Содержание
Средства для предоставления кредита банк добывает путем продажи закладных листов. Таким образом, условия, на кото¬рых банк может предоставить кредит, зависят от положения на рынке ценных бумаг. Закладные листы обычно продаются ниже номинала, на основе биржевого курса долговых обязательств. Курс продажи, однако, не соответствует чистой выручке, полу¬чаемой банком от продажи закладных листов. Основная причина в том что ипотечные банки вынуждены продавать свои ценные бумаги через другие банковские учреждения, главным образом через коммерческие банки. За эту посредни¬ческую деятельность ипотечный банк платит пошлину, так называемую бонификацию. Чистая выручка = курс продажи — бо¬нификация. Например, банк продает закладные листы на номинальную сумму 100 000 нем. марок и получает за вычетом бонификации 97% этой суммы, т.е. 97 000 марок. Кроме бони¬фикации, банк несет также другие расходы (реклама, печатание ценных бумаг, обработка заявок и пр.). Эти расходы также вы¬ читаются из выручки от продажи ценных бумаг. Это значит, что банк может выплатить сумму кредита меньше 97%, напри¬мер 95%. Потеря на курсе ценных бумаг при продаже их ниже номинальной цены возмещается банку не сразу, а в процессе погашения кредита, когда заемщик, получивший 95% суммы, выплачивает 100%. Выпуская закладные листы, банк обязуется выплачивать по ним твердые проценты на все время действия эмиссии. Кроме того, банк несет собственные текущие расхо¬ды. Следовательно, процентная ставка должна покрывать не только выплату процентов держателям ценных бумаг, но и текущие расходы банка.
Например, банк продает 6%-ные закладные листы. Значит, кредиты, предоставляемые за средства от их продажи, должны облагаться процентной ставкой не менее 6,5%.
Так как ипотечный банк не меняет процент выплат по за¬кладным листам в течение всего срока их действия, он может и своим заемщикам на этот срок устанавливать твердый процент выплаты кредита. Этим и отличаются кредиты, предоставляемые за счет продажи закладных листов, от кредитов сбербанков или других банковских учреждений.
В настоящее время закладные листы выпускаются на срок 10 лет. Перед новой эмиссией производится корректировка ус¬ловий предоставления кредита в соответствии с состоянием рынка ценных бумаг. В случае снижения процента по заклад¬ным листам, как правило, уменьшается процент по кредиту. На практике требование банком процентов за предоставление кре¬дита вызывает непонимание со стороны кредитополучателя, так как он не знает, с чем это связано. Процент за предоставление необходим, поскольку банк, предлагая кредит, обязан подгото¬вить условия его предоставления и не имеет права их изменять, несмотря на возможное ухудшение ситуации на рынке ценных бумаг.
Чтобы предоставить предложенный кредит, банк должен про¬дать закладные листы, по которым он оплачивает проценты их держателям. С другой стороны, ипотечные ссуды выдаются не сра¬зу, а например, по продвижению строительных работ. Проценты банк получит только после выдачи кредита. Чтобы заполнить этот разрыв между выплатой процентов по закладным листам и посту¬плением процентов за кредит, и необходим процент за предостав¬ление, который, как правило, составляет 0,25% в месяц.
Ипотечные банки предоставляют должникам право досроч¬ной выплаты кредита (полностью или частично) после истечения договорного срока выплаты процентов. В общем же срок выпла¬ты процентов устанавливается не менее 10 лет, т.е. время дейст¬вия закладных листов. Если бы заемщик имел право вернуть кредит вскоре после его получения, банк оказался бы в сомни¬тельном положении, когда он был бы вынужден выплачивать проценты по ценным бумагам, не имея поступлений процентов за кредиты. В ряде случаев ипотечные банки предоставляют кре¬диты совместно со сберегательными банками. Это сотрудничест¬во выражается в программах совместного финансирования строительства либо при предоставлении ипотечных кредитов с погашением через сбербанки. В первом случае предоставляются ипотечный кредит и кредит Сбербанка. Погашение ипотечного кредита отодвигается на 14 лет, за это время погашается кредит Сбербанка.
Во втором случае погашение ипотечного кредита отодвига¬ется за счет передачи прав договора со Сбербанком на сумму не менее 30% от суммы ипотечного займа. Ипотечная ссуда, таким образом, погашается за счет договора со Сбербанком в течение максимум 10 лет полностью или частично. Если суммы недос¬таточно для полного погашения, ипотечный кредит может быть продлен.
Выдержка из текста
Основная деятельность ипотечных банков.
Ипотечные банки предоставляют долгосрочные кредиты, ко¬торые обеспечиваются внесением записи ипотек, или ипотечных долгов, на землевладение, под которое выдается ссуда. Если ипо¬течные банки используют для гарантии ссуд только ипотечные долги, в деловом общении остаются понятия "ипотечный банк" и "ипотечный кредит".
Благодаря своей долгосрочности (20—30 лет) ипотечные кре¬диты особенно удобны для финансирования в тех случаях, когда выплата процентов и погашение кредита возможны только из текущих, как правило, невысоких доходов, т.е. небольшими взносами. Например, при финансировании строительства жилых домов под аренду погашение ипотечного займа возможно только из поступлений арендной платы. Это касается также и финанси¬рования сельскохозяйственных предприятий с целью расшире-ния земельных угодий (покупка дополнительных участков земли) или строительства жилых и подсобных помещений, так как при¬рост доходов в сельском хозяйстве относительно невысок.
Средства для предоставления кредитов ипотечный банк по¬лучает от продажи закладных листов. Это надежные, принося¬щие твердые проценты долговые обязательства банка по отно¬шению к держателям. Выпускаемые закладные листы обеспечи¬ваются предоставляемыми банком и гарантированными ипоте¬ками или ипотечными долгами ссудами.
Однако не каждый земельный участок может быть объектом ипотечного банка, так как безопасность кредита, обеспечиваю¬щего покрытие, определяется стоимостью закладного объекта.
Ипотечные банки имеют в экономике двойное значение: как социальные институты, обеспечивающие долгосрочные земель¬ные кредиты, и как эмитенты закладных листов, являющихся наиболее защищенным средством вложения капитала и прино¬сящих проценты.
Ипотечные банки являются посредником между вложением капитала и реальным кредитом. Капитал держателя закладных листов обеспечивается не одним объектом, а совокупностью всех объектов банка, гарантирующих его займы. Таким образом, про-исходит рассеивание риска. В отличие от частного лица, которое предоставляет заем под один объект, банк имеет возможность назначать очень низкие ставки погашения, так как средства, по¬ступающие от многочисленных кредитополучателей, могут быть использованы для новых кредитов.
Ипотечные банки предоставляют также займы различным коммунальным общественным структурам. В этом случае заем обеспечивается не ипотеками, а средствами, получаемыми за счет налогов. Источником средств для коммунальных займов яв¬ляются выпускаемые банком Коммунальные (Общественные) закладные листы. Они отличаются от обычных закладных листов лишь способом гарантирования.
Виды деятельности, которыми могут заниматься ипотечные банки наряду с основной, включают также вложение средств в ценные бумаги под определенные проценты, выдачу ссуд под залог ценных бумаг, а также некоторые финансовые услуги.
Ипотечному банку запрещена побочная деятельность, свя¬занная с риском. Например, банк может приобретать участки у своих должников только с целью предотвращения убытков, строительства административных зданий для своих нужд или жилья для своих сотрудников; спекуляцией земельными участ¬ками банку запрещено заниматься.
Законодательные ограничения в интересах держателей закладных листов делают ипотечные банки специальными инсти¬тутами, а не универсальными банками. Только три банка в Гер¬мании являются в силу сложившихся традиций смешанными ипотечными банками.
Список использованной литературы
При развитии ипотечного кредита в России, т.е. чтобы физи¬ческие лица могли приобрести в кредит дома и квартиры, а предприятия — произвести обновление основных фондов, боль¬шое значение имеют источники кредитных ресурсов ипотечных банков и других кредитно-финансовых учреждений. Такими ис¬точниками по существу могут быть сбережения населения, сво¬бодные денежные средства юридических лиц, а также вторичный рынок ценных бумаг. В настоящее время в России в правитель-ственных и законодательных органах рассматривается вопрос о создании Федерального агентства по ипотечному кредитованию (по образцу Федеральной национальной ассоциации по ипотеч¬ному кредитованию США), которое должно организовать вто-ричный рынок закладных в России, а также выкупать у банков ипотечные кредиты, соответствующие установленным стандар¬там, и выпускать ценные бумаги, которые обеспечены этими кредитами и имеют соответствующие правительственные гаран¬тии. Формирование рынка ипотек и механизма ипотечного кре¬дитования, связанного с землей, недвижимостью, жильем, потре¬бует достаточно длительного периода — в несколько лет. В настоя¬щее время перед банками России стоит задача создания вторичного рынка ипотек путем образования региональных рынков и посте¬пенной их интеграции. Наиболее подготовленными регионами к развитию всего механизма ипотечного кредита в России являются Москва, Санкт-Петербург, Нижний Новгород и Иркутск