Государственное регулирование и управление рынком недвижимости в Свердловской области и Екатеринбурге

Рынок недвижимости, по своей сути, является одним из самых капиталоемких и социально значимых сегментов экономики. Он не только формирует градостроительный ландшафт и влияет на инвестиционную привлекательность территорий, но и напрямую определяет качество жизни миллионов граждан, их доступ к базовым потребностям в жилье и инфраструктуре. В этом контексте государственное регулирование выступает не просто как функция контроля, а как жизненно важный механизм, способный стабилизировать, развивать и направлять этот сложный организм в русло общенациональных интересов. Актуальность темы государственного регулирования рынка недвижимости как ключевого элемента экономики и социальной политики невозможно переоценить, особенно в условиях динамично меняющейся экономической конъюнктуры.

Целью данной работы является глубокая систематизация информации о государственном регулировании и управлении недвижимостью, с особым акцентом на специфику Свердловской области и города Екатеринбурга. Мы стремимся не только очертить общие принципы и правовые рамки, но и детально рассмотреть конкретные механизмы, органы власти и статистические индикаторы, которые формируют уникальный облик регионального рынка. В рамках представленного реферата будет последовательно изучена теоретическая база государственного регулирования, детально проанализирована система управления в Свердловской области, рассмотрены особенности текущего состояния регионального рынка недвижимости, а также выявлена роль ипотечного кредитования и обозначены ключевые вызовы и перспективы развития.

Теоретические основы государственного регулирования рынка недвижимости

Понятие и сущность рынка недвижимости

Рынок недвижимости — это не просто совокупность объектов, доступных для купли-продажи; это сложный, многогранный механизм, где переплетаются экономические, социальные и правовые аспекты. В своей основе он представляет собой динамичную систему взаимодействия физических и юридических лиц, чья основная цель – обмен прав на недвижимость на денежные средства или иные активы. Этот рынок является неотъемлемой частью более широкого инвестиционного рынка и, что крайне важно, его реальным сектором, формирующим материальную базу экономики.

Функции рынка недвижимости выходят за рамки простого обмена. Он является индикатором экономического здоровья региона, катализатором развития инфраструктуры и источником инвестиций. Здесь происходит купля-продажа не только индивидуальных жилых строений и квартир, но и земельных участков, коммерческих объектов, промышленных комплексов. По сути, рынок недвижимости — это сфера вложения капитала в объекты недвижимости и одновременно система экономических отношений, которые возникают при осуществлении любых операций с этими объектами. Его специфика заключается в низкой ликвидности отдельных активов, высокой капиталоемкости, длительных сроках окупаемости и жесткой зависимости от географического положения, что делает его особенно чувствительным к внешнему регулированию.

Цели, задачи и принципы государственного регулирования

Государственное регулирование рынка недвижимости представляет собой целенаправленную политику, включающую комплекс контролирующих мер, осуществляемых уполномоченными государственными структурами. Это не роскошь, а необходимое условие общественного воспроизводства, направленное на стабилизацию и развитие рынка, предотвращение кризисов и обеспечение социальных гарантий.

Основными целями государственного регулирования рынка недвижимости являются:

• Контроль деятельности всех субъектов рынка: от застройщиков и девелоперов до риелторов и частных инвесторов, обеспечивая соблюдение законности и прозрачности.
• Привлечение финансовых инвестиций в экономику страны: создание благоприятного инвестиционного климата для отечественных и иностранных капиталовложений в строительную отрасль и девелопмент.
• Повышение эффективности использования объектов недвижимости: максимизация отдачи от земельных ресурсов и построенных объектов, предотвращение их нецелевого использования.

Для достижения этих целей ставятся следующие важные задачи:

• Использование недвижимости в качестве инвестиционного ресурса: создание условий для превращения недвижимости в эффективный инструмент накопления и приумножения капитала, способствующий экономическому росту.
• Повышение эффективности и доходности её использования: оптимизация процессов управления недвижимостью для увеличения её стоимости и генерируемого дохода.
• Увеличение ликвидности на вторичном рынке: упрощение процедур купли-продажи, снижение транзакционных издержек и повышение доверия к сделкам.
• Формирование системы государственного контроля хозяйственной деятельности самоуправлений: обеспечение эффективного управления муниципальным имуществом и земельными ресурсами, а также соблюдение градостроительных норм.

Реализация этих задач позволяет снизить риски для инвестиционных проектов, способствовать росту прибыльности бизнеса, увеличить ликвидность активов компаний, а также создать благоприятные условия для привлечения граждан посредством ипотечного кредитования и обеспечить стабильность для крупных игроков рынка.

Принципы государственного регулирования рынка недвижимости служат фундаментом для построения эффективной системы:

• Функциональное регулирование в сочетании с институциональным: воздействие не только на отдельные функции рынка (например, ценообразование), но и на его институциональную структуру (правила игры, участники).
• Использование механизмов саморегулирования под государственным контролем: делегирование части функций профессиональным сообществам при сохранении надзорной роли государства.
• Распределение полномочий между Российской Федерацией и её субъектами: четкое разграничение сфер ответственности между федеральными, региональными и муниципальными органами власти для обеспечения комплексного подхода.
• Приоритет в развитии инфраструктурных организаций: поддержка и развитие органов, обеспечивающих функционирование рынка (Росреестр, кадастровые службы).
• Максимальное снижение и разделение рисков: разработка механизмов страхования, гарантий и других инструментов для минимизации рисков участников рынка.
• Поддержка конкуренции на рынке: создание равных условий для всех участников, предотвращение монополизации и развитие здоровой конкурентной среды.

Законодательная и нормативно-правовая база Российской Федерации

Правовая основа государственного регулирования рынка недвижимости в Российской Федерации представляет собой многоуровневую систему, которая охватывает широкий спектр отношений – от прав собственности до порядка строительства и регистрации. В ее основе лежат базовые кодифицированные акты, а также специализированные федеральные законы и постановления Правительства РФ.

Ключевые нормативно-правовые акты включают:

• Гражданский кодекс Российской Федерации (части первая и вторая): Фундаментальный документ, определяющий правовой режим недвижимого имущества, формы собственности, основания возникновения, изменения и прекращения прав на недвижимость, а также общие положения о сделках. Он является основой для всех имущественных отношений, связанных с недвижимостью.
• Жилищный кодекс Российской Федерации: Регулирует жилищные отношения, вопросы пользования жилыми помещениями, управления многоквартирными домами, переселения из ветхого и аварийного жилья, а также определяет права и обязанности собственников и нанимателей жилья.
• Земельный кодекс Российской Федерации: Определяет правовой режим земли как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории, а также как основного средства производства в сельском хозяйстве и лесоводстве. Он регулирует отношения по использованию и охране земель, устанавливает категории земель и разрешенные виды использования.

Помимо кодексов, важнейшую роль играют специализированные федеральные законы:

• Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»: Этот закон является краеугольным камнем в системе учета и регистрации прав на недвижимое имущество. Он устанавливает порядок ведения Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), правила государственной регистрации прав, кадастрового учета и предоставления сведений об объектах недвижимости, обеспечивая прозрачность и защиту прав собственности.
• Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»: Принят с целью максимальной защиты интересов дольщиков. Закон устанавливает строгие требования к застройщикам, правила привлечения средств граждан, особенности проектного финансирования с использованием эскроу-счетов, а также предусматривает механизмы обеспечения исполнения обязательств застройщиками.
• Федеральный закон от 30.12.2004 № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах»: Определяет правовые, экономические и организационные основы деятельности жилищных накопительных кооперативов (ЖНК), предоставляя гражданам альтернативный механизм накопления средств для приобретения или строительства жилья.

Правовое регулирование также осуществляется посредством постановлений Правительства Российской Федерации. Например, Постановление Правительства РФ от 09.04.2022 № 629 (с последующими изменениями) касается особенностей регулирования земельных отношений. Такие постановления позволяют оперативно реагировать на изменения экономической ситуации и корректировать правила игры на рынке, например, упрощая процедуры предоставления земельных участков для определенных целей или устанавливая льготные условия аренды.

Таким образом, государственное регулирование рынка недвижимости в России опирается на комплексную и постоянно развивающуюся законодательную базу, которая стремится обеспечить баланс интересов всех участников рынка, защитить права граждан и способствовать устойчивому развитию экономики.

Система государственного управления рынком недвижимости в Свердловской области

Эффективность государственного регулирования рынка недвижимости во многом зависит от слаженности работы органов власти на разных уровнях и от адекватности применяемых ими инструментов; почему же столь важно такое слаженное взаимодействие, и что происходит, если его нет? Это приводит к разрозненности действий, дублированию функций и, как следствие, снижению общей эффективности управления. В Свердловской области эта система имеет свои особенности, сочетая федеральные предписания с региональной спецификой.

Федеральные и региональные органы власти

На федеральном уровне регулирование рынка недвижимости осуществляется через территориальные подразделения ключевых ведомств, которые имеют представительства во всех субъектах Российской Федерации, включая Свердловскую область.

• Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр): Это основной орган, отвечающий за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также за ведение Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) и кадастровый учет. Росреестр выступает в роли важнейшего контролера устойчивости и безопасности рынка, обеспечивая законность и прозрачность всех операций с недвижимостью. Его деятельность гарантирует защиту прав собственности и минимизирует риски мошенничества.
• Федеральное агентство по управлению государственным имуществом (Росимущество): В сферу его компетенции входит управление федеральным имуществом, включая недвижимость, расположенную на территории Свердловской области. Росимущество осуществляет приватизацию федерального имущества, распоряжение земельными участками, находящимися в федеральной собственности, а также контроль за его эффективным использованием.

На региональном уровне в Свердловской области ключевым органом, обладающим широкими полномочиями в сфере управления недвижимостью, является Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области (МУГИСО).

• Подчиненность и структура: МУГИСО является исполнительным органом государственной власти Свердловской области и непосредственно подчинено Правительству Свердловской области. Это обеспечивает тесную связь региональной политики в сфере имущества с общими стратегическими задачами развития региона.
• Полномочия и функции: МУГИСО осуществляет полный спектр полномочий в сфере управления и распоряжения государственным имуществом региона. Это включает:
  • Управление недвижимостью: Учет, инвентаризация, оценка и контроль за использованием объектов недвижимости, находящихся в государственной собственности Свердловской области.
  • Земельные ресурсы: Распоряжение земельными участками, находящимися в собственности региона, включая их предоставление, аренду, продажу, а также контроль за соблюдением земельного законодательства.
  • Жилые помещения государственного жилищного фонда: Управление и распоряжение государственным жилищным фондом региона, предназначенным для социальных нужд, расселения граждан, находящихся в трудной жизненной ситуации, и выполнения государственных обязательств.
• Государственная политика: Помимо оперативного управления, МУГИСО играет ключевую роль в организации и реализации государственной политики в сфере управления, распоряжения и приватизации государственной собственности региона. Это означает разработку и внедрение стратегических документов, программ и проектов, направленных на повышение эффективности использования государственного имущества и привлечение инвестиций.

Таким образом, система государственного управления рынком недвижимости в Свердловской области представляет собой комплексное взаимодействие федеральных структур, обеспечивающих общую правовую и регистрационную рамку, и мощного регионального органа – МУГИСО, который осуществляет непосредственное управление и стратегическое развитие в пределах компетенции субъекта Федерации.

Административные методы регулирования

Административные методы государственного регулирования представляют собой прямое вмешательство в рыночные процессы, основанное на властных полномочиях государства. Они направлены на установление обязательных правил поведения для всех участников рынка, контроль за их соблюдением и применение мер принуждения в случае нарушений.

К основным административным методам относятся:

• Создание нормативной базы: Разработка и принятие законодательных и подзаконных актов, устанавливающих общие правила функционирования рынка недвижимости. Это включает градостроительные регламенты, нормативы застройки, правила землепользования, стандарты качества строительства и эксплуатации объектов.
• Отбор и удостоверение статуса профессиональных участников рынка: Государство контролирует допуск на рынок тех, кто оказывает услуги в сфере недвижимости. Это осуществляется через:
  • Лицензирование: Выдача специальных разрешений на осуществление определенных видов деятельности, таких как строительная деятельность, оценочная деятельность, а в некоторых случаях — риелторская.
  • Государственная регистрация: Обязательная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним, осуществляемая Росреестром, которая придает юридическую силу таким действиям.
• Установление обязательных требований к деятельности и участникам рынка: Это могут быть требования к раскрытию информации, к квалификации специалистов, к безопасности объектов недвижимости, к экологическим стандартам строительства и эксплуатации.
• Контроль за соблюдением правил и применение санкций: Государственные органы осуществляют надзор за тем, как участники рынка соблюдают установленные нормы. В случае выявления нарушений применяются различные меры ответственности.

Примеры конкретных административных санкций согласно КоАП РФ:

Нарушения в сфере недвижимости могут повлечь за собой серьезные последствия для различных субъектов:

• Несоблюдение порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество или сделок с ним (статья 19.21 КоАП РФ):
  • Для граждан: штраф от 1 500 до 2 000 рублей.
  • Для должностных лиц: штраф от 3 000 до 4 000 рублей.
  • Для юридических лиц: штраф от 30 000 до 40 000 рублей.

  Эти санкции призваны обеспечить соблюдение законности и прозрачности при оформлении прав на недвижимость, что является основой для стабильности всего рынка.

• Нецелевое использование земельного участка (статья 8.8 КоАП РФ):
  • Для граждан: штраф от 0,5% до 1% кадастровой стоимости земельного участка, но не менее 10 000 рублей.
  • Для юридических лиц: штраф от 1,5% до 2% кадастровой стоимости земельного участка, но не менее 100 000 рублей.
  • Если кадастровая стоимость не определена, размер штрафа устанавливается в фиксированных суммах.

  Данная мера направлена на предотвращение злоупотреблений в использовании ценных земельных ресурсов и обеспечение их эксплуатации в соответствии с разрешенными видами использования.

• Нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений (статья 7.22 КоАП РФ):
  • Для должностных лиц: штраф от 4 000 до 5 000 рублей.
  • Для юридических лиц: штраф от 40 000 до 50 000 рублей.

  Эти санкции применяются к управляющим компаниям, ТСЖ и другим организациям, ответственным за содержание жилого фонда, и направлены на поддержание должного качества жилищно-коммунальных услуг и безопасности проживания.

Административные меры также включают выкуп объектов недвижимости в государственную собственность для общественных нужд. Это может быть необходимо для реализации крупных инфраструктурных проектов (строительство дорог, мостов, социальных объектов) или для решения государственных задач, таких как расселение ветхого и аварийного жилья. Процедура выкупа строго регламентирована законодательством и предусматривает справедливую компенсацию собственникам.

Экономические методы регулирования

Экономические методы государственного регулирования представляют собой косвенное воздействие на рынок недвижимости. В отличие от административных, они не налагают прямых запретов или предписаний, а создают стимулирующие или сдерживающие условия, побуждая участников рынка принимать решения, соответствующие целям государственной политики.

К основным экономическим методам относятся:

• Системы налогообложения имущества и льгот: Налоговая политика является мощным инструментом воздействия на рынок.
  • Налог на имущество физических лиц: На федеральном уровне предусмотрены налоговые льготы для 15 категорий граждан. Среди них – пенсионеры, инвалиды I и II групп, инвалиды с детства, дети-инвалиды, ветераны Великой Отечественной войны и боевых действий. Эти льготы распространяются на один объект налогообложения каждого вида (например, одна квартира, один жилой дом, один гараж) по выбору налогоплательщика.
  • Льготы для многодетных семей: Для этой категории граждан налоговая база по налогу на имущество дополнительно уменьшается на кадастровую стоимость 5 м² общей площади квартиры (комнаты) или 7 м² жилого дома в расчете на каждого несовершеннолетнего ребенка.
  • Региональные и муниципальные льготы: Субъекты РФ и муниципальные образования имеют право устанавливать дополнительные льготы по местным налогам, что позволяет учитывать региональную специфику и поддерживать определенные категории граждан или направления развития.
• Регулирование учетной ставки Центробанка: Изменение ключевой ставки напрямую влияет на стоимость кредитов, включая ипотечные. Повышение ставки делает ипотеку дороже, снижая спрос на жилье, и наоборот. Это инструмент макроэкономического регулирования, оказывающий существенное влияние на весь финансовый рынок, включая рынок недвижимости.
• Выпуск и обращение жилищных сертификатов: Государственные жилищные сертификаты (ГЖС) являются именными свидетельствами, удостоверяющими право граждан на получение безвозмездной субсидии для приобретения или строительства жилья. Они выдаются различным льготным категориям населения, нуждающимся в улучшении жилищных условий, таким как:
  • Военнослужащие и сотрудники органов внутренних дел.
  • Вынужденные переселенцы.
  • Граждане, выезжающие из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей.
  • Молодые ученые.

  Этот механизм позволяет целенаправленно поддерживать определенные социальные группы, стимулируя спрос на жилье и обеспечивая решение социальных задач.

• Предоставление безвозмездных субсидий гражданам на жилищное строительство или приобретение жилья: Помимо сертификатов, существуют и другие формы прямой государственной поддержки, направленные на снижение финансовой нагрузки при покупке или строительстве жилья для определенных категорий граждан, что способствует повышению доступности жилья.
• Реализация государственных целевых программ: Это один из наиболее мощных экономических инструментов. Примеры таких программ включают «Доступное и комфортное жилье», «Жилище», «Обеспечение жильем молодых семей». Они предусматривают комплекс мер – от субсидирования процентных ставок по ипотеке до прямого финансирования строительства социальной инфраструктуры.
  • Программа «Комплексное развитие сельских территорий» в Свердловской области: Эта региональная инициатива является ярким примером целенаправленного воздействия. Программа предусматривает строительство не только жилья, но и социальной инфраструктуры – школ, детских садов, поликлиник – в сельских муниципалитетах. Таким образом, она не только улучшает жилищные условия, но и повышает привлекательность сельских территорий для проживания, способствуя их развитию и предотвращая отток населения.

Экономические методы, действуя опосредованно, позволяют государству гибко реагировать на рыночную конъюнктуру, избегая жесткого администрирования, и при этом эффективно достигать стратегических целей в сфере недвижимости.

Особенности и текущее состояние рынка недвижимости Екатеринбурга и Свердловской области

Рынок недвижимости Свердловской области и, в частности, ее столицы Екатеринбурга, демонстрирует сложную, но в целом поступательную динамику, определяемую как общероссийскими трендами, так и региональными особенностями. Актуальные статистические данные позволяют получить более полную картину.

Динамика ввода жилья и объемы строительства

Свердловская область уверенно входит в число лидеров по объему жилищного строительства в Российской Федерации, что свидетельствует о высоком потенциале и активной строительной деятельности в регионе.

• Общие объемы ввода жилья:
  • За январь-сентябрь 2023 года в Свердловской области было построено почти 2,5 млн квадратных метров жилой недвижимости, что на 14% превысило показатель аналогичного периода предыдущего года. Это позволило региону войти в топ-10 субъектов РФ по данному показателю.
  • По итогам всего 2023 года в Свердловской области было введено в эксплуатацию 3,2621 млн м² жилья, что на 10,9% (или на 319,5 тыс. м²) больше, чем за 2022 год.
  • В первом квартале 2024 года положительная динамика сохранилась: введено 1,088 млн квадратных метров жилья. При этом значительная часть этого объема – 425 тыс. квадратных метров – пришлась на Екатеринбург, что подчеркивает его роль как ключевого центра строительства в регионе.
• Распределение по типам жилья (ИЖС и МКД):
  • Примечательной особенностью является доминирование индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Практически 70% от общего объема введенного жилья в первом квартале 2024 года в Свердловской области приходится именно на ИЖС. Это демонстрирует полуторакратное превышение показателей предыдущего года, что может быть связано с ростом популярности загородного жилья и доступностью программ льготной ипотеки на строительство домов.
  • В то же время, строительство многоквартирных домов (МКД) в Свердловской области демонстрирует снижение объемов ввода второй год подряд. За девять месяцев 2024 года девелоперы Среднего Урала ввели в эксплуатацию 908,8 тыс. м² жилья в формате МКД, что на 15,6% меньше, чем за аналогичный период 2023 года, и на 6,6% меньше, чем за аналогичный период 2022 года. Это снижение является следствием приостановки или замедления реализации проектов в 2022 году на фоне общей экономической неопределенности и роста цен на стройматериалы.
• Роль Екатеринбурга:
  • Несмотря на региональное снижение ввода МКД, Екатеринбург сохраняет свои позиции как один из главных строительных центров России. По состоянию на 1 октября 2025 года город занял второе место среди российских городов по объему строительства многоквартирных домов (5,46 млн квадратных метров), уступая лишь Москве.
  • Екатеринбург также является лидером по комплексному развитию территории (КРТ), реализуя 18 таких проектов. Программы КРТ позволяют преобразовывать депрессивные или устаревшие городские территории, создавая новую современную жилую и социальную инфраструктуру, что является важным фактором устойчивого развития города.

Ценовая политика и объем сделок

Динамика цен на недвижимость в Екатеринбурге отражает как общие инфляционные процессы, так и специфические региональные факторы спроса и предложения.

• Динамика цен на жилье:
  • Стоимость квадратного метра в Екатеринбурге постоянно меняется и преимущественно демонстрирует рост. За последние три года (по май 2023 года) средняя цена квадратного метра на вторичном рынке жилья Екатеринбурга выросла на 44,9%.
  • На первичном рынке в первом квартале 2023 года средняя стоимость предложения увеличилась почти на 1% и составила 126 813 рублей за м².
  • Вторичный рынок в октябре 2023 года показал рост на 9,4% за год, достигнув 111 000 рублей за м².
  • В сентябре 2025 года цены на новостройки в Екатеринбурге выросли на 8,5%.
  • По состоянию на октябрь 2025 года средняя стоимость квадратного метра жилья в Екатеринбурге составляет 130 000 рублей. Этот показатель варьируется в зависимости от района, класса жилья и степени готовности объекта, но общая тенденция к росту сохраняется.
• Объем сделок:
  • Активность на рынке недвижимости Екатеринбурга остается высокой. В третьем квартале 2025 года город вошел в топ-3 российских городов-миллионников по количеству сделок с новостройками, показав рост на 26,2% по сравнению со вторым кварталом, что составило около 5,6 тысячи сделок. Это свидетельствует о сохраняющемся высоком спросе на новое жилье, поддерживаемом, в том числе, льготными ипотечными программами.
  • По итогам 2025 года Екатеринбург вошел в топ-5 городов-лидеров по объему проданных квартир в проектах на высокой стадии готовности, доля города составила 74%. Это говорит о доверии покупателей к уже почти построенным объектам и стремлении минимизировать риски, связанные с долгостроем.

В целом, рынок недвижимости Свердловской области и Екатеринбурга характеризуется активным строительством ИЖС, устойчивым ростом цен, особенно на новостройки, и высоким спросом, что делает его одним из наиболее динамичных в стране. Однако снижение ввода многоквартирных домов остается вызовом, требующим внимания со стороны регуляторов и девелоперов, и задачей для властей становится поиск механизмов для стимулирования этого сегмента без ущерба для остальных.

Роль ипотечного кредитования и вызовы в государственном регулировании

Ипотечное кредитование давно перестало быть просто финансовым инструментом; оно стало одним из ключевых драйверов рынка недвижимости и мощным социальным лифтом, позволяющим миллионам граждан улучшать свои жилищные условия. В контексте государственного регулирования ипотека выполняет функцию катализатора, но одновременно ставит перед системой новые вызовы.

Ипотечное кредитование как инструмент регулирования

• Значимость ипотеки: Ипотечное кредитование является одним из наиболее эффективных способов для граждан улучшить свои жилищные условия, поскольку оно делает приобретение жилья доступным даже при отсутствии полной суммы средств. Государство, понимая эту роль, активно использует ипотеку как инструмент стимулирования строительной отрасли и решения жилищных проблем.
• Лидерство Свердловской области в «Сельской ипотеке»:
  • Свердловская область демонстрирует выдающиеся результаты в реализации социальных ипотечных программ. Регион лидирует среди субъектов Уральского федерального округа по количеству выданных льготных кредитов на строительство и приобретение жилья в сельской местности по программе «Сельская ипотека».
  • На Свердловскую область приходится треть из 6 500 льготных кредитов, зарегистрированных в УрФО по этой программе.
  • С начала действия программы «Сельская ипотека» (январь 2020 года) по 1 ноября 2024 года Управлением Росреестра по Свердловской области в Единый государственный реестр недвижимости внесено 2 110 регистрационных записей об ипотеке.
  • Программа, позволяющая взять кредит по ставке 3%, оказалась наиболее востребована в Сысертском, Белоярском, Талицком муниципальных округах, муниципальном округе Богданович и Каменск-Уральском городском округе, что свидетельствует о ее эффективности в стимулировании развития сельских территорий.
• Цифровизация ипотечных сделок:
  • Важным шагом к повышению доступности ипотеки стал проект Росреестра по регистрации и ипотеки за 24 часа. Эта инициатива позволила значительно сократить время оформления документов, упростила процесс кредитования и способствовала росту спроса на электронную регистрацию ипотечных сделок.
  • Благодаря таким мерам, доля сделок в цифровой форме достигает 80%, что ускоряет оборот недвижимости, снижает бюрократическую нагрузку и повышает прозрачность рынка.

Вызовы и проблемы государственного регулирования в регионе

Несмотря на успехи, государственное регулирование рынка недвижимости в России, и в Свердловской области в частности, сталкивается с рядом серьезных вызовов:

• Необходимость роста доходов населения и цены на стройматериалы:
  • Одной из ключевых проблем является дисбаланс между уровнем доходов населения и постоянно растущими ценами на жилье, во многом обусловленными удорожанием строительных материалов. Снижение цен на стройматериалы в условиях мирового энергетического кризиса и санкционного давления затруднено.
  • По оценкам Национального объединения производителей строительных материалов, за последние три года (до июня 2025 года) рост цен на стройматериалы составил от 35% до 75%. В первом квартале 2025 года 45% опрошенных участников отрасли назвали высокую стоимость стройматериалов наиболее серьезным фактором, ограничивающим производственную деятельность. Это прямо влияет на себестоимость строительства и, как следствие, на конечную цену жилья.
• Недостаточное развитие законодательства в сфере земельных отношений:
  • В сравнении с законодательством, регулирующим объекты капитального строительства, правовая база в сфере земельных отношений все еще имеет пробелы и требует дальнейшего совершенствования. Это касается вопросов определения статуса земель, процедур их перевода из одной категории в другую, механизмов изъятия для государственных нужд и регулирования арендных отношений.
• Бюрократические процедуры при приобретении земли федерального значения:
  • Приобретение земельных участков, находящихся в федеральной собственности, сопряжено с длительными и сложными бюрократическими процедурами. Это требует многочисленных согласований на федеральном и местном уровнях, что замедляет реализацию инвестиционных проектов и сдерживает развитие территорий.
• Ориентация госпрограмм на население с высоким доходом:
  • Отмечается, что многие государственные программы по доступному жилью, несмотря на заявленные цели, фактически ориентированы на население со средним и высоким уровнем дохода.
  • Для участия во многих программах, таких как «Молодая семья» или субсидии для жителей Москвы, требуется признание семьи нуждающейся в улучшении жилищных условий и наличие достаточного дохода для оплаты расчетной стоимости жилья. Например, для «Молодой семьи» возраст участников должен быть от 18 до 35 лет, и они должны быть зарегистрированы как нуждающиеся в жилье. Такие критерии часто создают трудности для средних и низших слоев населения, которым сложнее соответствовать высоким требованиям к доходу.
• Волатильность рынка из-за макроэкономических факторов:
  • Рынок недвижимости чувствителен к изменениям ключевой ставки и общей экономической ситуации. Кратковременное резкое падение спроса в апреле-мае 2022 года было вызвано повышением ключевой ставки до 20%, стремительным ростом цен и общей экономической неопределенностью. Хотя рынок затем восстановился, такие эпизоды подчеркивают его уязвимость.

Перспективы развития государственного регулирования

Учитывая текущие вызовы, развитие государственного регулирования рынка недвижимости в Свердловской области должно идти по следующим направлениям:

• Повышение инвестиционной привлекательности региона: Через совершенствование областного законодательства, направленного на устранение административных барьеров, упрощение процедур получения разрешений и предоставления земельных участков. Это привлечет новых инвесторов и девелоперов.
• Создание условий для широкого выбора качественных услуг: Поддержка конкуренции среди застройщиков, внедрение стандартов качества строительства и эксплуатации, развитие системы контроля и надзора.
• Расширение доступа населения к льготам, субсидиям и жилищному кредитованию: Пересмотр условий существующих программ, разработка новых механизмов поддержки, ориентированных на более широкие слои населения, в том числе с низким и средним доходом. Это может включать расширение программ льготной ипотеки, увеличение объемов субсидирования и упрощение процедур получения финансовой помощи.

Решение этих задач позволит создать более устойчивый, доступный и социально ориентированный рынок недвижимости в Свердловской области.

Заключение

Государственное регулирование рынка недвижимости в Свердловской области и Екатеринбурге представляет собой сложный, многоуровневый механизм, целью которого является обеспечение стабильности, развитие и повышение доступности жилья для населения. Проведенный анализ показал, что рынок недвижимости региона динамично развивается, о чем свидетельствуют высокие объемы ввода жилья, особенно в сегменте индивидуального жилищного строительства, а также растущая активность на рынке новостроек Екатеринбурга.

Ключевые выводы работы сводятся к следующему:

1. Комплексная правовая база: Регулирование опирается на прочную федеральную законодательную основу (Гражданский, Жилищный, Земельный кодексы РФ, ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ФЗ «Об участии в долевом строительстве»), дополняемую региональными нормативными актами и постановлениями Правительства РФ.
2. Эффективная система управления: На федеральном уровне задействованы территориальные подразделения Росреестра и Росимущества, а на региональном уровне центральную роль играет Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области (МУГИСО), обладающее широкими полномочиями по управлению и распоряжению региональным имуществом и земельными ресурсами.
3. Многообразие инструментов: Государство применяет как прямые административные методы (нормативное регулирование, лицензирование, контроль, санкции согласно КоАП РФ), так и косвенные экономические методы (налоговые льготы, жилищные сертификаты, субсидии, целевые программы, такие как «Сельская ипотека» и «Комплексное развитие сельских территорий»).
4. Динамика регионального рынка: Свердловская область входит в число лидеров по объему ввода жилья, с преобладанием ИЖС. Екатеринбург занимает второе место в стране по объему строительства многоквартирных домов и лидирует по проектам комплексного развития территорий. Цены на недвижимость в регионе демонстрируют устойчивый рост, а количество сделок с новостройками находится на высоком уровне.
5. Роль ипотеки: Ипотечное кредитование является мощным инструментом поддержки, при этом Свердловская область лидирует по количеству выданных льготных кредитов в рамках программы «Сельская ипотека». Инициативы Росреестра по ускоренной электронной регистрации ипотечных сделок значительно упрощают процессы.
6. Актуальные вызовы: Рынок сталкивается с проблемами роста цен на стройматериалы, недостаточным развитием земельного законодательства, бюрократическими барьерами, а также необходимостью адаптировать государственные жилищные программы для более широких слоев населения.

Для обеспечения дальнейшего стабильного развития регионального рынка недвижимости критически важен комплексный подход, включающий совершенствование законодательства, устранение административных барьеров, расширение мер государственной поддержки, ориентированных на различные группы населения, и активное внедрение цифровых технологий. Только так возможно создать по-настоящему доступный, прозрачный и эффективный рынок недвижимости, отвечающий потребностям жителей Свердловской области и способствующий устойчивому экономическому росту региона.

Список использованной литературы

1. Буланова, Н. В. Рынок недвижимости: состояние и перспективы его развития. – Москва : Международная академия оценки и консалтинга, 2010.
2. Боровкова, В. Экономика недвижимости / В. Боровкова, В. Мокин, О. Пирогова. – Санкт-Петербург : Питер, 2011.
3. Горемыкин, В. А. Недвижимость: регистрация пpaв и сделок, ипотечное кредитование в схемах / В. А. Горемыкин, Э. Р. Бугулов. – Москва : Филинъ, 2010.
4. Максимов, С. Н. Экономика недвижимости: Учебное пособие. – Санкт-Петербург : С-Петербургского Университета, 2011.
5. Оценка недвижимости: Учебник / под ред. А. Г. Грязновой, М. А. Федотовой. – Москва : Финансы и статистика, 2010.
6. Экономика и управление недвижимостью: Учебник для вузов / под ред. П. Г. Грабовского. – Москва : ACS, 2011.
7. Итоги социально-экономического развития МО – город Екатеринбург в 2011 году.
8. Рынок недвижимости и его особенности // kgsha.ru : официальный сайт. – URL: https://www.kgsha.ru/upload/iblock/c38/c385973715104523c990b7a87e0b57e7.pdf (дата обращения: 25.10.2025).
9. Рынок недвижимости. Подходы, исследование // cyberleninka.ru : научная электронная библиотека. – URL: https://cyberleninka.ru/article/n/rynok-nedvizhimosti-podhody-issledovanie (дата обращения: 25.10.2025).
10. Раздел 2. Рынок недвижимости в системе рынков // ipetersburg.ru : учебные материалы. – URL: https://www.ipetersburg.ru/docs/uchebnie-materiali/ekonomika-nedvizhimosti/glava-2-rynok-nedvizhimosti-v-sisteme-rynkov/ (дата обращения: 25.10.2025).
11. Государственное регулирование рынка недвижимости // ipetersburg.ru : учебные материалы. – URL: https://www.ipetersburg.ru/docs/uchebnie-materiali/ekonomika-nedvizhimosti/gosudarstvennoe-regulirovanie-rynka-nedvizhimosti/ (дата обращения: 25.10.2025).
12. Свердловская область вошла в топ-10 регионов по объему ввода жилья // 66.ru : новостной портал. – URL: https://66.ru/news/building/286992/ (дата обращения: 25.10.2025).
13. Свыше миллиона квадратных метров жилья введено в Свердловской области за первый квартал 2024 года // adm-tavda.ru : официальный сайт. – URL: https://www.adm-tavda.ru/news/svyshe-milliona-kvadratnyh-metrov-zhilya-vvedeno-v-sverdlovskoj-oblasti-za-pervyj-kvartal-2024-goda (дата обращения: 25.10.2025).
14. Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 N 218-ФЗ (последняя редакция) // consultant.ru : правовая база. – URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182159/ (дата обращения: 25.10.2025).
15. Объёмы ввода многоквартирного жилья в Свердловской области снижаются второй год подряд // metrtv.ru : новостной портал. – URL: https://www.metrtv.ru/news/rynok-zhilya/obemy-vvoda-mnogokvartirnogo-zhilya-v-sverdlovskoy-oblasti-snizhayutsya-vtoroy-god-podryad-20257 (дата обращения: 25.10.2025).
16. Екатеринбург опередил Санкт-Петербург в топе городов по объему строительства домов // justmedia.ru : новостной портал. – URL: https://justmedia.ru/news/economy/yekaterinburg-operedil-sanktpeterburg-v-tope-gorodov-po-obyemu-stroitelstva-domov (дата обращения: 25.10.2025).
17. Свердловская область стала лидером по количеству выданной сельской ипотеки // ural-meridian.ru : новостной портал. – URL: https://ural-meridian.ru/news/246401/ (дата обращения: 25.10.2025).
18. Об утверждении Положения о Министерстве по управлению государственным имуществом Свердловской области от 04 мая 2010 // docs.cntd.ru : электронный фонд правовой и нормативно-технической документации. – URL: https://docs.cntd.ru/document/895209340 (дата обращения: 25.10.2025).
19. ГОСУДАРСТВЕННОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ: ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ И НАПРАВЛЕНИЯ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ // cyberleninka.ru : научная электронная библиотека. – URL: https://cyberleninka.ru/article/n/gosudarstvennoe-regulirovanie-rynka-nedvizhimosti-teoreticheskie-osnovy-i-napravleniya-sovershenstvovaniya (дата обращения: 25.10.2025).
20. Екатеринбург вошел в топ-3 городов по количеству сделок с новостройками // uralpolit.ru : новостной портал. – URL: https://uralpolit.ru/news/2025/10/17/176973 (дата обращения: 25.10.2025).
21. Екатеринбург вошел в топ-5 городов-лидеров по объемам продаж квартир // urbc.ru : информационный портал. – URL: https://urbc.ru/1065576779-ekaterinburg-voshel-v-top-5-gorodov-liderov-po-obemam-prodazh-kvartir.html (дата обращения: 25.10.2025).
22. В Свердловской области число ипотечных сделок с жильем возросло более чем на 20%: подведены итоги первого полугодия 2018 года // rosreestr.gov.ru : официальный сайт. – URL: https://rosreestr.gov.ru/press/archive/2018/v-sverdlovskoy-oblasti-chislo-ipotechnykh-sdelok-s-zhilem-vozroslo-bolee-chem-na-20-podvedeny-itogi-pervogo-polugodiya/ (дата обращения: 25.10.2025).
23. Росреестр по Свердловской области показал лучшие показатели по количеству сделок в рамках проекта «Электронная ипотека за 24 часа» // kamyshlov.midural.ru : официальный сайт. – URL: https://kamyshlov.midural.ru/news/item/69792/ (дата обращения: 25.10.2025).
24. ГОСУДАРСТВЕННОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ В РОССИИ: СОВРЕМЕННЫЕ ВЫЗОВЫ И ПРОБЛЕМЫ // vaael.ru : научный журнал. – URL: https://vaael.ru/ru/article/view?id=2554 (дата обращения: 25.10.2025).
25. Постановление Правительства РФ от 09.04.2022 N 629 (ред. от 02.11.2024) «Об особенностях регулирования земельных отношений в Российской Федерации в 2022 — 2024 годах, а также о случаях установления льготной арендной платы по договорам аренды…» // consultant.ru : правовая база. – URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_413813/ (дата обращения: 25.10.2025).
26. Свердловский Росреестр зарегистрировал более двух тысяч «сельских» ипотек с начала действия программы // adm-tavda.ru : официальный сайт. – URL: https://www.adm-tavda.ru/news/sverdlovskij-rosreestr-zaregistriroval-bolee-dvuh-tysyach-selskih-ipotek-s-nachala-dejstviya-programmy (дата обращения: 25.10.2025).
27. 2.4. Правовые основы, регулирующие отношения на рынке недвижимости // ipetersburg.ru : учебные материалы. – URL: https://www.ipetersburg.ru/docs/uchebnie-materiali/ekonomika-nedvizhimosti/glava-2-rynok-nedvizhimosti-v-sisteme-rynkov/ (дата обращения: 25.10.2025).
28. Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области // mugiso.xn--80acgf5afw1i.xn--p1ai : официальный сайт. – URL: https://xn--80acgf5afw1i.xn--p1ai/mugiso/ (дата обращения: 25.10.2025).
29. Законы РФ в сфере жилищного строительства и недвижимого имущества // prozkh.ru : информационный портал. – URL: https://prozkh.ru/articles/zakony-zhilishnoe-stroitelstvo/ (дата обращения: 25.10.2025).
30. Формы государственного регулирования рынка недвижимости // uchebnik.online : учебные материалы. – URL: https://uchebnik.online/ekonomika/formyi-gosudarstvennogo-regulirovaniya-159651.html (дата обращения: 25.10.2025).
31. Государственное регулирование российского рынка недвижимости // studme.org : образовательный портал. – URL: https://studme.org/151021/ekonomika/gosudarstvennoe_regulirovanie_rossiyskogo_rynka_nedvizhimosti (дата обращения: 25.10.2025).