Экономический износ при оценке имущественных комплексов: теоретические основы, методология и практические аспекты

На протяжении веков человечество стремилось к точному измерению ценности, будь то бартерный обмен или сложнейшие финансовые операции. В современной экономике, где активы предприятий составляют основу их благосостояния и конкурентоспособности, задача определения их истинной стоимости приобретает критическое значение. Однако стоимость не является величиной неизменной; она подвержена влиянию множества факторов, среди которых особое место занимает износ.

Если физический износ — это очевидное старение, а функциональный — моральное устаревание из-за внутренних недостатков, то экономический износ, вызванный внешними, порой неосязаемыми, силами, представляет собой одну из наиболее сложных и актуальных проблем в оценочной деятельности. Особенно остро эта проблема проявляется в условиях постоянно меняющейся рыночной конъюнктуры, когда внешние факторы способны обесценить даже идеально функционирующий и технически совершенный актив.

Целью настоящего исследования является глубокий анализ сущности экономического износа, систематизация теоретических основ, методологий расчета и практических аспектов его определения при оценке имущественных комплексов, а также рассмотрение влияния внешних факторов и нормативно-правовой базы Российской Федерации. В рамках данной работы будут последовательно рассмотрены теоретические основы износа, факторы его возникновения, существующие методы определения и расчета, роль экономического износа в формировании рыночной стоимости, а также актуальные нормативно-правовые требования, регулирующие этот процесс.

Теоретические основы износа в оценочной деятельности

В мире, где ценность активов постоянно колеблется, понимание природы износа становится краеугольным камнем точной оценки. Износ — это не просто естественный процесс старения; это многогранное явление, которое может значительно изменить экономическую привлекательность любого объекта, будь то здание, машина или даже программное обеспечение, что, в свою очередь, неизбежно сказывается на его рыночной стоимости и инвестиционной привлекательности.

Понятие износа и его место в оценке стоимости

Износ в оценочной деятельности представляет собой потерю стоимости собственности под воздействием различных факторов. Это не абстрактное понятие, а вполне конкретная величина, которая выражается в разнице между издержками на воспроизводство нового объекта (с аналогичными характеристиками на дату оценки) и его текущей рыночной стоимостью. Иными словами, если построить сегодня аналогичное здание стоит X рублей, но его рыночная стоимость составляет Y рублей, то разница между X и Y во многом обусловлена износом. Таким образом, износ играет ключевую роль в формировании рыночной стоимости, поскольку он отражает реальное состояние актива и его способность генерировать доход или удовлетворять потребности пользователя в текущих рыночных условиях. Что из этого следует? Правильное определение износа позволяет инвесторам и собственникам принимать взвешенные решения о целесообразности инвестирования, модернизации или продажи активов, избегая финансовых потерь.

Классификация видов износа

Для более глубокого понимания феномена износа оценщики традиционно выделяют три его основных вида: физический, функциональный и экономический. Каждый из них имеет свои причины возникновения и уникальным образом влияет на стоимость актива.

• Физический износ – это наиболее очевидный вид износа, связанный с естественным старением и эксплуатацией объекта. Он проявляется в утрате первоначальных свойств и характеристик конструктивных элементов здания, оборудования или других активов из-за воздействия времени, погодных условий, нагрузок, а также ошибок, допущенных при проектировании или строительстве. Представьте старое здание, в котором обветшали фасады, износились инженерные коммуникации, появились трещины в стенах. Все это — проявления физического износа. Его определение, как правило, основывается на техническом обследовании объекта, анализе его состояния и оценке необходимого объема ремонтных работ.
• Функциональный износ – это снижение стоимости объекта, вызванное его несоответствием современным требованиям и стандартам. Этот вид износа не связан напрямую с физическим состоянием, а скорее с моральным устареванием внутренних характеристик объекта. Например, офисное здание, построенное 50 лет назад, может быть в отличном физическом состоянии, но его планировка (маленькие кабинеты вместо open space), отсутствие современных систем вентиляции и кондиционирования, устаревшие лифты или низкая энергоэффективность делают его менее привлекательным по сравнению с новыми аналогами. Функциональный износ может быть как устранимым (например, путем модернизации или перепланировки), так и неустранимым, если затраты на его устранение превышают прирост стоимости.
• Внешний (экономический) износ – это самый коварный и часто трудноуловимый вид износа, поскольку он не имеет прямого отношения к самому объекту. В отличие от физического и функционального износа, экономический износ не возникает в силу последовательного изменения качественного состояния активов. Он обусловлен исключительно факторами, не связанными напрямую с состоянием объекта, но влияющими на его рыночную ценность. Примером может служить ситуация, когда процветающий торговый центр теряет свою стоимость из-за открытия огромного мультифункционального комплекса в соседнем районе, который «перетягивает» на себя основной поток покупателей. Здание торгового центра остается в идеальном состоянии, его планировка соответствует современным требованиям, но внешние условия изменились, и его экономическая ценность упала.

Сущность экономического износа

Углубляясь в понимание экономического износа, мы обнаруживаем, что это не просто снижение стоимости, а фундаментальное несоответствие между затратами на воспроизводство актива и потенциальными денежными потоками, которые он способен генерировать в условиях изменившейся внешней среды. Экономический износ — это снижение стоимости актива или объекта, вызванное изменением внешних экономических условий, которые делают его менее востребованным или функционально устаревшим с точки зрения рынка.

Его ключевая сущность заключается в несоответствии необходимых текущих инвестиций для воспроизводства объекта с аналогичными физическими и технологическими характеристиками и текущей стоимости денежных потоков, которые владелец сможет получить от использования или продажи объекта с учетом сложившейся конъюнктуры. Это означает, что даже если актив идеально функционирует и полностью соответствует всем внутренним требованиям, внешние силы могут сделать его экономически неэффективным. Какой важный нюанс здесь упускается? То, что актив может быть полностью исправен и современен с технической точки зрения, но при этом терять стоимость из-за изменения рыночной среды, что требует от оценщика анализа не только состояния объекта, но и широкого спектра макро- и микроэкономических факторов.

Рассмотрим два ярких примера:

1. Пример с офисным центром: Компания владеет современным офисным центром в районе, который когда-то считался престижным. Однако со временем бизнес-активность перемещается в другую часть города, новые транспортные развязки проходят в обход этого района, а соседние территории начинают активно застраиваться жилыми домами, меняя общую деловую атмосферу. В результате спрос на аренду офисов падает, арендные ставки снижаются, и, как следствие, рыночная стоимость здания уменьшается, несмотря на его идеальное физическое и функциональное состояние. Это классический случай экономического износа, вызванного изменением экономического местоположения и рыночного спроса.
2. Пример с промышленным оборудованием: Предприятие использует высокопроизводительное промышленное оборудование, которое находится в отличном техническом состоянии и полностью соответствует своим первоначальным техническим характеристикам. Однако на рынке появляются новые технологии, предлагающие аналогичное оборудование с существенно более высокой энергоэффективностью или производительностью при той же стоимости. Старое оборудование, хоть и работоспособное, становится менее конкурентоспособным из-за возросших операционных издержек (например, на электроэнергию) по сравнению с новыми аналогами. В этом случае экономический износ обусловлен технологическими инновациями.

Важно отметить, что внешний (экономический) износ обычно является неустранимым. Это связано с тем, что величина потенциальных затрат на ликвидацию или компенсацию внешних факторов, вызвавших это устаревание, как правило, значительно превышает добавленную к стоимости собственности ценность, или же эти факторы вовсе не поддаются контролю собственника.

Факторы возникновения и влияние экономического износа на имущественные комплексы

Экономический износ, подобно невидимому течению, подтачивает стоимость активов, не затрагивая их физической оболочки. Он является прямым следствием воздействия на стоимость эффектов, событий и условий, которые не контролируются владельцем и не зависят от текущего использования или состояния объекта. Факторы, провоцирующие это явление, коренятся во внешней среде предприятия, проявляясь как на макро-, так и на микроуровнях. Задумывались ли вы, насколько сильно внешние обстоятельства могут изменить ценность даже самого безупречного актива?

Макроэкономические и отраслевые факторы

Макроэкономические и отраслевые факторы формируют глобальный фон, на котором функционируют предприятия, и их влияние на экономический износ может быть весьма драматичным.

• Изменение рыночного спроса: Это один из самых мощных драйверов экономического износа. Если спрос на продукцию или услуги, производимые с использованием конкретного имущественного комплекса, снижается, то и сам комплекс теряет свою ценность. Ярким примером из истории России являются 90-е годы, когда наблюдалось катастрофическое падение спроса и цен на грузовые автомобили ЗИЛ-130 и ГАЗ-53. Хотя сами автомобили были функциональны, изменение экономической модели и появление новых потребностей рынка привели к их массовому обесцениванию. Аналогично, снижение популярности конкретного товара или услуги, вызванное изменением потребительских предпочтений, глобальными трендами или появлением заменителей, неизбежно приводит к падению цен на соответствующие производственные активы.
• Появление более современных аналогов и технологические инновации: Прогресс не стоит на месте, и то, что вчера было вершиной технологий, сегодня может оказаться устаревшим. Появление новых технологий, обеспечивающих более высокую производительность, энергоэффективность или экологичность, делает старые объекты менее конкурентоспособными. Например, производственная линия, которая еще вчера считалась передовой, может резко обесцениться с выходом на рынок нового оборудования, позволяющего сократить издержки на производство единицы продукции вдвое. Это классический пример экономического износа, где функциональная пригодность сохраняется, но экономическая эффективность падает.
• Новые стандарты и законодательные изменения: Ужесточение экологических норм, стандартов безопасности, требований к качеству продукции или условий труда может сделать эксплуатацию старых имущественных комплексов нерентабельной или вовсе невозможной. Предприятиям приходится либо инвестировать в дорогостоящую модернизацию, либо сталкиваться со снижением стоимости своих активов. Например, введение строгих экологических стандартов может сделать устаревшую технику, не соответствующую этим нормам, практически непригодной для использования без существенных инвестиций.
• Глобальные и локальные экономические кризисы: Экономические кризисы — это периоды резкого снижения экономической активности, сопровождающиеся падением спроса, сокращением инвестиций и ростом неопределенности. В такие периоды практически все активы подвергаются обесценению. В России это ярко проявлялось в кризисах 1997-1998 годов (локальный характер), 2008-2010 годов (падение ВВП в 2009 году более чем на 8%), 2014 года (влияние антироссийских санкций и падения цен на нефть), а также в 2020 и 2022 годах (влияние на российский фондовый рынок). В эти периоды наблюдалось снижение рыночной капитализации промышленных компаний, что напрямую отражалось на стоимости их имущественных комплексов. Кризисы могут привести к росту процентных ставок, инфляции, снижению доступности кредитов, что в совокупности увеличивает операционные издержки и снижает рентабельность использования активов.

Микроэкономические и региональные факторы

Наряду с макроэкономическими силами, существуют и более локальные, микроэкономические и региональные факторы, способные вызвать экономический износ.

• Изменения в законодательстве: Помимо общенациональных изменений, существуют и региональные или муниципальные законодательные акты, которые могут повлиять на стоимость конкретных объектов. Например, изменение зонирования территории, введение новых налогов на недвижимость или ограничений на определенные виды деятельности могут обесценить имущественный комплекс.
• Экологическая ситуация: Ухудшение экологической обстановки в районе расположения имущественного комплекса (например, загрязнение воздуха или воды, появление вредных производств поблизости) может существенно снизить его привлекательность и, как следствие, рыночную стоимость. Никто не захочет жить или работать рядом с источником загрязнения, что ведет к падению спроса и цен.
• Транспортная доступность: Изменение транспортной инфраструктуры может как повысить, так и понизить стоимость актива. Строительство новой автомагистрали или железнодорожной станции может улучшить транспортную доступность и увеличить ценность, но перенос ключевых транспортных узлов в другую часть города или закрытие старых маршрутов, наоборот, приведет к экономическому износу.
• Экономическая локация: Общая деградация района, снижение деловой активности, отток населения или смена специализации территории могут негативно сказаться на стоимости расположенных там имущественных комплексов. Престижные когда-то районы могут терять свой статус, что напрямую отражается на ценах на недвижимость и другие активы.

Неконтролируемый характер и потенциал «самоустранения»

Одна из ключевых особенностей экономического износа заключается в том, что он практически всегда является неустранимым со стороны собственника. В отличие от физического или функционального износа, которые можно скорректировать ремонтом или модернизацией, воздействовать на макроэкономические тренды, изменения в законодательстве или рыночный спрос отдельный владелец не в силах. Стоимость потенциальных затрат на ликвидацию внешних элементов, вызвавших устаревание, как правило, значительно превышает добавленную к собственности стоимость.

Однако, в редких случаях, экономический износ может «самоустраниться» за счет позитивного изменения окружающей среды. Например, если рядом с обесцененным промышленным объектом вдруг обнаруживаются новые месторождения, или правительство принимает программу развития региона, или происходит общий подъем экономики, то ранее нерентабельный актив может вновь обрести ценность. Это, впрочем, скорее исключение, чем правило, и в большинстве случаев собственник вынужден мириться с потерей стоимости, обусловленной внешними факторами.

В целом, внешний (экономический) износ основных фондов проявляется в потере стоимости, вызванной крупными отраслевыми, региональными, общенациональными или мировыми технологическими, социально-экономическими, экологическими и политическими изменениями. Примеры таких изменений включают сокращение спроса или предложения на определенный вид продукции, ухудшение качества сырья, рабочей силы, вспомогательных систем, сооружений, коммуникаций, изменения в законодательстве. Неблагоприятные экономические факторы могут также привести к росту операционных издержек имущественного комплекса, делая его менее привлекательным для инвесторов и пользователей.

Методы определения и расчета экономического износа

Определение экономического износа — задача, требующая не только глубокого понимания экономических процессов, но и владения специализированными аналитическими инструментами. В оценочной практике не существует единого универсального метода, способного охватить все нюансы этого сложного явления. Вместо этого оценщики опираются на совокупность подходов, каждый из которых имеет свои преимущества, ограничения и специфику применения.

Обзор основных подходов: сравнительный и доходный

В учебной и методической литературе традиционно выделяют две группы методов для определения внешнего износа:

1. Методы, основанные на сравнении продаж подобных объектов при стабильных и измененных внешних условиях. Этот подход, по сути, является частью сравнительного подхода к оценке. Его логика проста: если мы можем найти два идентичных или очень похожих объекта, один из которых находится в благоприятной внешней среде, а другой — в неблагоприятной, то разница в их рыночной стоимости может служить индикатором экономического износа.
2. Методы, основанные на анализе потерь дохода, относящегося к изменению внешних условий. Эти методы являются частью доходного подхода к оценке и направлены на количественную оценку снижения потенциальных доходов, которые актив мог бы генерировать, если бы не произошло изменение внешних факторов. Именно эта группа методов зачастую считается более предпочтительной при оценке имущественных комплексов, поскольку она напрямую связывает износ с денежными потоками, являющимися ключевым элементом ценности актива.

Детальный анализ метода капитализации потерь дохода

Метод капитализации потерь дохода является одним из наиболее распространенных инструментов для оценки экономического износа в рамках доходного подхода. Его суть заключается в определении величины уменьшения стоимости актива, исходя из недополученных доходов, вызванных внешними факторами.

Алгоритм применения метода:

1. Идентификация потерь дохода: На первом этапе необходимо четко определить, какие именно внешние факторы привели к снижению потенциального дохода от использования имущественного комплекса. Например, это может быть снижение арендных ставок из-за падения спроса, уменьшение объемов производства из-за сокращения рыночной ниши, или рост операционных издержек из-за изменения законодательства.
2. Количественная оценка потерь дохода: Следующий шаг — это измерение этих потерь в денежном выражении. Оценщик должен определить разницу между доходом, который объект мог бы приносить в идеальных внешних условиях, и фактическим или прогнозируемым доходом в текущей неблагоприятной среде. Это может потребовать анализа рыночных данных, изучения аналогичных объектов, расположенных в более благоприятных условиях, или построения финансовых моделей.
3. Выбор ставки капитализации: Для капитализации потерь дохода необходимо использовать соответствующую ставку капитализации, которая отражает требуемую норму доходности для аналогичных активов на рынке. Ставка капитализации должна быть адекватна риску, связанному с данным активом и рыночной ситуацией.
4. Расчет экономического износа: Потери дохода капитализируются по выбранной ставке, чтобы получить сумму, представляющую собой экономический износ.

Формула может быть представлена следующим образом:

Экономический износ = (Потери дохода в год) / (Ставка капитализации)

Пример: Допустим, офисное здание могло бы приносить 10 000 000 рублей арендного дохода в год в нормальных условиях, но из-за переноса делового центра города оно приносит только 8 000 000 рублей. Потери дохода составляют 2 000 000 рублей в год. При ставке капитализации 10% экономический износ будет равен 2 000 000 / 0.10 = 20 000 000 рублей.

Сильные стороны: Метод напрямую связывает износ с экономическими результатами, что делает его интуитивно понятным и логичным. Он хорошо подходит для активов, генерирующих стабильные денежные потоки.

Слабые стороны: Требует тщательного анализа рынка и надежных данных о потенциальных доходах. Выбор корректной ставки капитализации является критически важным и может быть субъективным. Кроме того, бывает сложно отделить потери дохода, вызванные именно внешними факторами, от тех, что обусловлены внутренними проблемами или неэффективным управлением.

Метод анализа операционной загрузки: особенности и ограничения

Метод анализа операционной загрузки является специализированным инструментом, который может быть применен для оценки внешнего износа основных производственных фондов. Его суть заключается в анализе степени использования производственных мощностей предприятия в контексте внешних рыночных условий.

Применение: Если предприятие не может использовать свои производственные мощности на полную или оптимальную загрузку из-за недостаточного спроса на продукцию, высокой конкуренции или других внешних факторов, это может указывать на наличие экономического износа его основных фондов. Недоиспользование мощностей ведет к снижению эффективности и, как следствие, к потере стоимости активов.

Пример и ограничения: Метод анализа операционной загрузки был опробован для расчета внешнего износа основных производственных фондов двенадцати угледобывающих предприятий и дал достаточно противоречивые результаты: внешний износ был «выявлен» только у двух компаний (№ 8 и № 10). Такой исход подчеркивает основные ограничения метода.

• Трудность изоляции факторов: Низкая операционная загрузка может быть вызвана не только внешними факторами, но и внутренними проблемами управления, недостаточной квалификацией персонала, неэффективными производственными процессами. Отделить влияние внешних условий от внутренних недостатков бывает крайне сложно.
• Специфичность отрасли: Метод может быть более применим в отраслях с относительно стабильным спросом и хорошо выраженной зависимостью между мощностью и рыночной ситуацией. В условиях высокой волатильности или структурных изменений рынка его надежность снижается.
• Недостаток информации: Для адекватного применения метода требуется обширная информация о производственных мощностях, их использовании, а также о рыночной конъюнктуре и динамике спроса.

Методы, основанные на рентабельности основных фондов

Методика, основанная на анализе рентабельности основных производственных фондов (ОПФ), позволяет рассчитать внешний износ группы ОПФ компании путем сравнения ее показателей с аналогичными предприятиями.

Обязательные условия использования этой методики:

1. Наличие информации по ряду однородных компаний отрасли: Для проведения сравнительного анализа необходимы данные по нескольким предприятиям, осуществляющим один и тот же вид экономической деятельности и имеющим похожий состав основных производственных фондов. Это позволяет создать «идеальную» или «среднюю» модель рентабельности в отрасли.
2. Различия в условиях деятельности: Важно, чтобы между рассматриваемыми компаниями существовали различия в условиях деятельности, позволяющие считать деятельность отдельных предприятий более рентабельной из-за более благоприятных внешних факторов (например, лучшего местоположения, более устойчивого рынка сбыта).

Алгоритм (упрощенный):

1. Определяется средняя или эталонная рентабельность ОПФ для группы однородных компаний, работающих в благоприятных условиях.
2. Рассчитывается фактическая рентабельность ОПФ для оцениваемого предприятия.
3. Разница в рентабельности, скорректированная на стоимость ОПФ, может быть использована для оценки потерь стоимости, вызванных внешними факторами.

Этот метод позволяет учесть влияние внешней среды на эффективность использования активов через призму их доходности, однако его точность сильно зависит от качества и доступности сравнительных данных.

Простейшие формулы и вызовы в стандартизации

В некоторых случаях, особенно для предварительных оценок или в условиях ограниченности данных, могут применяться простейшие формулы для определения экономического износа производственных объектов.

Одной из таких формул является:

Kэ = 1 − (Nф/Nнорм)n

где:

• K_э – коэффициент экономического устаревания;
• N_ф – фактическая мощность объекта;
• N_норм – нормативная мощность объекта;
• n – коэффициент торможения.

Критический анализ: Главный вызов при использовании подобных формул заключается в конкретном определении коэффициента торможения ‘n’ и его типовых значений. К сожалению, этот коэффициент не получил широкого однозначного толкования в рассмотренных источниках, что указывает на отсутствие стандартизированной методики его расчета. Это делает применение данной формулы весьма субъективным и потенциально неточным, поскольку выбор значения ‘n’ может существенно влиять на конечный результат. Отсутствие четких рекомендаций по его определению подчеркивает необходимость дальнейших исследований и разработки более стандартизированных подходов в этой области.

Затратный подход и учет всех видов износа

Затратный подход к оценке, хотя и не является основным для прямого определения экономического износа, играет ключевую роль в его учете. Затратный подход предполагает определение затрат на замещение или воспроизводство рассматриваемого объекта в ценах текущего периода за вычетом всех возможных форм износа и устаревания: физического, морального (функционального) и экономического.

Достоинства: Универсальность. Затратный подход может быть применен к широкому спектру активов, особенно если отсутствуют активные рынки сравнения или стабильные доходы. Он является основой для оценки специализированных активов.

Недостатки: Основным недостатком является малая доступность информации о сфере производства для точного определения затрат на замещение. Кроме того, самое главное – это корректное определение и вычет всех видов износа, в том числе и экономического. Если экономический износ не будет учтен или будет оценен некорректно, затратный подход приведет к завышенной стоимости актива, не отражающей его реальную рыночную ценность в текущих внешних условиях. Таким образом, точное определение экономического износа критически важно для получения объективной оценки при использовании затратного подхода.

В целом, выбор метода определения экономического износа зависит от типа оцениваемого актива, доступности информации и специфики внешних факторов. Часто оценщики используют комбинацию различных методов, чтобы получить наиболее достоверный и обоснованный результат.

Роль экономического износа в оценке рыночной стоимости имущественных комплексов

Экономический износ — это не просто теоретическое понятие из учебников; это мощная сила, которая напрямую воздействует на реальную рыночную стоимость активов и их инвестиционную привлекательность. В условиях динамично меняющейся экономики, особенно в периоды кризисов, его правильная оценка становится критически важной.

Влияние на инвестиционную привлекательность и обесценение активов

Снижение инвестиционной привлекательности рассматриваемых активов выступает как основа экономического износа, а обесценение актива — формой проявления его содержания. Имущественный комплекс, который физически безупречен и функционально современен, но расположен в районе с ухудшающейся экологией, падением спроса или высокими налоговыми ставками, будет иметь значительно меньшую инвестиционную привлекательность. Инвесторы всегда ищут активы, способные генерировать стабильные и предсказуемые доходы. Экономический износ подрывает эту предсказуемость, увеличивает риски и, как следствие, снижает готовность инвесторов вкладывать средства. И что из этого следует? Недооценка экономического износа может привести к неверным инвестиционным решениям, переоценке стоимости активов и, в конечном итоге, к финансовым потерям, тогда как точная оценка позволяет принимать более обоснованные решения.

Оценка экономического износа важна для получения объективной оценки стоимости недвижимости, так как он прямо влияет на рыночную стоимость оцениваемого объекта. Рыночная стоимость по своей сути отражает консенсус между покупателем и продавцом, который формируется под влиянием всех факторов — как внутренних, так и внешних. Игнорирование экономического износа неизбежно приведет к завышенной оценке, что может иметь серьезные последствия для сделок купли-продажи, залогового кредитования, страхования или бухгалтерского учета.

Особенности оценки в условиях кризисов

В условиях финансовых кризисов и существенного снижения рыночной капитализации промышленных компаний определение экономического износа играет значительную роль при стоимостной оценке. Российская экономика пережила несколько серьезных кризисов, каждый из которых оказал заметное влияние на стоимость активов:

• Кризисы 1997-1998 годов: Носили преимущественно локальный характер, но уже тогда продемонстрировали уязвимость некоторых отраслей к внешним шокам.
• Кризис 2008-2010 годов: Глобальный финансовый кризис, который привел к падению ВВП России в 2009 году более чем на 8%, вызвал массовое обесценение активов по всей экономике.
• Кризис 2014 года: Вызванный антироссийскими санкциями и падением цен на нефть, он также привел к существенному пересмотру стоимости многих предприятий.
• Кризисы 2020 и 2022 годов: Связанные с пандемией COVID-19 и геополитическими событиями, они оказали мощное влияние на российский фондовый рынок и экономику в целом.

В эти периоды многие компании были вынуждены признавать обесценение активов в финансовой отчетности по международным стандартам. Проблема корректного расчета внешнего износа основных фондов российских промышленных предприятий стоит особенно остро, так как многие имущественные комплексы были построены до 1990-х годов и уже накопили значительный физический и функциональный износ. На этот «фундамент» накладывается и экономический износ, что еще сильнее усложняет задачу оценки. Игнорирование этих внешних факторов в кризисные периоды может привести к катастрофическим ошибкам в оценке и принятии неверных управленческих решений.

Расширенное понимание экономического износа

Для глубокого понимания воздействия экономического износа на рыночную стоимость необходимо уточнить его ключевые аспекты:

1. Параметры, обуславливающие интенсивность воздействия экономического износа на рыночную стоимость имущественного комплекса:
   • Экономическое местоположение: Изменение престижности района, смена специализации территории.
   • Транспортная доступность: Ухудшение или улучшение логистических путей.
   • Условия рынка: Изменение спроса и предложения на конкретные товары/услуги, высокая конкуренция.
   • Экологическая ситуация: Загрязнение окружающей среды или, наоборот, ее улучшение.
   • Нормативно-законодательная база: Введение новых регуляторных требований.
   • Изменения в оптимальном использовании: Утрата активами возможности быть использованными наиболее эффективным образом.
   • Законодательные нововведения: Например, изменение налоговых ставок или требований к ведению бизнеса.
   • Ухудшение качества сырья и квалификации рабочей силы: Внешние факторы, влияющие на операционные издержки.
2. Обобщены факторы экономического износа:
   • Сокращение спроса или возросшая конкуренция на рынке.
   • Рост расценок на сырье или рабочую силу (внешние по отношению к объекту, но влияющие на его операционные расходы).
   • Высокие процентные банковские ставки (увеличивают стоимость капитала и снижают инвестиционную привлекательность).
   • Инфляция (обесценивает будущие денежные потоки).
   • Изменения в нормативно-законодательной базе.
3. Принципиальное отличие экономического износа от других видов износа:
   • Физический и функциональный износ определяются состоянием самого объекта и его внутренними характеристиками. Их можно устранить ремонтом, модернизацией или заменой.
   • Внешний (экономический) износ обусловлен воздействием факторов окружающей среды, внешних по отношению к объекту и находящихся вне контроля владельца. Например, изменение конъюнктуры рынка или появление нового конкурента, расположенного по соседству, не зависит от действий собственника.
   • Экономическое устаревание почти всегда считается неустранимым, поскольку собственник не может напрямую влиять на внешние факторы, его вызвавшие.

Специфика учета экономического износа для различных типов активов

Понятие износа имеет особую специфику при определении стоимости различных типов активов:

• Оценка бизнеса: При оценке бизнеса экономический износ проявляется как снижение его будущих доходов или рост рисков, вызванных макроэкономическими факторами (кризисы, изменения в законодательстве, ужесточение конкуренции). Он может выражаться в снижении мультипликаторов оценки, увеличении ставки дисконтирования или уменьшении прогнозируемых денежных потоков.
• Земля: Даже земельный участок может подвергаться экономическому износу. Например, изменение зонирования, ухудшение экологической ситуации в районе, строительство поблизости объектов, снижающих привлекательность участка (например, мусоросжигательного завода), могут существенно снизить его рыночную стоимость, не изменяя при этом его физических характеристик.
• Нематериальные активы и объекты интеллектуальной собственности: Патенты, торговые марки, ноу-хау также подвержены экономическому износу. Появление новых, более совершенных технологий, изменение потребительских предпочтений, истечение срока действия патента или снижение узнаваемости бренда из-за негативной конъюнктуры рынка могут обесценить эти активы. Например, торговая марка, которая была чрезвычайно популярна в прошлом, может потерять свою ценность из-за смены модных тенденций или появления более сильных конкурентов.

Таким образом, экономический износ является комплексным и многофакторным явлением, которое требует тщательного анализа и учета при формировании объективной рыночной стоимости любого имущественного комплекса, будь то недвижимость, бизнес или интеллектуальная собственность. Его игнорирование неизбежно приведет к искажению реальной экономической картины.

Нормативно-правовое регулирование оценочной деятельности в Российской Федерации

Оценочная деятельность в Российской Федерации — это строго регламентированная сфера, которая подчиняется стройной системе законодательных и нормативных актов. Эти документы призваны обеспечить объективность, достоверность и единообразие подходов к оценке, включая вопросы определения износа.

Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»

Основным документом, определяющим правовые основы оценочной деятельности, является Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Этот закон устанавливает общие принципы, цели и задачи оценочной деятельности, определяет права и обязанности оценщиков и заказчиков оценки, регулирует вопросы саморегулирования в оценочной сфере.

Федеральный закон № 135-ФЗ определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным образованиям, а также физическим и юридическим лицам. Он является фундаментом, на котором строится вся система регулирования оценки в стране, и обязывает оценщиков следовать установленным правилам и стандартам при выполнении своей работы. Хотя закон прямо не детализирует методы расчета экономического износа, он создает общие рамки, в которых эти методы должны применяться, обеспечивая ответственность и профессионализм участников рынка.

Федеральные стандарты оценки (ФСО) и их роль

Федеральные стандарты оценки (ФСО) являются ключевыми документами, детализирующими требования к проведению оценки и устанавливающими единые методологические подходы. Они развивают и конкретизируют положения Федерального закона № 135-ФЗ.

К действующим федеральным стандартам оценки (ФСО), используемым при оценке, относятся стандарты, утвержденные Приказом Минэкономразвития России №200 от 14.04.2022 года, которые вступили в силу примерно в октябре 2022 года. К ним относятся:

• ФСО I «Структура федеральных стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах оценки». Этот стандарт определяет базовую терминологию и иерархию нормативных документов, устанавливая единый язык для всех участников оценочной деятельности. В нем содержится общее понятие износа и его видов.
• ФСО II «Виды стоимости». Описывает различные виды стоимости (рыночная, инвестиционная, ликвидационная и т.д.), которые могут быть определены в процессе оценки. Понимание этих видов стоимости важно для корректного применения различных подходов к оценке износа.
• ФСО III «Процесс оценки». Регламентирует общие этапы проведения оценочных работ, от сбора информации до формирования отчета.
• ФСО IV «Задание на оценку». Устанавливает требования к содержанию задания на оценку, которое является исходным документом для оценщика.
• ФСО V «Подходы и методы оценки». Этот стандарт имеет прямое отношение к определению износа, поскольку он описывает основные подходы (затратный, сравнительный, доходный) и методы, которые должны использоваться при оценке. Именно здесь подчеркивается необходимость учета всех видов износа.
• ФСО VI «Отчет об оценке». Определяет требования к форме и содержанию итогового отчета об оценке.

Помимо общих стандартов, при оценке специфических объектов продолжают использоваться специальные стандарты, такие как:

• ФСО №7 «Оценка недвижимости». Этот стандарт детально регламентирует особенности оценки объектов недвижимости, и в его рамках особо подчеркивается необходимость учета всех видов износа, включая физический, функциональный и экономический.
• ФСО №8 «Оценка бизнеса». Устанавливает требования к оценке бизнеса, где экономический износ может проявляться в снижении стоимости активов, входящих в имущественный комплекс предприятия, а также в ухудшении его будущих денежных потоков.
• ФСО №10 «Оценка стоимости машин и оборудования». Регулирует оценку машин и оборудования, где экономический износ может быть вызван технологическим устареванием или изменением рыночной конъюнктуры.

Особое внимание следует уделить требованиям к учету износа. Необходимость корректного расчета всех видов износа (физического, функционального и экономического) с учетом значительного морального и физического устаревания объектов, а также внешнего (экономического), учитывающего произошедшие изменения в окружении объектов, подчеркивается в рамках затратного подхода в ФСО I (ранее ФСО №1) и в ФСО V, а также в ФСО №7 «Оценка недвижимости». Это означает, что при использовании затратного подхода оценщик обязан вычесть из стоимости воспроизводства или замещения объекта не только физический и функциональный износ, но и потери стоимости, вызванные внешними экономическими факторами. Таким образом, нормативно-правовая база РФ прямо предписывает учитывать экономический износ, что делает его определение неотъемлемой частью профессиональной оценочной деятельности.

Заключение

Исследование феномена экономического износа при оценке имущественных комплексов позволяет сделать вывод о его исключительной значимости и сложности. Мы установили, что экономический износ — это не просто теоретическая категория, а динамичный фактор, который непосредственно влияет на инвестиционную привлекательность и рыночную стоимость активов, не будучи связанным с их внутренним состоянием. Его сущность заключается в несоответствии затрат на воспроизводство актива потенциальным денежным потокам, которые он может генерировать в условиях изменяющейся внешней среды.

Была проведена систематизация теоретических основ, позволившая четко отграничить экономический износ от физического и функционального, подчеркнув его неустранимый характер и обусловленность исключительно внешними, неконтролируемыми факторами. Анализ этих факторов показал, что экономический износ может быть вызван как макроэкономическими явлениями (изменение рыночного спроса, технологические инновации, экономические кризисы), так и микроэкономическими и региональными условиями (изменения в законодательстве, экологической ситуации, транспортной доступности). Особое внимание было уделено влиянию российских финансовых кризисов последних десятилетий, которые ярко продемонстрировали, как внешние шоки приводят к обесценению активов и возрастанию роли корректной оценки экономического износа, особенно для предприятий, построенных до 1990-х годов.

В методологическом разделе были рассмотрены основные подходы к определению экономического износа, включая методы, основанные на сравнении продаж и анализе потерь дохода (метод капитализации потерь дохода), а также более специализированные инструменты, такие как анализ операционной загрузки и методика, базирующаяся на рентабельности основных фондов. Критический анализ простейших формул, например, с использованием коэффициента торможения ‘n’, выявил пробелы в стандартизации и подчеркнул необходимость дальнейших исследований для разработки более унифицированных методик. Была также показана ключевая роль затратного подхода, требующего всестороннего учета всех видов износа для достижения объективной оценки.

Нормативно-правовая база Российской Федерации, в частности Федеральный закон № 135-ФЗ и Федеральные стандарты оценки (ФСО I, V, VII), четко предписывает необходимость корректного расчета экономического износа, подтверждая его юридическую и практическую значимость.

Таким образом, оценка экономического износа является неотъемлемой частью комплексной оценки имущественных комплексов, позволяющей получить наиболее реалистичную картину их стоимости в условиях постоянно меняющегося рынка. Это ключевой аспект, который обеспечивает не только точность оценки, но и адекватность управленческих и инвестиционных решений.

Рекомендации для дальнейших исследований и совершенствования методологической базы оценки:

1. Разработка стандартизированных подходов к определению коэффициентов: Особое внимание следует уделить стандартизации таких параметров, как коэффициент торможения ‘n’ в простейших формулах, что повысит объективность и проверяемость расчетов.
2. Детализация методов для специфических активов: Необходима дальнейшая проработка методик определения экономического износа для таких активов, как земля, нематериальные активы и объекты интеллектуальной собственности, с учетом их уникальных характеристик.
3. Изучение влияния «черных лебедей»: Углубленное исследование воздействия непредсказуемых и редких событий (например, пандемий, крупных геополитических кризисов) на экономический износ и разработка подходов к его оценке в условиях высокой неопределенности.
4. Сравнительный анализ международного опыта: Изучение передовых зарубежных методик и стандартов оценки экономического износа с целью их возможной адаптации к российским реалиям.

Совершенствование методологической базы в этих направлениях позволит оценочному сообществу более эффективно справляться с вызовами современной экономики и предоставлять заказчикам максимально точную и обоснованную информацию о стоимости их активов.

Список использованной литературы

1. Александров В. Т., Касьяненко Т. Г. Ценообразование в строительстве: Учебное пособие. – СПб., 2000. – 465 с.
2. Асаул А. Н. и др. Экономика недвижимости: Износ объектов недвижимости // AUP.RU. URL: http://www.aup.ru/books/m206/1_05.htm (дата обращения: 18.10.2025).
3. Виноградов Д. В. Функциональный и внешний (экономический) износ. Затратный подход к оценке стоимости объектов недвижимости. Экономика недвижимости: Учебное пособие // Subschet.ru. URL: https://subschet.ru/ocenka_nedvizhimosti/funkcionalnyj_i_vneshnij_jekonomicheskij_iznos.html (дата обращения: 18.10.2025).
4. Грязнова А. Г., Федотова М. А. и др. Оценка бизнеса: Учебник. – М., 2004. – 685 с.
5. Есипов В. Е., Маховикова Г. А., Терехова В. В. Оценка бизнеса: Учебное пособие. – СПб., 2006. – 464 с.
6. Зайнутдинова В. А. Теоретические основы оценки износа бизнеса и активов предприятия: диссертация // КФУ. URL: http://old.kpfu.ru/docs/F90940348/Dis._Rabota_Zaynutdinova.pdf (дата обращения: 18.10.2025).
7. Износ основных средств // InvestOlympia.ru. URL: https://investolympia.ru/ekonomika/iznos-osnovnyx-sredstv.html (дата обращения: 18.10.2025).
8. Лосик А.В., Россоха Е.В. Методы определения износа объектов недвижимости // Elib.grsu.by. URL: https://www.elib.grsu.by/katalog/131016-1-840748.pdf (дата обращения: 18.10.2025).
9. Муругов Е.И. Оценка предприятия как имущественного комплекса // Экономический анализ: теория и практика. – 2006.- №8. – С. 44-50.
10. Нормативные правовые акты в сфере оценочной деятельности // GKS-ocenka.ru. URL: http://www.gks-ocenka.ru/wiki/%D0%9D%D0%BE%D1%80%D0%BC%D0%B0%D1%82%D0%B8%D0%B2%D0%BD%D1%8B%D0%B5_%D0%BF%D1%80%D0%B0%D0%B2%D0%BE%D0%B2%D1%8B%D0%B5_%D0%B0%D0%BA%D1%82%D1%8B_%D0%B2_%D1%81%D1%84%D0%B5%D1%80%D0%B5_%D0%BE%D1%86%D0%B5%D0%BD%D0%BE%D1%87%D0%BD%D0%BE%D0%B9_%D0%B4%D0%B5%D1%8F%D1%82%D0%B5%D0%BB%D1%8C%D0%BD%D0%BE%D1%81%D1%82%D0%B8 (дата обращения: 18.10.2025).
11. Петров В. И., Селиванова О. В. Вопросы определения экономического износа имущественных комплексов // Cyberleninka.ru. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/voprosy-opredeleniya-ekonomicheskogo-iznosa-imuschestvennyh-kompleksov (дата обращения: 18.10.2025).
12. Ревуцкий Л. Д. Виды износа предприятия. Методы определения и основные направления практического применения // Audit-it.ru. URL: https://www.audit-it.ru/articles/appraisal/a107/190885.html (дата обращения: 18.10.2025).
13. Ревуцкий Л. Д. Сущность экономического износа предприятия и упрощенные методы его оценки // Вопросы оценки. – 2003.- №4. – С. 28-31.
14. Ревуцкий Л. Д. Сущность экономического износа предприятия и упрощенные методы его оценки // Ivdon.ru. URL: http://ivdon.ru/ru/magazine/archive/n1y2012/692 (дата обращения: 18.10.2025).
15. Ревуцкий Л. Д. Потенциал и стоимость предприятия. – М., 1997. – 124 с.
16. Рутгайзер В. М. Оценка стоимости бизнеса: Учебное пособие. – М., 2007. – 448 с.
17. Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» // Гарант. URL: https://www.garant.ru/hotlaw/federal/190013/ (дата обращения: 18.10.2025).
18. Филиппов Л. А. Оценка бизнеса: Учебное пособие. – М., 2006. – 720 с.
19. Щербаков В. А., Щербакова Н. А. Оценка стоимости предприятия (бизнеса): Учебное пособие. – М., 2006. – 288 с.
20. Экономика фирмы: Словарь-справочник / под ред. Скляренко В. К., Волкова О. И. – М., 2000. – 401 с.
21. Экономический износ: что это и как его учитывать при оценке объектов? // Journal.tinkoff.ru. URL: https://journal.tinkoff.ru/econom-iznos/ (дата обращения: 18.10.2025).