Земельная рента и рынок недвижимости в России: комплексный анализ и перспективы развития

На протяжении десятилетий, а порой и веков, земля оставалась фундаментом любого общества, источником пропитания, богатства и предметом ожесточенных споров. Сегодня, 14 октября 2025 года, когда глобальные вызовы диктуют новые правила игры, а экономическая турбулентность ставит под сомнение устоявшиеся модели, роль земельных отношений в экономике Российской Федерации приобретает особую значимость. От того, насколько эффективно управляются земельные ресурсы, как формируется и распределяется земельная рента, зависит не только аграрный сектор, но и весь рынок недвижимости, инвестиционный климат и социальная справедливость в стране.

Однако, несмотря на очевидную важность, российский рынок земли до сих пор сталкивается с системными проблемами: от неразвитости и законодательных коллизий до деградации почв и теневых схем. Только по официальным данным, к 2016 году 44% всех сельскохозяйственных угодий страны – это колоссальные 97,2 млн гектаров – оказались неиспользуемыми. А на начало 2024 года около 19,4 млн гектаров пашни продолжали простаивать, составляя 5,1% от общей площади земель сельхозназначения. Эти цифры не просто статистика, это потерянный потенциал, который мог бы приносить прибыль, создавать рабочие места и обеспечивать продовольственную безопасность; что из этого следует? Низкая эффективность землепользования напрямую подрывает экономический суверенитет и уровень жизни населения, лишая страну возможности производить больше продовольствия и развивать аграрный сектор, что могло бы существенно укрепить позиции России на мировом рынке.

Целью данного исследования является деконструкция существующих знаний по земельной ренте и рынку недвижимости в России, а также их углубленный анализ для формирования актуализированного понимания и выработки практических рекомендаций. Мы не просто перескажем известные теории, но и выявим «слепые зоны» в текущем анализе, предложим новые ракурсы рассмотрения и подкрепим наши выводы актуальной статистикой и примерами из российской и международной практики. Наша работа призвана стать основой для высококачественных академических исследований, способных внести вклад в совершенствование земельных отношений в Российской Федерации. Структура работы последовательно раскроет экономическую природу земельной ренты, ее теоретические основы, существующие проблемы российского рынка земли, методы оценки, вопросы регулирования и возможности адаптации международного опыта.

Экономическая природа и классификация земельной ренты

Земельная рента, как фундаментальная экономическая категория, является не просто платой за использование земли; это сложный многогранный феномен, отражающий взаимодействие природы, труда, капитала и институциональных факторов. Понимание ее сущности и классификации критически важно для анализа земельных отношений и разработки эффективной земельной политики, поскольку только всестороннее осмысление позволяет выработать действительно работающие механизмы регулирования.

Понятие земельной ренты и ее место в экономической теории

В основе экономической природы земельной ренты лежит уникальность земли как ресурса. В отличие от других факторов производства, земля обладает рядом специфических характеристик: она пространственно ограничена, невоспроизводима в полном объеме, незаменима и обладает естественным плодородием или уникальным местоположением. Именно эти свойства обусловливают возникновение рентных отношений.

Земельная рента представляет собой цену, уплачиваемую за использование ограниченного количества земли и других природных ресурсов, а также доход, получаемый владельцем земли от ее арендаторов. Этот доход является экономической формой реализации права собственности на землю и выступает регулирующим фактором в земельных отношениях. В Российской Федерации земля рассматривается одновременно как:

• Природный объект и природный ресурс: основа экологической системы, обеспечивающая жизнедеятельность.
• Средство производства в сельском и лесном хозяйстве: ключевой фактор в аграрном секторе.
• Основа хозяйственной деятельности: базис для размещения промышленных, инфраструктурных и жилых объектов.
• Недвижимое имущество и объект права собственности: элемент гражданского оборота, обладающий юридическим статусом.

Таким образом, земельная рента — это не просто арендная плата, это сложный экономический механизм, аккумулирующий в себе дифференциальные преимущества земли и особенности ее правового режима.

Формы земельной ренты: абсолютная, дифференциальная (I и II), монопольная

Классическая экономическая теория выделяет несколько основных форм земельной ренты, каждая из которых имеет свои источники и условия возникновения. Эти формы тесно переплетаются и формируют общую величину рентного дохода.

Абсолютная рента: сущность и условия возникновения

Абсолютная рента — это своеобразный минимальный «входной билет» в землепользование. Это выплаты, производимые собственнику земли независимо от уровня использования участка и его плодородности, как плата за разрешение применять капитал к земле. Согласно Карлу Марксу, абсолютная рента возникает из-за более низкого органического состава капитала в сельском хозяйстве по сравнению с промышленностью. Если в промышленности прибавочная стоимость формируется более интенсивно, то в сельском хозяйстве, где доля переменного капитала (затраты на рабочую силу) относительно выше, возникает необходимость в дополнительной плате за использование земли, чтобы выровнять общую норму прибыли между секторами. Таким образом, абсолютная рента является результатом монополии частной собственности на землю и выступает как барьер для свободного перелива капитала в аграрный сектор.

Дифференциальная рента I и II: различия, источники и факторы формирования (плодородие, местоположение, дополнительные инвестиции)

Дифференциальная рента представляет собой дополнительный доход, который возникает благодаря использованию земель с более благоприятными условиями производства, либо за счет интенсивных вложений капитала. Она делится на два основных вида:

• Дифференциальная рента I обусловлена естественными различиями в качестве земельных участков. Ее источники:
  • Естественное плодородие: Более плодородные земли требуют меньших затрат труда и капитала для получения единицы продукции, что приводит к дополнительному доходу.
  • Местоположение: Участки, расположенные ближе к рынкам сбыта, транспортным артериям, источникам рабочей силы и инфраструктуре, сокращают издержки на транспортировку и доступ к ресурсам. Это также обеспечивает дополнительную прибыль. Например, земельный участок под складской комплекс на пересечении федеральных трасс будет генерировать значительно большую дифференциальную ренту I по сравнению с аналогичным участком в удаленной сельской местности.

  Эта форма ренты отражает объективные природные и географические преимущества, которые не зависят от усилий землепользователя.

• Дифференциальная рента II связана с дополнительными, последовательными вложениями капитала в один и тот же участок, обеспечивающими получение добавочной прибыли. Это результат интенсификации производства, внедрения передовых агротехнологий, мелиорации, строительства ирригационных систем, использования современных удобрений. Например, если фермер инвестирует в новые, более производительные сорта культур или в системы капельного орошения, он может получить больший урожай с той же площади, что приведет к увеличению прибыли и формированию дифференциальной ренты II. Эта рента является результатом предпринимательской деятельности и эффективности использования капитала.

Различие между I и II видами состоит в источнике: первая — это естественные, данные природой или географией преимущества, вторая — результат сознательных инвестиций и усилий человека.

Монопольная рента: механизм образования и ее роль

Монопольная рента образуется в специфических условиях, когда происходит продажа определенных видов сельскохозяйственных продуктов по монопольной цене, превышающей их стоимость, или при наличии монополии на редкий продукт. Это может быть связано с уникальными свойствами почвы, климата, позволяющими производить эксклюзивные товары (например, редкие сорта винограда, уникальные минеральные воды). Монопольная рента представляет собой разницу между монопольно высокой ценой на редкий продукт и его общественной стоимостью. Источник монопольной ренты находится вне сельского хозяйства, она формируется через механизм перераспределения национального дохода, когда покупатели готовы платить высокую цену за уникальный товар. Например, земля, на которой производятся особо ценные сорта чая или кофе, или земли с уникальными лечебными грязями, будут приносить монопольную ренту.

Концепция квазиренты в контексте земельных отношений

Наряду с традиционными формами земельной ренты, современная экономическая теория активно оперирует понятием квазиренты, которое имеет важное значение для понимания динамики инвестиций, особенно в рынок недвижимости.

Квазирента — это существенное превышение прибыли фирмы по отношению к прибыли конкурирующей фирмы вследствие более высокой эффективности производства или других локальных условий. Она также определяется как доход от использования ресурса, предложение которого в краткосрочном периоде является совершенно неэластичным. В отличие от земельной ренты, которая связана с абсолютно фиксированным ресурсом (землей), квазирента относится к другим средствам производства, таким как здания, сооружения, уникальное оборудование или даже специфические навыки персонала, которые не могут быть быстро увеличены или уменьшены в краткосрочном периоде. В эти краткосрочные периоды доходы от таких ресурсов ведут себя подобно ренте.

Например, строительство крупного торгового центра в активно развивающемся районе, где предложение аналогичных площадей ограничено, может принести застройщику и владельцу значительную квазиренту до тех пор, пока на рынке не появятся новые конкуренты или не изменится спрос. Аналогично, если компания инвестирует в высокотехнологичное оборудование для производства уникальных строительных материалов, она может получать квазиренту за счет снижения издержек и увеличения маржинальности, пока конкуренты не освоят аналогичные технологии.

Расчет на получение квазиренты в будущем является необходимым условием для вложения капитала в средства производства. Инвесторы, принимая решение о строительстве нового объекта недвижимости или модернизации существующего производства, оценивают не только текущую прибыль, но и потенциал получения сверхприбыли за счет временного преимущества, обусловленного ограниченностью предложения, инновациями или уникальным расположением, не связанным напрямую с землей. Таким образом, квазирента выступает мощным стимулом для инноваций и инвестиций, формируя временные монополии, которые в конечном итоге способствуют развитию экономики. Понимание взаимосвязи квазиренты с дифференциальной и монопольной рентой позволяет более комплексно оценивать доходность инвестиций в объекты недвижимости и прогнозировать их динамику.

Теоретические основы формирования земельной ренты: от классиков до современности

Изучение земельной ренты — это путешествие сквозь историю экономической мысли, где каждый великий теоретик вносил свой вклад в понимание этого сложного явления. От «чистого продукта» физиократов до неоклассических представлений о ренте как доходе от ограниченного ресурса, эволюция идей формировала наше современное видение земельных отношений.

Классические теории земельной ренты

Классическая политическая экономия заложила фундамент для изучения земельной ренты, предложив глубокие и влиятельные концепции, которые до сих пор остаются актуальными.

Адам Смит: рента как «дифференциальная прибавка» и «неоплаченный труд»

Адам Смит, один из отцов современной экономики, в своем знаменитом труде «Исследование о природе и причинах богатства народов» (1776 г.) рассматривал ренту с нескольких позиций. С одной стороны, он видел в ренте «дифференциальную прибавку», которая определяется ценой продукта. Он отмечал, что участки земли различаются по плодородию и местоположению, что приводит к возникновению дифференциальной ренты. Владельцы более плодородных или удобно расположенных земель получают дополнительный доход, поскольку издержки производства на таких участках ниже, чем на худших землях, определяющих рыночную цену продукта.

С другой стороны, Смит трактовал ренту как «неоплаченный труд рабочего», результат монополии на сельскохозяйственную продукцию и природных факторов. Он подчеркивал, что собственник земли, в силу своей монополии, может требовать долю от продукта труда земледельца, даже если сам не участвовал в процессе производства. Эта двойственная трактовка Смита демонстрирует сложность и многогранность рентных отношений.

Давид Рикардо: рента как продукт труда и дифференциация земель

Давид Рикардо, последователь Смита, развил его идеи и предложил одну из наиболее влиятельных теорий земельной ренты в своем труде «Начала политической экономии и налогового обложения» (1817 г.). Рикардо считал ренту продуктом труда, возникающим в соответствии с законом стоимости. Он утверждал, что рента образуется из-за дифференциации сельскохозяйственных земельных участков — различий в плодородности и других характеристиках.

Ключевая идея Рикардо заключалась в том, что по мере роста населения и увеличения спроса на сельскохозяйственную продукцию в оборот вовлекаются все менее плодородные земли. Цена на сельскохозяйственные продукты определяется издержками производства на наихудших, предельных землях, которые не приносят ренты. Земли лучшего и среднего качества, имеющие более низкие издержки производства, получают дифференциальную ренту, которая представляет собой излишек дохода над средней прибылью, обусловленный более благоприятными условиями приложения капитала. Таким образом, рента, по Рикардо, является следствием ограниченности и неоднородности земли.

Карл Маркс: абсолютная рента и связь с органическим составом капитала

Карл Маркс, развивая идеи классиков, предложил наиболее систематизированную теорию земельной ренты, включив в нее концепцию абсолютной ренты. В своем фундаментальном труде «Капитал» Маркс анализировал земельную ренту как часть прибавочной стоимости, создаваемой рабочими в сельском хозяйстве.

Маркс соглашался с Рикардо в отношении дифференциальной ренты, но, в отличие от него, ввел понятие абсолютной ренты. Он объяснял ее возникновение монополией частной собственности на землю и более низким органическим составом капитала в сельском хозяйстве по сравнению с промышленностью. Органический состав капитала — это отношение постоянного капитала (средства производства) к переменному капиталу (рабочая сила). В сельском хозяйстве, как правило, доля переменного капитала выше, что приводит к созданию большего объема прибавочной стоимости относительно вложенного капитала по сравнению с промышленностью. Однако, из-за монополии на землю, часть этой прибавочной стоимости изымается собственником земли в виде абсолютной ренты, чтобы выровнять среднюю норму прибыли между секторами. Таким образом, абсолютная рента — это плата за право использовать землю, взимаемая независимо от ее качества.

Вклад физиократов и Джона Стюарта Милля в теорию ренты

До классиков, в середине XVIII века, во Франции возникла школа физиократов, которые внесли первые значимые идеи в теорию ренты.

Физиократы, такие как Франсуа Кенэ и Анн-Робер Тюрго, полагали, что производительный труд является исключительно сельскохозяйственным. Они рассматривали природу как единственный источник богатства, а «чистый продукт» (le produit net) как универсальную форму прибавочной стоимости, полученной за счет естественного плодородия почвы и производительности земледельческого труда. Для них рента была естественным излишком, который земля давала человеку. Хотя их концепция была ограничена сельскохозяйственным производством, она впервые выделила землю как особый фактор, способный приносить доход.

Джон Стюарт Милль, считающийся завершителем классической политической экономии, в своем труде «Основы политической экономии» (1848 г.) рассматривал теорию ренты с позиций Д. Рикардо. Он уточнял, что рента — это компенсация за пользование землей. Милль подробно анализировал, как в зависимости от формы использования земельного участка он может либо обеспечивать ренту, либо требовать издержек, исключающих ��тот доход. Он развил идеи о том, что рента может быть не только денежной, но и в натуральной форме, а также зависеть от степени развития рынка и инфраструктуры.

Неоклассические подходы к экономической ренте

С приходом неоклассической экономической теории в конце XIX века, понимание ренты значительно расширилось. Неоклассики, отходя от исключительно земельного контекста, ввели понятие «экономической ренты» как дохода собственника любого ресурса, предложение которого строго ограничено.

В этой трактовке экономическая рента — это излишек дохода, который ресурс приносит своему владельцу сверх его альтернативной стоимости, то есть минимальной цены, необходимой для удержания ресурса в данном виде использования. Например, если высококвалифицированный специалист получает зарплату значительно выше той, за которую он согласился бы работать на другой должности, этот излишек является его экономической рентой.

Для земли неоклассический подход означает, что земельная рента — это частный случай экономической ренты, поскольку земля является абсолютно неэластичным в предложении ресурсом. Таким образом, неоклассическая школа расширила применение концепции ренты на все факторы производства, предложение которых в краткосрочном или долгосрочном периоде является ограниченным, что сделало ее более универсальным аналитическим инструментом. Этот подход позволяет глубже понять, как формируются доходы от редких ресурсов и как они влияют на экономические решения и распределение богатства.

Проблемы и вызовы современного российского рынка земли: глубокий анализ

Современный российский рынок земли представляет собой сложную мозаику возможностей и ограничений, где неиспользованный потенциал соседствует с системными проблемами. Его развитие тормозится множеством факторов, от архаичных законодательных норм до глобальных экологических вызовов. Глубокий анализ этих проблем необходим для выработки эффективных стратегий развития.

Законодательные и административные барьеры

Российский рынок земли, несмотря на его рыночный характер, по-прежнему находится под сильным влиянием государственного регулирования, что создает как рамки, так и значительные барьеры.

Ограничения оборота земель сельскохозяйственного назначения являются одним из ключевых аспектов. Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» устанавливает ряд норм, призванных предотвратить нецелевое использование и чрезмерную концентрацию земель. К ним относятся:

• Предотвращение дробления земель: создание земельных участков, не соответствующих требованиям землеустройства, что гарантирует рациональное использование.
• Ограничение концентрации: недопущение сосредоточения чрезмерно больших площадей сельхозугодий в собственности одного лица, что теоретически должно способствовать более справедливому распределению ресурсов и предотвращению монополизации.
• Специальный режим для иностранцев: иностранные граждане, юридические лица и лица без гражданства могут владеть землями сельскохозяйственного назначения только на праве аренды. Это мера направлена на защиту национальных интересов и сохранение контроля над стратегически важными ресурсами.
• Преимущественное право на покупку: субъект Российской Федерации или муниципальное образование имеют преимущественное право на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже, за исключением публичных торгов. Это дает государству возможность контролировать оборот земель и предотвращать спекуляцию.
• Принудительное изъятие: земельный участок может быть принудительно изъят у собственника в судебном порядке, если он не используется для ведения сельского хозяйства в течение трех и более лет подряд. Эта норма призвана стимулировать эффективное землепользование и бороться с недобросовестными владельцами.

Помимо специфических ограничений, существуют и административные барьеры для предпринимателей:

• Сложности с получением земли под бизнес от государства: Хотя любой совершеннолетний гражданин РФ или юридическое лицо может получить участок в аренду или собственность, процесс часто сопряжен с бюрократическими проволочками. Для приобретения больших территорий требуется регистрация юридического лица. При покупке крупных участков физическим лицом могут возникнуть вопросы от Федеральной налоговой службы по источникам денежных средств, что создает дополнительные трудности.
• Длительность землеустроительных работ: Исторически разделенные процедуры разработки проекта отвода земельного участка и установления его границ на местности увеличивали сроки получения земли. В то время как в некоторых соседних странах, например, Беларуси, эти процедуры были объединены для сокращения сроков.
• Нечеткие сроки принятия решений: Отсутствие точно обозначенных сроков принятия местным исполкомом решения об отказе в предоставлении земельного участка создает неопределенность для инвесторов и предпринимателей, замедляя инвестиционные процессы.

Проблемы неэффективного использования и деградации земельных ресурсов

Пожалуй, одной из наиболее острых и долгосрочных проблем российского земельного рынка является неэффективное использование и прогрессирующая деградация земельных ресурсов. Эти явления не только подрывают сельскохозяйственный потенциал страны, но и угрожают экологической безопасности.

Актуальные статистические данные рисуют тревожную картину:

• Вывод из оборота и неиспользуемые земли:
  • По данным сельскохозяйственной переписи 2016 года, общая площадь неиспользуемых сельхозугодий в России составляла 97,2 млн га, что равно 44% всех сельскохозяйственных угодий страны. Эта оценка почти в 2,5 раза превышает предыдущие показатели (около 40 млн га), свидетельствуя о нарастании проблемы.
  • За период 1990–2022 годов было потеряно не менее 41,52 млн га пашни. Общая посевная площадь с чистыми парами в 2022 году составляла 93,55 млн га, при этом площадь залежи увеличилась на 4,05 млн га по сравнению с 1990 годом. К этой площади следует добавить 13,79 млн га неиспользуемых кормовых угодий за тот же период.
  • По состоянию на 1 января 2024 года, из 382,4 млн га земель сельскохозяйственного назначения не использовались около 19,4 млн га пашни, что составляет 5,1% от общей площади всех земель сельхозназначения. Это означает, что значительные плодородные ресурсы страны остаются невостребованными, что прямо влияет на продовольственную безопасность и экономический рост.
• Деградация и уничтожение плодородия почв:
  • Ежегодно Россия теряет до 2 млн га почвы из-за деградации, по официальной статистике. Это эквивалентно площади небольшого европейского государства, исчезающего каждый год из сельскохозяйственного оборота.
  • По данным ФАО, в России деградировано около 15% почв, что эквивалентно площади 1 153 210 км². Большая часть этих эродированных земель находится на плодородном юге страны, что особенно критично.
  • Департамент мелиорации Минсельхоза РФ указывает, что примерно 130 млн га из 196 млн га сельскохозяйственных угодий деградированы. Это свидетельствует о системном характере проблемы.
  • На 1 января 2015 года водной эрозии было подвержено 17,8% площади сельскохозяйственных угодий, ветровой эрозии (дефляции) — 8,4%, переувлажненные и заболоченные земли занимали 12,3%, засоленные и солонцеватые — 20,1%. Эти цифры показывают многообразие факторов деградации.
  • Ежегодное увеличение площади эродированных земель составляет примерно 0,5 млн га, а ущерб от этого вида деградации достигает 18-25 млрд рублей в год за счет потерь урожая и вымывания минеральных удобрений.
  • Процессы опустынивания охватывают более 100 млн га в 27 субъектах РФ, включая Калмыкию (где более 6 млн га, или около 80% площади республики, подвержены деградации, в том числе 3,5 млн га «Черных земель»), Ставропольский край, Астраханскую, Волгоградскую и Саратовскую области.
  • В основных земледельческих районах России распаханность сельхозугодий достигает 60–90%, что приводит к тому, что 65% пашни, 28% сенокосов и 50% площади пастбищ подвержены воздействию эрозии, дефляции, засух и суховеев.

Эти данные подчеркивают острую необходимость в комплексной государственной программе по восстановлению плодородия земель и вовлечению их в хозяйственный оборот.

Проблемы ценообразования, монополизации и преступности

Помимо законодательных и экологических вызовов, российский рынок земли сталкивается с проблемами, связанными с непрозрачностью ценообразования, монополистическими тенденциями и ростом преступности.

Цены на земельные участки не всегда в полной мере отражают соотношение спроса и предложения. На частном рынке часто наблюдается сильное завышение стоимости участков, что делает их менее доступными для инвестиций и развития. Это может быть обусловлено спекулятивными факторами, недостаточной информированностью участников рынка или отсутствием эффективных механизмов ценообразования. Не является ли это прямым отражением того, что государственное регулирование в этой сфере все еще несовершенно, и рынок сам не способен обеспечить справедливое ценообразование?

Рынок частных компаний, предоставляющих посреднические услуги в области земельных отношений, ограничен в свободе, что ведет к его монополизации и подрыву конкурентной среды. Отсутствие здоровой конкуренции приводит к росту издержек для конечного пользователя, снижению качества услуг и созданию условий для коррупции.

Особо острой проблемой является рост преступности в сфере земельных отношений, включая так называемое земельное рейдерство. Хотя конкретные статистические данные по масштабам земельного рейдерства или его ущербу в РФ в доступных источниках не приводятся, Земельный кодекс РФ предусматривает административную и уголовную ответственность за земельные правонарушения, а также обязанность возмещения причиненного вреда. Земельное рейдерство, как высокодоходный бизнес, наносит серьезный ущерб экономике, подрывает доверие к институтам собственности и создает инвестиционные риски. Оно может проявляться в незаконном захвате земель, фальсификации документов, неправомерном изменении категории земель и других схемах, лишающих законных собственников их прав.

В целом, эти проблемы свидетельствуют о том, что российский рынок земли далек от идеала эффективно функционирующей системы. Необходимы комплексные меры по совершенствованию законодательства, усилению контроля за использованием земель, развитию конкурентной среды и борьбе с преступностью для обеспечения его стабильного и устойчивого развития.

Методы оценки земельных участков и определение «скрытой» земельной ренты

Оценка земельных участков — это сложный процесс, требующий применения различных методологий для определения их рыночной стоимости. Однако, помимо явных финансовых показателей, существует и феномен «скрытой» земельной ренты, который не всегда учитывается в полной мере и имеет существенное значение для экономики.

Основные подходы к оценке рыночной стоимости земельных участков

При оценке рыночной стоимости земельных участков оценщики опираются на три основных, общепринятых подхода: доходный, сравнительный и затратный. Каждый из них имеет свои сильные стороны и применяется в зависимости от конкретных условий и доступности информации.

1. Доходный подход: Основан на принципе ожидания, согласно которому стоимость объекта недвижимости определяется текущей стоимостью будущих доходов, которые он может принести. Применяется, когда участок может генерировать доход (например, арендную плату, прибыль от сельскохозяйственной деятельности, доходы от коммерческой застройки).
2. Сравнительный подход: Базируется на принципе замещения и заключается в сравнении оцениваемого объекта с аналогичными объектами, информация о сделках с которыми доступна на рынке. Считается наиболее объективным, поскольку напрямую отражает рыночные цены.
3. Затратный подход: Основан на принципе возмещения и предполагает определение стоимости земельного участка как суммы затрат на создание идентичного или аналогичного объекта за вычетом всех видов износа. В чистом виде для незастроенного участка земли применяется редко, чаще используется для определения стоимости улучшений (строений, инфраструктуры), а затем путем вычитания стоимости улучшений из общей стоимости объекта определяется стоимость земли (метод выделения).

Детализация методов оценки

В рамках каждого из подходов существуют более специфические методы, позволяющие провести оценку с необходимой степенью точности.

Доходный подход включает:

• Метод капитализации земельной ренты: Этот метод является одним из наиболее прямых способов оценки земли. Он предполагает, что рыночная стоимость участка определяется путем капитализации ежегодной земельной ренты.
  1. Расчет земельной ренты: Определяется чистый операционный доход, который может быть получен от земли за вычетом всех операционных расходов и дохода на капитал, вложенный в улучшения.
  2. Определение коэффициента капитализации: Коэффициент капитализации отражает требуемую норму доходности для инвестора. Он может быть определен на основе рыночных данных или рассчитан с учетом безрисковой ставки, премии за риск и ожидаемого роста дохода.
  3. Расчет рыночной стоимости: Рыночная стоимость участка определяется по формуле:
     Ррыночная = Рентаземельная / Ккапитализации
     Этот метод применяется как для застроенных, так и для незастроенных участков при условии возможности получения стабильной земельной ренты.
• Метод остатка (дохода): Используется для определения стоимости земли на основе остаточного дохода от единого объекта недвижимости (участок с улучшениями). Из общего дохода от объекта вычитаются расходы на эксплуатацию и доход, приходящийся на улучшения, а оставшаяся часть капитализируется в стоимость земли.
• Метод предполагаемого использования: Оценщик определяет наиболее эффективное и законное использование земельного участка, а затем оценивает его на основе доходов, которые могут быть получены от такого использования.
• Метод дисконтирования денежных потоков (ДДП): Применяется для оценки участков с перспективой развития, когда доходы ожидаются в разные периоды времени. Будущие денежные потоки (от аренды, продажи, развития) дисконтируются к текущей стоимости с учетом ставки дисконтирования.

Сравнительный подход включает:

• Метод сравнения продаж: Самый распространенный метод. Основан на анализе цен сделок с аналогичными земельными участками, совершенных на открытом рынке. Цены корректируются с учетом различий в характеристиках (местоположение, размер, вид разрешенного использования, наличие коммуникаций, время сделки и т.д.) между оцениваемым и аналоговым участками.
• Метод выделения: Применяется для застроенных участков. Стоимость земли выделяется из общей стоимости объекта недвижимости (земля + улучшения) путем вычитания стоимости улучшений. Он также может использоваться для расчета ставки дисконтирования, если известен общий доход и стоимость улучшений.
• Метод распределения: Используется для застроенных участков при наличии информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости и наиболее вероятной доле земельного участка в общей стоимости. Например, если в данном районе доля земли в общей стоимости объекта составляет 30%, то при известной цене продажи объекта можно определить примерную стоимость земли.
• Метод коэффициентов: Представляет собой упрощенный метод, при котором стоимость земли определяется умножением базовой стоимости на ряд корректирующих коэффициентов, учитывающих различные характеристики участка.

Затратный подход включает:

• Метод изъятия: Применяется для застроенных участков, где стоимость земли определяется как разница между рыночной стоимостью всего объекта недвижимости и затратами на создание улучшений, включая прибыль предпринимателя.
• Метод определения расходов на освоение: Используется для участков, требующих значительных вложений для подготовки к использованию (например, расчистка, выравнивание, подведение коммуникаций). Стоимость земли определяется как потенциальная стоимость участка после освоения за вычетом всех расходов на освоение и прибыли застройщика.
• Оценка расходов на инфраструктуру: Стоимость земли определяется путем анализа затрат на создание необходимой инфраструктуры (дороги, инженерные сети) и их последующей капитализации или распределения на оцениваемый участок.
• Оценка согласно типовым инвестиционным договорам: Стоимость земли может быть определена на основе условий типовых инвестиционных договоров, где прописаны условия предоставления и стоимость земельного участка для реализации определенного проекта.

Помимо рыночной оценки, одним из востребованных видов является определение кадастровой стоимости, которая используется для целей налогообложения и государственной аренды. Кадастровая стоимость устанавливается на основе массовой оценки и р��гулярно пересматривается.

Кадастровая оценка и проблема «скрытой» земельной ренты

На практике, несмотря на развитые методы оценки, в России существует серьезная проблема «скрытой» земельной ренты, которая не изымается в полной мере государством.

Эта проблема заключается в том, что размер земельного налога существенно ниже реального уровня земельной ренты. Налоговая база для расчета земельного налога определяется как кадастровая стоимость участка. Формула расчета земельного налога: ЗН = налоговая база × ставку налога. Однако, как показывают исследования, действующий земельный налог не обеспечивает полного изъятия земельной ренты, и значительная ее часть остается в распоряжении сельскохозяйственных товаропроизводителей и других землепользователей.

Последствия этого явления для справедливого землепользования и государственного бюджета:

• Несправедливое распределение доходов: Значительная часть рентных доходов, возникающих благодаря естественным свойствам земли или ее выгодному местоположению, оседает у землепользователей, а не возвращается в бюджет для перераспределения на общественные нужды. Это может приводить к обогащению одних субъектов за счет ограниченного ресурса, в то время как другие не получают адекватной компенсации.
• Неэффективное использование земель: Если земельный налог слишком низок, у владельцев или арендаторов может отсутствовать достаточный стимул для эффективного использования земли. Им выгоднее держать земли в резерве, ждать роста цен или использовать их неоптимально, поскольку издержки владения невелики. Это способствует выводу земель из оборота и их деградации.
• Потери для государственного бюджета: Неполное изъятие земельной ренты приводит к недополучению доходов бюджетами различных уровней. Эти средства могли бы быть направлены на развитие инфраструктуры, социальные программы, поддержку сельского хозяйства или меры по охране окружающей среды.
• Искажение рыночных стимулов: Низкий земельный налог может искажать рыночные стимулы, делая владение землей менее обременительным, чем другие виды активов, что может способствовать спекулятивному спросу на земельные участки.

Хотя количественная оценка «скрытой» земельной ренты или точная разница между земельным налогом и потенциальной земельной рентой в Российской Федерации не была найдена в доступных источниках с конкретными цифрами, ряд исследований подтверждает, что этот разрыв существует и является значительным. Решение этой проблемы требует пересмотра системы налогообложения земли и совершенствования механизмов изъятия ренты для обеспечения справедливого распределения доходов и стимулирования рационального землепользования.

Эффективность регулирования земельных отношений и справедливое изъятие земельной ренты

Эффективное регулирование земельных отношений является краеугольным камнем устойчивого развития любого государства. В России, несмотря на наличие обширной законодательной базы, существуют значительные пробелы и недостатки в механизмах, обеспечивающих рациональное землепользование и справедливое изъятие земельной ренты.

Правовые основы и формы платы за землю

Правовое регулирование платы за землю в Российской Федерации осуществляется на основе ключевых законодательных актов. Статья 65 Земельного кодекса РФ устанавливает общие принципы платности использования земли, а глава 31 Налогового кодекса РФ «Земельный налог» детализирует порядок его исчисления и уплаты.

Основными формами платы за землю в России являются:

1. Земельный налог: Обязательный платеж, взимаемый с собственников земельных участков, а также лиц, обладающих правом постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения. Налоговая база для расчета земельного налога определяется как кадастровая стоимость участка. Формула расчета земельного налога проста:
   ЗН = НБ × СН
   где ЗН — земельный налог; НБ — налоговая база (кадастровая стоимость земельного участка); СН — ставка налога, устанавливаемая местными органами власти в пределах, определенных Налоговым кодексом РФ.
2. Арендная плата: Плата за временное пользование земельным участком, взимаемая с арендаторов. Размер арендной платы определяется договором аренды, но может быть ограничен нормативными актами, особенно в отношении земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Экономико-правовой механизм рационального использования земель представляет собой комплекс мер экономического характера, направленных на материальное стимулирование субъектов к рациональному использованию земельных участков. Он включает в себя не только налоги и арендную плату, но и другие инструменты, такие как льготы, субсидии, штрафы за нецелевое использование и деградацию земель.

Несовершенство законодательной базы и управления

Несмотря на сформированную в целом систему регулирования земельных отношений, ее эффективность остается под вопросом. Существуют фундаментальные проблемы, которые препятствуют рациональному землепользованию и справедливому распределению рентных доходов.

• Коллизии между земельным, гражданским и градостроительным законодательством: Многофункциональность земли, которая одновременно является и природным объектом, и недвижимым имуществом, и средством производства, приводит к противоречиям между различными отраслями права. Например, нормы Земельного кодекса могут конфликтовать с положениями Гражданского кодекса о собственности или с градостроительными регламентами, установленными в соответствии с Градостроительным кодексом. Это создает правовую неопределенность, затрудняет инвестиции и способствует росту правонарушений. Отсутствие комплексной земельной политики, которая бы гармонизировала эти нормы, усугубляет ситуацию.
• Неполный баланс публичных и частных интересов: В регулировании земельных отношений часто наблюдается перекос в сторону либо государственных, либо частных интересов, что не обеспечивает оптимального развития. Например, чрезмерные ограничения на оборот земель могут тормозить их вовлечение в экономический оборот, тогда как ослабленный контроль за использованием приводит к деградации.
• Перенасыщенность законодательства детализированными положениями: Земельный кодекс и другие нормативные правовые акты перенасыщены многочисленными, иногда избыточными, детализированными положениями. Это утяжеляет нормативную базу, делает ее сложной для понимания и применения, что негативно влияет на эффективность регулирования земельных отношений и создает почву для бюрократии.
• Низкая эффективность учетно-регистрационной системы и государственного управления земельными ресурсами: Существующая система управления земельными ресурсами характеризуется низкой эффективностью и требует преобразований. Это касается:
  • Учетно-регистрационной системы (кадастр, регистрация прав): Неполнота и неактуальность данных в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), а также сложности в процедурах регистрации прав создают препятствия для формирования прозрачного рынка.
  • Разграничение государственной собственности на землю: Процесс разграничения между федеральной, региональной и муниципальной собственностью до сих пор не завершен, что вызывает споры и затягивает решение земельных вопросов.
  • Схемы территориального планирования и землеустройство: Недостаточная проработка и несогласованность этих документов приводят к хаотичной застройке, конфликтам интересов и нерациональному использованию территорий.
  • Земельно-информационные системы: Отсутствие единой, интегрированной и актуальной системы информации о земельных ресурсах затрудняет принятие обоснованных управленческих решений.

Направления совершенствования механизмов изъятия ренты

Для повышения эффективности регулирования земельных отношений и обеспечения справедливого изъятия земельной ренты необходимы комплексные реформы, затрагивающие как экономические, так и правовые аспекты.

• Дифференцированное налогообложение: Введение более дифференцированного принципа налогообложения собственников и арендаторов может стать мощным стимулирующим фактором эффективного управления территориями. Земельный налог должен обеспечивать равные возможности для сельскохозяйственного производства путем изъятия земельной ренты у тех, кто работает в относительно лучших условиях. Это означает, что налоговые ставки должны быть более гибкими и учитывать не только кадастровую стоимость, но и фактическую производительность, местоположение и другие рентообразующие факторы. Цель — создать систему, при которой более плодородные или выгодно расположенные земли облагаются более высоким налогом, что стимулирует их эффективное использование и предотвращает спекулятивное владение.
• Стимулирование рационального землепользования: Разработка и внедрение экономических механизмов, которые поощряют ответственное и рациональное использование земель. Это могут быть субсидии для внедрения экологически чистых технологий, льготы для мелиорации и восстановления плодородия почв, а также штрафы за деградацию земель и нецелевое использование.
• Обеспечение более полного изъятия земельной ренты: Пересмотр методик кадастровой оценки с целью более точного отражения рыночной стоимости и рентного потенциала земель. Это позволит сделать земельный налог инструментом не только фискальной политики, но и регулирования земельных отношений, обеспечивающим справедливое распределение доходов и развитие территорий.
• Унификация и гармонизация законодательства: Необходимо провести масштабную работу по устранению коллизий между земельным, гражданским и градостроительным законодательством, разработать единую концепцию земельной политики, которая бы учитывала многофункциональность земли и обеспечивала баланс публичных и частных интересов.
• Модернизация учетно-регистрационной системы: Внедрение современных автоматизированных технологий для ведения государственного земельного кадастра, обеспечение публичности и доступности его сведений. Это повысит прозрачность рынка, снизит трансакционные издержки и будет способствовать борьбе с земельным рейдерством. Создание единой системы учета недвижимости является ключевым для формирования эффективного рынка.
• Развитие ленд-девелопмента: Государственная поддержка и стимулирование ленд-девелопмента – комплексной деятельности по подготовке земельных участков к застройке или сельскохозяйственному использованию, включая инженерную подготовку, создание инфраструктуры, изменение вида разрешенного использования. Это повысит качество земель и их инвестиционную привлекательность.

Реализация этих направлений позволит создать более справедливую, прозрачную и эффективную систему земельных отношений, способствующую устойчивому развитию экономики России.

Международный опыт регулирования земельной ренты и развития рынка недвижимости: уроки для России

Изучение международного опыта регулирования земельной ренты и функционирования рынка недвижимости предоставляет бесценные уроки для совершенствования российской практики. Мировые модели, развивавшиеся столетиями, демонстрируют разнообразие подходов и инструментов, которые могут быть адаптированы к отечественным реалиям.

Обзор мировых кадастровых систем

Система управления земельными ресурсами, центральным элементом которой является кадастр, в мировой практике является многоцелевым инструментом, обеспечивающим защиту прав землепользователей, актуальную базу данных об объектах налогообложения и основу для градостроительного планирования. В мире принято выделять четыре основные группы кадастровых систем, каждая из которых имеет свои исторические корни, особенности и преимущества.

1. Наполеоновская административная система: Характерна для стран Западной, Южной и Юго-Западной Европы, таких как Италия, Франция, Бельгия, Испания, Греция. Эта система предполагает разделение и тесное взаимодействие земельного кадастра и реестра недвижимости. Кадастр в основном ориентирован на фискальные цели (определение налоговой базы) и содержит информацию о границах, площади, категории и кадастровой стоимости земель. Реестр недвижимости (или поземельная книга) фиксирует права собственности и другие вещные права на земельные участки и расположенные на них объекты. Такое разделение позволяет поддерживать независимость фискальной оценки от юридической регистрации прав, но требует эффективного механизма их взаимной актуализации.
2. Немецкая система: Используется в странах Центральной Европы, включая Швейцарию, Германию, Австрию. Отличается высокой степенью детализации процедур, точностью определения границ земельных участков, гарантией безопасности зарегистрированных прав и многоцелевым характером. В этих странах действуют не только кадастр, но и так называемая Поземельная книга, которая содержит подробные описания прав на земельные участки, обременений, а также данные о сделках. Немецкая система известна своей надежностью и выступает важной гарантией прав собственности, способствуя прозрачности и стабильности на рынке недвижимости.
3. Англоязычная система: Распространена в Великобритании, США, частично в Канаде и Австралии. Для нее характерно большее развитие системы регистрации прав (регистры дел), нежели полноценного земельного кадастра в континентальном европейском понимании. Например, в Великобритании учет земель ведется издавна, без централизованного кадастра в современном понимании. Основными функциями такой системы является сбор и актуализация информации о земле и иной недвижимости для их последующей оценки и сбора налогов. Правовой основой часто служит система прецедентного права. Хотя она обеспечивает защиту прав, ее децентрализованный характер может создавать определенные сложности с получением полной и актуальной информации о земельном фонде.
4. Скандинавская система: Применяется в Северно-европейских странах (Дания, Финляндия, Норвегия, Исландия, Швеция) и странах Балтии. Эта система, как правило, характеризуется высоким уровнем автоматизации и интеграции данных, сочетая в себе элементы кадастра и реестра прав. Она ориентирована на обеспечение широкого доступа к информации о земельных участках, их характеристиках и правах на них, что способствует прозрачности и эффективности рынка.

Принципы регулирования земельно-имущественных отношений в ЕС и США

В странах Европейского Союза и США основные принципы регулирования земельно-имущественных отношений часто закреплены на конституционном уровне, что обеспечивает их стабильность и приоритет.

• Жесткие условия по целевому использованию земель: В большинстве развитых стран введены строгие правила, определяющие разрешенное использование каждого земельного участка. Эти правила формируются с учетом зонирования территории поселения и правил землепользования и застройки (ПЗЗ). Зонирование делит территорию на функциональные зоны (жилые, промышленные, сельскохозяйственные, рекреационные), для каждой из которых устанавливается свой регламент использования, включая высотность застройки, плотность, процент озеленения и т.д. Это предотвращает хаотичную застройку, обеспечивает сбалансированное развитие территорий и защиту природных ландшафтов.
• Защита прав собственности и прозрачность сделок: Конституции многих стран закрепляют неприкосновенность частной собственности, а четкие и прозрачные процедуры регистрации прав и сделок с недвижимостью обеспечивают их надежность. Это минимизирует риски для инвесторов и стимулирует активность на рынке.
• Развитая система налогообложения: Земельный налог, как правило, является одним из важнейших источников пополнения местных бюджетов. В странах ЕС и США ставки налога часто дифференцированы и достаточно высоки, что способствует более полному изъятию земельной ренты и стимулирует эффективное использование земель.
• Использование земель: Сельскохозяйственное землепользование является наиболее распространенной формой в ЕС, занимая 43,5% от общей площади, что подчеркивает важность аграрного сектора и необходимость его эффективного регулирования.
• Цены на землю: В странах Западной Европы средние цены за один гектар земель сельскохозяйственного назначения могут достигать 46,3 тыс. долл. США. Такие высокие цены объясняются длительным развитием рыночной экономики, стабильных систем земельных отношений, а также высоким спросом и ограниченностью земельных ресурсов.

Возможности адаптации зарубежного опыта для России

Изучение зарубежного опыта функционирования рынка недвижимости и регулирования земельной ренты позволяет выявить ряд особенностей и возможностей для его использования в отечественной практике.

• Совершенствование законодательства и градостроительного регулирования: Россия может адаптировать принципы жесткого зонирования и детализированных правил землепользования и застройки, закрепленные в странах ЕС и США. Это поможет устранить коллизии между земельным, гражданским и градостр��ительным законодательством, которые сейчас являются одной из ключевых проблем российского рынка. Необходимо создать единую, комплексную земельную политику, которая бы гармонизировала эти нормы и обеспечивала баланс публичных и частных интересов.
• Развитие многоцелевого земельного кадастра: Российская Федерация может взять за основу элементы Немецкой или Скандинавской кадастровых систем, которые отличаются высокой детализацией, точностью и интеграцией данных. Создание единой, автоматизированной и публичной системы государственного земельного кадастра, содержащей актуальные сведения о состоянии, использовании и правах на земельные участки, повысит прозрачность рынка, снизит трансакционные издержки для участников и станет действенным инструментом борьбы с земельным рейдерством.
• Повышение эффективности использования земель: Внедрение экономических стимулов, аналогичных зарубежным, для рационального землепользования. Это может включать дифференцированный земельный налог, который бы более полно изымал земельную ренту, а также государственные программы поддержки ленд-девелопмента и восстановления деградированных земель. Например, опыт стран, где земельный налог служит мощным стимулом для использования земель по назначению, может быть адаптирован для России, чтобы уменьшить площадь неиспользуемых сельхозугодий.
• Снижение административных барьеров: Изучение зарубежных практик упрощения процедур получения земельных участков под бизнес, сокращения сроков землеустроительных работ и четкого регламентирования сроков принятия решений государственными органами. Это повысит инвестиционную привлекательность рынка земли и будет способствовать развитию предпринимательства.
• Формирование действенной системы барьеров для рейдерства: Международный опыт борьбы с земельными преступлениями может быть адаптирован путем ужесточения контроля за использованием земель, усиления мониторинга и инвентаризации, а также совершенствования механизмов регистрации прав собственности.
• Развитие частного рынка посреднических услуг: Стимулирование конкуренции на рынке посреднических услуг в области земельных отношений, устранение монополизации и создание благоприятных условий для развития добросовестных компаний.

Адаптация успешных элементов международного опыта, разумеется, должна учитывать специфику российских правовых, экономических и социальных условий. Однако такой комплексный подход позволит сформировать более зрелый, эффективный и справедливый рынок земли в России. Только так можно гарантировать долгосрочное устойчивое развитие и благополучие страны.

Заключение

Наше углубленное исследование земельной ренты и рынка недвижимости в России позволило деконструировать существующие представления, выявить ключевые проблемы и наметить стратегические ориентиры для их решения. Мы убедились, что земельная рента — это не просто экономическая категория, а сложный индикатор эффективности земельных отношений, отражающий взаимодействие природных, экономических, правовых и социальных факторов.

Мы детально рассмотрели экономическую природу земельной ренты, ее классические формы – абсолютную, дифференциальную (I и II) и монопольную, а также углубились в концепцию квазиренты, которая, несмотря на свою «неземельную» природу, играет важную роль в инвестиционных процессах на рынке недвижимости. Анализ классических теорий от физиократов до неоклассиков показал эволюцию взглядов и универсальность принципов, определяющих рентные отношения.

Критический анализ современного российского рынка земли выявил многочисленные и системные проблемы. Законодательные и административные барьеры, такие как ограничения оборота земель сельхозназначения, сложности получения участков под бизнес и нечеткость процедур, тормозят развитие рынка. Особую тревогу вызывают масштабы неэффективного использования и деградации земельных ресурсов: миллионы гектаров неиспользуемых сельхозугодий и ежегодная потеря плодородных почв требуют незамедлительного вмешательства. Проблемы ценообразования, монополизации посреднических услуг и рост земельного рейдерства довершают картину сложного и непрозрачного рынка.

В разделе, посвященном методам оценки земельных участков, мы систематизировали доходный, сравнительный и затратный подходы, детализировав конкретные методы. Особое внимание было уделено концепции «скрытой» земельной ренты – явлению, при котором действующий земельный налог не обеспечивает полного изъятия ренты, что ведет к несправедливому распределению доходов, неэффективному землепользованию и потерям для государственного бюджета.

Наконец, мы оценили эффективность регулирования земельных отношений в РФ, выявив несовершенство законодательной базы, коллизии между различными отраслями права и низкую эффективность учетно-регистрационной системы. Изучение международного опыта кадастровых систем (Наполеоновской, Немецкой, Англоязычной, Скандинавской) и принципов регулирования земельных отношений в странах ЕС и США позволило нам выработать конкретные рекомендации для России.

Ключевые рекомендации для дальнейшего совершенствования земельных отношений в РФ:

1. Гармонизация законодательства: Необходимо устранить коллизии между земельным, гражданским и градостроительным законодательством, разработав единую, комплексную земельную политику, которая бы обеспечивала баланс публичных и частных интересов.
2. Модернизация кадастровой системы: Создание единого, многоцелевого, автоматизированного и публичного государственного земельного кадастра, интегрированного с реестром прав, что повысит прозрачность рынка и снизит трансакционные издержки.
3. Дифференцированное налогообложение: Внедрение более гибкой и дифференцированной системы земельного налога, которая бы более полно изымала земельную ренту, стимулируя рациональное использование земель и обеспечивая справедливое распределение доходов.
4. Стимулирование эффективного землепользования: Разработка и реализация государственных программ по вовлечению неиспользуемых земель в оборот, мелиорации, восстановлению плодородия почв, а также поддержка ленд-девелопмента.
5. Снижение административных барьеров: Оптимизация процедур получения земельных участков, сокращение сроков землеустроительных работ и четкое регламентирование принятия решений государственными органами.
6. Усиление борьбы с земельным рейдерством: Разработка действенной системы барьеров, включающей мониторинг и инвентаризацию земель, совершенствование механизмов регистрации прав собственности и ужесточение контроля за использованием.
7. Адаптация международного опыта: Изучение и адаптация наиболее успешных моделей регулирования земельных отношений и кадастровых систем, учитывая при этом российскую специфику.

Углубленный анализ земельной ренты и рынка недвижимости не является абстрактным академическим упражнением. Это фундамент для формирования стратегических решений, способных обеспечить рациональное использование уникального и ограниченного ресурса – земли, от которого зависит благосостояние и устойчивое развитие всей страны.

Список использованной литературы

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 28.12.2013).
2. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 28.12.2013).
3. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 05.08.2000 № 117-ФЗ (ред. от 20.04.2014).
4. Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ (ред. от 28.12.2013) «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
5. Федеральный закон от 21.12.2004 № 172-ФЗ (ред. от 07.06.2013) «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую».
6. Боголюбов С.А. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации. – СПб.: Проспект, 2014. – 832 с.
7. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости. – М.: Юрайт, 2012. – 928 с.
8. Грабовый П.Г. Экономика и управление недвижимостью. – СПб.: Проспект, 2012. – 848 с.
9. Ерохин С. Рынок земли: проблемы и пути формирования // АПК: экономика, управление. — 2009. — №2. – С. 40-42.
10. Жернаков Д. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации. – СПб.: Проспект, 2012. – 312 с.
11. Константинов В. Рациональное использование природных ресурсов и охрана природы. – СПб.: Академия, 2009. – 272 с.
12. Максимова В.Ф. Экономическая теория. Учебник. – М.: Юрайт, 2014. – 592 с.
13. Маховикова Г.А. Экономика недвижимости. Учебное пособие. – М.: КноРус, 2014. – 312 с.
14. Мурзин А.Д. Недвижимость. Экономика, оценка и девелопмент. – СПб.: Феникс, 2012. – 384 с.
15. Новикова И.В. Практикум по экономической теории. – М.: ТетраСистемс, 2011. – 96 с.
16. Носова С.С. Экономическая теория. Элементарный курс. – М.: КноРус, 2013. – 510 с.
17. Синянский И. Типология объектов недвижимости. – СПб.: Академия, 2013. – 320 с.
18. Смоляков В. Теоретико-методологические аспекты формирования рентных доходов на рынке коммерческой недвижимости. // Инновационные технологии в экономике как фактор развития современного общества. Материалы международной научно-практической конференции. – 15.11.2008. – ч.2. – Саратов, 2008. – с.165-173.
19. Талонов А.В. Управление недвижимостью. Учебник. – М.: Юрайт, 2014. – 416 с.
20. Толкачев С.А. Экономическая теория. Учебник и практикум. – М.: Юрайт, 2014. – 448 с.
21. Барсукова Г.Н., Юрченко К.А. Экономика землепользования : учеб. пособие. Краснодар : КубГАУ, 2019. 176 с.
22. Устинова Л.Н., Сайфуллина Ф.М. и др. Анализ факторов влияния на земельный рынок в России // Креативная экономика. 2022. № 11.
23. Мальцев К. В. Проблемы развития земельного рынка в Российской Федерации // Регионология.
24. Совет Федерации Федерального Собрания Российской Федерации. «Тенденции и проблемы развития земельного законодательства», 2017.
25. Большая советская энциклопедия. Земельная рента.
26. Совкомбанк. Что такое земельная рента — рента земельного участка, что это в экономике, 2022.
27. Экономико-правовой механизм рационального использования земель / Уральский государственный юридический университет. 2020.
28. СОСТОЯНИЕ И ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОГО РЫН- КА ЗЕМЛИ, 2023.
29. Новости Mail.ru. Закон о регулировании земельных отношений будет изменён в Хабаровском крае, 2025.
30. Минсельхоз России. Особенности регулирования земельных отношений в 2023 году.