Комплексный анализ функций заказчика-застройщика: от подготовки проектно-сметной документации до ввода объекта в эксплуатацию с учетом актуального законодательства и риск-менеджмента

В сфере российского строительства, где каждая новостройка – это не просто набор кирпичей и бетона, но сложный организм, рождающийся в результате многогранных процессов и взаимодействий, фигура заказчика-застройщика занимает центральное место. Это не просто инвестор или лицо, инициирующее строительство, а ключевой дирижер всего оркестра проектных, строительно-монтажных и надзорных работ. Его роль многогранна, охватывая все этапы жизненного цикла объекта капитального строительства – от первых набросков идеи до торжественного момента сдачи готового здания в эксплуатацию. В условиях динамично меняющегося законодательства и возрастающих требований к безопасности, качеству и экологичности, всестороннее понимание функций и ответственности заказчика-застройщика становится не просто желательным, но жизненно необходимым для успешной реализации любого строительного проекта.

Настоящий реферат призван стать исчерпывающим путеводителем по сложной и многомерной деятельности заказчика-застройщика. Он разработан для студентов и аспирантов строительных, инженерных, экономических и юридических специальностей, стремящихся к глубокому пониманию управления проектами в строительстве, строительного права и экономики отрасли. Мы рассмотрим правовые основы, определяющие статус и задачи этого ключевого участника, проследим его функции на каждом из важнейших этапов: от тонкостей подготовки проектно-сметной документации (ПСД) и получения разрешений до организации и контроля строительно-монтажных работ (СМР), а также до финальных процедур ввода объекта в эксплуатацию. Особое внимание будет уделено методам оценки эффективности и управлению рисками – аспектам, которые напрямую влияют на успешность и устойчивость проекта. Цель данного исследования – не просто констатация фактов, а глубокий аналитический обзор, соответствующий высоким академическим стандартам и предлагающий актуальные ссылки на действующее законодательство Российской Федерации.

Правовой статус и ключевые определения заказчика-застройщика в Российской Федерации

В лабиринте строительного законодательства, где каждый термин имеет свой вес и правовые последствия, понимание статуса ключевых участников становится краеугольным камнем. Роль заказчика-застройщика, будучи центральной в инвестиционно-строительном процессе, требует особого внимания к ее правовому определению и регулированию. Эта глава посвящена раскрытию эволюции и текущего состояния законодательного регулирования деятельности заказчика-застройщика, акцентируя внимание на специфике терминологии и правовых аспектах, которые формируют основу его полномочий и обязанностей.

Застройщик, заказчик и «заказчик-застройщик»: различия и особенности правового положения

Чтобы разобраться в терминологии, необходимо обратиться к первоисточникам – действующим нормативно-правовым актам. Согласно пункту 16 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (ГрК РФ), застройщиком является физическое или юридическое лицо, которое обеспечивает на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий и подготовку проектной документации для таких работ. Это определение акцентирует внимание на праве собственности или ином вещном праве на земельный участок, что является фундаментальным условием для начала любой строительной деятельности. Дополнительно, Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» уточняет, что застройщиком признается юридическое лицо (или индивидуальный предприниматель), владеющее земельным участком на праве собственности или аренды и привлекающее средства дольщиков для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании разрешения на строительство. Здесь добавляется специфический аспект привлечения средств дольщиков, характерный для жилищного строительства, что существенно расширяет спектр его обязанностей.

В то же время, понятие заказчика в Федеральном законе № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» определяется как уполномоченное инвесторами физическое или юридическое лицо, осуществляющее реализацию инвестиционных проектов. Это определение подчеркивает управленческую и представительскую функцию заказчика, действующего от имени инвестора.

Однако в деловой практике и повседневном обиходе широко используется термин «заказчик-застройщик». Это понятие, как правило, подразумевает совмещение функций застройщика и заказчика. Важно отметить, что прямое определение понятия «заказчик-застройщик» в Гражданском кодексе РФ и иных законодательных актах отсутствует. Данный термин, по сути, обозначает ситуацию, когда юридическое лицо, владеющее земельным участком, принимает решение о реализации строительной программы и одновременно самостоятельно занимается управлением проектом. Совмещение этих ролей означает, что одно и то же лицо несет ответственность как за правовую основу строительства (наличие земельного участка, финансирование, продажа результатов), так и за организацию всего инвестиционно-строительного процесса, включая управление проектированием, подрядными работами и вводом в эксплуатацию. Это позволяет достичь большей оперативности и централизации управления, но также возлагает на такое лицо значительно больший объем ответственности и требований.

Роль, функции и требования к техническому заказчику

С развитием строительной отрасли и усложнением проектов, появилась необходимость в профессиональном управлении строительным процессом. Так возникла фигура технического заказчика. Согласно пункту 22 статьи 1 ГрК РФ, технический заказчик – это юридическое лицо (или физическое лицо, действующее на профессиональной основе), которое уполномочено застройщиком и от его имени заключает договоры на выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации, строительство, реконструкцию, капитальный ремонт или снос объектов капитального строительства.

Функции технического заказчика крайне обширны и включают в себя:

• Подготовку заданий на выполнение работ.
• Предоставление необходимых материалов и документов исполнителям.
• Утверждение проектной документации.
• Подписание документов для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
• Осуществление иных функций, предусмотренных законодательством о градостроительной деятельности.

Застройщик имеет право самостоятельно осуществлять функции технического заказчика либо передать их уполномоченному лицу, то есть сторонней организации или специалисту. Это позволяет застройщику, не обладающему достаточной компетенцией или ресурсами для глубокого управления проектом, делегировать эти задачи профессионалам.

Ключевым требованием к деятельности технического заказчика является его членство в соответствующей саморегулируемой организации (СРО) в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта или сноса объектов капитального строительства. Это требование призвано обеспечить высокий уровень профессионализма и ответственности, так как СРО осуществляет контроль за деятельностью своих членов и несет субсидиарную ответственность по их обязательствам.

Однако законодательство предусматривает ряд исключений, когда членство в СРО не требуется:

• Для государственных и муниципальных унитарных предприятий и учреждений.
• Для коммерческих организаций, где доля публично-правовых образований (государства или муниципалитета) в уставном капитале превышает 50%, при выполнении ими функций технического заказчика от имени соответствующих органов власти.
• Также от членства в СРО могут быть освобождены индивидуальные предприниматели или юридические лица, выполняющие работы по договорам строительного подряда, если размер обязательств по каждому из таких договоров не превышает десяти миллионов рублей. Важно подчеркнуть, что это исключение относится к подрядчикам, выполняющим работы, а не напрямую к техническому заказчику, управляющему ими, что часто вызывает путаницу.

Таким образом, технический заказчик выступает как важнейший инструмент профессионального управления строительными проектами, позволяя застройщику сконцентрироваться на стратегических задачах, в то время как оперативное управление передается специализированной структуре, гарантируя тем самым качество и соблюдение норм.

Нормативно-правовая база, регулирующая деятельность заказчика-застройщика

Деятельность заказчика-застройщика в Российской Федерации регулируется обширной и постоянно развивающейся системой законодательных и нормативных документов. Основополагающими актами являются:

• Градостроительный кодекс Российской Федерации (ГрК РФ): Этот кодекс является основным документом, регулирующим градостроительную деятельность, включая территориальное планирование, градостроительное зонирование, планировку территорий, архитектурно-строительное проектирование, строительство, реконструкцию, капитальный ремонт, снос объектов капитального строительства. Он устанавливает ключевые определения, процедуры получения разрешений, требования к проектной документации и порядку ввода объектов в эксплуатацию.
• Федеральные законы, такие как:
  • № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений«, который определяет общие принципы и участников инвестиционного процесса.
  • № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости«, устанавливающий специальные требования к застройщикам, привлекающим средства дольщиков.
  • № 372-ФЗ, внесший существенные изменения в ГрК РФ, в частности, в части регулирования деятельности технических заказчиков и требований к членству в СРО.
• Постановления Правительства Российской Федерации, которые детализируют положения федеральных законов, устанавливая процедуры, перечни документов, формы разрешений и т.д. (например, Постановление Правительства РФ № 87 «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию», Постановление Правительства РФ № 145 «О порядке организации и проведения государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий»).
• Своды правил (СП), которые являются основными нормативными документами в строительстве, содержащими требования к проектированию, строительству, реконструкции и эксплуатации объектов (ранее эту роль играли СНиПы). СП устанавливают технические нормы и правила, обеспечивающие безопасность и надежность строительных объектов.

Важно отметить, что некоторые исторически значимые документы, такие как МДС 12-2-2000 (Положение о заказчике-застройщике Госстроя СССР), который регулировал деятельность заказчика-застройщика в советский и постсоветский период, в значительной степени утратили актуальность в качестве нормативного акта, регулирующего современные правоотношения в строительстве. Его роль была замещена и пересмотрена действующим Градостроительным кодексом РФ, Федеральными законами (например, № 372-ФЗ), и другими нормативно-правовыми актами, которые устанавливают современные, более строгие и детализированные требования к деятельности застройщика и технического заказчика. Изучение устаревших документов может быть полезно для исторического анализа, но для практического применения необходимо опираться исключительно на действующее законодательство.

Таким образом, правовое поле деятельности заказчика-застройщика представляет собой сложную, но логически выстроенную систему, основанную на принципах ответственности, профессионализма и государственного надзора, что позволяет обеспечить безопасность, качество и эффективность строительного процесса.

Функции заказчика-застройщика на предынвестиционной и проектной стадиях

Начало любого строительного проекта напоминает создание фундамента для будущего здания: чем тщательнее и продуманнее заложены основы, тем прочнее и надежнее будет вся конструкция. Предынвестиционная и проектная стадии – это именно тот период, когда заказчик-застройщик выполняет критически важные функции, определяющие жизнеспособность, экономическую эффективность и правовую безупречность всего инвестиционно-строительного проекта. Эта глава посвящена детальному анализу ключевых функций заказчика-застройщика на этапах подготовки и согласования проектно-сметной документации, раскрывая его роль как стратега и координатора, чья прозорливость напрямую влияет на итоговый успех.

Подготовка исходно-разрешительной документации и организация проектно-изыскательских работ

Процесс создания нового объекта начинается задолго до забивки первой сваи – с формирования концепции и сбора информации. На этом этапе заказчик-застройщик выступает в роли ключевого инициатора и контролера. Он выдает техническое задание на выполнение проектно-изыскательских работ, которое является краеугольным камнем для всех последующих стадий проектирования. От полноты и ясности этого задания зависит, насколько точно проектировщики смогут реализовать замысел инвестора. Параллельно, заказчик-застройщик обеспечивает полноту и качество исходных данных для проектирования. Эта работа требует глубокого понимания специфики будущей постройки и всех внешних факторов, влияющих на ее реализацию.

Ключевые исходные данные для проектирования включают в себя обширный перечень документов и результатов исследований:

• Правоустанавливающие документы на земельный участок: Это может быть свидетельство о праве собственности или договор аренды. Без юридически закрепленного права на землю невозможно начать строительство.
• Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ): Этот документ содержит исчерпывающую информацию о границах участка, разрешенных видах использования, предельных параметрах разрешенного строительства (высотность, плотность застройки, отступы), а также сведения о существующих обременениях и зонах с особыми условиями использования территории.
• Результаты инженерных изысканий: Включают геодезические (топографическая съемка, определение координат), геологические (свойства грунтов, наличие подземных вод), экологические (состояние окружающей среды) и гидрометеорологические (климатические особенности) исследования. Эти данные критически важны для обеспечения устойчивости и безопасности будущего объекта.
• Технические условия на подключение к инженерным сетям: Электроснабжение, водоснабжение, водоотведение, газоснабжение, теплоснабжение, связь – без этих условий объект не сможет функционировать. Заказчик-застройщик получает их от ресурсоснабжающих организаций.
• Задание на проектирование: Детальное описание требований к будущему объекту, его функционалу, архитектурным, конструктивным и инженерным решениям.
• При необходимости, проект планировки территории (ППТ) и проект межевания территории (ПМТ): Эти документы разрабатываются для крупных объектов или комплексной застройки и определяют размещение объектов, красные линии, зоны публичных сервитутов и др.

После сбора и систематизации исходных данных, заказчик-застройщик приступает к заключению договоров с соответствующими организациями на выполнение проектно-изыскательских, конструкторских и, при необходимости, научно-исследовательских работ. Основными типами заключаемых договоров являются:

• Договоры на выполнение инженерных изысканий.
• Договоры на подготовку проектной документации.
• Договоры строительного подряда (на последующих этапах).
• Договоры участия в долевом строительстве (для жилых объектов).
• В некоторых случаях, договоры простого товарищества или купли-продажи будущей вещи.

Организациями-контрагентами выступают проектно-изыскательские организации, генеральные подрядчики, специализированные подрядные организации, научно-исследовательские учреждения. Выбор надежных и квалифицированных партнеров на этом этапе имеет решающее значение для качества и успешности всего проекта.

Экспертиза проектно-сметной документации и получение разрешений

После разработки проектно-сметной документации (ПСД) наступает этап её проверки и согласования, который является критически важным для легитимности и безопасности строительства. Заказчик-застройщик организует проведение экспертизы разработанной ПСД и результатов инженерных изысканий. Эта процедура может включать, помимо основной экспертизы, также государственную экологическую экспертизу, если объект относится к кат��гории, подлежащей такому контролю.

Экспертиза проектной документации может проводиться как в форме государственной, так и негосударственной, по выбору застройщика или технического заказчика. Однако существуют случаи, когда государственная экспертиза обязательна, как это предусмотрено статьей 49 ГрК РФ. К ним относятся:

• Если сметная стоимость строительства, реконструкции или капитального ремонта финансируется за счет бюджетов бюджетной системы РФ и подлежит проверке на достоверность определения.
• Для объектов культурного наследия регионального и местного значения (если затрагиваются конструктивные характеристики надежности и безопасности).
• Для объектов, строительство или реконструкция которых предполагается в границах особо охраняемых природных территорий.
• Для объектов размещения и обезвреживания отходов.
• Для объектов, расположенных в исключительной экономической зоне, на континентальном шельфе, во внутренних морских водах и территориальном море РФ.
• Обязательная экспертиза также предусмотрена для объектов массового пребывания граждан, если они соответствуют определенным критериям, и для объектов, расположенных в охранных зонах трубопроводов.

Основная цель экспертизы – подтверждение соответствия проекта требованиям технических регламентов, нормам градостроительного законодательства, санитарно-эпидемиологическим требованиям, требованиям безопасности (включая пожарную, промышленную и сейсмическую), требованиям энергетической эффективности, а также проверка полноты и корректности сметных расчетов. Положительное заключение экспертизы – это своего рода «зеленый свет» для дальнейшего этапа.

После успешного прохождения экспертизы, застройщик или технический заказчик организует получение в установленном порядке разрешения на выполнение строительно-монтажных работ (СМР) согласно статье 51 ГрК РФ. Для этого требуется предоставить определенный пакет документов, который включает:

• Правоустанавливающие документы на земельный участок.
• Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ).
• Материалы проектной документации.
• Положительное заключение экспертизы проектной документации (если требуется).

Срок рассмотрения заявления о выдаче разрешения на строительство, как правило, составляет не более 5-7 рабочих дней, что свидетельствует о стремлении законодателя к ускорению административных процедур.

Помимо основных разрешений на строительство, заказчик-застройщик занимается оформлением документов, связанных с подготовкой строительной площадки. Это включает документы на вырубку и пересадку деревьев, снос строений, очистку территории от мешающих строительству объектов, а также на ограниченное использование территорий, необходимых для строительства.

Рассмотрим детали каждого из этих аспектов:

• Вырубка и пересадка зеленых насаждений: Для этих действий, как правило, требуется получение порубочного билета (разрешения). Необходимые документы включают заявление, дендрологический план, перечетную ведомость (список деревьев и кустарников с их характеристиками), заключение экспертов о состоянии насаждений и правоустанавливающие документы на земельный участок. В некоторых случаях (например, при наличии положительного заключения госэкспертизы и разрешения на строительство) отдельный порубочный билет может не требоваться, а вырубка осуществляется на основании разрешения на строительство, при условии, что эти работы предусмотрены в проекте.
• Снос строений (объектов капитального строительства): Для этого требуется разрешение на снос. Застройщик или технический заказчик подает уведомление о планируемом сносе в орган местного самоуправления не позднее чем за 7 рабочих дней до начала работ. К уведомлению прилагаются результаты обследования объекта и проект организации работ по сносу (ПОР). Важное исключение: ПОР не требуется для сноса гаражей, объектов индивидуального жилищного строительства и вспомогательных построек на садовых участках.
• Ограниченное использование территорий: Для таких целей (например, для прокладки коммуникаций через соседний участок) оформляется сервитут – право ограниченного пользования чужим земельным участком. Частный сервитут устанавливается по соглашению сторон и регистрируется в Росреестре. Публичный сервитут устанавливается актом органа государственной власти или местного самоуправления для обеспечения общественных нужд, например, для размещения линейных объектов (трубопроводов, ЛЭП).

Наконец, одним из важнейших этапов на предынвестиционной стадии является обеспечение получения технических условий для подключения объекта к действующим инженерным сетям и коммуникациям (электроэнергия, газ, вода, пар). Эти условия определяют точки подключения, требуемые мощности, диаметры трубопроводов и другие технические параметры.

Типовые сроки выдачи технических условий могут варьироваться:

• Для электроснабжения – от 3 до 14 рабочих дней (в зависимости от запрашиваемой мощности и сложности подключения).
• Для водоснабжения и водоотведения – от 2 до 7 рабочих дней.
• Для газоснабжения – до 30 дней (для предварительных технических условий возможно 10 рабочих дней).

Срок действия технических условий обычно составляет от 2 до 5 лет, что дает застройщику достаточно времени для проектирования и начала строительства. Своевременное получение и выполнение технических условий – залог бесперебойного функционирования будущего объекта.

Таким образом, предынвестиционная и проектная стадии являются фундаментом всего строительного процесса, где заказчик-застройщик выполняет функции стратега, переговорщика, организатора и контролера, обеспечивая правовую чистоту, техническую обоснованность и экономическую целесообразность проекта. Недооценка этих этапов неизбежно приводит к значительным издержкам и задержкам на более поздних стадиях.

Организация, координация и контроль строительно-монтажных работ

После прохождения всех разрешительных процедур и утверждения проектно-сметной документации, строительный проект переходит в активную фазу – стадию строительно-монтажных работ (СМР). На этом этапе роль заказчика-застройщика трансформируется из стратега в оперативного руководителя, координатора и строгого контролера. От его эффективной деятельности зависит не только соблюдение сроков и бюджета, но и, что самое главное, качество и безопасность возводимого объекта. Эта глава детально проанализирует функции заказчика-застройщика по организации, координации и контролю выполнения СМР, включая управление качеством, сроками и бюджетом, а также урегулирование возникающих разногласий, ведь малейший промах может обернуться серьезными последствиями.

Технический надзор и строительный контроль

В сердце этапа СМР лежит система технического надзора (строительного контроля), которая является непрерывным и систематическим процессом, призванным гарантировать соответствие всех выполняемых работ проектным решениям и нормативным требованиям. Заказчик-застройщик не просто организует управление строительством, но и непосредственно контролирует каждый шаг. Строительный контроль осуществляется как лицом, осуществляющим строительство (подрядчиком), так и застройщиком (техническим заказчиком). Это двухуровневая система, где подрядчик контролирует свои действия, а заказчик проверяет подрядчика.

Основные компоненты технического надзора включают:

• Входной контроль материалов: Проверка качества и соответствия проектным требованиям всех поступающих на объект строительных материалов, конструкций и изделий.
• Операционный контроль: Систематическая проверка соблюдения технологических операций и последовательности работ непосредственно в процессе их выполнения.
• Приемочный контроль скрытых работ и ответственных конструкций: Один из наиболее критичных этапов, когда проверяются работы, которые впоследствии будут скрыты (например, фундаменты, армирование, гидроизоляция), а также несущие конструкции, отвечающие за общую устойчивость здания.

Ключевой функцией заказчика-застройщика является контроль соответствия выполняемых работ проектам, сметным расчетам, строительным нормам и правилам (СНиП), а также нормам техники безопасности. Важно отметить, что в Российской Федерации многие СНиПы были актуализированы и заменены на «Своды правил» (СП). Заказчик-застройщик должен опираться на действующие СП. Ключевые действующие СП, регулирующие организацию строительства и несущие конструкции, включают:

• СП 48.13330.2019 «Организация строительства».
• СП 20.13330.2011 «Нагрузки и воздействия».
• СП 22.13330.2011 «Основания зданий и сооружений».
• СП 16.13330.2017 «Стальные конструкции».
• И другие специализированные своды правил, касающиеся конкретных видов работ и материалов.

Параллельно осуществляется надзор за наличием необходимой документации соответствия на используемые материалы, конструкции и изделия. Эта документация подтверждает качество и безопасность продукции. К ней относятся:

• Декларации о соответствии: Для широкого перечня строительных материалов, согласно Постановлению Правительства РФ № 2425 от 23.12.2021.
• Сертификаты соответствия: Обязательные для некоторых видов продукции или добровольные, для подтверждения качества и дополнительных характеристик.
• Пожарные сертификаты или декларации: Согласно Федеральному закону № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности».
• Свидетельства о государственной регистрации (СГР): Для отдельных категорий материалов, подлежащих санитарно-эпидемиологическому надзору.
• Декларации о соответствии техническим регламентам Таможенного союза (ТР ТС): Для материалов, используемых, например, в дорожном строительстве, и подлежащих регулированию в рамках Евразийского экономического союза.

Документальное сопровождение и приемка работ

Наряду с физическим контролем, технический заказчик следит за своевременным проведением освидетельствования и оценки выполненных работ, а также за правильным ведением исполнительной и сопроводительной документации. Исполнительная документация – это «паспорт» объекта, фиксирующий все этапы его строительства, примененные материалы и отклонения от проекта. Согласно Приказу Минстроя России от 16.05.2023 № 344/пр, состав исполнительной и сопроводительной документации включает:

• Акты освидетельствования геодезической разбивочной основы.
• Акты разбивки осей.
• Акты освидетельствования скрытых работ.
• Акты освидетельствования ответственных конструкций.
• Акты освидетельствования участков сетей инженерно-технического обеспечения.
• Общий и специальные журналы работ.
• Комплект рабочих чертежей с отметками о соответствии выполненных работ.
• Исполнительные геодезические схемы.
• Документы о качестве материалов и оборудования.

Особое внимание уделяется приемке выполненных строительно-монтажных работ, которые будут скрыты при производстве последующих работ, с обязательным составлением актов на скрытые работы и оценкой их качества. Это предотвращает возможность сокрытия дефектов. Также принимаются и, при необходимости, проводятся испытания готовых ответственных несущих конструкций по перечню, предусмотренному в проекте. Испытания несущих конструкций, таких как железобетонные и металлические, включают как разрушающие (испытания образцов на сжатие, изгиб, растяжение), так и неразрушающие методы. Неразрушающие методы, применяемые на готовых конструкциях, включают ультразвуковой метод, метод ударного импульса, метод отрыва со скалыванием, а также определение толщины защитного слоя бетона. Контролируемые параметры для бетона и железобетона включают прочность (на сжатие, изгиб, растяжение), плотность, водопоглощение, морозостойкость, водонепроницаемость, трещиностойкость и истираемость.

Важным подготовительным этапом является создание геодезической разбивочной основы (ГРО) для строительства. ГРО включает построение разбивочной сети строительной площадки, разбивку красных линий, создание внешней и внутренней разбивочных сетей здания, разбивку осей линейных сооружений и нивелирных сетей. ГРО создается в виде надежно закрепленных знаков (стенных и грунтовых геодезических меток, пунктов центрирования) с определенными прямоугольными координатами и высотами, и служит для выноса проектных точек и линий в натуру на всех этапах строительства, обеспечивая точное пространственное положение всех элементов здания.

Управление ресурсами и урегулирование разногласий

Заказчик-застройщик несет ответственность за материально-техническое обеспечение проекта. Он обеспечивает строительные объекты оборудованием и материалами, поставка которых возложена на него, их приемку, учет, хранение и своевременную передачу подрядным организациям. Это требует эффективной логистики и складского учета.

Особое внимание уделяется контролю за целевым и эффективным использованием финансовых средств, выделенных на капитальные вложения. Этот контроль включает:

• Проверку соответствия платежных документов фактически выполненным работам и утвержденным сметам.
• Анализ отклонений (перерасходов или экономии).
• Проведение внутренних и внешних аудитов для выявления нецелевого использования или неэффективных трат.

В ходе реализации любого сложного проекта неизбежно возникают разногласия. Заказчик-застройщик урегулирует разногласия, возникающие при реализации инвестиционного проекта. Типичные разногласия между заказчиком и подрядчиком в строительстве включают:

• Нарушение сроков выполнения работ.
• Неоплату выполненных работ или споры по неотработанному авансу.
• Претензии к ненадлежащему качеству работ.
• Разногласия по гарантийным обязательствам.
• Споры об обоснованности выполнения дополнительных работ.

Урегулирование споров часто начинается с досудебного претензионного порядка, который может помочь избежать длительных судебных разбирательств.

Помимо внутренних аспектов, заказчик-застройщик отвечает за безопасность на строительной площадке и её внешнее оформление. Он обеспечивает организацию ограждения строительной площадки, её охрану и ограничение доступа на нее. Требования к ограждению строительной площадки включают соответствие ГОСТ 23407-78 и ГОСТ Р 58967-2020. Высота защитно-охранных ограждений должна быть не менее 2,0-2,2 м, защитных – не менее 1,6 м, сигнальных – не менее 0,8-1,0 м. Ограждения, примыкающие к местам массового прохода людей, должны быть оборудованы сплошным защитным козырьком и обеспечивать проход для пешеходов шириной не менее 1,2 м. Охрана объекта включает круглосуточное патрулирование, постовой осмотр, видеонаблюдение и контроль доступа для предотвращения несанкционированного проникновения и хищений, а также для обеспечения безопасности граждан, проходящих мимо строительной площадки.

Наконец, деятельность заказчика-застройщика не заканчивается с завершением СМР. Он осуществляет контроль за соблюдением подрядчиком своих обязательств, в том числе в период действия гарантийного срока. В этот период подрядчик обязан устранять дефекты, обнаруженные в построенном объекте, если они не являются результатом нормального износа или неправильной эксплуатации. Общий гарантийный срок на работы по договору строительного подряда, если иное не установлено договором или законом, составляет 2 года с момента принятия работы (ГК РФ Статья 755). Для многоквартирных домов в рамках долевого строительства гарантийный срок на объект недвижимости составляет не менее 5 лет, а на технологическое и инженерное оборудование – не менее 3 лет (Федеральный закон № 214-ФЗ Статья 7). Это демонстрирует долгосрочную ответственность заказчика-застройщика за качество возведенного объекта.

Процедуры ввода завершенного объекта в эксплуатацию

Кульминацией любого строительного проекта является момент, когда возведенное здание или сооружение перестает быть просто строительной площадкой и приобретает официальный статус готового к использованию объекта. Этот процесс – ввод в эксплуатацию – является важнейшим этапом, где заказчик-застройщик играет ключевую роль, обеспечивая соответствие построенного объекта всем нормативным требованиям и проектным решениям. Эта глава подробно рассмотрит этапы и процедуры, регулирующие деятельность заказчика-застройщика при сдаче завершенного объекта строительства в эксплуатацию, акцентируя внимание на бюрократических, но крайне важных шагах, которые гарантируют безопасность и законность дальнейшего использования.

Получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию

По завершении строительства заказчик-застройщик обязан получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Этот документ не просто формаль��ость; он является официальным удостоверением того, что строительство выполнено в полном объеме, в строгом соответствии с ранее выданным разрешением на строительство, утвержденной проектной документацией, и что объект соответствует всем требованиям законодательства Российской Федерации.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию подтверждает соответствие построенного объекта не только требованиям к строительству, установленным на дату выдачи градостроительного плана земельного участка, но и разрешенному использованию земельного участка, а также всем ограничениям, установленным земельным и иным законодательством Российской Федерации. Это комплексная проверка на соответствие всей нормативно-правовой базе, регулирующей строительную деятельность.

Для получения этого разрешения застройщик обращается с заявлением в тот же федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления или уполномоченную организацию, которые выдали разрешение на строительство. Это обеспечивает преемственность и логичность административных процедур.

Для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию необходим обширный пакет документов, который тщательно проверяется уполномоченными органами. Этот пакет включает:

• Правоустанавливающие документы на земельный участок.
• Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ).
• Разрешение на строительство.
• Акт приемки объекта капитального строительства (при наличии договора подряда, подтверждающий выполнение работ подрядчиком).
• Документ, подтверждающий соответствие построенного объекта требованиям технических регламентов (например, декларация о соответствии объекта требованиям безопасности).
• Акт, подтверждающий соответствие параметров построенного объекта проектной документации, включая требования энергетической эффективности и оснащенность приборами учета энергоресурсов. Это гарантирует, что объект не только построен по проекту, но и соответствует современным стандартам энергосбережения.
• Заключение органа государственного строительного надзора о соответствии объекта требованиям технических регламентов и проектной документации (ЗОС). Этот документ является одним из самых важных, подтверждая отсутствие нарушений в процессе строительства.
• Справки о выполнении технических условий, подписанные представителями эксплуатирующих организаций (электро-, водо-, газоснабжение и др.). Это подтверждает готовность инженерных систем к полноценной работе.
• Схема расположения построенного объекта, сетей инженерно-технического обеспечения и планировочной организации земельного участка.

В случае строительства многоквартирного дома, дополнительно предоставляется заключение органа государственного строительного надзора о классе энергетической эффективности многоквартирного дома. Для опасных объектов может также потребоваться документ, подтверждающий заключение договора обязательного страхования гражданской ответственности владельца опасного объекта, что является мерой обеспечения безопасности третьих лиц.

Важно отметить, что законодательством предусмотрено сокращение срока рассмотрения заявления о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию до 7 рабочих дней, что свидетельствует о стремлении к оптимизации и ускорению процессов.

Завершение деятельности заказчика-застройщика по проекту

После успешного получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, застройщик выполняет последнюю формальную, но значимую обязанность: безвозмездно передает в выдавший орган копию схемы, отображающей расположение построенного объекта и сетей инженерно-технического обеспечения. Эта информация важна для государственных реестров и планирования дальнейшего развития территории.

Деятельность заказчика-застройщика по проекту завершается после регистрации ввода объекта в эксплуатацию, если иное не предусмотрено договором с инвестором. Именно этот момент символизирует выполнение его основных функций и передачу объекта в полноценную эксплуатацию. Однако, как было отмечено ранее, ответственность за качество объекта в рамках гарантийных обязательств может сохраняться и после его ввода в эксплуатацию, что подчеркивает долгосрочный характер вовлеченности заказчика-застройщика в судьбу построенного им объекта.

Оценка эффективности деятельности и управление рисками заказчика-застройщика

В мире строительства, где каждый проект — это сложный пазл из множества элементов, от правовых норм до физического воплощения, успешность определяется не только фактом завершения, но и качеством, своевременностью и экономичностью. Эффективность деятельности заказчика-застройщика становится ключевым индикатором, а управление рисками — неотъемлемым инструментом для достижения этих целей. Эта глава призвана проанализировать методы оценки эффективности деятельности заказчика-застройщика и выработать стратегии минимизации типичных рисков и проблемных зон, возникающих в ходе реализации строительных проектов, ведь на кону всегда стоят значительные инвестиции и репутация.

Методы оценки эффективности и факторы ее повышения

Оценка эффективности деятельности заказчика-застройщика — это многомерный процесс, который выходит за рамки простого подсчета прибылей. Она базируется на способности обеспечивать непрерывное улучшение качества инженерных проектов и предлагать экономически эффективные решения на всех стадиях. Для объективного анализа используются ключевые показатели эффективности (KPI), которые охватывают различные аспекты проекта:

1. Показатели результата:

• Объем выполненных работ: Соответствие плану в физическом и стоимостном выражении.
• Процент выполнения работ в срок и без замечаний по качеству: Измеряет соблюдение графика и стандартов качества.
• Процент выполнения работ без изменения стоимости: Отражает точность планирования бюджета и эффективность его контроля. Для крупных строительных проектов отклонения по стоимости и срокам в 3-5% могут считаться высоким результатом эффективности, что говорит о сложности предсказания и реализации таких масштабных задач.

2. Показатели затрат ресурсов:

• Коэффициент потерь материалов: Соотношение фактически израсходованных материалов к нормативным.
• Затраты на оплату труда сверх сроков проекта: Показывает издержки, связанные с задержками и переработками.

3. Показатели функционирования:

• Количество дефектов: Число выявленных недостатков на различных стадиях.
• Показатели безопасности труда: Частота инцидентов и травматизма на строительной площадке.

4. Общие показатели эффективности:

• Экономия бюджета: Фактическая стоимость проекта по сравнению с запланированной.
• Соблюдение сроков: Разница между фактической и плановой датой завершения.

Одним из мощных факторов повышения эффективности является привлечение технического заказчика. Это стратегическое решение позволяет застройщику сократить затраты на осуществление строительного контроля, технического и геодезического надзора. Профессиональный технический заказчик обладает специализированными знаниями и опытом, что позволяет ему тщательно анализировать сметную документацию, выбирать наиболее выгодные предложения от подрядчиков, строго контролировать расходование средств и эффективно координировать всех участников проекта. Это, в свою очередь, способствует оптимизации расходов и сокращению сроков строительства, позволяя избежать непредвиденных затрат и задержек, что повышает качество конечного продукта и его рыночную стоимость. Такое делегирование функций позволяет застройщику сконцентрироваться на стратегическом развитии бизнеса, в то время как операционное управление проектом находится в руках экспертов.

Детальный анализ экспертизы проектной документации выявляет её как мощный инструмент снижения рисков, контроля качества и оптимизации бюджета. Экспертиза позволяет выявлять ошибки на ранних стадиях, когда их исправление требует минимальных затрат, предотвращая значительные финансовые потери и задержки. По данным статистики, до 30% проектов требуют доработки из-за выявленных недостатков и ошибок. К наиболее частым ошибкам, выявляемым экспертизой, относятся:

• Неполнота обязательных разделов документации.
• Ошибки в конструктивных и инженерных расчетах (например, несоблюдение ветровых и снеговых нагрузок, неверный подбор сечений армирования).
• Нарушения требований пожарной безопасности.
• Несогласованность между разделами проекта.
• Некорректность сметных расчетов.
• Использование устаревших исходных данных или нормативной базы.

Типичные риски, проблемные зоны и стратегии их минимизации

Строительство — это всегда путешествие по минному полю рисков. Типичные проблемные зоны, возникающие в деятельности заказчика-застройщика, включают:

• Выявление ошибок и недочетов в конструктивных и инженерных разделах проекта: Эти ошибки могут привести к серьезным проблемам с прочностью и устойчивостью здания. Статистика показывает, что до 25% аварий зданий и сооружений обусловлены ошибками проектирования, а до 48% – дефектами изготовления и монтажа.
• Несоблюдение действующих строительных, санитарных и экологических нормативов: Это чревато не только штрафами, но и угрозой для здоровья и безопасности будущих пользователей.
• Некорректность сметных расчетов: Недооценка объемов, рост цен на материалы, изменения в проекте являются частой причиной отклонений от первоначального бюджета. Эти риски могут привести к удорожанию строительства, задержкам сроков и даже к аварийным ситуациям, ставя под угрозу весь проект.

Серьезные последствия может иметь отказ в выдаче разрешения на строительство, который часто вызван неполным предоставлением необходимых документов, несоответствием поданной документации действующим строительным нормам или несоответствием категории и вида разрешенного использования земельного участка. Аналогично, отказ в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию может произойти из-за отсутствия необходимых документов, несоответствия объекта капитального строительства требованиям, установленным на дату выдачи разрешения на строительство, или несоответствия параметров построенного объекта проектной документации.

Законодательство РФ предусматривает строгую административную ответственность за нарушения в строительной сфере. За строительство без разрешения на строительство предусмотрена административная ответственность по статье 9.5 КоАП РФ. Согласно этой статье, строительство или реконструкция объектов капитального строительства без разрешения влекут наложение административного штрафа:

• На граждан – от 2 000 до 5 000 рублей.
• На должностных лиц – от 20 000 до 50 000 рублей.
• На лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, – от 20 000 до 50 000 рублей или административное приостановление деятельности на срок до 90 суток.
• На юридических лиц – от 500 000 до 1 000 000 рублей или административное приостановление деятельности на срок до 90 суток.
• Эксплуатация объекта без разрешения на ввод также влечет штрафы: на граждан – от 2 000 до 5 000 рублей; на должностных лиц – от 20 000 до 50 000 рублей; на юридических лиц – от 10 000 до 1 000 000 рублей.

Для минимизации этих рисков применяются комплексные стратегии:

• Тщательная внутренняя проверка проектной документации: Это предполагает координацию работы всех специалистов – архитекторов, инженеров, конструкторов – для выявления потенциальных ошибок до прохождения официальной экспертизы.
• Использование актуальных нормативных документов и современных методик расчетов: Постоянное обновление знаний и применение передовых практик.
• Применение BIM-технологий (Building Information Modeling): Информационное моделирование зданий позволяет создавать трехмерные модели, интегрирующие все разделы проекта, что значительно упрощает выявление коллизий и ошибок на ранних стадиях.
• Формирование финансовых и временных резервов: Создание «подушки безопасности» для покрытия непредвиденных расходов и задержек.
• Системная идентификация, анализ, оценка и мониторинг рисков: Постоянный процесс управления рисками на протяжении всего жизненного цикла проекта.

Особое внимание следует уделять учету региональных особенностей строительства. Например, при строительстве в условиях Крайнего Севера, где присутствуют вечная мерзлота, низкие температуры, высокие снеговые и ветровые нагрузки, применяются специальные принципы возведения фундаментов (сохранение мерзлого грунта или его оттаивание), повышенная заводская готовность конструкций, особые требования к теплоизоляции ограждающих конструкций, а также меры по защите от снегопереноса и снежных заносов. Игнорирование этих факторов может привести к катастрофическим последствиям.

Таким образом, эффективность деятельности заказчика-застройщика неразрывно связана с его способностью предвидеть и управлять рисками, применяя системный подход и современные технологии. Только такой комплексный подход позволяет обеспечить успешную реализацию строительных проектов в условиях сложного и динамичного рынка.

Заключение

Исследование многогранной деятельности заказчика-застройщика на всех ключевых этапах инвестиционно-строительного проекта позволяет сделать вывод о его центральной и системообразующей роли в современной строительной отрасли. Наш комплексный анализ раскрыл, что заказчик-застройщик – это не просто инициатор или инвестор, а ключевой координатор и контролер, ответственный за успешную реализацию проекта от зарождения идеи до его воплощения и дальнейшей эксплуатации.

Мы подробно рассмотрели правовой статус заказчика-застройщика, выявив особенности его определения в российском законодательстве и разграничив понятия «застройщик», «заказчик» и «технический заказчик«. Особое внимание было уделено актуальности Градостроительного кодекса РФ и других федеральных законов как основной нормативно-правовой базы, при этом подчеркнуто устаревание таких документов, как МДС 12-2-2000, и необходимость ориентироваться на современные своды правил (СП).

На предынвестиционной и проектной стадиях функции заказчика-застройщика заключаются в стратегическом планировании, формировании исходно-разрешительной документации, организации проектно-изыскательских работ и получении всех необходимых согласований и разрешений. Подробное изучение этих этапов, от ГПЗУ и технических условий до экспертизы ПСД и порубочных билетов, демонстрирует обширность его обязанностей и критическую важность каждого шага для обеспечения легитимности и технической обоснованности проекта.

В период строительно-монтажных работ (СМР) роль заказчика-застройщика трансформируется в активного управленца и контролера. Он обеспечивает технический надзор, следит за соответствием работ проекту и нормам (СП вместо устаревших СНиП), контролирует качество материалов, ведет исполнительную документацию, управляет ресурсами и эффективно разрешает возникающие разногласия. Особое внимание было уделено деталям строительного контроля, от входного контроля материалов до испытаний несущих конструкций, а также важности соблюдения гарантийных обязательств.

Процедуры ввода завершенного объекта в эксплуатацию являются заключительным аккордом, подтверждающим готовность объекта к использованию. Заказчик-застройщик несет ответственность за сбор полного пакета документов и получение разрешения на ввод, что удостоверяет соответствие объекта всем требованиям и завершает его миссию по проекту.

Наконец, анализ эффективности деятельности и управления рисками показал, что успешность заказчика-застройщика измеряется не только соблюдением бюджета и сроков, но и качеством инженерных решений и способностью к минимизации негативных факторов. Введение KPI, привлечение профессиональных технических заказчиков, а также тщательная экспертиза проектной документации и учет региональных особенностей являются ключевыми инструментами повышения эффективности. Были подробно рассмотрены типичные риски, от ошибок проектирования до административной ответственности, что подчеркивает необходимость комплексной стратегии риск-менеджмента для предотвращения дорогостоящих сбоев и обеспечения безопасности.

Таким образом, заказчик-застройщик выступает как фундаментальное звено в инвестиционно-строительном процессе, объединяя функции инвестора, организатора и контролера. Его деятельность требует глубоких знаний в области строительства, управления проектами, строительного права и экономики. Комплексный подход, строгое соблюдение актуального законодательства, использование современных стандартов и эффективный риск-менеджмент являются критически важными условиями для обеспечения качества, безопасности и экономической эффективности строительства в современных условиях. Данный материал, предоставив глубокий и всесторонний анализ, соответствует академическим стандартам и служит важным источником знаний для будущих специалистов в строительной отрасли.

Список использованной литературы

1. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 №190-ФЗ (ред. от 30.12.2015) (с изм. и доп., вступ. в силу с 10.01.2016). Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
2. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 14.11.2002 №138-ФЗ (ред. от 30.12.2015) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2016). Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
3. Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 13.07.2015) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2015). Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
4. Баркалов, С.А. Управление проектами в строительстве. Лабораторный практикум : учеб. пособие / С.А. Баркалов, В.Ф. Бабкин. – М. : Изд-во АСВ, 2008. – 288 с.
5. Борисова, Т.Е. Формы организации и экономический механизм управления строительством / Т.Е. Борисова, А.В. Козловский. – М: ГАУ, 2008. – 37 с.
6. Грей, К.Ф. Управление проектами: Практическое руководство / К.Ф. Грей, Э.У. Ларсон. – М.: Издательство «Дело и Сервис», 2008. – 528 с.
7. Мазур, И.И. Управление проектами: Учебное пособие / Под общ. ред. И.И. Мазура. – 2-е изд. – М.: Омега-Л, 2004. – 664 с.
8. Попов, Ю.И. Управление проектами / Ю.И. Попов, О.В. Яковенко. – М: ИНФРА-М, 2007. – 208 с.
9. Степанов, И.С. Экономика строительства: Учебник. – М.: Юрайт-Издат, 2007. – 620 с.
10. Строительство и реконструкция зданий и сооружений зданий городской инфраструктуры. Том 1. Организация и технология строительства. Научно-справочное пособие / Под общ. ред. В.И. Теличенко. – М.: Издательство АСВ, 2009. – 520 с.
11. ГрК РФ Статья 49. Экспертиза проектной документации и результатов инженерных изысканий, государственная экологическая экспертиза проектной документации объектов, строительство, реконструкцию которых предполагается осуществлять в исключительной… / КонсультантПлюс. – URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5104/a41434c9f1820b923985b99981882fb32fb6d445/ (дата обращения: 02.11.2025).
12. ГрК РФ Статья 55. Выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию / КонсультантПлюс. – URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5104/d815e19736c4f0392f44c4f3edb991466085a6fc/ (дата обращения: 02.11.2025).
13. Разрешение на ввод объекта (дома, здания, ИЖС) в эксплуатацию | Документы, условия и сроки. – URL: https://realty.ya.ru/journal/razreshenie-na-vvod-v-ekspluataciyu/ (дата обращения: 02.11.2025).
14. Разрешение на строительство: получение для юридических лиц / Юрист компании. – URL: https://www.law.ru/art/24853-razreshenie-na-stroitelstvo (дата обращения: 02.11.2025).
15. Статья 49. Экспертиза проектной документации и результатов инженерных изысканий, государственная экологическая экспертиза проектной документации объектов, строительство, реконструкцию которых предполагается осуществлять в исключительной зоне РФ — Градостроительный кодекс РФ 2025. – URL: https://gkodeks.ru/gk_rf/st_49_gk_rf.htm (дата обращения: 02.11.2025).
16. Статья 55 ГрК РФ 2025. Выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. – URL: https://gkodeks.ru/gk_rf/st_55_gk_rf.htm (дата обращения: 02.11.2025).
17. Экспертиза проектной документации: зачем она нужна застройщику. – URL: https://stroyexpert-kmv.ru/ekspertiza-proektnoj-dokumentaczii-zachem-ona-nuzhna-zastrojshhiku/ (дата обращения: 02.11.2025).
18. Функции и обязанности застройщика в строительстве — Gectaro. – URL: https://gectaro.com/funkcii-i-obyazannosti-zastrojshhika-v-stroitelstve/ (дата обращения: 02.11.2025).
19. Функции заказчика-застройщика в строительстве согласно законодательству РФ | Gectaro. – URL: https://gectaro.com/funkcii-zakazchika-zastrojshhika-v-stroitelstve-soglasno-zakonodatelstvu-rf/ (дата обращения: 02.11.2025).
20. Технический заказчик в строительстве — Строительная экспертиза. – URL: https://stroyek.ru/tekhnicheskij-zakazchik-v-stroitelstve/ (дата обращения: 02.11.2025).
21. ФУНКЦИИ ЗАКАЗЧИКА-ЗАСТРОЙЩИКА. – URL: http://www.zakazchiki-zastroishiki.ru/functions.html (дата обращения: 02.11.2025).
22. Кто такой технический заказчик — Форт Девелопмент. – URL: https://fordevelopment.ru/kto-takoj-texnicheskij-zakazchik/ (дата обращения: 02.11.2025).
23. Основные функции заказчика-застройщика — КонсультантПлюс. – URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_16921/ce434690382346f059296f8c6717a6020c921532/ (дата обращения: 02.11.2025).
24. Правовой статус технического заказчика. Проблемы реализации функции строительного контроля — Нострой. – URL: https://nostroy.ru/press_sluzhba/publikatsii/pravo_status_tech_zakazchika/ (дата обращения: 02.11.2025).
25. Функции заказчика застройщика. – URL: https://stroy.ru/expert/functions.html (дата обращения: 02.11.2025).
26. Порядок получения разрешения на ввод объектов в эксплуатацию. – URL: https://kukan-selsovet.ru/news/poryadok-polucheniya-razresheniya-na-vvod-obektov-v-ekspluatatsiyu.html (дата обращения: 02.11.2025).
27. Функции технического заказчика — ано «исследователь». – URL: https://ano-issledovatel.ru/funkczii-tehnicheskogo-zakazchika/ (дата обращения: 02.11.2025).
28. По вопросу 6 — КонсультантПлюс. – URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_220966/28163f9104033324c431527653776e074d0a6493/ (дата обращения: 02.11.2025).
29. ОСОБЕННОСТИ ПРАВОВОГО ПОЛОЖЕНИЯ ЗАСТРОЙЩИКОВ. – URL: https://pravosudie.club/osobennosti-pravovogo-polozheniya-zastrojshchikov (дата обращения: 02.11.2025).
30. О статусе заказчика-застройщика — Аналитика — АБ ЕПАМ. – URL: https://epam.ru/ru/insights/analytics/o-statuse-zakazchika-zastroyshchika (дата обращения: 02.11.2025).
31. Заказчик-застройщик. – URL: https://stroyportal.ru/slovar/z/zakazchik-zastroyschik/ (дата обращения: 02.11.2025).
32. Как застройщику добиться получения разрешения на строительство? — VC.ru. – URL: https://vc.ru/legal/56529-kak-zastroyschiku-dobitsya-polucheniya-razresheniya-na-stroitelstvo (дата обращения: 02.11.2025).
33. ЗАКАЗЧИК-ЗАСТРОЙЩИК | Справочник строителя | Субъекты инвестиционной деятельности — Строительный портал. – URL: https://www.stroyportal.ru/articles/zakazchik-zastroyshchik/ (дата обращения: 02.11.2025).
34. Функции заказчика и застройщика в строительных проектах — Сметное дело. – URL: https://smetnoedelo.ru/funkcii-zakazchika-i-zastrojshhika-v-stroitelnyx-proektax.html (дата обращения: 02.11.2025).
35. Документы для получения разрешения на ввод здания в эксплуатацию. – URL: https://realty.rbc.ru/news/637b120f9a79471192e21245 (дата обращения: 02.11.2025).
36. Как получить разрешение на строительство в 2025 году, кто выдает — инструкция получения и выдачи — Геомер Групп. – URL: https://geomergroup.ru/uslugi/razreshenie-na-stroitelstvo/kak-poluchit-razreshenie-na-stroitelstvo-v-2025-godu/ (дата обращения: 02.11.2025).
37. Разрешение на ввод. Перечень документов для получения разрешения на ввод (образцы форм Акт 1, Акт 2, форма №6) / Комитет государственного строительного надзора города Москвы / Стройнадзор — mos.ru. – URL: https://www.mos.ru/stroinadzor/documents/view/280045220/ (дата обращения: 02.11.2025).
38. Порядок ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства: мероприятия и документы в Москве — ir proekt. – URL: https://ir-proekt.ru/services/vvod-v-ekspluataciyu/poryadok-vvoda-v-ekspluataciyu-obekta-kapitalnogo-stroitelstva/ (дата обращения: 02.11.2025).
39. Как получить разрешение на строительство — Независимая строительная экспертиза (негосударственная), провести в Cанкт-Петербурге, стоимость услуг от СТРОЙ-ПРОВЕРКА. – URL: https://stroy-proverka.ru/razreshenie-na-stroitelstvo/ (дата обращения: 02.11.2025).
40. Порядок ввода объекта в эксплуатацию: что для этого нужно? | Статьи. – URL: https://spsk.ru/articles/poryadok-vvoda-obekta-v-ekspluatatsiyu-chto-dlya-etogo-nuzhno (дата обращения: 02.11.2025).
41. Выдача разрешения на строительство — Минстрой России. – URL: https://minstroyrf.gov.ru/trades/gradostroitelnaya-deyatelnost/vydacha-razresheniya-na-stroitelstvo/ (дата обращения: 02.11.2025).
42. Статьи АПБ «Основа» | Экспертиза проектной документации: как и кем проводится. – URL: https://apbosnova.ru/stati/ekspertiza-proektnoi-dokumentatsii-kak-i-kem-provoditsya/ (дата обращения: 02.11.2025).
43. Статья 9. Заказчик (застройщик) в градостроительстве — Документы системы ГАРАНТ. – URL: https://base.garant.ru/10103258/e1d75c2e90f2095f36e422f28329b30c/ (дата обращения: 02.11.2025).
44. Экспертиза проектной документации в строительстве — Первый БИТ. – URL: https://1cbit.ru/blog/ekspertiza-proektnoy-dokumentatsii-v-stroitelstve/ (дата обращения: 02.11.2025).
45. Застройщик как правовая категория в современном российском праве — Пролог. – URL: https://www.elibrary.ru/item.asp?id=49257008 (дата обращения: 02.11.2025).
46. Кто такой застройщик, инвестор, заказчик и подрядчик, и как они между собой соотносятся — База недвижимости МТК. – URL: https://base-mtk.ru/blog/kto-takoy-zastroyshchik-investor-zakazchik-i-podryadchik-i-kak-oni-mezhdu-soboy-sootnosyatsya (дата обращения: 02.11.2025).
47. Застройщик. Понятие, функции, отличия от заказчика, инвестора, девелопера — Новости ЕРЗ.РФ. – URL: https://erzrf.ru/analytics/zastroyshchik-ponyatie-funktsii-otlichiya-ot-zakazchika-investora-developera (дата обращения: 02.11.2025).