Комплексный анализ развития ипотечного кредитования в России: вызовы, возможности и стратегическая роль ПАО Сбербанк

По итогам 2024 года объем выдачи ипотеки в России сократился на 37% по сравнению с рекордным 2023 годом, составив 4,9 трлн рублей. Этот резкий спад, вызванный ужесточением денежно-кредитной политики и сворачиванием широких льготных программ, выступает наиболее ярким индикатором текущей турбулентности на рынке. На этом фоне ПАО Сбербанк, являясь безусловным лидером, не только удерживает, но и наращивает свою долю, демонстрируя исключительную адаптивность, которая требует глубокого аналитического исследования.

Введение: Сущность и значение ипотечного кредитования

Ипотечное кредитование в современной России давно вышло за рамки простого финансового инструмента, став ключевым элементом социально-экономической политики государства. Актуальность темы обусловлена двойственным положением рынка: с одной стороны, ипотека является наиболее доступным способом решения острой проблемы недостаточной обеспеченности граждан жильем; с другой — она генерирует значительные системные риски в условиях макроэкономической нестабильности и непропорционального роста цен на недвижимость.

Предметом настоящего исследования выступают экономические отношения, связанные с предоставлением, обслуживанием и регулированием ипотечных кредитов в Российской Федерации. Объектом исследования является рынок ипотечного кредитования в целом, а также стратегическая деятельность и инновационные подходы ПАО Сбербанк как его доминирующего участника.

Для глубокого анализа необходимо разграничить два ключевых понятия. Ипотека (от греч. hypotheke — подпорка, подставка) в юридическом смысле представляет собой залог недвижимого имущества, обеспечивающий исполнение обязательства по кредитному договору. Ипотечное кредитование — это комплексный банковский продукт, включающий предоставление денежных средств заемщику на покупку жилья под залог этого же жилья. Ипотека, благодаря обеспечению залогом, позволяет банкам предлагать более низкие процентные ставки и длительные сроки кредитования по сравнению с необеспеченными потребительскими займами, что напрямую влияет на финансовую устойчивость кредитной организации в долгосрочной перспективе.

К основным функциям ипотечного кредитования относятся:

• Социально-экономическая функция: повышение доступности жилья для населения, что напрямую влияет на уровень жизни и социальную стабильность.
• Стимулирующая функция: ипотека является мощным драйвером развития строительной отрасли и смежных секторов экономики (производство материалов, мебель, бытовая техника).
• Функция движения капитала: перераспределение денежных средств из невостребованных секторов в жилищное строительство и банковский сектор.
• Развитие банковской системы: ипотечный портфель обеспечивает банкам стабильный, долгосрочный и относительно низкорисковый источник процентного дохода.

Динамика и ключевые тенденции российского рынка ипотеки

Анализ последних 3–5 лет показывает, что российский ипотечный рынок прошел путь от бурного, во многом искусственно стимулированного роста до фазы резкой коррекции, вызванной ужесточением денежно-кредитной политики. Именно поэтому крайне важно отслеживать не только номинальные объемы, но и структурные изменения, происходящие внутри портфеля.

Макроэкономический контекст и общие показатели рынка

Рынок ипотечного жилищного кредитования (ИЖК) демонстрирует прямую зависимость от макроэкономического контекста, особенно от ключевой ставки Банка России. Резкое повышение ставки в 2024 году, направленное на борьбу с инфляцией, немедленно отразилось на стоимости рыночной ипотеки.

Количественный анализ динамики:
По итогам 2024 года объем выдачи ипотеки в России составил 4,9 трлн рублей (1,3 млн кредитов), что означает сокращение на 37% по сравнению с рекордными показателями 2023 года. Это сокращение произошло преимущественно за счет рыночной ипотеки, выдача которой упала почти вдвое. Средняя ставка по рыночным кредитам подскочила до 29% на конец 2024 года (прирост на 13 п.п. за год).

Показатель	2023 год (факт)	2024 год (факт)	Изменение (%)	2025 год (прогноз ЦБ РФ)	2026 год (прогноз ЦБ РФ)
Объем выдачи ипотеки (трлн руб.)	~7,8	4,9	-37%	3,8–4,0 (ДОМ.РФ)
Прирост выдачи ИЖК (диапазон)				3–8%	6–11%
Портфель ипотеки (на 1 янв., трлн руб.)	~18,2	20,1	+10,4%
Среднегодовая ключевая ставка (%)				19–22% (увеличено)	13–14%
Средневзвешенная ставка ИЖК (янв. 2025)		8,3%

Источник: ЦБ РФ, ДОМ.РФ, данные на 11.10.2025

Несмотря на общее замедление, портфель ипотеки продолжает расти, достигнув 20,1 трлн рублей на начало 2025 года. Этот рост обусловлен инерцией ранее выданных долгосрочных кредитов. При этом средневзвешенная ставка по ИЖК в январе 2025 года парадоксально снизилась до 8,3% годовых. Это снижение является исключительно структурным и объясняется тем, что на рынке доминирует государственное субсидирование: ставка по кредитам по договорам долевого участия (ДДУ) держалась на уровне 6,1%, тогда как по готовому жилью она составляла 13,9%.

Структурные изменения и драйверы роста

Государственные программы как стержень рынка. Главным, а фактически единственным, драйвером роста остаются программы с господдержкой, на которые приходится колоссальные 85–90% всех ипотечных продаж. После прекращения действия широкой льготной ипотеки с 1 июля 2024 года, основным двигателем стала Семейная ипотека, доля которой в выдачах выросла с 60% (Q4 2024) до 75% (Q1 2025).

Фактор удлинения сроков. Важнейшая структурная тенденция — увеличение сроков кредитования. Банки, стремясь снизить ежемесячный платеж для заемщика в условиях высоких ставок, выдают все более длинную ипотеку: около 50% кредитов оформляется на срок 25–30 лет. Это прямо влияет на демографию заемщиков, смещая средний возраст погашения вправо. В начале 2025 года уже 62% заемщиков, по прогнозам, закроют ипотеку после 60 лет, что увеличивает риски для банков и государства в долгосрочной перспективе. Разве не означает это, что мы сознательно закладываем в фундамент будущей пенсионной системы долговой балласт?

Регуляторная среда и законодательные изменения в ипотечной сфере

Регуляторная политика последних лет была направлена на две ключевые цели: повышение доступности жилья через субсидирование и, одновременно, охлаждение рынка для снижения системных рисков. Эти цели часто вступали в противоречие.

Обзор ключевых изменений и их воздействие

Корректировка льготных программ. Постановление Правительства РФ от 15.12.2023 № 2166 стало одним из наиболее значимых регуляторных шагов. Оно внесло существенные коррективы:

1. Увеличение первоначального взноса: По льготной ипотеке первоначальный взнос был повышен до 30%, что немедленно снизило доступность программы для наименее обеспеченных слоев населения.
2. Изменение лимитов: Увеличен предельный размер кредита по «Дальневосточной и арктической ипотеке» с 6 млн до 9 млн рублей, что стало адресной мерой поддержки.
3. Сворачивание программ: С 1 июля 2024 года прекратило действие широкое льготное ипотечное кредитование под 8%, что, по мнению Минфина, должно привести к «коррекции и нормализации рынка».

Упрощение продажи залогового жилья. Федеральный закон от 02.07.2021 № 351-ФЗ (в редакции от 25.12.2023) упростил процедуру продажи ипотечного жилья. Теперь заемщик может продать квартиру, не погашая досрочно кредит, при условии согласия банка и перевода долга на нового покупателя. Хотя банк сохраняет право вето, эта мера повышает ликвидность залогового имущества и снижает риски для заемщика, попавшего в трудное финансовое положение.

Новые регуляторные инициативы и их потенциал

В 2024–2025 годах фокус регуляторов сместился в сторону адресной поддержки и усиления надзора за высокорискованными сегментами.

Инициативы Минфина по «донастройке» программ:
Министерство финансов РФ активно продвигает идею о том, что льготная ипотека должна быть не массовым, а адресным инструментом. Их ключевые предложения включают:

• Сокращение доли госпрограмм: Доля субсидированных кредитов на первичном рынке должна постепенно сократиться до уровня 25% по мере снижения ключевой ставки.
• Региональное ограничение: Изучается предложение ограничить использование Семейной ипотеки регионом проживания, чтобы исключить ее применение в инвестиционных целях, что особенно актуально для Москвы и Санкт-Петербурга.
• Расширение Семейной ипотеки: Поручение Президента РФ о распространении Семейной ипотеки на вторичное жилье в регионах с ограниченным предложением новостроек является важной социальной мерой, направленной на стимулирование рынка в депрессивных регионах.

Меры ЦБ РФ по управлению рисками:
Центральный банк РФ сосредоточен на снижении рисков для банковской системы, связанных с ухудшением качества ипотечного портфеля.

• Повышение надбавок к коэффициентам риска (НДК): Введены ограничения на выдачу высокорискованных кредитов, особенно тех, где низкий первоначальный взнос (менее 20–30%) сочетается с высоким Показателем Долговой Нагрузки (ПДН) заемщика. Это заставляет банки формировать больший капитал под такие займы, делая их выдачу экономически невыгодной.
• Количественные ограничения (КО): ЦБ РФ ожидает получить новый инструмент — право вводить КО на выдачу кредитов, в том числе по первоначальному взносу. Это позволит более оперативно и жестко ограничивать опасные сегменты рынка, минуя медленно действующий механизм НДК.

Актуальные проблемы и риски российского ипотечного кредитования

Несмотря на достижения в области цифровизации и рост общего портфеля, российский ипотечный рынок сталкивается с глубокими структурными проблемами, которые ставят под сомнение его долгосрочную устойчивость и социальную эффективность.

Экономические и рыночные вызовы

Главный вызов — это снижение ценовой доступности ипотеки на фоне инфляции и высокой ключевой ставки.

1. Стоимость ипотеки и ее доступность.
Высокие процентные ставки (до 22–23% на пике в 2024 году) сделали рыночную ипотеку недоступной для большинства граждан. Повышение первоначального взноса по льготной ипотеке до 30% также выступило барьером. Фактически, рынок функционирует только за счет глубокого субсидирования.

2. Проблема нераспроданного жилья и дисбаланс цен.
Льготная ипотека, хотя и стимулировала спрос, привела к резкому росту цен на новостройки (в среднем на 30–40% за время действия программ). Этот рост выгоден застройщикам и банкам, но привел к значительному снижению индекса доступности жилья для населения. Как следствие, объемы нераспроданного жилья на первичном рынке достигли критической отметки — около 70 млн м² к началу 2025 года. Этот избыток предложения, накопленный при дорогом проектном финансировании, создает риски для застройщиков в условиях сокращения спроса после сворачивания льготных программ. Кроме того, сохраняется значительный разрыв в ценах между новостройками и вторичным жильем, достигающий 30–50% за м² в некоторых регионах, что искажает ценообразование и ограничивает мобильность граждан.

Социальные риски и качество кредитного портфеля

Проблемы рынка имеют серьезные социальные последствия, связанные с ухудшением финансового положения заемщиков и ростом долговой нагрузки.

1. Непосильная долговая нагрузка (ПДН).
Ежемесячный платеж по рыночной ипотеке в 2024 году составляет около 60% от средней зарплаты, что существенно превышает комфортную норму (не более 50% от дохода). Для того чтобы позволить себе однокомнатную квартиру по рыночным ставкам, семье в среднем нужно зарабатывать не меньше 100 тыс. рублей в месяц (а в Москве — от 270 тыс. рублей). В 9 из 12 исследованных регионов жилье по ставке 21% остается недоступным для семьи со средним доходом.

2. Ухудшение качества кредитов.
Качество ипотечных кредитов существенно ухудшается, несмотря на низкий уровень просроченной задолженности (0,4% в 2023 году, что объясняется длительным сроком кредитования и тем, что жилье пока ликвидно). Ключевой риск — это увеличение доли потенциально рискованных выдач: почти половина новых кредитов приходится на заемщиков, у которых на выплаты по всем долгам уходит более 80% дохода. Такие заемщики крайне уязвимы к любым экономическим шокам или потере работы, что трансформирует частный финансовый риск в системный социальный вызов.

Рост средних сроков кредита (в Сбербанке они выросли на 10 лет за последний год) также повышает риск, поскольку увеличивается горизонт неопределенности.

3. Влияние изменений на Семейную ипотеку.
Предлагаемые изменения в условиях Семейной ипотеки (например, повышение ставки для семей с одним ребенком до 12%) могут привести к росту ежемесячного платежа с 31,4 тыс. руб. до 43,5 тыс. руб. и, по оценкам, лишить возможности взять выгодную ипотеку 2,8 млн семей, что является серьезным социальным риском.

Проблемы цифровизации ипотечных процессов

Несмотря на высокий уровень проникновения цифровых технологий, полноценная реализация электронной ипотеки сталкивается с методологическими и регуляторными препятствиями:

• Недостаточность унифицированных норм: Отсутствие единых, унифицированных норм обмена информацией между всеми участниками рынка (банки, Росреестр, застройщики, страховые компании).
• Зависимость от традиционных документов: Невозможность получить дистанционный доступ ко всем необходимым справкам и выпискам в электронном виде, что вынуждает банки использовать традиционные бумажные документы или их сканы.
• Регуляторная неопределенность: Отсутствие конкретики в налогообложении цифровых финансовых активов (ЦФА) препятствует развитию рынка закладных и секьюритизации ипотечных активов в цифровом формате.

Стратегическое лидерство ПАО Сбербанк на ипотечном рынке

ПАО Сбербанк, обладая крупнейшей филиальной сетью, колоссальной клиентской базой и передовыми технологиями, является доминирующим игроком на рынке ипотечного кредитования, демонстрируя высокую устойчивость даже в период турбулентности. Как же Сбербанку удается не только сохранять, но и наращивать долю в условиях жесточайших регуляторных ограничений?

Рыночная позиция и финансовые показатели

Сбербанк не просто участвует в рынке, он его формирует. По состоянию на второй квартал 2025 года, доля Сбербанка на рынке ипотеки выросла до впечатляющих 55,0%, что подтверждает его абсолютное лидерство и способность оперативно реагировать на изменения регуляторной среды, активно используя государственные программы.

Основные финансовые индикаторы (Q2 2025):

Показатель	Значение	Динамика
Ипотечный портфель	11,4 трлн рублей	Рост на 2,8% за Q2 2025
Объем выдачи ипотеки (Q2 2025)	577 млрд рублей	Снижение на 35% г/г (на фоне общего спада)
Розничный кредитный портфель	17,6 трлн рублей	Рост на 1,0% с начала года
Выдачи ипотеки (сентябрь 2025)	~280 млрд рублей	Выше, чем годом ранее

Несмотря на замедление кредитования в стране, вызванное жесткой денежно-кредитной политикой, Сбербанк демонстрирует устойчивые финансовые результаты. Увеличение его доли на фоне падения общих объемов выдачи говорит о его способности эффективно привлекать клиентов, особенно в сегментах, где действуют льготные программы.

Продуктовая линейка и конкурентные преимущества

Широта продуктовой линейки Сбербанка является его ключевым конкурентным преимуществом. Банк предлагает более 15 программ ипотечного кредитования, охватывая все основные сегменты:

• Госпрограммы (Семейная, Дальневосточная, Арктическая, IT-ипотека).
• Стандартные программы (вторичное жилье, новостройки, строительство дома, рефинансирование).
• Специализированные продукты (покупка гаража или машиноместа).

Уникальные преимущества Сбербанка:

1. Единая заявка: Сбербанк обеспечивает возможность подачи единой заявки на все программы, что позволяет клиенту получить одобрение сразу по всем доступным вариантам, значительно экономя время и упрощая выбор.
2. Работа с зарплатными клиентами: В конце марта 2024 года Сбербанк отменил требование субсидирования льготных ипотечных программ со ��тороны застройщиков для своих зарплатных клиентов, а также снизил ставки. Эта мера усилила лояльность крупнейшего сегмента клиентов и позволила банку сохранить свою долю в условиях, когда другие кредиторы перекладывали часть расходов по субсидированию на застройщиков.
3. Гибкость на первичном рынке: Доля новостроек в ипотеке Сбера достигла 48,9% в июне 2024 года, что указывает на высокую степень интеграции банка с девелоперами и его способность эффективно работать в рамках льготных программ.

Инновационные подходы и цифровая трансформация ипотеки в Сбербанке

Сбербанк не просто следует трендам цифровизации, он выступает технологическим лидером, активно внедряя инструменты, которые кардинально меняют клиентский опыт и внутренние процессы.

Цифровизация процессов и онлайн-сервисы

Цифровизация ипотеки стала основой для повышения скорости и удобства сделок, что является критически важным для сохранения лидерства.

Ключевые достижения:

• Электронная ипотека: По данным на начало 2025 года, более 70% ипотечных сделок в России оформляется с использованием электронных сервисов. Платформа Домклик от Сбербанка является эталонным примером, обеспечивая электронную регистрацию сделок в Росреестре с использованием усиленной квалифицированной электронной подписи.
• Онлайн-оформление: Сбербанк предлагает оформление ипотеки онлайн, декларируя возможность получения одобрения заявки всего за 5 минут с предоставлением двух документов.
• Рост онлайн-сделок: В условиях пандемии COVID-19 и последующего развития технологий, онлайн-ипотека достигла 22% в общем объёме кредитов, а 40% россиян готовы полностью оформить ипотеку дистанционно. Преимущества очевидны: экономия времени (64% респондентов), удобство (57%) и возможность удаленного оформления жилья в другом городе (41%).

Платформа Домклик также активно развивает специализированные сервисы, такие как цифровые осмотры для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) и загородного жилья, что устраняет традиционные барьеры в этом сложном сегменте.

Применение искусственного интеллекта (GenAI) в ипотечном кредитовании Сбербанка

В 2025 году Сбербанк вышел на новый этап технологического развития, активно интегрируя генеративный искусственный интеллект (GenAI) на базе своей платформы GigaChat.

Внедрение GenAI позволяет решать задачи, требующие не просто автоматизации, но и когнитивных способностей:

1. Автоматизация обработки заявок: GigaChat используется для быстрого анализа больших объемов неструктурированных данных в заявках, ускоряя процесс принятия предварительного решения и снижая операционные расходы.
2. Персонализированные консультации: ИИ-модели способны предоставлять клиентам персонализированные консультации по сложным продуктам ипотеки, учитывая их уникальные финансовые профили и цели.
3. Ускорение подготовки документов: GenAI оптимизирует подготовку и проверку юридических документов, сокращая время сделки и минимизируя человеческие ошибки.

Внедрение GigaChat включает более тысячи сценариев в ключевых сегментах. Для ипотечного бизнеса это означает значительное сокращение времени на принятие решений и повышение качества взаимодействия с заемщиками, что является критическим конкурентным преимуществом в условиях, когда скорость одобрения ипотеки часто становится решающим фактором для клиента.

Государственная поддержка ипотечного кредитования и ее роль для Сбербанка

Государственные программы субсидирования являются определяющим фактором структуры ипотечного рынка и играют ключевую роль в стратегии Сбербанка.

Обзор ключевых программ господдержки

В России действует разветвленная система федеральных программ, направленных на адресное стимулирование спроса:

Программа	Ставка (Годовых)	Срок действия	Максимальная сумма кредита	Целевая аудитория
Семейная ипотека	До 6%	До 31.12.2030	12 млн (МСК/СПб), 6 млн (регионы)	Семьи с детьми (до 6 лет, 2+ несовершеннолетних, ребенок-инвалид)
Льготная ипотека (общая)	До 8%	До 01.07.2024 (завершена)	До 6 млн руб.	Покупка жилья в новостройках
IT-ипотека	До 5-6%	До 31.12.2024	18 млн (миллионники), 9 млн (другие)	Сотрудники аккредитованных IT-компаний с определенным уровнем дохода
Дальневосточная/Арктическая	До 2%	До 2030 года	До 9 млн руб.	Приобретение жилья на Дальнем Востоке и в Арктической зоне
Сельская ипотека	До 3%	Бессрочно	До 6 млн руб.	Покупка или строительство жилья в сельской местности
Ипотека для новых регионов	До 2%	До 31.12.2030		Приобретение жилья в новых субъектах РФ

Ключевые изменения 2025 года:
Главным изменением стала корректировка Семейной ипотеки и прекращение действия общей льготной ипотеки. Также важно поручение Президента РФ о распространении Семейной ипотеки на вторичное жилье в регионах с низким объемом новостроек, что открывает новые возможности для рынка в целом и для Сбербанка, как его лидера.

Влияние господдержки на деятельность Сбербанка

Сбербанк является главным оператором льготных программ. Его лидерство напрямую зависит от способности эффективно работать с субсидируемыми кредитами.

Доля льготных программ. По итогам августа 2025 года, 68,5% новых ипотечных кредитов, выданных Сбербанком, приходилось на программу «Семейная ипотека». В июне 2024 года выдачи по программам «Господдержка» и «Семейная ипотека» составляли 92,2% сделок на первичном рынке в Сбербанке. Эти цифры ясно показывают, что именно государственное субсидирование является основным источником роста ипотечного портфеля банка.

Стратегическая адаптация. Изменения в условиях господдержки (например, увеличение первоначального взноса или сворачивание общих программ) требуют от Сбербанка быстрой стратегической адаптации:

1. Переориентация на адресные программы: Сбербанк усиливает фокус на Семейной и IT-ипотеке.
2. Развитие ИЖС: Благодаря цифровым сервисам (Домклик) Сбербанк активно развивает кредитование индивидуального жилищного строительства, которое получает дополнительное стимулирование через льготные программы.
3. Государственные расходы: Планируемый рост расходов бюджета на субсидирование (на 251,6 млрд рублей на льготную и 216,6 млрд рублей на семейную ипотеку в 2024–2025 гг.) гарантирует банку стабильный поток компенсаций и определенную финансовую устойчивость портфеля.

Перспективы развития ипотечного кредитования в России и стратегические направления для ПАО Сбербанк

Рынок ипотечного кредитования находится на перепутье. Будущее его развития будет зависеть от баланса между макроэкономической политикой ЦБ РФ и социальной направленностью государственных программ.

Прогнозы и сценарии развития рынка

Прогноз регуляторов. Центральный банк РФ прогнозирует, что в ближайшие годы рынок будет восстанавливаться медленно, ожидая прирост выдачи ИЖК в диапазоне 3–8% в 2025 году и 6–11% в 2026 году, с более уверенным ростом до 10–15% только в 2027 году. Эти прогнозы основаны на ожидании сохранения высокого уровня ключевой ставки (19–22% в 2025 году), что будет сдерживать рыночный спрос.

Нормализация рынка. Министерство финансов РФ ожидает не «катастрофы», а «коррекции и нормализации» рынка после сворачивания широких льготных программ. Нормализация предполагает постепенное сокращение доли госпрограмм до 25% и рост рыночной ипотеки по мере снижения ключевой ставки. Однако такой сценарий критически зависит от макроэкономической стабильности.

Сценарий рисков. Если высокие процентные ставки сохранятся дольше прогнозов, а качество кредитного портфеля продолжит ухудшаться (рост доли заемщиков с ПДН > 80%), регуляторы могут ввести жесткие количественные ограничения. Это приведет к дальнейшему замедлению темпов роста ипотеки и потенциальному кризису ликвидности у застройщиков, зависящих от проектного финансирования.

Стратегические рекомендации для Сбербанка

Для сохранения лидерства в условиях высокой конкуренции и ужесточения регулирования, Сбербанку необходимо усилить свои стратегические преимущества:

1. Усиление позиций в ИЖС и вторичном рынке: В условиях высокой стоимости новостроек и потенциального расширения Семейной ипотеки на вторичное жилье, Сбербанку следует активно развивать продукты для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) и вторичного рынка, используя свои цифровые решения (цифровые осмотры, электронные сделки).
2. Гипер-персонализация через AI: Необходимо дальнейшее расширение использования генеративного ИИ (GigaChat) не только для автоматизации, но и для проактивного управления рисками и предложения уникальных, персонализированных условий. ИИ должен помочь банку идентифицировать клиентов с высоким риском на ранних этапах и предлагать им программы рефинансирования или реструктуризации до наступления просрочки.
3. Развитие экосистемы Домклик: Усиление интеграции Домклик с другими сервисами Сбера и внешними партнерами (например, упрощение перевода рассрочки в ипотеку, как в случае с Самолет Банком) для создания бесшовного клиентского пути от поиска жилья до регистрации сделки.
4. Продукты в ответ на регулирование: Разработка новых продуктовых линеек, адаптированных к высоким ставкам (например, кредиты с плавающими ставками, привязанными к ключевой ставке, или программы с отложенным платежом), что позволит повысить доступность ипотеки для граждан со стабильным прогнозом роста доходов.
5. Локализация Семейной ипотеки: Быстрая адаптация к поручению Президента о распространении Семейной ипотеки на вторичное жилье в регионах, где нет новостроек. Сбербанк, обладая самой широкой сетью, должен стать первым, кто предложит рабочие механизмы в этих регионах.

Выводы и заключение

Проведенный комплексный анализ подтверждает, что рынок ипотечного кредитования в России находится в фазе глубокой структурной трансформации, вызванной ужесточением макроэкономической политики и стремлением регуляторов снизить системные риски, накопленные за период льготного бума.

Сбербанк выступает не просто крупнейшим игроком, но и инновационным локомотивом, способным адаптироваться к вызовам высокой ключевой ставки и регуляторным ограничениям.

Основные выводы исследования:

1. Критическая зависимость от господдержки: Рынок ипотеки практически полностью поддерживается субсидируемыми программами (85–90% выдач). Сворачивание широкой льготной ипотеки привело к резкому сокращению общего объема выдачи (на 37% в 2024 году).
2. Ухудшение доступности жилья: Льготные программы вызвали значительный рост цен на новостройки и привели к снижению индекса доступности жилья, а также к росту объема нераспроданного жилья. Социальные риски усиливаются из-за чрезмерной долговой нагрузки заемщиков (почти половина кредитов — с ПДН > 80%).
3. Регуляторное ужесточение: Меры ЦБ РФ (повышение надбавок к коэффициентам риска) и инициативы Минфина по «донастройке» программ направлены на повышение качества кредитного портфеля и адресный характер поддержки.
4. Лидерство ПАО Сбербанк: ПАО Сбербанк демонстрирует исключительную устойчивость и адаптивность, нарастив свою долю до 55.0% за счет эффективного управления льготными программами, широкой продуктовой линейки и внедрения передовых технологий.
5. Технологическое преимущество: Ключевым стратегическим направлением Сбербанка является цифровая трансформация ипотечных процессов через платформу Домклик и, что особенно важно, внедрение генеративного ИИ (GigaChat), который используется для автоматизации, персонализации и повышения скорости принятия решений.

Таким образом, цели и задачи исследования были достигнуты. Дальнейшее развитие ипотечного кредитования в России будет неразрывно связано с успешным внедрением цифровых технологий и способностью Сбербанка создавать новые, более доступные и устойчивые продукты, способствуя решению задачи повышения доступности жилья в сложных экономических условиях.

Список использованной литературы

1. Гражданский Кодекс Российской Федерации. Часть 1: [принят Гос. Думой РФ 22 дек. 1995 г. с изм. и доп. на 08.05.2010 г.]. // Собрание законодательства РФ. 1996. № 5. ст. 410.
2. Гражданский Кодекс Российской Федерации. Часть 2: [принят Гос. Думой РФ 22 дек. 1995 г. с изм. и доп. на 17.07.2009]. // Собрание законодательства РФ. 1996. № 5. ст. 410.
3. О банках и банковской деятельности: Федеральный Закон от 2 дек. 1990 г. № 395 – 1. // Собрание законодательства РФ. 1996. № 6. ст. 492.
4. Банковское дело: современная система кредитования: учебное пособие / О. Лаврушин, О. Афанасьева, Л. Корниенко. М.
5. Финансы и кредит: учебник / под ред. М.В. Романовского и Г.Е. Белоглазовой. М.: Высшее образование, 2016. С. 340.
6. Домклик: Сбер выдал ипотечных кредитов на сумму около 280 млрд рублей в сентябре // Домклик. URL: https://journal.domclick.ru/news/domklik-sber-vydal-ipotechnyh-kreditov-na-summu-okolo-280-mlrd-rublej-v-sentyabre (дата обращения: 11.10.2025).
7. Ипотека (ипотечный кредит) – Финансовый словарь // Finversia. URL: https://www.finversia.ru/dictionary/ipoteka (дата обращения: 11.10.2025).
8. Что такое «Ипотека» простыми словами — определение термина // Финансовый словарь Газпромбанка. URL: https://www.gazprombank.ru/personal/glossary/19324/ (дата обращения: 11.10.2025).
9. ЦБ ухудшил прогноз по росту ипотечного рынка в 2025 и 2026 годах // РБК Недвижимость. URL: https://realty.rbc.ru/news/65ccb8069a7947119f3945a0 (дата обращения: 11.10.2025).
10. Как изменились ипотечные условия после введения новых законов? // Циан. URL: https://www.cian.ru/statii-kak-izmenilis-ipotechnye-usloviya-posle-vvedeniya-novyh-zakonov-348602/ (дата обращения: 11.10.2025).
11. Что такое ипотека: что значит, на что оформляют, на что можно взять ипотеку, в чем суть, чем выгодна и что нужно для ипотеки простыми словами // Журнал Домклик. URL: https://journal.domclick.ru/nedvizhimost/chto-takoe-ipoteka/ (дата обращения: 11.10.2025).
12. Ипотечное кредитование: сущность, функции и классификация // КиберЛенинка. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/ipotechnoe-kreditovanie-suschnost-funktsii-i-klassifikatsiya (дата обращения: 11.10.2025).
13. ЦБ РФ уточнил прогноз по росту ипотеки в 2025 году // Interfax-russia.ru. URL: https://www.interfax-russia.ru/view/970792 (дата обращения: 11.10.2025).
14. Правительство скорректировало условия льготных ипотечных программ // КонсультантПлюс. URL: https://www.consultant.ru/law/hotdocs/84313.html (дата обращения: 11.10.2025).
15. Центробанк предупредил о рисках для ипотечного рынка // Циан. URL: https://www.cian.ru/statii-centrobank-predupredil-o-risah-dlia-ipotechnogo-rynka-343054/ (дата обращения: 11.10.2025).
16. Прогноз от ЦБ РФ: в 2025 и 2026 годах прирост ипотечных жилищных кредитов составит 10–15% // Restate.ru. URL: https://www.restate.ru/news/247959/ (дата обращения: 11.10.2025).
17. В РФ запустят упрощенную технологию перевода рассрочки в ипотеку // Московская перспектива. URL: https://mperspektiva.ru/article/v-rf-zapustyat-uproshchennuyu-tekhnologiyu-perevoda-rassrochki-v-ipoteku-250953/ (дата обращения: 11.10.2025).
18. Семейная ипотека продлена до 2030 года // Минфин России. URL: https://minfin.gov.ru/ru/press_center/?id_4=39290 (дата обращения: 11.10.2025).
19. Ипотека в 2025: в каких регионах РФ жильё остаётся доступным? // IF — InvestFuture. URL: https://investfuture.ru/articles/ipoteka-v-2025-v-kakih-regionah-rf-zhilyo-ostayotsya-dostupnym (дата обращения: 11.10.2025).
20. Льготная ипотека // Правительство России. URL: http://government.ru/support_measures/402/ (дата обращения: 11.10.2025).
21. Государственная поддержка жилищного (ипотечного) кредитования // Минфин России. URL: https://minfin.gov.ru/ru/document/?id_4=127715-gosudarstvennaya_podderzhka_zhilishchnogo_ipotechnogo_kreditovaniya (дата обращения: 11.10.2025).
22. Новый закон о продаже ипотечного жилья: что ждет рынок недвижимости? // Legal Academy. URL: https://legal.academy/nalogi/novyi-zakon-o-prodazhe-ipotechnogo-zhilya-chto-zhdet-rynok-nedvizhimosti/ (дата обращения: 11.10.2025).
23. Ипотечное жилищное кредитование в РФ: содержание, проблемы и перспект // Электронный архив РГППУ. URL: https://elib.rsvpu.ru/handle/123456789/27494 (дата обращения: 11.10.2025).
24. Цифровизация ипотеки: зачем это застройщикам // Сделка.рф. URL: https://sdelka.ru/digest/cifrovizacziya-ipoteki-zachem-eto-zastrojshhikam (дата обращения: 11.10.2025).
25. Банк ДОМ.РФ и Самолет Банк создадут цифровые решения для ипотеки // Радио 1. URL: https://radio1.ru/news/ekonomika/bank-domrf-i-samolet-bank-sozdadut-tsifrovye-resheniya-dlya-ipoteki/ (дата обращения: 11.10.2025).
26. Льготная ипотека 2024: 7 федеральных программ для россиян // ГАРАНТ. URL: https://www.garant.ru/news/1660606/ (дата обращения: 11.10.2025).
27. Влияние цифровизации на ипотечный рынок в России // КиберЛенинка. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/vliyanie-tsifrovizatsii-na-ipotechnyy-rynok-v-rossii (дата обращения: 11.10.2025).
28. Почему ипотечные кредиты в России становятся недоступными // Тотдом Журнал. URL: https://totdom.ru/news/pochemu-ipotechnye-kredity-v-rossii-stanovyatsya-nedostupnymi (дата обращения: 11.10.2025).
29. Как пандемия коронавируса влияет на цифровизацию ипотечных кредитов? // Banknn.ru. URL: https://banknn.ru/kak-pandemiya-koronavirusa-vliyaet-na-tsifrovizatsiyu-ipotechnykh-kreditov/ (дата обращения: 11.10.2025).
30. Как меняется ипотечный рынок, что ждет цены на жилье и как ЦБ управляет рисками // Банк России. URL: https://www.cbr.ru/press/event/?id=15878 (дата обращения: 11.10.2025).
31. Банк ДОМ.РФ и Самолет Банк договорились о запуске упрощенной технологии перевода рассрочки в ипотеку // Ассоциация российских банков. URL: https://arb.ru/bancovskie_novosti/10555319/ (дата обращения: 11.10.2025).
32. Современная ситуация на российском рынке ипотечных кредитов: основные проблемы и возможности для развития // Жилищные стратегии. URL: https://creativeconomy.ru/lib/41641 (дата обращения: 11.10.2025).
33. Льготная ипотека с господдержкой в 2025: что это, условия, как получить // Т—Ж. URL: https://journal.tinkoff.ru/guide/lgotnaya-ipoteka-v-2025/ (дата обращения: 11.10.2025).
34. Из-за семейной ипотеки жилье стало недоступным // URA.RU. URL: https://ura.news/articles/1036287968 (дата обращения: 11.10.2025).
35. С начала 2025 года цифровой ипотекой воспользовались около 7000 семей // Forbes.ru. URL: https://www.forbes.ru/society/538059-s-nacala-2025-goda-cifrovoi-ipotekoi-vospol-zovalis-okolo-7000-semei (дата обращения: 11.10.2025).
36. СОСТОЯНИЕ, ПРОБЛЕМЫ И ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ // КиберЛенинка. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/sostoyanie-problemy-i-perspektivy-razvitiya-ipotechnogo-kreditovaniya-v-rossiyskoy-federatsii (дата обращения: 11.10.2025).
37. Банк ДОМ.РФ: в РФ запустят упрощенную технологию перевода рассрочки в ипотеку // Дзен. URL: https://dzen.ru/a/ZSWc2fT3gSw5eXG9 (дата обращения: 11.10.2025).
38. Доступность жилья в России упала до минимума: как это можно изменить // РБК Недвижимость. URL: https://realty.rbc.ru/news/657c96359a79475e7a08b9a1 (дата обращения: 11.10.2025).
39. Качество ипотечных кредитов существенно ухудшается // Банк России. URL: https://www.cbr.ru/press/event/?id=16867 (дата обращения: 11.10.2025).
40. Как новые технологии изменят рынок ипотеки в России // FinFax. URL: https://fin-fax.ru/news/2025/04/28/kak-novye-tekhnologii-izmenyat-rynok-ipoteki-v-rossii (дата обращения: 11.10.2025).
41. «Будет очень сильный провал»: что ждет рынок жилья без доступной ипотеки // Реальное время. URL: https://realnoevremya.ru/articles/342937-chto-zhdet-rynok-zhilya-bez-dostupnoy-ipoteki (дата обращения: 11.10.2025).
42. Проблемы цифровой ипотеки в России // ЦФА.РФ. URL: https://cfa.ru/problemy-tsifrovoy-ipoteki-v-rossii/ (дата обращения: 11.10.2025).
43. Льготная ипотека для IT-специалистов (айтишников) в 2025 году: условия в Сбере, список IT-компаний и организаций, закон и постановление правительства // Журнал Домклик. URL: https://journal.domclick.ru/nedvizhimost/lgotnaya-ipoteka-dlya-it-specialistov/ (дата обращения: 11.10.2025).
44. Риски ипотечного кредитования: причины, последствия и способы их минимизации // КиберЛенинка. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/riski-ipotechnogo-kreditovaniya-prichiny-posledstviya-i-sposoby-ih-minimizatsii (дата обращения: 11.10.2025).
45. В «Домклик» оценили спрос на ипотеку в сентябре 2025 года // РБК Недвижимость. URL: https://realty.rbc.ru/news/67035eb59a7947119f40076c (дата обращения: 11.10.2025).
46. Что будет с ипотекой и рынком недвижимости, когда закончится льготная программа // Банки.ру. URL: https://www.banki.ru/news/daytheme/?id=10996895 (дата обращения: 11.10.2025).
47. Социально-экономические проблемы практики российских банков в области ипотечного кредитования населения // КиберЛенинка. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/sotsialno-ekonomicheskie-problemy-praktiki-rossiyskih-bankov-v-oblasti-ipotechnogo-kreditovaniya-naseleniya (дата обращения: 11.10.2025).
48. Проблемы и перспективы развития российского рынка жилищного ипотечного кредитования // Уральский федеральный университет. URL: https://elar.urfu.ru/bitstream/10995/125869/1/978-5-7996-3685-6_2023_080.pdf (дата обращения: 11.10.2025).
49. Бюджетом запланирован рост расходов на льготную и семейную ипотеку в 2024-2025 гг. // Интерфакс. URL: https://www.interfax.ru/russia/922256 (дата обращения: 11.10.2025).
50. Ипотечный рынок в России: текущая ситуация и прогнозы на 2025 – Анализ рынка ипотеки от INFULL Broker. URL: https://infullbroker.ru/blogs/ipotechnyj-rynok-v-rossii-tekushchaya-situaciya-i-prognozy-na-2025/ (дата обращения: 11.10.2025).
51. Минфин считает, что льготную ипотеку надо донастроить, чтобы ее не использовали в инвестиционных целях // Интерфакс. URL: https://www.interfax.ru/business/971032 (дата обращения: 11.10.2025).
52. Минфин ожидает нормализации рынка ипотеки в России в 2024-2025 годах // Ведомости. URL: https://www.vedomosti.ru/finance/articles/2024/06/19/1046162-minfin-ozhidaet-normalizatsii-rinka-ipoteki-v-rossii-v-2024-2025-godah (дата обращения: 11.10.2025).
53. СМИ: около 2,8 млн семей могут потерять возможность взять выгодную ипотеку // Финансы Mail. URL: https://finance.mail.ru/2025-10-06/smi-okolo-2-8-mln-semey-mogut-poteryat-vozmojnost-vzyat-vygodnuyu-ipoteku-59616056/ (дата обращения: 11.10.2025).
54. Сбер: по итогам 2024 года доля рыночной ипотеки составит почти треть // Fonar.tv. URL: https://fonar.tv/news/2024/12/04/sber-po-itogam-2024-goda-dolya-rynochnoy-ipoteki-sostavit-pochti-tret (дата обращения: 11.10.2025).
55. Какие преимущества предоставляет Сбербанк по сравнению с другими банками в сфере ипотечного… // Яндекс Нейро. URL: https://alice.yandex.ru/nirvana/q_31365825_1000000_1659929849 (дата обращения: 11.10.2025).
56. Домклик фиксирует четырехкратный рост числа ипотек Сбера на частное строительство жилья // Seldon.News. URL: https://seldon.news/news/domklik-fiksiruet-chetyrehkratnyy-rost-chisla-ipotek-sbera-na-chastnoe-stroitelstvo-zhilya/277271452/ (дата обращения: 11.10.2025).
57. Ипотека на вторичное жилье — Сбербанк. URL: https://www.sberbank.ru/ru/person/credits/home/secondary (дата обращения: 11.10.2025).
58. Доля Сбербанка на рынке ипотеки — Frank RG. URL: https://frankrg.com/data-hub/category/mortgage/chart/29569 (дата обращения: 11.10.2025).
59. Ипотечные программы — Домклик. URL: https://domclick.ru/ipoteka/programmy (дата обращения: 11.10.2025).
60. Сокращенные результаты МСФО Q2 2025 год — СберБанк. URL: https://www.sberbank.ru/ru/investor_relations/financial_results/ifrs/2025/q2 (дата обращения: 11.10.2025).
61. Обзор рынка ипотечного жилищного кредитования // Банк России. URL: https://www.cbr.ru/Collection/Collection/File/49193/Mortgage_2025-02.pdf (дата обращения: 11.10.2025).
62. Ипотека от СберБанка онлайн в 2025 году — взять ипотечный кредит в банке — Домклик. URL: https://domclick.ru/ipoteka (дата обращения: 11.10.2025).
63. Обзор рынка недвижимости и ипотеки с 6 по 10 октября 2025 года // Журнал Домклик. URL: https://journal.domclick.ru/news/obzor-rynka-nedvizhimosti-i-ipoteki-s-6-po-10-oktyabrya-2025-goda/ (дата обращения: 11.10.2025).
64. Сбербанк (SBER): годовая финансовая отчетность МСФО // Smart-Lab. URL: https://smart-lab.ru/q/SBER/f/y/ (дата обращения: 11.10.2025).
65. Ипотека Сбербанка — Финуслуги. URL: https://finteres.ru/bank/sberbank/ipoteka (дата обращения: 11.10.2025).
66. К середине 2024 года доля новостроек в ипотеке Сбера выросла до рекордных 49% // ИРН.РУ. URL: https://www.irn.ru/news/157297.html (дата обращения: 11.10.2025).
67. Анализ ипотечного кредитования розничного кредитного портфеля ПАО «Сбербанк России» // Национальный агрегатор открытых репозиториев российских университетов. URL: https://nora.neicon.ru/record/view/63897 (дата обращения: 11.10.2025).
68. Обзор рынка ипотечного жилищного кредитования // Банк России. URL: https://www.cbr.ru/Collection/Collection/File/49257/Mortgage_2025-04.pdf (дата обращения: 11.10.2025).
69. Чистая прибяль Сбера по РПБУ за 5 месяцев достигла 682,9 млрд рублей // Финансы Mail. URL: https://finance.mail.ru/2025-06-10/chistaya-pribyal-sbera-po-rpbu-za-5-mesyatsev-dostigla-682-9-mlrd-rubley-59424846/ (дата обращения: 11.10.2025).
70. Ипотека с господдержкой в 2025 году: виды, условия, как получить // Финансы Mail. URL: https://finance.mail.ru/2025-01-23/ipoteka-s-gospodderjkoy-v-2025-godu-vidy-usloviya-kak-poluchit-59098906/ (дата обращения: 11.10.2025).
71. ДомКлик ипотека 2025 в Москве — Банки.ру. URL: https://www.banki.ru/products/hypothec/domclick/ (дата обращения: 11.10.2025).
72. Сбербанк: Устойчивые финансовые результаты в 2025 году // Т‑Банк. URL: https://www.tinkoff.ru/invest/social/profile/Bender_investor/f2010996-3c07-4f81-a189-e85df649f874/ (дата обращения: 11.10.2025).
73. АНАЛИЗ КРЕДИТНОГО ПОРТФЕЛЯ КОММЕРЧЕСКОГО БАНКА (НА ПРИМЕРЕ ПАО «СБЕРБАНК») // КиберЛенинка. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/analiz-kreditnogo-portfelya-kommercheskogo-banka-na-primere-pao-sberbank (дата обращения: 11.10.2025).
74. Ипотека для зарплатных клиентов в Сбербанке — условия, проценты, преимущества. URL: https://ipoteka-online.com/sberbank/zarplatnym-klientam (дата обращения: 11.10.2025).
75. Сбербанк отчитался за сентябрь 2025 г. — снижение ставки помогает кредитному портфелю, ипотечные/корпоративные выдачи выше, чем год назад. // Smart-Lab. URL: https://smart-lab.ru/blog/954605.php (дата обращения: 11.10.2025).
76. Результаты Группы — СберБанк. URL: https://www.sberbank.ru/ru/investor_relations/financial_results (дата обращения: 11.10.2025).