Земельный рынок Российской Федерации: экономические основы, правовое регулирование, проблемы и перспективы развития в условиях цифровой трансформации

На протяжении веков земля оставалась не просто территорией, а краеугольным камнем человеческого существования, источником благосостояния и объектом непрекращающихся споров. В современной Российской Федерации, обладающей колоссальными земельными ресурсами, земельный рынок представляет собой сложную, многоаспектную систему, глубоко интегрированную в национальную экономику. Его функционирование определяется переплетением экономических законов, жестких правовых норм и социальных факторов, а понимание динамики этого рынка, его специфических особенностей, а также вызовов и перспектив развития, имеет критическое значение для студентов экономических, юридических, географических и землеустроительных специальностей, равно как и для практикующих специалистов.

Настоящая работа ставит своей целью провести глубокое академическое исследование и анализ земельного рынка РФ, раскрывая его экономические особенности, правовое регулирование, а также существующие проблемы и пути их решения. Мы последовательно рассмотрим землю как уникальный фактор производства, углубимся в тонкости теорий земельной ренты, представим детализированный обзор правовой базы, очертим круг актуальных проблем, опираясь на свежую статистику, и, наконец, проанализируем перспективные направления развития, включая новаторские инициативы по цифровой трансформации управления земельным фондом. Такое комплексное изложение позволит сформировать целостное и фактологически обоснованное представление о земельном рынке России, отвечающее самым высоким академическим стандартам.

Теоретические основы функционирования земельного рынка

Земля – это гораздо больше, чем просто географическое пространство. Она выступает первоосновой всего сущего, природным объектом, природным ресурсом, и одновременно – мощным средством производства в сельскохозяйственной и лесной отраслях. В то же время, с юридической точки зрения, земля является недвижимым имуществом, объектом права собственности и других имущественных прав, что придает ей уникальный статус на рынке, обусловливая специфику экономических отношений, возникающих вокруг неё.

Экономическая сущность земли как фактора производства

При рассмотрении земли как фактора производства, мы сталкиваемся с рядом уникальных характеристик, которые отличают ее от других ресурсов. Прежде всего, это ограниченность и невосполнимость как природного ресурса. В отличие от капитала или труда, объем доступной земли на планете конечен и не может быть увеличен по желанию человека. Эта фундаментальная ограниченность порождает неэластичность её предложения, что означает, что при любом изменении цены количество доступной земли не изменится, следовательно, её цена в значительной степени определяется исключительно спросом – иными словами, чем выше спрос при фиксированном предложении, тем выше будет стоимость земли.

Земля обладает долговечностью, что позволяет использовать ее на протяжении неограниченного времени без потери основных качеств, при условии надлежащей эксплуатации и охраны. Её невозможность перемещения – это ещё одна определяющая характеристика, которая делает её недвижимым имуществом. Любое изменение местоположения наносит ущерб её изначальным свойствам и экономической ценности. Эта недвижимость закрепляет за каждым земельным участком уникальные характеристики, обусловленные его местоположением, природными условиями и инфраструктурным окружением.

Важной особенностью является и многофункциональность земли. Она может выступать как сельскохозяйственные угодья, месторождения полезных ископаемых, территория для строительства промышленных предприятий, жилых комплексов, рекреационных зон или природных заповедников. Такая универсальность применения делает её объектом интереса для широкого круга экономических субъектов, что, в свою очередь, усиливает конкуренцию за её использование и влияет на её стоимость.

Таким образом, земля как экономическая категория представляет собой не просто материальное благо, функционирующее на рынке недвижимости, но и ограниченный, полезный ресурс, чьи уникальные свойства делают её одним из важнейших объектов собственности и движущей силой для формирования специфических экономических отношений. Взаимодействие между постоянно растущей потребностью в земельных участках и природной ограниченностью их предложения лежит в основе принципа спроса и предложения в оценке земли.

Теории земельной ренты и ее формы

Ограниченность земли и монопольный характер права собственности на неё являются ключевыми предпосылками для возникновения экономической ренты. Экономическая рента – это доход, приносимый фактором производства, предложение которого на рынке абсолютно неэластично в долговременном периоде. В случае с землёй, весь получаемый доход может быть рассмотрен как экономическая рента, поскольку, с точки зрения экономики в целом, она не имеет альтернативных издержек, что делает её уникальным активом для извлечения прибыли.

В экономической теории выделяют три основные формы земельной ренты:

1. Абсолютная земельная рента возникает как плата собственнику за само право использовать землю, независимо от её качества или местоположения. Этот вид ренты представляет собой часть прибавочной стоимости, которая присваивается землевладельцами исключительно в силу монополии частной собственности на землю. Это означает, что для получения любого дохода от земли необходимо уплатить её собственнику некую сумму, даже если участок не обладает особыми преимуществами, тем самым подтверждая фундаментальное значение права собственности.
2. Дифференциальная рента представляет собой дополнительный доход, получаемый благодаря более благоприятным условиям использования земли. Она бывает двух видов:
   • Дифференциальная рента I (по плодородию и местоположению) возникает из-за естественных различий в плодородии почв и выгодности географического расположения участков относительно рынков сбыта, транспортных узлов или инфраструктуры. Более плодородные или удачно расположенные земли приносят больший доход при равных затратах, и этот излишек формирует дифференциальную ренту первого рода.
   • Дифференциальная рента II связана с дополнительными, последовательными вложениями капитала в один и тот же участок земли. Например, интенсивное удобрение, мелиорация или применение современных технологий увеличивают производительность земли и, как следствие, приносят дополнительный доход, который также частично присваивается землевладельцем. Эта форма ренты стимулирует инвестиции в улучшение качества земли и её продуктивности.
3. Монопольная рента — это особая форма земельной ренты, возникающая при производстве уникальных или редких сельскохозяйственных продуктов (например, определённых сортов винограда, табака, чая), для которых требуются особые почвенно-климатические условия, доступные лишь на ограниченных участках земли. Она также может формироваться на участках с исключительно выгодным местоположением, например, для строительства крупных торговых или развлекательных центров в центре мегаполиса. В этих случаях товар или услуга продаётся по монопольной цене, которая значительно превышает их стоимость, и часть этой сверхприбыли образует монопольную ренту. Этот вид ренты обусловлен не просто ограниченностью земли, а уникальностью её природных или градостроительных свойств, создающих монополию на определённый продукт или услугу.

Понимание этих форм ренты критически важно для анализа земельного рынка, поскольку они объясняют механизмы формирования цен, распределение доходов и стимулируют различные стратегии использования земельных ресурсов, что, в конечном итоге, определяет эффективность землепользования.

Правовое регулирование земельных отношений в Российской Федерации

Правовая основа, регулирующая земельные отношения в России, является сложной и многоуровневой системой, направленной на обеспечение баланса интересов общества, государства и частных собственников. Центральным элементом этой системы выступает Земельный кодекс Российской Федерации.

Основные принципы и нормы Земельного кодекса РФ

Земельный кодекс Российской Федерации (ЗК РФ) является основополагающим нормативно-правовым актом, который определяет правовой режим земель и регулирует отношения по их использованию и охране. В Статье 1 ЗК РФ четко сформулированы основные принципы земельного законодательства РФ, которые являются стержнем всей системы регулирования:

• Учет значения земли как основы жизни и деятельности человека: Этот принцип подчеркивает жизненно важную роль земли не только как ресурса, но и как фундаментального условия существования общества.
• Приоритет охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды и средства производства: Земля признается не только экономическим активом, но и ключевым элементом экосистемы, требующим бережного отношения и защиты от деградации. В частности, для сельскохозяйственных земель она является основным средством производства.
• Приоритет охраны жизни и здоровья человека: Все земельные отношения должны строиться таким образом, чтобы не наносить вреда здоровью и безопасности граждан.
• Участие граждан, общественных и религиозных организаций в решении вопросов, касающихся их прав на землю: Принцип демократичности и открытости, позволяющий широкому кругу субъектов влиять на земельную политику.
• Единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов: Этот принцип означает, что земельный участок и расположенные на нем здания, строения, сооружения рассматриваются как единый объект недвижимости, что упрощает и унифицирует сделки с ними.
• Платность использования земли: Земля в России не является бесплатным ресурсом. За ее использование взимается плата в виде земельного налога или арендной платы, что стимулирует рациональное и эффективное использование.
• Деление земель по целевому назначению на категории: Вся территория страны разделена на категории земель (например, земли сельскохозяйственного назначения, земли населенных пунктов, земли промышленности), каждая из которых имеет свой особый правовой режим и ограничения по использованию.
• Разграничение государственной собственности на землю: Устанавливает принадлежность земель к федеральной, региональной или муниципальной собственности, что определяет органы, уполномоченные распоряжаться этими землями.
• Дифференцированный подход к установлению правового режима земель: Признает необходимость учитывать уникальные характеристики различных земельных участков (местоположение, категория, разрешенное использование) при определении их правового статуса.
• Сочетание интересов общества и законных интересов граждан: Принцип, направленный на поиск баланса между публичными интересами (например, строительство инфраструктуры) и частными правами.
• Разграничение действия гражданского и земельного законодательства: Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным законодательством. Это означает, что земельное законодательство имеет приоритет в вопросах, касающихся специфики земли как природного объекта.
• Государственное регулирование приватизации земли: Подчеркивает особую роль государства в процессе перехода земель из публичной в частную собственность.

Полномочия Российской Федерации и государственная политика в сфере земельных отношений

Статья 9 ЗК РФ детально определяет полномочия Российской Федерации в области земельных отношений. Среди них: установление основ федеральной политики, определение ограничений прав собственников земельных участков, осуществление государственного управления мониторингом земель, федеральным государственным земельным контролем (надзором) и землеустройством. Кроме того, к федеральным полномочиям относится разработка и реализация федеральных программ использования и охраны земель. Эти полномочия обеспечивают единый подход к регулированию земельных отношений на всей территории страны, гарантируя соблюдение общегосударственных интересов.

Государственная политика по управлению земельным фондом РФ основывается на понимании земельных участков как особых объектов природного мира и как недвижимого имущества с особым правовым режимом. Её стратегические цели и задачи были четко сформулированы в документе «Основы государственной политики использования земельного фонда Российской Федерации на 2012-2020 годы», утвержденном Распоряжением Правительства РФ от 03.03.2012 № 297-р. Основные направления этой политики включают:

• Повышение эффективности использования земель: Оптимизация сельскохозяйственного производства, развитие жилищного строительства, рациональное размещение промышленных объектов.
• Охрана земель как основного компонента окружающей среды: Защита почв от деградации, загрязнения, обеспечение экологической безопасности.
• Охрана земель как главного средства производства в сельском хозяйстве: Сохранение и повышение плодородия почв для обеспечения продовольственной безопасности страны.

Реализация данной политики предполагает создание и постоянное совершенствование правовых, экономических, социальных и организационных условий для развития земельных отношений, что является залогом устойчивого развития территорий и благосостояния населения.

Объекты земельных отношений и основания возникновения прав на земельные участки

В контексте земельного права, объектами земельных отношений выступают не только непосредственно земельные участки, но и более широкие категории:

• Земля как природный объект и природный ресурс: Это глобальное понятие, охватывающее всю земную поверхность и ее недра.
• Земельные участки: Четко определенные и индивидуализированные части земли, которые являются основными объектами гражданских прав.
• Части земельных участков: Например, сервитуты (право ограниченного пользования чужим земельным участком), которые могут быть объектами отдельных правовых отношений.

Право на земельный участок возникает по основаниям, предусмотренным целым комплексом законодательных актов. Прежде всего, это Гражданский кодекс РФ, регулирующий общие вопросы собственности, сделок и наследования. Также к основаниям относятся нормы Земельного кодекса РФ и иных федеральных законов, которые устанавливают специфические правила для приобретения, использования и распоряжения земельными участками в зависимости от их категории и целевого назначения. К таким основаниям могут относиться купля-продажа, наследование, приватизация, предоставление из государственного или муниципального фонда, аренда и другие законные способы.

Проблемы и вызовы развития земельного рынка в России

Несмотря на значительные усилия по формированию законодательной базы и развитию инфраструктуры, земельный рынок России сталкивается с рядом серьезных проблем и вызовов, которые сдерживают его эффективное функционирование и развитие. Эти проблемы носят комплексный характер, охватывая институциональные, экологические и правовые аспекты.

Институциональные и инфраструктурные барьеры

Одним из ключевых факторов, тормозящих развитие земельного рынка, является неразвитость его инфраструктуры. Это проявляется в слабости организационно-правовой, финансовой и информационной подсистем. Отсутствие единых, прозрачных и доступных механизмов взаимодействия между участниками рынка создает благодатную почву для бюрократии и коррупции, что напрямую влияет на инвестиционную привлекательность.

Серьезной проблемой является низкая степень информированности населения и его «правовой грамотности» в вопросах владения, распоряжения и пользования землей. Статистические данные подтверждают это: индекс правовой грамотности россиян в 2020 году составил всего 47 п.п. из 100 возможных, при этом подиндекс правовых знаний был равен 46 п.п., а правовых навыков — 39 п.п. Для сравнения, в 2018 году общий индекс был выше — 54 п.п. Это снижение свидетельствует о недостаточной эффективности мер по просвещению граждан и создает препятствия для осознанного участия в земельных отношениях. Недостаток знаний о своих правах и обязанностях приводит к ошибкам, спорам и замедляет оборот земельных участков, что в конечном итоге снижает эффективность всего рынка.

Для предприятий малого и среднего бизнеса (МСБ) процедура предоставления земельных участков значительно менее удобна и доступна по сравнению с приобретением на частном рынке. Сложность успешного прохождения процедур, установленных органами государственной власти или местного самоуправления, является одним из наиболее важных факторов, ограничивающих возможности малых предприятий приобрести земельные участки. Это сопровождается значительными издержками на получение разрешений, землеустроительные работы и согласования, что иногда создает почву для коррупции. Малому бизнесу трудно конкурировать с крупными игроками на аукционах за государственные или муниципальные земли, и многие предпочитают долгосрочную аренду из-за непосильной сложности и высоких временных затрат на прохождение бюрократических процедур.

Помимо этого, наблюдается дезинформированность органов управления земельными ресурсами и населения о состоянии земельного фонда страны. Неполные или устаревшие данные затрудняют принятие обоснованных управленческих решений и планирование развития территорий. Отсутствие эффективного государственного контроля за использованием и охраной земель усугубляет эти проблемы, приводя к нерациональному использованию и деградации ценных ресурсов.

Экологические проблемы и деградация земельного фонда

Критической проблемой для России является повсеместная деградация земель. В 2015 году площадь деградированных сельскохозяйственных угодий составляла около 130 млн га, что превышало 60% от всех сельхозугодий. Ежегодная деградация достигает тревожных показателей в 1,5-2 млн га, что приводит к существенным экономическим потерям – до 3,9 млн т сельскохозяйственной продукции в зерновом эквиваленте. Эти цифры показывают, насколько остро стоит проблема сокращения продуктивных земель и угрозы продовольственной безопасности.

Наиболее интенсивно развивающиеся негативные процессы, ведущие к потере плодородия и выводу земель из оборота, включают:

• Эрозию (водную и ветровую): Около 65% пашни, 28% сенокосов и 50% пастбищ подвержены воздействию водной и ветровой эрозии.
• Заболачивание: Избыточное увлажнение, приводящее к изменению почвенного состава и непригодности для сельского хозяйства.
• Засоление: Накопление солей в почве, особенно в засушливых регионах.
• Опустынивание: Расширение пустынных или полупустынных зон, охватывающее около 100 млн га территории России.
• Подтопление: Повышение уровня грунтовых вод, вызванное как природными, так и антропогенными факторами.
• Зарастание сельскохозяйственных угодий кустарником и мелколесьем: Это происходит из-за недостаточного или полного отсутствия обработки земель, что снижает их продуктивность.

Эти процессы не только сокращают объемы пригодных для использования земель, но и угрожают продовольственной безопасности страны. На 1 января 2024 года площадь земель сельскохозяйственного назначения в РФ составила 374 967,5 тыс. га, что означает уменьшение на 4167,2 тыс. га по сравнению с предыдущим годом. Основной причиной такого сокращения является перевод лесных земель в категорию земель лесного фонда, что, хотя и имеет свои обоснования, требует внимательного контроля и компенсационных мер, чтобы избежать необратимых последствий.

Правовые коллизии и защита прав собственности

Несовершенство правового регулирования также является серьезным препятствием. Некоторые эксперты отмечают, что нынешняя земельная политика может вредить государственной собственности и слабо защищает права частных собственников. Защита всех форм собственности рассматривается как необходимое условие для эффективного использования земельных ресурсов, а отсутствие такой защиты подрывает доверие и снижает инвестиционную активность.

Законодательная база, в частности Земельный кодекс и другие акты, порой перенасыщены детализированными положениями, процедурными и техническими нормами. Такая избыточная регламентация не всегда способствует ясности, а, напротив, утяжеляет правовую базу и вызывает неоднозначное толкование, порождая многочисленные конфликты и судебные споры. Например, возникают серьезные проблемы с надлежащим уведомлением правообладателей при принудительном изъятии земельных участков для государственных и муниципальных нужд. Это часто приводит к судебным разбирательствам, затягивает реализацию проектов и подрывает доверие к государственным институтам.

Многие этапы обращения с имуществом по-прежнему забюрократизированы, что создает острую необходимость в упрощении процедур. В качестве примера бюрократических барьеров можно привести длительный и сложный процесс сертификации, постановки на учет и лицензирования продукции для фермеров, что отнимает у них ценные ресурсы и время, которые могли бы быть направлены на развитие производства.

Региональные особенности также вносят свои коррективы. Так, на примере Магаданской области видно, что земельный рынок формируется крайне медленно. Это обусловлено комплексом географических, сложных природно-климатических и социально-экономических условий, а также специфической структурой и составом земельного фонда региона, что требует индивидуальных подходов к регулированию, учитывающих местную специфику.

Методы оценки стоимости земли и факторы ценообразования

Определение стоимости земли является краеугольным камнем любых земельных отношений, будь то купля-продажа, аренда, налогообложение или государственное планирование. В Российской Федерации существуют две основные методологии оценки: рыночная и кадастровая, каждая из которых имеет свои цели, механизмы и влияющие факторы.

Понятия рыночной и кадастровой стоимости земли

Различие между рыночной и кадастровой стоимостью земли лежит в их предназначении и методологии формирования.

Рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена, по которой объект оценки (земельный участок) может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Эту цену устанавливает собственник, желающий продать землю, и для её определения, как правило, обращаются к независимым оценщикам или в агентства недвижимости. Рыночная стоимость отражает динамику спроса и предложения, экономическую конъюнктуру и индивидуальные характеристики объекта.

Кадастровая стоимость – это тип оценки, который используется государством для определения размера налога на собственность, арендной платы, выкупной цены или других обязательных платежей. В отличие от рыночной, кадастровая стоимость устанавливается государством на основании Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке». Она определяется в рамках массовой оценки, то есть одновременно для большого количества однотипных объектов. Важно отметить, что рыночная цена учитывается при кадастровой оценке в качестве одного из факторов, но не наоборот: кадастровая стоимость не является прямым индикатором рыночной цены, хотя и может на неё влиять, выступая отправной точкой для многих финансовых расчётов.

Факторы, влияющие на стоимость земельных участков

На стоимость земельного участка влияет целый комплекс факторов, которые можно условно разделить на общие (влияющие на рыночную) и специфические (определяющие кадастровую).

Факторы, влияющие на рыночную стоимость земли:

• Социальные и демографические особенности: Плотность населения, уровень доходов, миграционные потоки, социальная инфраструктура (школы, больницы), криминогенная обстановка.
• Общая экономическая ситуация: Инфляция, процентные ставки по кредитам, уровень инвестиционной активности, стабильность национальной экономики, наличие инвестиционных проектов в регионе.
• Правовое регулирование и действующие системы налогообложения: Земельное законодательство, градостроительные регламенты, ограничения на использование, ставки земельного налога.
• Природные условия и окружающая среда: Климат, рельеф, состав почв, наличие водоемов, лесов, близость к природоохранным зонам, экологическое состояние территории.
• Физические и качественные характеристики земельного участка: Площадь, форма, конфигурация, наличие коммуникаций (электричество, водопровод, газ, канализация), состояние межевания и границ.
• Расположение земельного участка: Близость к крупным городам, транспортным магистралям, объектам инфраструктуры, социальным и культурным центрам.

Дополнительные факторы, специфичные для рыночной стоимости:

• Востребованность направления: Популярность региона или населенного пункта для жилой застройки, дачного строительства или коммерческой деятельности.
• Транспортная доступность: Наличие дорог с твердым покрытием, близость к остановкам общественного транспорта, железнодорожным станциям.
• Качество грунта и глубина залегания грунтовых вод: Эти параметры важны для строительства и сельскохозяйственного использования.
• Подъезд к участку: Удобство и круглогодичность доступа.
• Наличие построек: Пустая земля, земля с ветхим домом или недостроем могут иметь разную стоимость.

Факторы, влияющие на величину кадастровой стоимости объектов недвижимости:

• Уровень социально-экономического развития территории: Экономический потенциал региона, инвестиционный климат, уровень жизни населения.
• Местоположение: Удаленность от центров деловой активности, наличие транспортной инфраструктуры, престижность района.
• Наличие инженерного благоустройства: Доступность централизованных коммуникаций (водоснабжение, канализация, газоснабжение, электричество).
• Характеристики, содержащиеся в государственном реестре недвижимости:
  • Вид разрешенного использования (ВРИ): Определяет, для каких целей может использоваться земельный участок (например, для индивидуального жилищного строительства, для сельскохозяйственного производства).
  • Площадь земельного участка: Чем больше площадь, тем выше кадастровая стоимость при прочих равных условиях.
  • Категория земель: Влияет на ВРИ и, соответственно, на стоимость (например, земли населенных пунктов обычно дороже земель сельскохозяйственного назначения).
  • Размер удельного показателя кадастровой стоимости (УПКС): Это установленная государством стоимость за единицу площади (например, за 1 м²) для определенного вида разрешенного использования в конкретной оценочной зоне.

Государственная кадастровая оценка: принципы и алгоритм проведения

Государственная кадастровая оценка (ГКО) – это массовая оценка, представляющая собой совокупность административных и технических действий по установлению кадастровой стоимости земельных участков в границах административно-территориального образования по оценочным зонам. Информация, получаемая в процессе ГКО, может использоваться, в том числе, при определении рыночной стоимости земельных участков.

Принципы государственной кадастровой оценки закреплены в статье 4 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке». К ним относятся:

• Принцип единства методологии определения кадастровой стоимости: Обеспечивает применение единых подходов и правил на всей территории РФ.
• Принцип непрерывности актуализации сведений: Гарантирует своевременное обновление информации о характеристиках объектов недвижимости, влияющих на их стоимость.
• Принцип независимости: Оценка должна проводиться без влияния сторонних заинтересованных лиц.
• Принцип открытости процедур: Процесс оценки должен быть прозрачным и доступным для ознакомления.
• Принцип экономической обоснованности и проверяемости результатов: Итоговая стоимость должна быть логически обоснована и поддаваться проверке.

Алгоритм определения кадастровой стоимости включает в себя ряд последовательных шагов:

1. Принятие решения о проведении ГКО: Уполномоченный орган государственной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления принимает решение о проведении оценки.
2. Изучение нормативно-правовых и методических документов: Оценщики анализируют действующее законодательство и методические указания Росреестра.
3. Подбор программного обеспечения: Выбираются специализированные программы для автоматизации расчетов.
4. Формирование перечня объектов оценки: Определяются все земельные участки, подлежащие оценке в данном регионе или муниципальном образовании.
5. Определение факторов стоимости: Выявляются все характеристики объектов и рынка, влияющие на кадастровую стоимость.
6. Сбор сведений об объектах оценки: Получение данных из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), а также других источников.
7. Группировка объектов оценки: Земельные участки с похожими характеристиками объединяются в группы для применения единых моделей оценки.
8. Моделирование стоимости: На основе собранных данных и выбранных моделей рассчитывается кадастровая стоимость. При этом применяются различные подходы, такие как доходный, сравнительный и затратный, с учетом специфики массовой оценки. Для определения кадастровой стоимости обычно используется метод массовой оценки, основанный на статистическом анализе рыночных данных и моделировании.
9. Составление отчета об оценке: Подготовленный отчет проходит проверку и утверждение.
10. Утверждение результатов кадастровой оценки: Кадастровая стоимость утверждается уполномоченным органом и вносится в ЕГРН.

Этот алгоритм обеспечивает систематичность и стандартизацию процесса оценки, что критически важно для целей налогообложения и управления земельным фондом, а также для создания равных условий для всех участников рынка.

Актуальные тенденции и перспективы совершенствования земельного рынка РФ

Современный земельный рынок России находится в постоянном развитии, адаптируясь к новым экономическим реалиям, технологическим достижениям и меняющимся общественным запросам. В условиях глобальных вызовов и внутренних потребностей, государство активно ищет пути совершенствования земельного законодательства и управления земельным фондом, с особым акцентом на цифровизацию.

Совершенствование земельного законодательства и управления

Для обеспечения более эффективного функционирования земельного рынка в России необходимо системное совершенствование правовой и административной среды. Одним из ключевых направлений является упрощение процедур совершения сделок с земельными участками, их регистрации и получения разрешительной документации. Текущая забюрократизированность, описанная ранее, является серьезным препятствием для инвесторов и граждан, поэтому упрощение должно затронуть все этапы – от получения информации о земельном участке до его государственной регистрации.

Крайне важна гармонизация земельного, градостроительного и гражданского законодательства. Часто пересекающиеся, а порой и противоречивые нормы из разных кодексов и законов создают правовые коллизии, усложняют правоприменительную практику и провоцируют судебные споры. Единая, логичная и понятная правовая база станет фундаментом для стабильного и предсказуемого земельного рынка, что критически важно для привлечения инвестиций.

Необходимым условием является и повышение правовой грамотности населения. Государственные программы по информированию граждан о их правах и обязанностях в сфере земельных отношений, создание доступных образовательных ресурсов и консультационных центров помогут снизить уровень дезинформированности и укрепить доверие к институтам. Это, в свою очередь, будет способствовать более активному и осознанному участию граждан в земельном обороте.

Будущие реформы должны быть направлены на создание условий для эффективного и рационального использования земельных ресурсов, стимулирование инвестиций в сельское хозяйство и жилищное строительство, а также на предотвращение деградации земель. Это включает в себя не только законодательные изменения, но и создание экономических стимулов, таких как субсидии для мелиорации, налоговые льготы для рационального землепользования, а также ужесточение контроля за нецелевым использованием и порчей земель. Только такой комплексный подход позволит достичь устойчивого развития.

Цифровая трансформация в управлении земельным фондом

В контексте развития информационных технологий, цифровизация земельных отношений становится одним из наиболее перспективных направлений совершенствования. Это не просто модный тренд, а стратегическая необходимость для повышения прозрачности, эффективности и доступности земельного рынка, позволяющая преодолеть многие существующие барьеры.

Одной из наиболее значимых инициатив в этой области является поручение вице-премьера Марата Хуснуллина о проработке и запуске единой цифровой платформы по управлению государственным имуществом до конца 2027 года. Эта плат��орма станет ключевым элементом Национальной системы пространственных данных (НСПД), объединив в себе всю информацию о федеральном имуществе.

Ожидаемые результаты и функционал единой цифровой платформы:

• Оцифровка федерального имущества: Все характеристики федеральных земельных участков и объектов недвижимости будут внесены в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) и интегрированы в НСПД.
• Геопространственные данные: Платформа будет содержать актуальные цифровые карты, сведения о границах объектов недвижимости, а также информацию о природных ресурсах.
• Сведения о правах и ограничениях: Включение данных о видах разрешенного использования земельных участков, обременениях (например, ипотека, сервитуты), что сделает информацию об участках полной и общедоступной.
• Автоматизация процессов: Цифровые технологии позволят автоматизировать процессы управления государственным имуществом, включая выдачу разрешений, учет и контроль.
• Сокращение сроков и снижение затрат: Уменьшение бумажного документооборота и ручной обработки информации приведет к значительному сокращению времени на выполнение процедур и снижению административных издержек.
• Повышение прозрачности и эффективности: Доступность актуальной и достоверной информации в режиме реального времени сделает земельные отношения более прозрачными, минимизируя коррупционные риски и повышая эффективность использования государственных ресурсов.
• Рост инвестиционной привлекательности: Упрощение доступа к информации и процедурам создаст более благоприятные условия для инвесторов, что будет способствовать притоку капитала в различные секторы экономики.
• Социально-экономическое развитие страны: В конечном итоге, цифровая трансформация земельного фонда внесет значительный вклад в общее социально-экономическое развитие Российской Федерации, оптимизируя использование ценнейших ресурсов и стимулируя экономический рост.

Развитие Национальной системы пространственных данных (НСПД) в целом, и запуск единой цифровой платформы в частности, представляют собой стратегическое направление, которое обещает кардинально изменить ландшафт земельных отношений в России, сделав их более современными, эффективными и ориентированными на будущее, что в конечном итоге повысит качество жизни граждан и устойчивость экономики.

Заключение

Земельный рынок Российской Федерации, как показало данное исследование, является сложным и динамично развивающимся сегментом национальной экономики. Мы убедились, что земля – это уникальный фактор производства и товар, обладающий специфическими экономическими характеристиками, такими как ограниченность предложения и долговечность, что обусловливает существование различных форм земельной ренты. Глубокое понимание абсолютной, дифференциальной и монопольной ренты позволяет точнее оценивать экономическую ценность земельных участков и механизмы распределения доходов от их использования.

Правовое регулирование земельных отношений в России формируется вокруг Земельного кодекса РФ, устанавливающего основополагающие принципы, такие как приоритет охраны земли, её платность и деление по целевому назначению. Государственная политика, направленная на эффективное использование и охрану земельного фонда, является стратегически важной для обеспечения продовольственной и экологической безопасности страны.

Однако, несмотря на достижения, российский земельный рынок сталкивается с рядом серьезных проблем. Институциональные барьеры, проявляющиеся в низкой правовой грамотности населения и бюрократизации процедур для малого и среднего бизнеса, создают значительные препятствия. Экологические вызовы, такие как масштабная деградация земель из-за эрозии, опустынивания и заболачивания, требуют незамедлительного и системного решения. Правовые коллизии и недостаточная защита прав собственности также подрывают доверие и замедляют оборот.

Методы оценки стоимости земли – рыночная и кадастровая – играют ключевую роль в формировании ценовой политики и налогообложения. Понимание факторов, влияющих на эти оценки, а также принципов и алгоритмов государственной кадастровой оценки, закрепленных в Федеральном законе № 237-ФЗ от 03.07.2016, является фундаментальным для всех участников рынка.

Перспективы развития земельного рынка РФ тесно связаны с совершенствованием законодательства, его гармонизацией и упрощением процедур. Однако наиболее прорывным направлением является цифровая трансформация. Создание единой цифровой платформы управления государственным имуществом, интегрированной с Национальной системой пространственных данных (НСПД), обещает революционизировать земельные отношения. К 2027 году эта инициатива должна обеспечить беспрецедентную прозрачность, эффективность и доступность информации о земельном фонде, что, в свою очередь, повысит инвестиционную привлекательность территорий и будет способствовать устойчивому социально-экономическому развитию страны.

Таким образом, для дальнейшего совершенствования земельного рынка России необходим комплексный подход, включающий в себя правовые реформы, экономические стимулы для рационального землепользования, повышение экологической ответственности и, безусловно, активное внедрение передовых цифровых технологий. Только так можно полностью реализовать колоссальный потенциал земельных ресурсов страны в интересах общества и будущих поколений.

Список использованной литературы

1. Базылев Н.И., Гурко С.П., Базылева М.Н. Экономическая теория: учебник. М.: Инфра-М, 2003.
2. Беляев М.И. Рынок земли. URL: http://www.milogiya2007.ru/micro24.htm
3. Государственное регулирование рыночной экономики: учебник / под общ. ред. В.И. Кушлина. М., 2008. С. 144.
4. Государственный (национальный) доклад о состоянии и использовании земли в Российской Федерации в 2006 г. / под ред. С.М. Подобед, В.С. Кислов, В.А. Самолетов и др. М., 2007.
5. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 04.08.2023). URL: http://www.kremlin.ru/acts/bank/17392
6. ЗК РФ Статья 1. Основные принципы земельного законодательства. URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33772/516e45f94a868f7b70744047a46c189b8772a129/
7. ЗК РФ Статья 3. Отношения, регулируемые земельным законодательством. URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33772/17992c699ed8a83416c14c538a7c2e3984d72d60/
8. ЗК РФ, Статья 9. Полномочия Российской Федерации в области земельных отношений. URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33772/6d10e527f311894d8009d949b292e10a6a23a31c/
9. Казначевская Г.Б. Экономическая теория: учебник для колледжей. Ростов-на-Дону: Феникс, 2006.
10. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации (постатейный). URL: https://docs.cntd.ru/document/901800212/
11. Курс экономической теории / под ред. Г.П. Журавлевой. М.: Инфра-М, 2005.
12. Мальцев К.В. Проблемы развития земельного рынка в Российской Федерации // Регионология. 2008. № 4. URL: https://regionsar.ru/ru/node/1098
13. Маршалл А. Принципы экономической науки. Т. 1. М., 1993. С. 220.
14. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, разработанных в рамках проекта ЛАРИС. URL: https://valnet.ru/metodicheskie-rekomendatsii-po-opredeleniyu-rynochnoy-stoimosti-zemelnyih-uchastkov-razrabotannyih-v-ramkah-proekta-laris/
15. Носова С.С. Экономическая теория. М.: Владос, 1999.
16. Нуреев Р.М. Курс микроэкономики: учебник. М.: Норма, 2007.
17. Об утверждении Основ государственной политики использования земельного фонда Российской Федерации на 2012-2020 годы: распоряжение Правительства РФ от 03.03.2012 № 297-р (ред. от 13.02.2019). URL: https://docs.cntd.ru/document/902334860/
18. Одно предложение раскрывающее ограниченность земли как фактора производства. URL: https://rosucheba.ru/blog/odno-predlozhenie-raskryvayushchee-ogranichennost-zemli-kak-faktora-proizvodstva/
19. Основные принципы земельного законодательства. URL: https://www.rubin01.ru/articles/osnovnye-printsipy-zemelnogo-zakonodatelstva/
20. Основные проблемы развития земельных отношений в России на современном этапе. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/osnovnye-problemy-razvitiya-zemelnyh-otnosheniy-v-rossii-na-sovremennom-etape
21. Особенности земли как товара. URL: https://sci.house/buhgalterskiy-uchet-audit-finansyi-rf/osobennosti-zemli-kak-tovara-17983.html
22. Особенности проведения кадастровой оценки земель в России. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/osobennosti-provedeniya-kadastrovoy-otsenki-zemel-v-rossii
23. Павлов П.Н. О Земельном кодексе Российской Федерации // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. 2002. № 1(10).
24. Перспективы развития земельного законодательства в Российской Федерации. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/perspektivy-razvitiya-zemelnogo-zakonodatelstva-v-rossiyskoy-federatsii
25. Порядок и принципы проведения кадастровой оценки. URL: https://nsportal.ru/shkola/ekonomika/library/2015/05/20/poryadok-i-printsipy-provedeniya-kadastrovoy-otsenki
26. Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, ускорят // Экономика и Жизнь. URL: https://www.eg-online.ru/article/500122/
27. Проблемы формирования российского земельного рынка в условиях открытой экономики. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/problemy-formirovaniya-rossiyskogo-zemelnogo-rynka-v-usloviyah-otkrytoy-ekonomiki
28. Развитие земельного законодательства: вопросы теории и практики. URL: https://law-journal.ru/files/pdf/2015/2015_3_3.pdf
29. Рынок земли: особенности и проблемы в Российской Федерации. URL: https://scienceforum.ru/2018/article/2018002633
30. Сажина М.А., Чибриков Г.Ю. Экономическая теория: учебник. М.: Норма, 2005.
31. Слагода В.Г. Основы экономической теории. М.: Форум-Инфра-М, 2007.
32. Современная государственная земельная политика. URL: http://terra-vios.com/upload/iblock/c38/c3866c117b3a0bb3380ae0658428212a.pdf
33. Статья 4. Принципы проведения государственной кадастровой оценки. URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_167812/6122557406a6669911e35557e0b57c6b9b2759e51/
34. Тенденции развития земельного законодательства: проблемы и перспективы. URL: https://elibrary.ru/item.asp?id=49206772
35. Факторы, влияющие на рыночную стоимость земли. URL: https://www.audit-it.ru/articles/appraisal/a107/776097.html
36. Формирование рынка земель сельскохозяйственного назначения в регионе. С. 249. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/formirovanie-rynka-zemel-selskohozyaystvennogo-naznacheniya-v-regione-s-249
37. Цена земли — на что влияет кадастровая стоимость земельного участка // Журнал Самолет Плюс. 2024.09.28. URL: https://samolet.plus/media/zemlya-kak-aktiv-chto-takoe-kadastrovaya-stoimost-i-na-chto-ona-vliyaet-2024-09-28-10-38-42
38. Что влияет на кадастровую стоимость — Усть-Балейское муниципальное образование. URL: http://ust-baleysk.ru/news/chto-vliyaet-na-kadastrovuyu-stoimost.html
39. Что влияет на рыночную стоимость земельного участка // Земельный Экспресс. URL: https://zemelnyexpress.ru/chto-vliyaet-na-stoimost-uchastka/
40. Что сегодня нужно знать о государственной кадастровой оценке. URL: https://www.tomsktimes.ru/articles/chto-segodnya-nuzhno-znat-o-gosudarstvennoy-kadastrovoy-ocenke/
41. Экономическая теория: учебник / под ред. И.П. Николаевой. М.: Юрист, 2003.
42. Экономическая теория. 27 Земля как фактор производства. Рента как экономическая категория. Виды ренты. Цена земли. URL: https://studfile.net/preview/3631481/page:14/
43. Экономический словарь / под ред. Р.А. Сивкина. М.: Норма, 2006.
44. Энциклопедия судебной практики. Основные принципы земельного законодательства (Ст. 1 ЗК). URL: https://base.garant.ru/57530635/