходов

Чистый Операционный Доход (ЧОД) является ключевым показателем, используемым для капитализации и дисконтирования.

Формула расчета ЧОД:
$$
\text{ЧОД} = \text{ДВД} — \text{ОР}
$$
Где:

• ДВД (Действительный Валовой Доход) = Потенциальный Валовой Доход (ПВД) – Потери от недозагрузки и неплатежей (вакантность).
• ОР (Операционные Расходы) — это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта (коммунальные услуги, управление, ремонт, страхование, налоги на имущество). Важно: амортизационные отчисления в ОР не включаются.

Аналитический срез операционных расходов (ОР):
Для проведения реалистичного анализа необходимо опираться на рыночные данные. На рынке коммерческой недвижимости РФ доля операционных расходов собственника (ОР) от Действительного Валового Дохода (ДВД) демонстрирует следующую типичную картину (по состоянию на конец 2023 – начало 2024 года):

Сегмент недвижимости	Типичный диапазон ОР/ДВД	Среднее значение ОР/ДВД
Торговые помещения	22% – 42%	≈ 31%
Офисные помещения	22% – 40%	≈ 30%
Складские/Логистические	15% – 25%	≈ 20%

Использование этих диапазонов позволяет корректно смоделировать финансовые потоки для каждого альтернативного варианта ННЭИ.

Сравнительный анализ моделей возврата капитала

Для перехода от ЧОД к стоимости объекта оценки в рамках доходного подхода используется коэффициент капитализации (R), который включает норму отдачи на капитал (Y₀) и способ возмещения инвестированного капитала.

Существуют три основные модели, отражающие различные допущения о реинвестировании средств, идущих на возврат капитала:

1. Модель Ринга (Straight-Line Recapture):
   • Допущение: Капитал возвращается равными частями за срок экономической жизни, и сумма возврата не реинвестируется (или реинвестируется по ставке, равной ставке дохода на инвестиции).
   • Формула коэффициента капитализации (R): R = Y₀ + 1/N (где N — срок экономической жизни).
   • Применение: Используется, когда оценщик сомневается в возможности реинвестирования капитала по ставке Y₀ или если проект имеет короткий срок жизни.
2. Модель Инвуда (Inwood Annuity Recapture):
   • Допущение: Доход (аннуитет) остается постоянным, а сумма возврата капитала реинвестируется по ставке, равной ставке дохода на инвестиции (Y₀).
   • Формула R: R = Y₀ + SFF(Y₀, N) (где SFF — коэффициент фонда возмещения при ставке Y₀ и сроке N).
   • Применение: Наиболее часто используется для стабильных, долгосрочных инвестиций со стандартизированными аннуитетными платежами.
3. Модель Хоскольда (Hoskolt Sinking-Fund Recapture):
   • Допущение: Доход остается постоянным, а сумма возврата капитала реинвестируется по безрисковой ставке (R_f) в безрисковый фонд возмещения.
   • Формула R: R = Y₀ + SFF(R_f, N)
   • Применение: Используется для высокорисковых проектов или в условиях высокой неопределенности, когда инвестор предпочитает гарантированный (безрисковый) возврат капитала.

Выбор модели капитализации существенно влияет на итоговую стоимость и, соответственно, на определение ННЭИ. Для ака��емической работы необходимо обосновать, почему была выбрана та или иная модель, исходя из профиля риска проекта. Ведь если ставка доходности выбрана неверно, то и наиболее эффективный вариант использования может оказаться иллюзией.

Интеграция рисков и формулирование управленческих решений

Оценка рисков является неотъемлемой частью анализа ННЭИ, поскольку наиболее продуктивный вариант использования может одновременно нести и наибольший риск. Задача оценщика — найти баланс между потенциальной доходностью и уровнем риска.

Оценка рисков перехода от текущего использования к ННЭИ

Риски сохранения текущего использования (например, моральный износ, низкая арендная ставка) и риски реализации нового проекта (строительные, маркетинговые, операционные) всегда будут различаться.

Если ННЭИ отличается от текущего использования (например, существующий склад предлагается снести и построить жилой дом), необходимо оценить риски, связанные с преобразованием:

• Риск разрешительной документации: Невозможность своевременного получения всех разрешений.
• Строительный риск: Превышение сметы, задержка сроков.
• Рыночный риск: Изменение спроса или цен на момент завершения строительства.

Эти риски интегрируются в финансовую модель через увеличение ставки дисконтирования или ставки капитализации (Y₀) с помощью техники кумулятивного построения.

Пример применения техники кумулятивного построения:

Метод кумулятивного построения ставки отдачи (Y₀) заключается в суммировании безрисковой нормы дохода (Y_RF) и премий за несистематические риски.

$$
Y_0 = Y_{RF} + \sum_{i=1}^{n} P_i
$$
Где Y_RF — безрисковая ставка (например, доходность по долгосрочным государственным облигациям); P_i — премия за i-й вид риска.

В российской оценочной практике к безрисковой ставке добавляются премии за следующие факторы (типичные диапазоны премий):

• Риск финансовой структуры (например, зависимость от кредитования): 1% – 3%.
• Риск качества управления (для нового типа использования): 0,5% – 2%.
• Риск ликвидности (зависимость от скорости продажи): 1% – 3,5%.

Таким образом, премия за отдельные факторы риска чаще всего находится в диапазоне от 0% до 3,5%. Интеграция этих премий позволяет получить ставку Y₀, которая адекватно отражает совокупный риск, связанный с реализацией именно этого варианта ННЭИ.

Выводы и инвестиционно-управленческие рекомендации

Выводы, основанные на анализе ННЭИ, не должны быть абстрактными. Они являются прямым результатом работы рыночных механизмов, которые через спрос, предложение и доходность распределяют пространство между конкурирующими вариантами использования.

Формулирование управленческих рекомендаций должно следовать логике:

1. Идентификация ННЭИ: Четкое указание, какой вариант использования (например, «Реконструкция существующего здания под апартаменты класса В+») обеспечивает максимальную стоимость.
2. Сравнение с текущим использованием: Если ННЭИ отличается от текущего использования, необходимо показать разницу в стоимости (премия за преобразование).
3. Рекомендации инвестору:
   • Если текущее использование является ННЭИ, рекомендация — сохранить и, возможно, оптимизировать операционные расходы.
   • Если ННЭИ требует преобразования, рекомендации должны содержать конкретные шаги: разработка проектной документации, сроки получения разрешений, источники финансирования и ключевые риски, требующие мониторинга.

Пример вывода: «Анализ показал, что текущее использование объекта в качестве мелкооптового склада не является ННЭИ. Максимальную продуктивность обеспечивает вариант сноса существующих строений и возведения многофункционального жилого комплекса (МФК), который по расчетам обеспечивает чистую приведенную стоимость на 45% выше, чем сохранение текущего функционала. Мы рекомендуем приступить к разработке проекта планировки территории и оформлению градостроительной документации в соответствии с выявленным ННЭИ».

Заключение

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ) является обязательной и, что самое главное, ключевой фазой процесса определения рыночной стоимости недвижимости. Настоящая работа подтвердила, что корректное определение ННЭИ требует не только соблюдения последовательности четырех ключевых критериев (юридическая допустимость, физическая осуществимость, финансовая целесообразность, максимальная продуктивность), но и глубокого погружения в нормативную базу, рыночную конъюнктуру и, что особенно важно, в детализированные финансовые модели.

Мы доказали, что использование актуальных стандартов (МСО 2022, ФСО № 7 в ред. 2022), глубокий анализ градостроительных ограничений, а также детальное финансово-экономическое обоснование с учетом специфики расчета ЧОД, применения различных моделей возврата капитала (Инвуда, Хоскольда, Ринга) и интеграции несистематических рисков через технику кумулятивного построения, позволяет перейти от формального описания к научно-исследовательскому, доказательному выбору ННЭИ.

Только такой комплексный и методологически выверенный подход позволяет оценщику принять обоснованное решение, что, в свою очередь, является основой для принятия стратегических управленческих и инвестиционных решений в сфере недвижимости, обеспечивая максимальную продуктивность актива в соответствии с его рыночным потенциалом.

Список использованной литературы

1. Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 31.07.2023) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» // СПС КонсультантПлюс. URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19588/ (дата обращения: 22.10.2025).
2. Международные стандарты оценки 2017. Международный совет по стандартам оценки. URL: https://www.valnet.ru/upload/iblock/d76/IVS-2017.pdf (дата обращения: 22.10.2025).
3. Виноградов Д.В. Учебное пособие по экономике недвижимости.
4. Григорьев В.В., Григорьева Г.В. Анализ лучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости в процессе оценки его рыночной стоимости // Труды ИСА РАН. 2014. Том 64, № 2. С. 71-76. URL: http://www.isa.ru/proceedings/articles/2014_64_2/71-76.pdf (дата обращения: 22.10.2025).
5. Рутгайзер В. М., Дронова Н. Д., Еленева Ю. Я. и др. Оценка рыночной стоимости машин и оборудования. М.: ДЕЛО, 2008.
6. Тарасевич Е. И. Оценка недвижимости. СПб., 2007.
7. Технология работы с недвижимостью. Земельные отношения. М.: Городская собственность, 2009.
8. Фридман Д. и др. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. М.: ДЕЛО, 2007.
9. Черняк А.В. Оценка городской недвижимости. М., 2006.
10. Ахмадиев Р. А. Анализ наиболее эффективного использования объектов коммерческой недвижимости в процессе оценки его рыночной стоимости // Молодой ученый. 2019. № 253. С. 57997. URL: https://moluch.ru/archive/253/57997/ (дата обращения: 22.10.2025).
11. Оценка бизнеса. М.: Финансы и статистика, 2008.
12. Оценка недвижимости / под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Прорвич. В.С. Оценка экономической стоимости городской земли. М., 2008.
13. Оценка объектов недвижимости: учебное пособие. М.: ИНФРА-М, 2007.
14. Оценка рыночной стоимости недвижимости: учебное и практическое пособие. М.: Дело, 2008. 384 с.
15. Сборник «Индексы цен в строительстве». Ко-Инвест.
16. Ежемесячный информационно-аналитический бюллетень рынка недвижимости «RWAY».
17. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования. URL: https://rrg.ru/services/best-use-analysis/ (дата обращения: 22.10.2025).
18. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования (АННЭИ) земельного участка как условно вакантного. URL: https://www.ocenchik.ru/metodiki/244-analiz-nailuchshego-i-naibolee-effektivnogo-ispolzovaniya-annei-zemelnogo-uchastka-kak-uslovno-vakantnogo.html (дата обращения: 22.10.2025).
19. Александров В.Т. Об учете принципа НЭИ в практике оценки недвижимости // Оценщик.ру. URL: https://www.ocenchik.ru/metodiki/240-ob-uchete-principa-nei-v-praktike-ocenki-nedvizhimosti.html (дата обращения: 22.10.2025).
20. Гриненко С.В. Экономика недвижимости: Оценка недвижимости: Подходы к оценке недвижимости: Доходный подход // Бизнес-портал AUP.Ru. URL: https://www.aup.ru/books/m23/3_5_3.htm (дата обращения: 22.10.2025).
21. Коростелев С.П. Определение НЭИ при оценке недвижимости // Оценщик.ру. URL: https://www.ocenchik.ru/metodiki/237-opredelenie-nei-pri-ocenke-nedvizhimosti.html (дата обращения: 22.10.2025).
22. Наиболее эффективное использование — Оценка недвижимости // Bstudy. 17.04.2021. URL: https://bstudy.net/2021/04/17/naibolee-effektivnoe-ispolzovanie-ocenka-nedvizhimosti/ (дата обращения: 22.10.2025).
23. Нормативное обеспечение выбора варианта наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки при определении его рыночной стоимости // КиберЛенинка. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/normativnoe-obespechenie-vybora-varianta-nailuchshego-i-naibolee-effektivnogo-ispolzovaniya-obekta-otsenki-pri-opredelenii-ego-rynochnoy-stoimosti (дата обращения: 22.10.2025).
24. О принципе наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки. URL: https://www.ocenchik.ru/metodiki/241-o-principe-nailuchshego-i-naibolee-effektivnogo-ispolzovaniya-obekta-ocenki.html (дата обращения: 22.10.2025).
25. Определение НЭИ при оценке недвижимости // Корпоративный менеджмент. URL: https://www.cfin.ru/management/finance/eval/best_use.shtml (дата обращения: 22.10.2025).
26. Озеров Е. С. Нормативное обеспечение выбора варианта наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки при определении его рыночной стоимости // Оценщик.ру. URL: https://www.ocenchik.ru/metodiki/239-normativnoe-obespechenie-vybora-varianta-nailuchshego-i-naibolee-effektivnogo-ispolzovaniya-obekta-ocenki-pri-opredelenii-ego-rynochnoj-stoimosti.html (дата обращения: 22.10.2025).
27. Партей Н.С. Некоторые особенности анализа НЭИ в оценке недвижимости // Оценщик.ру. URL: https://www.ocenchik.ru/metodiki/245-nekotorye-osobennosti-analiza-nei-v-ocenke-nedvizhimosti.html (дата обращения: 22.10.2025).
28. Предлагаемый метод соблюдения принципа ННЭИ экономически значимых предприятий при определении их реалистичной стоимости // Audit-it.ru. URL: https://www.audit-it.ru/articles/appraisal/a106/724911.html (дата обращения: 22.10.2025).
29. Принципы оценки объектов недвижимости // Бизнес-портал AUP.Ru. URL: https://www.aup.ru/books/m23/5_2.htm (дата обращения: 22.10.2025).
30. ФСО: основные подходы и методы оценки недвижимости и активов // Skypro. URL: https://sky.pro/media/fso-osnovnye-podhody-i-metody-ocenki-nedvizhimosti-i-aktivov/ (дата обращения: 22.10.2025).