Нормативно-правовая база оценочной деятельности в Российской Федерации: актуализация требований и вызовы 2024–2025 гг.

Введение: Методологические основы и актуальность исследования

Оценочная деятельность в современной экономике Российской Федерации перестала быть узкоспециализированной услугой и превратилась в критически важный элемент финансовой инфраструктуры, который затрагивает интересы государства, инвесторов и частных лиц. Оценка лежит в основе корпоративных сделок, залогового обеспечения, оспаривания кадастровой стоимости и имущественных споров. Понимание ее правовых основ — не просто требование, а гарантия финансовой устойчивости и защиты интересов всех участников рынка.

Актуальность настоящего исследования обусловлена кардинальным обновлением регуляторного поля. В 2022–2023 годах вступили в силу новые Федеральные стандарты оценки (ФСО I-VI), которые заменили устаревшие нормы, действовавшие с 2015 года. Эти изменения потребовали от оценщиков пересмотра методологии и структуры отчетов, введя более строгие требования к аргументации выводов. Более того, текущий период (2024–2025 гг.) ознаменован рядом законодательных инициатив, направленных на ужесточение требований к квалификации оценщиков и их имущественной ответственности, а также необходимостью адаптации к новым экономическим реалиям, включая оценку цифровых активов и интеграцию в структуры Евразийский экономический союз (ЕАЭС).

Цель работы состоит в деконструкции и обновлении представлений о нормативно-правовой базе оценочной деятельности, а также в проведении глубокого анализа действующего законодательства и Федеральных стандартов оценки с учетом последних поправок и тенденций правоприменительной практики 2024–2025 годов.

Структура работы выстроена таким образом, чтобы последовательно раскрыть три ключевых столпа регулирования: базовый Федеральный закон (ФЗ № 135-ФЗ), стандартизацию методологии (ФСО) и институт контроля качества (СРО), завершая критическим анализом современных вызовов и судебной практики.

Основополагающие положения Федерального закона № 135-ФЗ в текущей редакции

Основным источником, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, является Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Несмотря на свой возраст, закон регулярно подвергается поправкам, отражающим эволюцию рынка и ужесточение требований к профессионалам. Последние изменения, внесенные, например, в феврале 2024 года, поддерживают актуальность его положений, делая его живым, постоянно обновляемым документом.

Понятийно-терминологический аппарат оценочной деятельности

Для обеспечения единства правоприменения и методологии ФЗ № 135-ФЗ устанавливает четкие юридические определения ключевых терминов, которые формируют базу для всех оценочных операций.

В соответствии со статьей 3 ФЗ № 135-ФЗ, «оценочная деятельность» понимается как профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости. Субъектами этой деятельности, в свою очередь, являются профессиональные оценщики.

Ключевым понятием, вокруг которого строится большинство операций, является «рыночная стоимость». Согласно статье 3 ФЗ № 135-ФЗ, рыночная стоимость определяется как наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда:

1. Стороны сделки действуют разумно и добровольно.
2. Стороны располагают всей необходимой информацией.
3. На величине цены не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (например, вынужденная продажа).

Таким образом, закон не просто фиксирует цену, но и определяет идеальные рыночные условия, при которых эта цена является объективной и достоверной. Это важно, поскольку именно на основе рыночной стоимости принимаются важнейшие инвестиционные и судебные решения.

Законодательные инициативы 2024–2025 гг. как вектор ужесточения регулирования

Период 2024–2025 годов характеризуется стремлением регулятора (Минэкономразвития и Госдума) к повышению качества оценочных услуг, особенно в сфере государственного и муниципального имущества, где цена ошибки наиболее высока. Эта тенденция свидетельствует о признании критической роли оценки в управлении государственными активами.

Ужесточение требований к страхованию и квалификации

Одним из наиболее значимых нововведений, закрепленным в Законопроекте № 633238-8 (принят Госдумой в первом чтении 25 июля 2024 года), является повышение финансовой ответственности оценщиков. Проект предусматривает повышение минимальной планки страхования ответственности оценочных компаний с действующих 5 млн рублей до 10 млн рублей. Это решение направлено на более эффективную защиту имущественных интересов заказчиков в случае причинения им убытков, а также на отсеивание недобросовестных участников рынка.

Законопроект также вводит специальные, более строгие требования к оценщикам и оценочным компаниям, привлекаемым к оценке государственного имущества. Эти меры призваны гарантировать, что оценка государственного имущества, часто имеющего высокую стоимость и стратегическое значение, будет проводиться только высококвалифицированными специалистами с подтвержденным опытом.

Требования к оценке государственного имущества	Оценщик (физическое лицо)	Оценочная компания (юридическое лицо)
Опыт работы	Не менее 10 отчетов по оценке движимого/недвижимого имущества или 3 отчета по оценке бизнеса (за последние 3 года).	Не менее 5 лет опыта работы на рынке оценочных услуг.
Требования к штату	—	Наличие не менее 5 штатных сотрудников-оценщиков, двое из которых соответствуют вышеуказанным требованиям по опыту.

Интеграция в Евразийский экономический союз (ЕАЭС)

На 01 января 2025 года запланирован переход к функционированию Единого рынка услуг Евразийского экономического союза (ЕРУ ЕАЭС). В связи с этим в ФЗ № 135-ФЗ планируется дополнение новой главой III.2, которая будет регулировать особенности осуществления оценочной деятельности в рамках ЕАЭС. Это необходимо для обеспечения взаимного признания квалификаций оценщиков и единообразия подходов к оценке объектов, расположенных на территории стран-членов Союза, что является ключевым шагом к международной интеграции российского оценочного сообщества.

Система Федеральных стандартов оценки: анализ методологических требований

Если ФЗ № 135-ФЗ устанавливает правовые рамки деятельности, то Федеральные стандарты оценки (ФСО), утверждаемые Министерством экономического развития РФ, являются методологическим фундаментом, определяющим порядок и требования к проведению оценки. Кардинальное обновление стандартов в 2022–2023 годах стало поворотным моментом в истории российского оценивания, сместив акцент с формального подхода на детальную аргументацию.

Общие стандарты (ФСО I-VI) и правила применения подходов

В 2022 году вступила в силу новая система общих стандартов, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 № 200. Эти стандарты заменили устаревшие ФСО № 1-3 (2015 г.) и существенно детализировали требования к каждому этапу оценочного процесса.

Номер ФСО	Название стандарта	Ключевая функция
ФСО I	Структура федеральных стандартов оценки и их применение	Определяет иерархию и общие правила использования всех ФСО.
ФСО II	Виды стоимости	Дает исчерпывающий перечень видов стоимости, которые могут быть установлены (рыночная, инвестиционная, ликвидационная и др.).
ФСО III	Процесс оценки	Устанавливает последовательность действий оценщика от принятия задания до составления отчета.
ФСО V	Подходы и методы оценки	Регулирует применение трех классических подходов.
ФСО VI	Отчет об оценке	Определяет обязательную структуру, содержание и требования к оформлению итогового документа.

Особое внимание следует уделить ФСО V «Подходы и методы оценки». Этот стандарт закрепляет методологический императив: оценщик обязан рассмотреть и применить три традиционных подхода к определению стоимости:

1. Сравнительный подход: Основан на анализе рыночных данных о сделках с сопоставимыми объектами.
2. Доходный подход: Основан на определении ожидаемых будущих экономических выгод от владения объектом.
3. Затратный подход: Основан на определении стоимости замещения или стоимости воспроизводства объекта за вычетом всех видов износа.

Принцип обязательности применения: ФСО V прямо указывает, что применение каждого из трех подходов является обязательным. Отказ от использования любого из них допускается только в случаях, когда его применение невозможно или экономически нецелесообразно. При этом оценщик обязан предоставить детальное и мотивированное обоснование такого отказа в отчете об оценке. Таким образом, регулятор заставляет оценщика продумать все возможные методологические пути, тем самым повышая надежность конечного результата.

Специальные стандарты в оценке бизнеса и нематериальных активов

Помимо общих стандартов, существуют специальные ФСО, регулирующие оценку конкретных видов объектов. Эти стандарты важны для оценки бизнеса и интеллектуальной собственности, что особенно актуально в условиях цифровой экономики.

Оценка бизнеса (ФСО № 8): Оценка бизнеса является одной из наиболее сложных и ответственных задач. ФСО № 8 «Оценка бизнеса» детализирует требования к определению стоимости предприятия как имущественного комплекса. Стандарт требует, чтобы оценщик учитывал не только материальные активы, но и финансовые потоки, структуру капитала, а также нематериальные активы, такие как гудвилл. В рамках оценки бизнеса доходный подход (метод дисконтированных денежных потоков) зачастую становится доминирующим.

Оценка нематериальных активов (ФСО XI): В ответ на растущую значимость интеллектуальной собственности и цифровых активов, в 2023 году вступил в силу ФСО XI «Оценка интеллектуальной собственности и нематериальных активов» (Приказ Минэкономразвития России от 30.11.2022 № 659). Этот стандарт стал краеугольным камнем в регулировании оценки инновационных активов и прав, таких как патенты, товарные знаки, программное обеспечение и базы данных.

Влияние ФСБУ 14/2022 на оценочную практику

Актуализация оценочных стандартов тесно связана с реформой бухгалтерского учета. С 2024 года обязательным к применению стал ФСБУ 14/2022 «Нематериальные активы». Этот стандарт привел к изменениям в правилах признания, учета и оценки НМА на балансах компаний.

• Проблема: Бухгалтерская стоимость НМА (особенно созданных собственными силами) часто не отражает их истинной рыночной стоимости.
• Связь с оценкой: Внедрение ФСБУ 14/2022 увеличило совокупный объем нематериальных активов на балансах, что автоматически повысило спрос на профессиональную оценку их рыночной стоимости, требуя от оценщиков строгого следования методологическим требованиям ФСО XI.

Институт саморегулирования (СРО): контроль качества и имущественная ответственность оценщиков

Система регулирования оценочной деятельности в РФ построена на принципе саморегулирования, где ключевую роль играют Саморегулируемые организации оценщиков (СРО).

Функции СРО, ее стандарты и механизм надзора

Саморегулируемой организацией оценщиков (СРО) признается некоммерческая организация, созданная для регулирования и контроля профессиональной деятельности оценщиков. По состоянию на октябрь 2025 года, в Едином государственном реестре, ведение которого осуществляет Росреестр, числится 17 СРО оценщиков.

Ключевые функции СРО (Статья 22.1 ФЗ № 135-ФЗ):

1. Разработка стандартов и правил: Утверждение внутренних стандартов и правил оценочной деятельности, а также правил деловой этики, которые не могут противоречить ФЗ № 135-ФЗ и ФСО.
2. Контроль качества: Проведение плановых и внеплановых проверок деятельности своих членов на предмет соблюдения законодательства и стандартов.
3. Обучение и аттестация: Организация информационного и методического обеспечения, а также повышение квалификации своих членов.

Надзор за деятельностью самих СРО оценщиков осуществляет Росреестр и его территориальные органы. Законодательные инициативы 2024 года (Законопроект № 633238-8) направлены на усиление надзорной функции, предлагая расширить основания для проведения проверок СРО. В частности, проверка становится обязательной по обращению государственных органов даже в тех случаях, когда оценщик попытался «отозвать» свой отчет после получения жалобы, что существенно ограничивает возможности манипулирования ответственностью.

Компенсационный фонд и основания для расширения ответственности

Для обеспечения гарантий имущественных интересов потребителей оценочных услуг законом предусмотрен механизм коллективной ответственности.

Компенсационный фонд (Статья 24.6 ФЗ № 135-ФЗ): СРО оценщиков обязана формировать Компенсационный фонд за счет обязательных взносов своих членов. Этот фонд является финансовым инструментом, предназначенным для возмещения убытков, причиненных заказчику вследствие некачественной работы оценщика, если его страховка оказалась недостаточной.

Расширение оснований для ответственности: Проект изменений в ФЗ № 135-ФЗ (Законопроект № 633238-8) не только повышает требования к страхованию, но и предлагает расширить основания для возмещения убытков.

Ключевым новшеством является возможность возмещения убытков в случаях, когда отчет об оценке признан судом не соответствующим требованиям закона и не может быть применен. Это означает, что оценщик будет нести ответственность не только за прямые ошибки в расчетах, но и за методологические или структурные недочеты, которые делают результат оценки юридически ничтожным, то есть за невозможность применения результата оценки.

Современные вызовы: гармонизация стандартов и правоприменительная практика (Критический анализ)

Актуальная нормативно-правовая база сталкивается с двумя основными вызовами: необходимостью международной интеграции (гармонизация стандартов) и необходимостью адаптации к новым экономическим реалиям (цифровые активы и сложная судебная практика). Разве не очевидно, что без решения этих вопросов, российская оценка рискует оказаться в изоляции от мировых финансовых потоков?

Сравнительный анализ ФСО и Международных стандартов оценки (IVS 2024)

Международные стандарты оценки (IVS), новое издание которых вышло в 2024 году, являются мировым эталоном в оценочной деятельности. Несмотря на значительное обновление российских ФСО, они по-прежнему носят «рамочный характер» и имеют ряд существенных расхождений с IVS. Критическое сопоставление показывает, что российские ФСО не содержат ряда ключевых понятий и методологических требований, обязательных в международной практике, что создает барьеры для российских оценщиков при работе с международными клиентами и капиталом.

Категория	Международные стандарты оценки (IVS 2024)	Российские ФСО (I-VI, XI)	Проблема/Различие
Основа стоимости	Четкое разграничение «Баз оценки» (Valuation Bases), включая детальные определения.	Используется общее понятие «Виды стоимости» (ФСО II), которое менее детализировано.	Отсутствие понятий «база оценки» (например, стоимость для финансовой отчетности) усложняет сопоставимость отчетов.
Ликвидность	В IVS часто требуется анализ и отражение ликвидности объекта.	Понятие «ликвидность» отсутствует в ФСО как обязательный элемент анализа.	Отчеты могут не отражать риски, связанные со временем экспозиции актива на рынке.
Издержки	Требуется явный учет «Транзакционных издержек» (Transaction Costs).	Не являются обязательным требованием для включения в отчет.	Занижение полной стоимости сделки или инвестиции.
Новые активы	МСО 500 «Финансовые инструменты» и МСО 104 «Данные и исходные данные» адаптированы к цифровой экономике.	ФСО XI является первым шагом, но требует дальнейшей детализации в части оценки финансовых технологий и цифровых прав.	Методологическая база для сложной оценки цифровых активов недостаточно развита.

Отсутствие этих концепций в ФСО является сдерживающим фактором для полной интеграции российской оценочной практики в глобальный финансовый рынок. Для достижения полного соответствия, необходима дальнейшая детализация российских стандартов, особенно в части финансовых активов.

Оценка новых активов и новейшая судебная практика

Цифровизация экономики требует оперативного реагирования законодателя, что видно на примере регулирования цифровых активов.

Регулирование оценки Цифровых Финансовых Активов (ЦФА)

Несмотря на отсутствие специального ФСО по ЦФА, Налоговый кодекс РФ уже ввел нормы для их налогообложения. Статья 214¹¹ НК РФ устанавливает особенности определения налоговой базы по операциям с ЦФА и цифровыми правами. При этом рыночная стоимость этих активов для целей налогообложения определяется, как правило, исходя из цены сделки. Это создает прецедент, когда стоимостная оценка регулируется не ФЗ № 135-ФЗ, а специальными налоговыми нормами, что требует от оценщиков и юристов двойного контроля при работе с цифровыми активами.

Приоритет достоверности в судебной практике (Оценка бизнеса)

Одним из наиболее актуальных вопросов в правоприменительной практике 2025 года является расчет действительной стоимости доли участника при его выходе из общества. Эта проблема требует от оценщиков глубокого погружения в финансовую отчетность.

В Определении Верховного Суда РФ от 25.04.2025 по делу № А40-102166/2023 был сделан критически важный вывод: действительная стоимость доли участника должна рассчитываться на основании достоверных данных бухгалтерской отчетности, а не формально отраженных показателей.

Ключевой вывод ВС РФ: Суды не могут руководствоваться исключительно заключением эксперта-оценщика, если оно базируется на формальной или недостоверной отчетности. Судья обязан критически оценить, насколько реальная экономическая ситуация компании отражена в представленных документах.

Это подчеркивает, что в спорах об оценке бизнеса оценщик должен проявлять профессиональную осмотрительность, анализируя не только внешние рыночные факторы, но и внутреннюю финансовую «кухню» предприятия, чтобы его отчет был не просто формально корректным, но и экономически обоснованным. Именно требование экономической достоверности является главным трендом современной судебной практики.

Заключение

Нормативно-правовая база оценочной деятельности в Российской Федерации находится в состоянии динамичного развития. Период 2024–2025 годов ознаменован не только введением новых, более жестких Федеральных стандартов оценки (ФСО I-VI, XI), но и активным законотворческим процессом, направленным на повышение ответственности оценщиков (Законопроект № 633238-8) и адаптацию к международным обязательствам (ЕРУ ЕАЭС).

Ключевые выводы исследования:

1. Правовая база укрепилась: ФЗ № 135-ФЗ получил поправки, которые существенно ужесточают требования к страхованию и квалификации, особенно для оценщиков, работающих с государственным имуществом. Это гарантирует более высокий уровень защиты государственных интересов.
2. Методология стандартизирована: Обновленные ФСО 2022–2023 гг. детализировали процесс оценки и закрепили принцип обязательности применения всех трех подходов (доходного, сравнительного, затратного), требуя от оценщика высокой дисциплины обоснования.
3. Акцент на новые активы: Введение ФСО XI и реформа бухгалтерского учета (ФСБУ 14/2022) поставили оценку нематериальных и цифровых активов в центр внимания, требуя от оценщиков освоения новых методов.
4. Возрастающая ответственность: Судебная практика, в частности Определения Верховного Суда РФ 2025 года, смещают акцент с формальной экспертизы на требование экономической достоверности данных, что напрямую влияет на качество и применимость отчетов об оценке.

Таким образом, глубина и качество оценочной деятельности в России сегодня прямо зависят от способности оценочного сообщества оперативно адаптироваться к законодательным инновациям, гармонизировать отечественные стандарты с IVS 2024 и применять принципы экономической достоверности, а не только юридической формальности, в своей ежедневной работе. Конечной целью этих преобразований является повышение доверия к институту оценки на национальном и международном уровнях.

Список использованной литературы

1. Валдайцев С.В. Оценка бизнеса и управление стоимостью предприятия: учебное пособие для вузов. GUMER-INFO, 2007. 720 с.
2. Григорьев В.В. Оценка предприятия: теория и практика. Москва: НОРМА-ИНФРА-М, 2006. 320 с.
3. Есипов В.Е. Оценка бизнеса: учебник. 2-е изд. Санкт-Петербург: Питер, 2006. 464 с.
4. Оценка бизнеса: Учебник / А.Г. Грязнова, М.А. Федотова. Москва: Финансы и статистика, 2011. 387 с.
5. Оценка недвижимости: Учебник / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федо товой. Москва: Финансы и статистика, 2005. 496 с.
6. Рутгайзер В.М. Оценка стоимости бизнеса: учебное пособие. Москва: Инфра-М, 2009. 312 с.
7. Щербаков В.А. Оценка стоимости предприятия (бизнеса). Москва: Издательство Омега, 2006. 288 с.
8. Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 14.02.2024) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» [Электронный ресурс]. URL: rk.gov.ru (Дата обращения: 09.10.2025).
9. СРО оценщиков: как выбрать и вступить в саморегулируемую организацию [Электронный ресурс]. URL: dopuski-sro.ru (Дата обращения: 09.10.2025).
10. Внесены изменения в закон об оценочной деятельности // Министерство государственного имущества Пензенской области [Электронный ресурс]. URL: pnzreg.ru (Дата обращения: 09.10.2025).
11. Федеральные Стандарты Оценки (ФСО) — перечень документов [Электронный ресурс]. URL: menes.ru (Дата обращения: 09.10.2025).
12. Что такое СРО оценщиков // Портал «Все о саморегулировании» [Электронный ресурс]. URL: all-sro.ru (Дата обращения: 09.10.2025).
13. Надзор за деятельностью СРО оценщиков // Управление государственной регистрации права и кадастра Севастополя [Электронный ресурс]. URL: sevreestr.ru (Дата обращения: 09.10.2025).
14. МЕТОДЫ ОЦЕНКИ НЕМАТЕРИАЛЬНЫХ АКТИВОВ В УСЛОВИЯХ ЦИФРОВОЙ ЭКОНОМИКИ [Электронный ресурс]. URL: cyberleninka.ru (Дата обращения: 09.10.2025).
15. Приказ Министерства экономического развития РФ от 22 июня 2015 г. № 385 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка нематериальных активов и интеллектуальной собственности (ФСО № 11)» [Электронный ресурс]. URL: garant.ru (Дата обращения: 09.10.2025).
16. ФСБУ 14/2022: учет и оценка нематериальных активов в 2025 году [Электронный ресурс]. URL: kontur.ru (Дата обращения: 09.10.2025).
17. НК РФ Статья 214.11. Особенности определения налоговой базы, исчисления и уплаты налога на доходы по операциям с цифровыми финансовыми активами [Электронный ресурс]. URL: consultant.ru (Дата обращения: 09.10.2025).
18. Зарубежные и российские стандарты оценки: сходства и различия // СРО «СВОД» [Электронный ресурс]. URL: srosvod.ru (Дата обращения: 09.10.2025).
19. В январе 2024 г. выйдет новое издание Международных стандартов оценки (МСО) [Электронный ресурс]. URL: sroroo.ru (Дата обращения: 09.10.2025).
20. Сравнение «старых» и «новых» федеральных стандартов оценки // СРО ФСО [Электронный ресурс]. URL: fsosro.ru (Дата обращения: 09.10.2025).
21. Недвижимость: поправки и судебная практика // Адвокатская газета [Электронный ресурс]. URL: advgazeta.ru (Дата обращения: 09.10.2025).
22. Новые дела ВС: раскрытие коммерческой тайны и уступка замороженного выигрыша [Электронный ресурс]. URL: pravo.ru (Дата обращения: 09.10.2025).