Объект недвижимости как экономическое благо: Анализ иерархии потребностей человека по А. Маслоу и ее прикладное значение в экономике и маркетинге

Введение: Актуальность, цели и задачи исследования

Теория иерархии потребностей Абрахама Маслоу (1943) на протяжении десятилетий остается одним из краеугольных камней в психологии мотивации и находит широкое прикладное применение в экономических дисциплинах, включая экономику недвижимости. Недвижимость, будучи одним из наиболее капиталоемких и долгосрочных экономических благ, обладает уникальной способностью удовлетворять практически весь спектр человеческих потребностей — от самых примитивных биологических до высших духовных.

Актуальность настоящего исследования для студентов и специалистов в области экономики и управления недвижимостью обусловлена необходимостью глубокого понимания потребительской мотивации. Именно анализ того, как различные классы и характеристики объектов недвижимости соответствуют ступеням пирамиды Маслоу, позволяет эффективно сегментировать рынок, формировать адекватное Уникальное Торговое Предложение (УТП) и более точно проводить оценку стоимости, обеспечивая застройщикам и инвесторам конкурентное преимущество.

Цель работы — проанализировать и систематизировать теоретические основы рассмотрения объекта недвижимости как средства удовлетворения иерархически расположенных человеческих потребностей согласно модели А. Маслоу, а также выявить практическое значение этой концепции для экономики и маркетинга недвижимости.

Для достижения поставленной цели в работе последовательно решаются следующие задачи:

1. Дать четкие определения ключевым терминам и представить теоретическую модель А. Маслоу.
2. Проанализировать механизм удовлетворения базовых потребностей (Физиологических и Безопасности) через недвижимость, используя привязку к российскому нормативному полю.
3. Раскрыть роль недвижимости в удовлетворении высших социальных, эстетических потребностей и потребности в самоактуализации.
4. Выявить практическое значение модели Маслоу для маркетинга и оценки недвижимости, включая гедонический подход.
5. Представить критический анализ применимости данной модели в экономике.

Теоретические основы: Недвижимость в контексте мотивационной теории А. Маслоу

Объект недвижимости как экономическое благо: Потребительная ценность и функции

В экономической теории под объектом недвижимости (недвижимым имуществом) понимаются земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (здания, сооружения, объекты незавершенного строительства).

С точки зрения экономики, объект недвижимости выступает одновременно как благо и как источник дохода. Благом в широком смысле признается любой объект потребительского выбора, способный доставить определенное удовлетворение потребителю и повысить его благосостояние.

Потребительная ценность недвижимости определяется ее многофункциональностью и долговечностью. Основные функции недвижимости, являющиеся предпосылкой для удовлетворения потребностей, включают:

1. Укрывающая/защитная функция: Обеспечение жильем, защитой от природных факторов и внешних угроз.
2. Пространственная функция: Предоставление территории и площади для производства товаров и услуг, ведения бизнеса (коммерческая недвижимость) или отдыха.
3. Социально-статусная функция: Выступление в качестве маркера социального положения и инвестиционного актива.

Таким образом, потребительская ценность недвижимости напрямую коррелирует со степенью ее способности удовлетворять иерархически расположенные потребности человека.

Иерархия потребностей А. Маслоу: Классическая и расширенная модель

Теория иерархии потребностей, разработанная американским психологом Абрахамом Маслоу, постулирует, что человеческие потребности организованы в иерархическую структуру, где потребности более высокого уровня становятся мотиватором только после того, как в достаточной мере удовлетворены потребности более низкого уровня.

Классическая модель (5 уровней):

1. Физиологические (базовые, биологические).
2. Потребность в безопасности (защищенность, стабильность).
3. Социальные (принадлежность, любовь, общение).
4. Потребность в уважении/признании (статус, успех).
5. Потребность в самоактуализации (реализация потенциала, личностный рост).

Расширенная модель (7 уровней): В более поздних работах Маслоу и его последователи ввели дополнительные уровни, которые становятся критически важны при анализе потребления благ высшего порядка, например, элитной недвижимости:

• Познавательные потребности (перед Эстетическими): Стремление к знаниям, исследованию, пониманию мира.
• Эстетические потребности (перед Самоактуализацией): Стремление к красоте, гармонии, симметрии.

Основной принцип иерархии — принцип доминирования: неудовлетворенная потребность низшего уровня будет доминировать в мотивации, не позволяя человеку сосредоточиться на высших целях. В контексте недвижимости это означает, что первоочередной задачей при покупке жилья всегда будет удовлетворение нужд в укрытии и физической безопасности, а все дополнительные преимущества, такие как эстетика или статус, являются вторичными.

Удовлетворение базовых потребностей: Обеспечение "Физиологии" и "Безопасности"

Объект недвижимости на низших ступенях иерархии выполняет роль фундамента, создающего условия для самой жизни и ее стабильности.

Физиологические потребности: Жилище как первичное укрытие

Потребность в жилище является первичной биологической потребностью, сопоставимой с потребностями в пище и сне. Основная функция жилища — быть местом, где человек может восстановить силы, укрыться от неблагоприятных природных условий и обеспечить базовый физиологический комфорт (тепло, сухость).

В экономике недвижимости удовлетворение этой минимальной потребности жестко формализовано. На государственном уровне устанавливаются критерии, по которым можно оценить достаточность жилья. Например, удовлетворение базовой физиологической потребности в минимальном пространстве формализуется через учетную норму площади жилого помещения. Эта норма, устанавливаемая органами местного самоуправления (как правило, в пределах 10–12 кв. метров на человека), выступает ключевым критерием для признания граждан нуждающимися в улучшении жилищных условий.

Потребность (Уровень 1)	Функция недвижимости	Пример объекта / Характеристика
Физиологические	Биологическое укрытие	Любое жилое помещение, способное обеспечить защиту от холода, дождя, ветра (даже койко-место, комната в общежитии).
Экономическая формализация	Учетная норма площади	10–12 м2 на человека (критерий достаточности).

Потребность в безопасности: Физическая защита и стабильность

Второй уровень иерархии — Потребность в безопасности — означает стремление к физической защите, стабильности, порядку и предсказуемости будущего. Недвижимость удовлетворяет эту потребность в нескольких аспектах:

1. Физическая защита: Обеспечивается конструктивной надежностью здания (крепкие стены, фундамент, крыша), защищенностью от пожаров и обрушений.
2. Защита от внешних угроз: Обеспечение контроля доступа, охраняемая территория, видеонаблюдение.
3. Экономическая стабильность: Владение недвижимостью обеспечивает защиту от инфляции и является формой накопления капитала, что снижает финансовые риски и повышает чувство стабильности.

В Российской Федерации требования к физической безопасности и надежности жилого фонда регулируются на федеральном уровне Федеральным законом № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений». Этот закон устанавливает обязательные нормы по механической, пожарной и санитарно-эпидемиологической безопасности, являясь не просто техническим документом, а юридической основой для удовлетворения потребности в защите. И что из этого следует? Строгое соблюдение этих норм является минимальным требованием для вывода объекта на рынок, а его отсутствие автоматически делает жилье непригодным для удовлетворения базовой потребности в безопасности.

Потребность (Уровень 2)	Функция недвижимости	Пример объекта / Характеристика
Безопасность	Надежность конструкции	Соответствие здания требованиям ФЗ № 384-ФЗ.
Безопасность	Защита от угроз	Закрытая территория, консьерж, видеонаблюдение (характерно для Комфорт- и Бизнес-класса).
Безопасность	Финансовая стабильность	Право собственности на квартиру (защита от потери жилья).

Недвижимость и высшие потребности: Статус, Социум и Саморазвитие

По мере удовлетворения базовых нужд, потребительский выбор смещается в сторону характеристик, которые обеспечивают социальное взаимодействие, признание и личностный рост. Здесь в игру вступают высшие, часто ненасыщаемые потребности.

Социальные потребности: Принадлежность и комьюнити

На третьем уровне иерархии располагаются Социальные потребности (Любовь и Принадлежность). Жилище перестает быть просто укрытием, превращаясь в необходимое условие для жизни человека в обществе, создания семьи и формирования социальных связей.

Удовлетворение этих потребностей через недвижимость проявляется в следующем:

• Социальная идентификация: Выбор жилья в районах, где проживают люди "своего круга" (например, специализированные коттеджные поселки, комплексы комфорт-класса с общей концепцией), что обеспечивает принадлежность к определенному сообществу (комьюнити).
• Инфраструктура общения: Наличие общих зон, дворов без машин, комьюнити-центров, зон барбекю и спортивных площадок, стимулирующих взаимодействие соседей.

Если человек чувствует, что его социальные связи под угрозой или он изолирован, разве не становится он более мотивирован искать жилье, которое предлагает сильное, сплоченное сообщество и общие пространства для взаимодействия?

Потребность в уважении и признании (Статус)

Потребность в Уважении и Признании (четвертый уровень) связана со стремлением к высокому социальному статусу, личным достижениям и демонстрации успеха. В условиях рыночной экономики покупка дорогой, уникальной или престижной недвижимости служит визуальным и физическим подтверждением высокого положения.

Удовлетворение потребности в Статусе и Признании напрямую обеспечивается через приобретение недвижимости Бизнес-класса и выше. Элитное жилье обладает четкими рыночными критериями, которые усиливают ощущение престижа:

• Архитектурная уникальность: Авторский дизайн и дорогие материалы отделки фасадов.
• Приватность и эксклюзивность: Малая плотность застройки и закрытая охраняемая территория.
• Пространственные характеристики: Высота потолков от 3,0 м и более, улучшенная инженерия.

Эти характеристики имеют прямое влияние на стоимость объекта, поскольку они отражают нематериальную, статусную полезность. Какой важный нюанс здесь упускается? То, что застройщик фактически продает не стены, а социальный капитал, который покупатель приобретает вместе с адресом и окружением.

Эстетические потребности и Самоактуализация

Эстетические потребности (стремление к красоте, гармонии) и Самоактуализация (реализация личного потенциала, творчество) находятся на вершине иерархии.

Удовлетворение Эстетических потребностей в строительстве в России регулируется понятием Архитектурно-градостроительный облик (АГО). АГО — это совокупность объемных, пространственных, стилистических и колористических решений фасадов, которая подлежит согласованию с местными органами власти. Согласование АГО гарантирует, что здание будет гармонично вписано в окружающую застройку, отвечая потребности жителей и города в красоте.

Самоактуализация реализуется через недвижимость, которая предоставляет уникальное, адаптированное пространство для развития способностей, творчества и уединения.

• Творческое пространство: Кабинеты, домашние студии, возможности индивидуального проектирования.
• Уникальность среды: В проектах Элитного класса потребность в Самоактуализации отражается в наличии квартир с террасами, саунами, видовыми характеристиками и панорамным остеклением, что обеспечивает среду, способствующую личностному росту и самовыражению.

Уровень потребностей	Класс недвижимости	Ключевая характеристика
Социальные (3)	Комфорт-класс	Общие дворовые пространства, комьюнити-центры, близость к родственникам.
Уважение/Признание (4)	Бизнес-класс	Высота потолков от 3,0 м, авторская архитектура, закрытая территория, престижный район.
Эстетические (6)	Элитный класс	Согласованный АГО, дизайнерские входные группы, дорогостоящие материалы, вид из окна.
Самоактуализация (7)	Элитный класс	Возможность индивидуального проектирования, наличие мастерских, приватность, террасы.

Прикладное значение модели Маслоу в экономике и маркетинге недвижимости

Применение модели Маслоу выходит за рамки чистой теории и находит прямое отражение в практических инструментах экономики недвижимости — маркетинге и оценке стоимости.

Маркетинг недвижимости: Сегментация и Уникальное Торговое Предложение (УТП)

В маркетинге недвижимости модель Маслоу является мощным инструментом для понимания мотивации потребителей и эффективной сегментации рынка. Знание доминирующего уровня потребностей целевой аудитории позволяет застройщикам формулировать Уникальное Торговое Предложение (УТП), которое будет максимально релевантным.

Примеры маркетинговых стратегий по уровням Маслоу:

Уровень потребности	Целевой сегмент	Акцент в УТП
Физиологические/Безопасность	Эконом-класс / Социальное жилье	Доступность, надежность, соблюдение норм ФЗ-384, "ипотека с минимальным платежом".
Безопасность / Социальные	Комфорт-класс	"Закрытый двор без машин", "собственная охрана", "современный детский сад", "соседское комьюнити".
Уважение / Признание	Бизнес-класс	"Статусное окружение", "эксклюзивность проекта", "премиальное качество отделки", "вид на центр города".
Самоактуализация / Эстетика	Элитный класс	"Авторский дизайн", "приватность и уединение", "пространство для творчества", "видовая квартира с террасой".

Таким образом, для жилья Комфорт-класса акцент делается на безопасности и социальных потребностях (двор, инфраструктура), тогда как для Элитного класса ключевыми становятся Уважение и Самоактуализация (приватность, авторская архитектура).

Оценка стоимости недвижимости: Гедонический подход к ненасыщаемым потребностям

В оценке стоимости недвижимости способность объекта удовлетворять высшие, ненасыщаемые потребности (Статус, Эстетика, Уникальность) является фактором, который значительно повышает потребительскую полезность и, следовательно, рыночную цену элитных и уникальных объектов.

Для количественной оценки влияния этих нематериальных характеристик на рыночную стоимость в экономике недвижимости используется Гедонический подход (метод гедонического ценообразования). Гедоническая модель рассматривает объект недвижимости как совокупность потребительских характеристик (структурных, районных, экологических). Метод позволяет определить имплицитную (скрытую) цену, или маржинальный вклад, каждой характеристики в общую рыночную стоимость.

Гедоническая модель ценообразования (ГМЦ)

В общем виде гедоническая модель ценообразования выражается формулой, где цена объекта $P$ является функцией его характеристик:

P = α + Σi=1n βi Si + Σj=1m γj Nj + Σk=1p δk Ek + ε

Где:

• $P$ — рыночная цена объекта.
• $\alpha$ — константа.
• $S_{i}$ — структурные характеристики (площадь, этаж, высота потолков, количество комнат).
• $N_{j}$ — районные характеристики (престиж района, близость к центру, инфраструктура).
• $E_{k}$ — экологические и эстетические характеристики (вид из окна, архитектурный облик, качество фасада).
• $\beta_{i}, \gamma_{j}, \delta_{k}$ — их маржинальные вклады в цену (имплицитные цены), отражающие степень удовлетворения потребностей.
• $\epsilon$ — случайная ошибка.

Таким образом, $\delta_{k}$ для таких характеристик, как "авторский дизайн" или "видовая квартира", фактически отражает, сколько готов заплатить потребитель за удовлетворение высших потребностей (Эстетика, Статус).

Критический анализ применения иерархии потребностей Маслоу в экономике

Несмотря на широкое практическое применение, модель Маслоу не лишена критических замечаний, особенно при ее переносе в строго экономическую и оценочную плоскость.

Проблема универсальности и статического характера

Самая распространенная критика связана с универсальностью и статичностью иерархии. Модель предполагает строгую линейность перехода от уровня к уровню. Однако в реальности потребители могут одновременно испытывать или удовлетворять потребности разных уровней. Например, творческий человек может стремиться к самоактуализации (покупка мастерской), даже будучи не до конца удовлетворенным в финансовой безопасности. Сам Маслоу признавал, что порядок в иерархии может меняться.

Отсутствие количественного измерителя

Основной недостаток для экономики как точной науки заключается в отсутствии надежного количественного измерителя удовлетворенности потребностей. Сложно определить, на какой процент удовлетворена потребность в безопасности или уважении, чтобы утверждать о переходе к следующему уровню. Положения теории основаны на личных наблюдениях и авторском исследовании Маслоу, а не на контролируемых экономических экспериментах. Это затрудняет строго научное применение модели в оценке, требующей объективных показателей.

Культурная и социальная обусловленность

Иерархия может значительно меняться в зависимости от культурного контекста, экономического развития страны и социального класса. В условиях развитых экономик, где базовые потребности (жилье, безопасность) во многом гарантированы государством и рынком, мотивация потребления почти сразу смещается к высшим уровням (статус, самовыражение), делая низшие уровни менее значимыми.

Заключение

Объект недвижимости представляет собой уникальное многофункциональное экономическое благо, способное последовательно удовлетворять все уровни иерархии потребностей человека, разработанной А. Маслоу.

Проведенный анализ подтверждает, что недвижимость выступает не только как укрытие и источник физической безопасности (базовые потребности, формализованные через такие нормы, как учетная норма площади и ФЗ № 384-ФЗ), но и как мощный инструмент для достижения социального статуса, признания и самоактуализации (высшие потребности).

Практическое значение концепции Маслоу в экономике недвижимости неоспоримо:

1. Маркетинг: Она позволяет маркетологам точно сегментировать целевую аудиторию и разрабатывать УТП, которое апеллирует к доминирующим потребностям данного сегмента (например, акцент на "комьюнити" для Комфорт-класса или на "уникальности" для Элитного класса).
2. Оценка: Способность объекта удовлетворять ненасыщаемые потребности (Эстетика, Статус), которые часто регулируются через такие механизмы, как согласование Архитектурно-градостроительного облика (АГО), повышает его потребительскую полезность и рыночную стоимость.

Именно применение специфических экономических моделей, таких как Гедоническая модель ценообразования (ГМЦ), позволяет перевести психологическую теорию Маслоу в прикладную плоскость оценки, количественно измеряя вклады характеристик, связанных с высшими потребностями. Таким образом, несмотря на методологическую критику, иерархия потребностей Маслоу остается фундаментальной рамкой для понимания мотивации потребителей на рынке недвижимости.

Список использованной литературы

1. Янин Д.А. Экономика недвижимости: Конспект лекций. Москва: МИЭМП, 2009. 80 с.
2. Цыганенко В.С. Экономика рынка недвижимости: Учебное пособие. Санкт-Петербург: СПб ГУИТМО, 2008. 114 с.
3. Экономика недвижимости: Учебное пособие / сост. Д. В. Виноградов. Владимир: Владим. гос. ун-т, 2007. 136 с.
4. Экономика недвижимости: Особенности объектов недвижимости / Асаул А.Н. и др. URL: aup.ru (дата обращения: 28.10.2025).
5. Недвижимость как экономическое благо и финансовый актив. Экономика недвижимости: Учебное пособие. URL: subschet.ru (дата обращения: 28.10.2025).
6. Жилище в системе личных и общественных ценностей. URL: cyberleninka.ru (дата обращения: 28.10.2025).
7. Пирамида Маслоу: уровни потребностей, суть ступеней, как использовать. URL: zvonobot.ru (дата обращения: 28.10.2025).
8. Умный город без иллюзий. Как технологии меняют правила игры на рынке недвижимости // Inc.Russia. URL: Inc.Russia (дата обращения: 28.10.2025).