Комплексный анализ параметров и оценка земельного участка для девелопмента: экономическая эффективность и правовые аспекты

В современном девелопменте, где конкуренция постоянно возрастает, а риски множатся, способность точно определить потенциал и стоимость земельного участка становится краеугольным камнем успешного проекта. Не просто купить землю, а приобрести актив, способный генерировать максимальную прибыль при минимальных рисках – вот истинная цель каждого девелопера. Именно поэтому комплексный анализ параметров и всесторонняя оценка земельного участка являются не просто желательными, а абсолютно необходимыми этапами. Этот реферат призван всесторонне рассмотреть эту проблематику, отталкиваясь от юридических основ и доходя до тонкостей экономической оценки и инженерно-технического обеспечения. Мы погрузимся в мир правовых актов, методологических подходов и экономических принципов, чтобы продемонстрировать, как разрозненные данные превращаются в целостную картину инвестиционной привлекательности. Цель работы — представить исчерпывающий, структурированный и глубокий анализ, который поможет студентам экономических, строительных и землеустроительных вузов сформировать системное понимание предмета, столь важного для минимизации рисков и максимизации прибыли в девелоперских проектах.

Земельный участок как объект права и предмет девелопмента

Земельный участок, в отличие от многих других объектов инвестирования, обладает уникальным статусом, формирующим его ценность и определяющим возможности использования. Он не просто физический объект, а сложный конгломерат природных, юридических и экономических характеристик, которые необходимо тщательно анализировать.

Правовой статус и основные характеристики земельного участка

Согласно статье 6 Земельного кодекса Российской Федерации, земельный участок определяется как недвижимая вещь — часть земной поверхности, характеристики которой позволяют однозначно идентифицировать её как индивидуально определённую вещь. Это определение служит отправной точкой для понимания всех последующих аспектов, связанных с землёй.

Ключевые характеристики, формирующие сущность и ценность земельного участка, можно разделить на несколько групп:

• Физические:
  • Местоположение: Географическое расположение является одним из наиболее влиятельных факторов. Доступность к инфраструктуре, транспортным магистралям, центрам притяжения (города, курорты, промышленные зоны) определяет потенциал использования и рыночную стоимость.
  • Площадь: Единственный законодательно установленный показатель, который однозначно характеризует размер участка. Однако его значимость проявляется лишь в контексте других параметров.
  • Рельеф и геологическое строение: Сложный рельеф, наличие оврагов, перепадов высот, а также неблагоприятные геологические условия (например, слабые грунты, карсты) могут существенно увеличить затраты на строительство и освоение.
  • Наличие инженерных коммуникаций: Доступность к централизованным сетям водоснабжения, канализации, электроснабжения, газоснабжения и теплоснабжения, а также к дорожной сети — критически важный фактор, определяющий готовность участка к девелопменту.
• Юридические:
  • Категория земель: В РФ земли делятся на категории (например, земли населённых пунктов, земли сельскохозяйственного назначения, земли промышленности). Каждая категория имеет своё целевое назначение и регулируется отдельными нормами, что напрямую влияет на возможности девелопмента.
  • Вид разрешённого использования (ВРИ): Устанавливает конкретные виды деятельности, которые разрешены на данном участке (например, индивидуальное жилищное строительство, многоквартирная застройка, коммерческая застройка). Это один из наиболее важных юридических параметров, определяющих потенциальный профиль девелоперского проекта.
  • Форма собственности: Земельный участок может находиться в частной, государственной или муниципальной собственности, что влияет на процедуры приобретения, права и обязанности правообладателя.
  • Обременения: Наличие сервитутов (право ограниченного пользования чужим участком), залогов, арендных отношений, охранных зон (например, водоохранных, санитарно-защитных, зон охраны объектов культурного наследия) может существенно ограничить или вовсе исключить возможность девелопмента, а также снизить рыночную стоимость.

Все эти характеристики в совокупности формируют кадастровую и рыночную стоимость участка, а также его привлекательность для девелоперского проекта. Например, участок большой площади в престижном районе с подведёнными коммуникациями и подходящим ВРИ будет иметь значительно более высокую стоимость и девелоперский потенциал, чем аналогичный по площади участок на окраине без коммуникаций и с ограничениями по ВРИ. Уникальность каждого земельного участка — его невозможность быть воспроизведённым в первоначальном виде — подчёркивает необходимость тщательного и индивидуального подхода к его оценке. И что из этого следует? Инвестирование в землю требует не только финансовых ресурсов, но и глубокого экспертного анализа, чтобы избежать дорогостоящих ошибок, ведь неверная оценка может привести к потере миллионов.

Значение площади участка и других сведений из ЕГРН

Хотя площадь земельного участка является единственным законодательно установленным показателем, характеризующим его размер, она лишь часть комплексной информации, необходимой для девелопмента. Вся полнота данных о земельном участке содержится в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), а подтверждается выпиской из него.

К основным сведениям о земельном участке, помимо площади, относятся:

• Кадастровый номер: Уникальный, не повторяющийся на всей территории РФ номер, присваиваемый каждому объекту недвижимости при постановке на кадастровый учёт. Он является идентификатором участка в системе ЕГРН.
• Адрес: Местонахождение участка, позволяющее однозначно его идентифицировать на местности.
• Категория земель: Как уже упоминалось, определяет целевое назначение участка.
• Вид разрешённого использования (ВРИ): Детализирует разрешённые виды деятельности на участке.
• Кадастровая стоимость: Установленная государством стоимость, используемая для расчёта земельного налога и арендной платы за государственные и муниципальные земли. Хотя она не всегда совпадает с рыночной, для девелопера это важный показатель налоговой нагрузки.
• Сведения о правообладателе: Информация о собственниках, землепользователях, землевладельцах или арендаторах участка, позволяющая установить юридическую чистоту сделки.
• Ограничения и обременения: Данные о сервитутах, залогах, арестах, охранных зонах, которые могут влиять на права использования и стоимость.
• Сведения о границах (план, поворотные точки, координаты): Геометрическое описание участка, позволяющее однозначно определить его расположение на местности и предотвратить земельные споры.

Для девелопера, площадь участка сама по себе даёт лишь общее представление о масштабе возможной застройки. Гораздо важнее, например, сколько квадратных метров жилья можно построить на этой площади, какие ограничения накладывает градостроительный регламент, сколько будет стоить подключение к сетям, и не имеет ли участок скрытых обременений. Именно комбинация всех этих «дополнительных» сведений из ЕГРН формирует полноценную картину потенциала и рисков.

Например, участок площадью 10 гектаров может казаться привлекательным, но если его ВРИ не позволяет жилищное строительство, или большая его часть попадает в охранную зону, то его реальная ценность для девелопера коттеджного посёлка будет значительно ниже, чем у участка меньшей площади, но без таких ограничений. Поэтому для комплексной оценки необходимо анализировать не только площадь, но и все сопутствующие данные, содержащиеся в официальных источниках.

Правовые основы регулирования земельных отношений и градостроительной деятельности в РФ

В Российской Федерации регулирование земельных отношений и градостроительной деятельности представляет собой сложную систему законодательных актов, каждый из которых играет свою ключевую роль в формировании правил игры для девелоперов. Понимание этой правовой архитектуры критически важно для любого проекта.

Роль Земельного и Градостроительного кодексов РФ

В основе всей системы лежат два фундаментальных документа: Земельный кодекс Российской Федерации (ЗК РФ) и Градостроительный кодекс Российской Федерации (ГрК РФ).

Земельный кодекс РФ (от 25.10.2001 № 136-ФЗ) является основным регулятором земельных отношений. Он устанавливает принципы государственного мониторинга земель, землеустройства, порядок осуществления государственного кадастрового учёта земельных участков и резервирования земель для государственных или муниципальных нужд. Для девелопера особый интерес представляют следующие аспекты:

• Зонирование территорий и установление границ населенных пунктов: ЗК РФ определяет, как земли делятся на категории и как устанавливаются границы различных территориальных зон. Это напрямую влияет на потенциальное использование участка.
• Права и обязанности участников земельных отношений: Кодекс чётко регламентирует права и обязанности собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов. Понимание этих положений позволяет девелоперу правильно выстроить отношения с государством, муниципалитетом и другими участниками рынка.
• Защита прав на землю: ЗК РФ предусматривает механизмы защиты прав на земельные участки, что обеспечивает юридическую стабильность для инвесторов.

Градостроительный кодекс РФ (от 29.12.2004 № 190-ФЗ), в свою очередь, регулирует вопросы градостроительной деятельности, которая направлена на обеспечение устойчивого развития территорий. ГрК РФ тесно связан с ЗК РФ, детализируя положения о рациональном использовании земель. Наиболее важные для девелопмента положения ГрК РФ:

• Виды разрешенного использования (ВРИ): Кодекс устанавливает систему ВРИ земельных участков и объектов капитального строительства применительно к каждой территориальной зоне, определённой в Правилах землепользования и застройки (ПЗЗ). Это напрямую определяет, что можно строить на участке.
• Градостроительные регламенты: ГрК РФ регулирует порядок разработки и утверждения градостроительных регламентов, которые устанавливают ограничения по высоте зданий, плотности застройки, отступам от границ и другим параметрам.
• Процедуры подготовки документации по планировке территории: Кодекс описывает порядок разработки проектов планировки и межевания территорий, которые необходимы для освоения крупных земельных массивов и создания новых объектов инфраструктуры.
• Получение разрешений на строительство: ГрК РФ устанавливает процедуры выдачи разрешений на строительство и ввод объектов в эксплуатацию, что является обязательным этапом любого девелоперского проекта.

Таким образом, ЗК РФ даёт общую рамку земельных отношений, а ГрК РФ детализирует возможности градостроительного освоения участков, что в совокупности формирует комплексную правовую основу для девелоперской деятельности.

Государственный кадастровый учёт и регистрация прав

Взаимодействие с государственными органами по вопросам учёта и регистрации прав на недвижимость регулируется Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ. Этот закон закрепляет принципы ведения Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) и определяет роль Росреестра как федерального органа, ответственного за его ведение.

ЕГРН и Росреестр: Единый государственный реестр недвижимости является единственным достоверным источником информации об объектах недвижимости, их характеристиках и зарегистрированных правах. Все объекты недвижимости, права на них и сделки с ними подлежат обязательному государственному учёту и регистрации. Росреестр обеспечивает ведение ЕГРН, предоставление сведений из него и осуществление государственного кадастрового учёта и государственной регистрации прав.

Процедура постановки на кадастровый учёт: Постановка земельного участка на кадастровый учёт — это процесс внесения сведений о нём в ЕГРН. Для новообразованных или разделяемых участков эта процедура требует подготовки межевого плана. Межевой план — это документ, составленный кадастровым инженером, который содержит сведения о местоположении границ земельного участка, его площади и других характеристиках. Вместе с межевым планом в Росреестр направляются правоустанавливающие документы, подтверждающие законность возникновения права на участок (например, договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, договор дарения, акты о предоставлении земельного участка, выписки из похозяйственной книги или судебные решения). По итогам кадастрового учёта Росреестр присваивает участку уникальный кадастровый номер и определяет его кадастровую стоимость.

Регистрация прав: После постановки участка на кадастровый учёт или при смене собственника (например, при покупке, получении по наследству или по дарственной) происходит регистрация прав. Эта процедура удостоверяет возникновение, переход, прекращение, ограничение права на недвижимость. Только после государственной регистрации права собственник или иной правообладатель может полноправно распоряжаться участком.

Выписка из ЕГРН: Конечным документом, подтверждающим постановку на учёт и регистрацию прав, является выписка из ЕГРН. Она содержит полный набор основных характеристик участка (кадастровый номер, адрес, площадь, категория земель), вид разрешённого использования, сведения о зарегистрированных правах и обременениях, а также кадастровую стоимость. В выписке также могут быть указаны кадастровые номера расположенных на участке объектов, план и координаты границ. Для девелопера выписка из ЕГРН — это ключевой документ для анализа юридической чистоты участка и его инвестиционного потенциала.

Взаимосвязь кадастрового учёта и регистрации прав в процессе девелопмента

Важно понимать, что постановка на кадастровый учёт и регистрация прав — это две различные, хотя и тесно связанные процедуры. Для новообразованного участка они часто проводятся одновременно, как единый процесс. Однако при смене владельца уже учтённого участка требуется только регистрация прав без повторного кадастрового учёта.

Для девелопера эта взаимосвязь имеет критическое значение:

1. Юридическая чистота: Наличие зарегистрированных прав и актуальных сведений в ЕГРН гарантирует юридическую чистоту сделки с участком, минимизируя риски оспаривания прав собственности в будущем.
2. Определённость характеристик: Корректно проведённый кадастровый учёт с установлением точных границ исключает споры с соседями и обеспечивает девелопера точными данными для проектирования.
3. Исполнение обязательств: Привлечение финансирования, получение разрешений на строительство, последующая продажа построенных объектов — все эти процессы требуют наличия зарегистрированных прав на участок.

Без полного и корректного оформления участка в ЕГРН любой девелоперский проект будет подвержен значительным юридическим рискам, что может привести к задержкам, дополнительным расходам или даже к полной остановке проекта. Поэтому тщательная проверка всех документов и соблюдение установленных законом процедур является обязательным условием успешного девелопмента.

Методологические подходы и методы оценки земельных участков

Оценка земельного участка – это процесс определения его рыночной или иной стоимости, основанный на строгих методологических принципах и подходах. В мировой и российской практике для этих целей применяется три основных подхода: сравнительный, доходный и затратный. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, утверждённые распоряжением Министерства имущественных отношений России от 6 марта 2002 г. № 568-Р, обязывают оценщика использовать все три подхода или обосновать отказ от их использования, что подчёркивает необходимость комплексного анализа.

Общие принципы и подходы к оценке

Выбор конкретных методов оценки всегда зависит от множества факторов:

• Объект оценки: Свободный от застройки участок, участок под застройку, участок с улучшениями.
• Информационная обеспеченность: Наличие данных о сделках с аналогичными объектами, уровне арендной платы, затратах на строительство.
• Наиболее типичный вид использования: Соответствие текущего или предполагаемого использования объекта рыночным условиям.
• Реальная ситуация на рынке: Степень развитости рынка земельных участков, его ликвидность, динамика цен.

Каждый из трёх подходов имеет свою логику и применим в определённых условиях.

• Сравнительный подход: Основан на прин��ипе замещения, предполагающем, что инвестор не заплатит за объект больше, чем стоимость аналогичного объекта с эквивалентной полезностью. Он наиболее надёжен при развитом рынке и наличии достаточного количества сделок с сопоставимыми объектами.
• Доходный подход: Базируется на принципе ожидания, согласно которому стоимость объекта определяется текущей стоимостью будущих доходов (ренты), которые он способен принести. Этот подход особенно актуален для оценки инвестиционного потенциала участка.
• Затратный подход: Исходит из принципа замещения и полезности, утверждая, что стоимость объекта не может превышать затрат на создание нового аналогичного объекта с эквивалентной полезностью. Он часто применяется при отсутствии развитого рынка или для оценки специфических участков, для которых сложно найти аналоги.

Сравнительный подход: методы и применение

Сравнительный подход является одним из наиболее часто используемых и интуитивно понятных. Он основан на сопоставлении оцениваемого земельного участка с объектами-аналогами, по которым имеется достоверная информация о недавних сделках или предложениях на рынке.

Методы сравнительного подхода включают:

1. Метод сравнения продаж: Это основной метод, при котором рыночная стоимость оцениваемого земельного участка моделируется путём анализа цен продаж аналогичных участков.
   • Процедура: Оценщик собирает информацию о недавних сделках с сопоставимыми земельными участками. Затем производится корректировка цен объектов-аналогов на различия в характеристиках (местоположение, площадь, ВРИ, наличие коммуникаций, рельеф, обременения) с учётом их влияния на стоимость.
   • Применимость: Наиболее эффективен на активно развивающихся рынках, где есть большой объём информации о сделках. Для девелопмента коттеджных посёлков этот метод позволяет оценить рыночную стоимость земли в конкретном районе, опираясь на реальные сделки с участками под ИЖС.
2. Метод выделения (изъятия): Этот метод используется, когда оцениваемый объект представляет собой земельный участок с улучшениями (зданиями или сооружениями). Стоимость земельного участка выделяется из общей рыночной стоимости всего объекта недвижимости путём вычитания восстановительной стоимости улучшений (зданий), скорректированной на их износ.
   • Формула: Стоимость земли = Рыночная стоимость объекта недвижимости - (Восстановительная стоимость улучшений - Износ улучшений)
   • Применимость: Актуален, когда необходимо оценить земельный участок, на котором уже есть постройки, но планируется их снос и новое строительство. Для девелопера это позволяет определить стоимость «чистой» земли, игнорируя существующие, но неиспользуемые улучшения.
3. Метод распределения (переноса): Основан на эмпирическом предположении, что для каждого типа застройки существует определённая пропорция между стоимостью земли и стоимостью улучшений (зданий). Цена продажи всего объекта недвижимости (земля + постройки) разделяется на стоимость земли и стоимость зданий в соответствии с этой пропорцией.
   • Применимость: Используется в условиях недостатка прямой информации о сделках с чистыми земельными участками, но при наличии данных о продаже объектов недвижимости с типичной застройкой. Например, если известно, что в среднем стоимость земли под многоквартирными домами составляет 20% от общей стоимости объекта, можно оценить землю, зная стоимость готового жилья.

Доходный подход: оценка на основе ренты

Доходный подход фокусируется на способности земельного участка генерировать будущие доходы. Его применение особенно актуально для девелоперских проектов, где основной целью является получение прибыли от использования земли.

Методы доходного подхода включают:

1. Капитализация земельной ренты: Стоимость земельного участка определяется путём капитализации доходов, полученных за счёт арендных платежей (земельной ренты). Земельная рента — это доход, который собственник земли получает от её использования.
   • Формула: Стоимость земли = Годовая земельная рента / Коэффициент капитализации
   • Применимость: Эффективен для оценки участков, которые могут быть сданы в аренду или использованы для получения регулярного дохода, например, для коммерческой застройки, промышленных объектов или сельскохозяйственного использования.
2. Техника остатка для земли: Этот метод определяет стоимость земли как остаток после вычета всех операционных расходов и затрат на капитал, приходящихся на улучшения, из общего дохода от недвижимости.
   • Процедура: Сначала оценивается общая стоимость объекта недвижимости (земля + улучшения) на основе ожидаемых доходов. Затем из этой стоимости вычитается стоимость улучшений (капитальные затраты на строительство и их обслуживание), а оставшаяся часть приписывается земельному участку.
   • Применимость: Используется, когда неизвестна рыночная стоимость земли, но известна или может быть оценена стоимость улучшений и общая доходность проекта. Часто применяется для оценки участков под новое строительство.
3. Предполагаемое использование: Оценка основана на доходах, которые могут быть получены от наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка. Этот метод тесно связан с принципом ННЭИ.
   • Процедура: Оценщик анализирует различные варианты использования участка, выбирает наиболее эффективный с точки зрения генерирования дохода, прогнозирует будущие денежные потоки от этого использования и дисконтирует их к текущей стоимости.
   • Применимость: Является ключевым методом в девелопменте, поскольку позволяет оценить максимальный потенциал участка и определить его стоимость исходя из наиболее прибыльного сценария развития.

Затратный подход: определение стоимости через издержки

Затратный подход основывается на идее, что стоимость объекта определяется суммой затрат, необходимых для его воспроизводства или замещения. Этот подход особенно полезен в случаях, когда рыночная информация ограничена или объект имеет уникальные характеристики.

Методы затратного подхода включают:

1. Метод изъятия: Как уже упоминалось в сравнительном подходе, этот метод определяет рыночную стоимость земельного участка как разницу между рыночной стоимостью всего объекта недвижимости (земельного участка с улучшениями) и восстановительной стоимостью улучшений за вычетом их износа.
   • Применимость: Повторение этого метода в затратном подходе указывает на его универсальность и возможность использования с разных ракурсов – как способ «изъять» стоимость земли из общей стоимости улучшенного объекта.
2. Оценка по затратам на инфраструктуру: Применяется для земель населённых пунктов. Стоимость земельного участка определяется исходя из затрат на воспроизводство или замещение всей инженерной инфраструктуры города или посёлка (магистральные сети водоснабжения, канализации, теплоснабжения, электроснабжения, газоснабжения, улично-дорожная сеть) с последующим выделением доли, приходящейся на оцениваемый земельный участок.
   • Применимость: Особо важен при оценке больших участков, требующих значительных инвестиций в создание или реконструкцию инфраструктуры. Этот метод позволяет оценить «скрытую» стоимость участка, связанную с его готовностью к инженерному обеспечению.
3. Метод определения затрат на освоение: Этот метод применяется при оценке незастроенных больших земельных участков, которые в последующем будут разбиваться на более мелкие участки и продаваться (например, под коттеджный посёлок). Он учитывает все затраты, связанные с трансформацией «сырого» участка в готовый к продаже продукт.
   • Процедура: Включает в себя затраты на приобретение самого участка, его оформление, проведение инженерных работ (межевание, планировка, подведение коммуникаций), уплату налогов и сборов, расходы на продажу и рекламу, а также прибыль девелопера.
   • Применимость: Идеален для оценки крупных земельных массивов, предназначенных для комплексного освоения (например, строительство коттеджных посёлков, жилых микрорайонов).

При затратном подходе к оценке недвижимости, включающей земельный участок и улучшения, последовательность действий обычно выглядит так:

1. Оценка рыночной стоимости земельного участка (как свободного от застройки).
2. Оценка восстановительной стоимости здания (улучшений).
3. Расчёт выявленных видов износа (физического, функционального, экономического).
4. Расчёт итоговой стоимости объекта оценки путём корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.

Экономические принципы оценки недвижимости

Независимо от выбранного подхода и методов, любая оценка стоимости недвижимости основывается на ряде фундаментальных экономических принципов, которые отражают логику рынка и поведение его участников:

1. Принцип полезности: Стоимость объекта недвижимости определяется его способностью удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение определённого периода времени. В экономической оценке это выражается в размере и сроках получения доходов и других выгод от использования. Чем больше пользы может принести участок, тем выше его стоимость.
2. Принцип ожидания: Точка зрения потенциального пользователя на будущие доходы и их текущую стоимость, а также на выгоды и удобства от использования объекта недвижимости, включая выручку от последующей перепродажи. Инвестор платит не за прошлое, а за будущее, которое он ожидает от объекта.
3. Принцип спроса и предложения: Цена недвижимости изменяется в результате взаимодействия спроса и предложения. Этот принцип отражает взаимозависимость между растущей потребностью в объектах недвижимости и ограниченностью предложения. Высокий спрос при ограниченном предложении приводит к росту цен, и наоборот.
4. Принцип изменения: Стоимость объекта оценки или цен объектов-аналогов меняется во времени под влиянием экономических, социальных и юридических условий, а также физического и морального износа. Рынок недвижимости динамичен, и оценщик должен учитывать эти изменения.
5. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ): Этот принцип является краеугольным для девелопмента и оценки свободных земельных участков. Он предполагает выбор того варианта использования участка, который способен обеспечить наибольший экономический эффект (максимальную чистую прибыль или стоимость) при условии его юридической правомерности, физической осуществимости и финансовой целесообразности. Для девелопера это означает поиск оптимального баланса между разрешённым ВРИ, затратами на строительство и потенциальными доходами от реализации проекта.

Понимание и применение этих принципов позволяет оценщику и девелоперу получить наиболее объективную и обоснованную оценку стоимости земельного участка, учитывая все рыночные реалии и инвестиционные ожидания.

Градостроительные регламенты, зонирование и их влияние на девелопмент

Градостроительные регламенты и зонирование территории являются ключевыми инструментами государственного регулирования использования земельных участков. Они оказывают глубокое влияние на потенциал девелопмента, определяя не только возможные виды застройки, но и их параметры, что в конечном итоге формирует экономическую ценность участка.

Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) и виды разрешённого использования (ВРИ)

Основным документом, устанавливающим градостроительные регламенты разрешённого использования недвижимости, являются Правила землепользования и застройки (ПЗЗ). Эти нормативные правовые акты разрабатываются и утверждаются на уровне муниципальных образований и определяют функциональное зонирование территорий. Каждая территориальная зона в ПЗЗ имеет свой уникальный градостроительный регламент.

Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются три категории видов разрешённого использования (ВРИ) земельных участков и объектов капитального строительства:

1. Основные ВРИ: Это главные, предпочтительные виды использования земельного участка в соответствующей территориальной зоне. Правообладатели земельных участков (за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных унитарных предприятий) выбирают основные ВРИ самостоятельно без необходимости получения дополнительных разрешений. Например, в зоне «Ж-1» (зона индивидуальной жилой застройки) основным ВРИ будет «индивидуальное жилищное строительство».
2. Условно разрешённые ВРИ: Эти виды использования не относятся к основным и, как следует из названия, требуют специального разрешения. Процедура предоставления такого разрешения предусмотрена статьёй 39 Градостроительного кодекса РФ и, как правило, включает проведение общественных обсуждений или публичных слушаний. Это позволяет учесть интересы населения и обеспечить баланс между частными и общественными потребностями. Например, в той же зоне «Ж-1» условно разрешённым ВРИ может быть «объект дошкольного, начального общего и среднего общего образования», если его размещение признано целесообразным.
3. Вспомогательные ВРИ: Являются дополнительными по отношению к основным и условно разрешённым видам использования. Они не могут быть самостоятельными и осуществляются только совместно с ними, направлены на обеспечение функционирования основного или условно разрешённого использования. Правообладатели также выбирают их самостоятельно без дополнительных разрешений. Примеры вспомогательных ВРИ: гаражи и парковки на участке ИЖС, объекты инженерной инфраструктуры, обслуживающие основное здание.

Для девелопера понимание иерархии и содержания ВРИ является критически важным. Именно ВРИ определяет, что и в каком объёме можно построить на участке, и, как следствие, какой доход он может принести.

Ограничения и возможности изменения ВРИ для девелоперских проектов

Существующий вид разрешённого использования земельного участка не является предопределяющим для девелопмента, но его развитие возможно только в рамках допустимых ВРИ, установленных соответствующим градостроительным регламентом. Это означает, что если текущий ВРИ не соответствует планам девелопера, его можно изменить, но только в рамках тех возможностей, которые предоставляет градостроительный регламент для данной территориальной зоны.

Процесс изменения ВРИ может быть относительно простым (если девелопер выбирает один из основных ВРИ) или достаточно сложным (если требуется получение разрешения на условно разрешённый ВРИ). В последнем случае необходимо пройти процедуру общественных слушаний, где аргументировать целесообразность изменения.

Однако существуют и значительные ограничения:

• Комплексное развитие территории (КРТ): Со дня принятия решения о комплексном развитии территории и до дня утверждения документации по планировке территории, изменение вида разрешённого использования земельных участков не допускается. Это сделано для обеспечения системного подхода к развитию больших территорий.
• Самовольные постройки: Наличие самовольной постройки, не отвечающей видам разрешённого использования участка или градостроительным нормам, блокирует возможность изменения разрешённого использования до момента её легализации или сноса.
• Баланс интересов: Изменение территориальных зон и, соответственно, видов разрешённого использования может иметь существенные последствия для землепользователей и собственников земельных участков, а также для жителей прилегающих территорий. Целью правового регулирования в этой области является поиск необходимого баланса между частными и общественными интересами. Девелопер должен учитывать, что его проект не должен нарушать интересы общества и соответствовать стратегическим целям развития территории.

Например, девелопер планирует построить коттеджный посёлок на участке, который в ПЗЗ обозначен как «земли сельскохозяйственного назначения». Ему необходимо сначала инициировать процедуру изменения категории земель (если это возможно) и затем изменить ВРИ на «индивидуальное жилищное строительство» или «ведение садоводства/дачного хозяйства». Если же участок находится в зоне, где по ПЗЗ уже предусмотрен ВРИ «индивидуальное жилищное строительство» как основной, процесс будет значительно проще.

Таким образом, градостроительные регламенты и ВРИ выступают своего рода «дорожной картой» для девелопера, указывая на разрешённые направления развития и возможные препятствия. Тщательный анализ этих документов на ранних этапах проекта позволяет избежать юридических проблем и оптимизировать экономическую эффективность.

Экономические факторы девелопмента и концепция наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ)

Девелопмент — это не просто строительство, а сложный многогранный бизнес-процесс, направленный на преобразование недвижимости с целью увеличения её стоимости и получения прибыли. В основе этого процесса лежит глубокое понимание экономических факторов и применение концепции наилучшего и наиболее эффективного и��пользования земельного участка.

Девелопмент как многокомпонентный бизнес-процесс

Девелопмент, происходящий от английского «to develop» (развивать, разрабатывать, раскрывать), определяется как направление бизнеса, связанное с качественным преобразованием недвижимости, обеспечивающим возрастание её стоимости. Его можно рассматривать как доверительное управление недвижимостью и/или инвестиционный бизнес в сфере недвижимости.

Эффективная реализация девелоперского проекта требует выстроить в единую систему множество компонентов, каждый из которых критически важен для успеха:

• Юридическое сопровождение: Оформление прав на землю, получение разрешений, согласование проекта, юридическое структурирование сделок.
• Финансирование проектов: Привлечение инвестиций, кредитов, управление денежными потоками.
• Маркетинг: Исследование рынка, определение целевой аудитории, разработка концепции продаж, рекламные кампании.
• Строительство: Выбор подрядчиков, контроль качества и сроков выполнения работ.
• Проектирование: Разработка архитектурных и инженерных решений, подготовка проектной документации.
• Автоматизация и цифровизация: Использование современных технологий для управления проектом, контроля затрат и сроков.

Процесс девелопмента включает ряд ключевых этапов, каждый из которых требует тщательного планирования и исполнения:

1. Идея и концепция: На этом этапе формируется основная идея проекта, определяются его цели, задачи и целевая аудитория. Проводится глубокий анализ рынка, конкурентной среды, оцениваются риски и возможности. Разрабатывается первоначальный бизнес-план, который определяет общую стратегию. Например, для коттеджного посёлка это может быть концепция «эко-посёлок» с развитой инфраструктурой для семейного отдыха.
2. Выбор участка и анализ: Подбирается подходящий земельный участок с учётом его местоположения, доступности инфраструктуры, юридических аспектов (ВРИ, обременения) и экологических условий. Проводятся геологические, геодезические и экологические исследования, чтобы убедиться в пригодности участка для задуманного проекта.
3. Проектирование: Разрабатывается архитектурный проект, выполняются инженерные изыскания, готовится вся необходимая проектная и рабочая документация. Этот этап включает прохождение экспертизы проекта и получение разрешения на строительство.
4. Строительство: Непосредственная реализация строительных работ. Девелопер обеспечивает соблюдение сроков, качества и бюджета проекта, управляет подрядчиками.
5. Маркетинг и продажи: Разрабатываются рекламные кампании, создаются маркетинговые материалы, проводятся презентации и показы объекта недвижимости потенциальным покупателям или арендаторам.
6. Управление недвижимостью: После сдачи объекта в эксплуатацию девелопер может взять на себя функции управляющей компании, обеспечивая контроль за техническим состоянием объекта и удовлетворённостью его жителей или арендаторов.

Применение принципа ННЭИ в оценке и планировании девелопмента

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ) является одним из основополагающих в оценке земельных участков, особенно для целей девелопмента. Он предполагает выбор такого варианта использования, который способен обеспечить наибольший экономический эффект (максимальную стоимость или чистый операционный доход) при соблюдении четырёх критериев:

1. Физическая осуществимость: Возможно ли реализовать данный вид использования на участке с учётом его размера, формы, рельефа, геологических условий и доступности инженерных коммуникаций.
2. Юридическая правомерность: Соответствует ли выбранный вид использования градостроительным регламентам, ВРИ, зонированию, а также другим законодательным и нормативным актам.
3. Финансовая целесообразность: Будет ли выбранный вид использования приносить прибыль инвестору после учёта всех затрат на приобретение, строительство, эксплуатацию и финансирование.
4. Максимальная продуктивность: Из всех физически осуществимых, юридически правомерных и финансово целесообразных вариантов выбирается тот, который обеспечивает максимальную чистую прибыль или стоимость.

Для девелопмента коттеджного посёлка принцип ННЭИ позволяет определить оптимальную концепцию застройки, плотность, тип домов, набор инфраструктуры. Например, участок может быть физически пригоден для строительства как коттеджей, так и таунхаусов. Юридически оба варианта могут быть разрешены. Финансовый анализ покажет, какой вариант принесёт большую прибыль с учётом рыночного спроса, себестоимости строительства и цен реализации. Выбор того варианта, который максимизирует прибыль, и будет соответствовать ННЭИ.

Пример расчёта кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий

Для иллюстрации применения экономических принципов и подходов к оценке рассмотрим пример расчёта кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий. Этот пример, хотя и относится к специфической категории земель, наглядно демонстрирует применение доходного подхода и важность учёта рентного дохода.

Кадастровая стоимость сельскохозяйственных угодий в Российской Федерации определяется на основе произведения расчётного рентного дохода на сроки его капитализации.

Формула расчёта кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий:

Кадастровая стоимость = Расчётный рентный доход × Сроки капитализации

Где:

• Сроки капитализации обычно принимаются равными 33 годам. Эта величина отражает длительность периода, в течение которого ожидается получение рентного дохода, и косвенно учитывает нормы доходности и риски.

Расчётный рентный доход с 1 гектара сельскохозяйственных угодий определяется как сумма дифференциального и абсолютного рентных доходов.

1. Дифференциальный рентный доход: Этот вид дохода обусловлен различиями в продуктивности сельскохозяйственных культур и ценах производства, что, в свою очередь, зависит от плодородия почвы, местоположения участка, его технологических свойств (доступность для механизации, рельеф) и климатических условий.
   • Расчёт: Дифференциальный рентный доход определяется как разница между стоимостью валовой продукции, получаемой с участка, и затратами на её производство.
   • Особенность: Если расчётный дифференциальный рентный доход оказывается отрицательным (что может быть в случае очень низкой продуктивности или высоких затрат), он принимается равным 0. Это связано с тем, что абсолютная рента всегда должна быть положительной.
2. Абсолютный рентный доход: Устанавливается для всех объектов оценки, включая те, на которых дифференциальный доход не образуется. Он представляет собой базовый доход, который собственник земли получает просто за факт владения землёй.
   • Расчёт: Обычно устанавливается в размере 1% от стоимости валовой продукции растениеводства в расчёте на 1 гектар.

Исходная информация для расчётов:

Для проведения таких расчётов необходимы следующие данные:

• Многолетняя фактическая урожайность основных сельскохозяйственных культур в данном регионе.
• Продуктивность пастбищ (для земель, используемых под выпас).
• Многолетние средние цены реализации сельскохозяйственной продукции.
• Оценочные затраты на производство каждой культуры (себестоимость).

Пример (гипотетический):

Допустим, необходимо рассчитать кадастровую стоимость 1 гектара сельскохозяйственных угодий.

Шаг 1: Определение исходных данных (гипотетические):

• Средняя урожайность пшеницы: 30 ц/га
• Средняя цена реализации пшеницы: 1000 руб./ц
• Оценочные затраты на производство пшеницы: 25 000 руб./га
• Сроки капитализации: 33 года
• Процент для абсолютного рентного дохода: 1% от стоимости валовой продукции.

Шаг 2: Расчёт стоимости валовой продукции с 1 га:

Стоимость валовой продукции = Урожайность × Цена реализации = 30 ц/га × 1000 руб./ц = 30 000 руб./га

Шаг 3: Расчёт дифференциального рентного дохода:

Дифференциальный рентный доход = Стоимость валовой продукции - Затраты на производство = 30 000 руб./га - 25 000 руб./га = 5 000 руб./га

(Если бы результат был отрицательным, приняли бы 0).

Шаг 4: Расчёт абсолютного рентного дохода:

Абсолютный рентный доход = 1% от стоимости валовой продукции = 0.01 × 30 000 руб./га = 300 руб./га

Шаг 5: Расчёт общего рентного дохода:

Расчётный рентный доход = Дифференциальный рентный доход + Абсолютный рентный доход = 5 000 руб./га + 300 руб./га = 5 300 руб./га

Шаг 6: Расчёт кадастровой стоимости 1 га:

Кадастровая стоимость = Расчётный рентный доход × Сроки капитализации = 5 300 руб./га × 33 = 174 900 руб./га

Таким образом, кадастровая стоимость 1 гектара данного сельскохозяйственного угодья составит 174 900 рублей. Этот пример наглядно демонстрирует, как экономические факторы и специфические расчёты формируют стоимостную оценку земельных ресурсов. Но разве не удивительно, что кажущиеся простыми формулы скрывают за собой сложную сеть экономических взаимосвязей и рисков, которые каждый девелопер обязан учитывать?

Инженерно-техническое обеспечение участка и его влияние на экономическую привлекательность

В современном девелопменте наличие и состояние инженерно-технического обеспечения земельного участка является одним из наиболее значимых факторов, напрямую влияющих на его стоимость, привлекательность и, в конечном счёте, на экономическую эффективность проекта. «Земля без коммуникаций – это просто земля», — говорят девелоперы, подчёркивая, что отсутствие или удалённость инфраструктуры может сделать даже самый удачно расположенный участок нерентабельным для застройки.

Коммуникации как фактор стоимости и привлекательности

Характеристики участка, связанные с наличием или отсутствием инженерных коммуникаций, таких как водоснабжение, канализация, теплоснабжение, электроснабжение, газоснабжение и улично-дорожная сеть, оказывают существенное влияние на его стоимость. Доступные коммунальные услуги являются одним из ключевых элементов сравнения при оценке земельных участков, особенно в рамках сравнительного подхода.

Важно разграничивать понятия, связанные с «наличием коммуникаций», поскольку этот термин часто трактуется неоднозначно. Под ним могут пониматься различные признаки инженерного обеспечения участка:

• Наличие центральных магистральных сетей и головных сооружений систем: Это означает, что основные линии водопровода, канализации, электропередач, газопровода и теплотрассы проходят в непосредственной близости от участка, а мощности головных сооружений (подстанции, водозаборы, котельные) достаточны для подключения нового потребителя. Такое расположение существенно повышает привлекательность участка, так как снижает затраты и сроки на подведение внешних коммуникаций.
• Наличие внутриплощадочных сетей: Это означает, что коммуникации уже проложены непосредственно по территории участка или до его границы, и их можно напрямую подключить к будущим объектам. Этот вариант наиболее предпочтителен для девелопера, так как минимизирует дополнительные инвестиции.
• Затраты на подключение к наружным центральным коммуникациям: Даже если магистральные сети находятся рядом, процесс подключения может быть весьма дорогостоящим и трудоёмким. Эти затраты включают проектирование, строительство врезки, оплату тарифов за подключение. Они являются существенными и должны обязательно учитываться при расчёте стоимости земельного участка. Девелоперу необходимо получить технические условия на подключение, чтобы точно оценить объём и стоимость работ.

Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» регулирует вопросы оценки, включая учёт инженерного обеспечения. Оценщик обязан учитывать степень обеспеченности участка инженерными сетями, а также потенциальные затраты на их подведение и подключение. Состав коммуникаций и инженерных сооружений, подлежащих учёту при оценке земельного участка, обязательно оговаривается в задании на оценку, чтобы избежать недопонимания и обеспечить точность расчётов.

Для девелопера, планирующего, например, строительство коттеджного посёлка, отсутствие коммуникаций может увеличить сроки реализации проекта на 1-2 года и значительно повысить его стоимость, поскольку потребуются масштабные инвестиции в создание инженерной инфраструктуры. Участок с готовыми коммуникациями, напротив, позволяет быстрее начать строительство и сократить общие издержки, что делает его более привлекательным для инвестиций. Именно поэтому инженерно-техническое обеспечение участка является не просто опцией, а фундаментом для успешного и быстрого старта любого девелоперского проекта.

Роль инженерных изысканий в девелопменте

Инженерные изыскания для строительства — это вид градостроительной деятельности, осуществляемой с целью всестороннего изучения природных условий и факторов техногенного воздействия на территорию будущего строительства. Они являются неотъемлемой частью предпроектной подготовки и используются для обоснования материалов архитектурно-строительного проектирования, строительства, эксплуатации и сноса зданий или сооружений.

Основные виды инженерных изысканий включают:

1. Инженерно-геодезические изыскания: Направлены на получение топографо-геодезических материалов и данных о рельефе местности, наземных и подземных сооружениях, элементах планировки территории. Они включают:
   • Создание опорных геодезических сетей.
   • Топографическую съёмку (создание крупномасштабных планов местности).
   • Определение координат и высот характерных точек рельефа и существующих объектов.
   • Исполнительные и контрольные геодезические съёмки инженерных коммуникаций (для определения фактического положения сетей).
   • Дистанционное зондирование Земли.

   Эти данные критически важны для точной посадки зданий, проектирования дорог, планирования вертикальной планировки и определения объёмов земляных работ.

2. Инженерно-геологические изыскания: Выполняются для комплексной оценки инженерно-геологических условий района строительства. Включают:
   • Изучение рельефа, геологического строения (слои пород, их толщина, состав).
   • Исследование грунтов (их несущая способность, деформационные свойства, водопроницаемость).
   • Определение гидрологического режима подземных вод (уровень грунтовых вод, их агрессивность).
   • Проходка горных выработок (скважины, шурфы) для отбора образцов грунта.
   • Полевые и лабораторные исследования грунтов.
   • Прогноз изменения геологических условий под воздействием строительства и эксплуатации.

   Результаты геологических изысканий необходимы для выбора типа и глубины заложения фундаментов, оценки рисков оползней, карстовых явлений, подтопления и других геологических опасностей.

3. Инженерно-экологические изыскания: Необходимы для экологического обоснования строительства и сохранения оптимальных условий жизни населения. Включают:
   • Изучение экологического состояния территории, выявление источников загрязнения (промышленные предприятия, свалки).
   • Опробование почво-грунтов, поверхностных и подземных вод на наличие загрязняющих веществ.
   • Оценку радиационной обстановки.
   • Санитарно-эпидемиологические исследования (шум, вибрация, электромагнитные поля).
   • Определение состояния флоры и фауны.

   Эти изыскания позволяют оценить экологические риски проекта, разработать мероприятия по охране окружающей среды и избежать штрафов и проблем с надзорными органами.

При выполнении инженерных изысканий должны строго соблюдаться нормативные правовые акты Российской Федерации и её субъектов, а также требования нормативных документов (например, СП 47.13330.2012 «Инженерные изыскания для строительства. Основные положения»).

Источниками информации для инженерных изысканий служат:

• Государственный картографо-геодезический фонд РФ.
• Федеральная государственная информационная система территориального планирования (ФГИС ТП).
• Информационная система обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД).
• Исполнительные и контрольные геодезические съёмки инженерных коммуникаций.
• Данные дистанционного зондирования Земли и топографическая съёмка.

Инженерные изыскания являются неотъемлемой частью комплексной оценки земельного участка. Они предоставляют девелоперу объективные данные о природных и техногенных условиях, позволяя принимать обоснованные решения на всех этапах проекта – от выбора концепции до строительства и эксплуатации. Игнорирование или некачественное проведение изысканий может привести к серьёзным техническим проблемам, удорожанию проекта и даже к его полной неудаче. Таким образом, инвестиции в качественные инженерные изыскания – это инвестиции в стабильность и экономическую эффективность девелоперского проекта.

Заключение

Комплексная оценка земельного участка для целей девелопмента — это многогранный процесс, объединяющий правовые, экономические и инженерно-технические аспекты в единую систему анализа. Как мы убедились, успех девелоперского проекта напрямую зависит от глубины и точности изучения всех этих факторов.

Земельный участок является не просто частью земной поверхности, а сложным объектом права, чья ценность определяется уникальным сочетанием физических характеристик, юридических ограничений и экономического потенциала. Правовые основы, закреплённые в Земельном и Градостроительном кодексах РФ, а также в Федеральном законе «О государственной регистрации недвижимости», формируют жёсткие рамки для любой девелоперской деятельности. Понимание процедур кадастрового учёта, регистрации прав и анализа сведений из ЕГРН критически важно для обеспечения юридической чистоты и безопасности инвестиций.

Методологические подходы к оценке — сравнительный, доходный и затратный — предоставляют инструментарий для определения рыночной стоимости участка, каждый из которых применим в определённых рыночных условиях. Их совместное использование, основанное на принципах полезности, ожидания, спроса и предложения, изменения, а также ключевого принципа наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ), позволяет получить наиболее объективную и обоснованную оценку. Именно ННЭИ становится путеводной звездой для девелопера, помогая выбрать тот вариант использования участка, который способен обеспечить максимальную экономическую выгоду.

Градостроительные регламенты, зонирование и виды разрешённого использования (ВРИ), закреплённые в Правилах землепользования и застройки (ПЗЗ), являются не просто бюрократическими барьерами, а стратегическими ориентирами. Они определяют допустимые виды и параметры застройки, напрямую влияя на потенциальный доход и, следовательно, на стоимость участка. Умение работать с ВРИ, понимать возможности и ограничения их изменения, а также учитывать баланс частных и общественных интересов — ключевой навык для девелопера.

Наконец, инженерно-техническое обеспечение участка — наличие коммуникаций и результаты инженерных изысканий — выступает одним из наиболее значимых экономических факторов. Доступность к сетям водоснабжения, канализации, электроснабжения, газоснабжения, а также данные геодезических, геологических и экологических изысканий напрямую определяют инвестиционные затраты, сроки реализации проекта и его риски. Игнорирование этих аспектов может обернуться катастрофическими последствиями для девелопера.

Таким образом, успешная реализация девелоперских проектов требует не только глубоких знаний в каждой из перечисленных областей, но и способности интегрировать их в комплексный, системный анализ. Только такой подход, основанный на тщательном изучении всех параметров участка, правовых норм, экономических моделей и инженерных условий, позволяет минимизировать риски, оптимизировать затраты и максимизировать прибыль, обеспечивая устойчивое и эффективное развитие территорий. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования, применённый с учётом всех этих факторов, остаётся центральным элементом, ведущим девелопера к экономическому успеху, ведь конечный результат — это не просто прибыль, а создание ценности, которая будет служить обществу долгие годы.

Список использованной литературы

1. «Земельный кодекс Российской Федерации» (ЗК РФ) от 25.10.2001 N 136-ФЗ (последняя редакция). URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/ (дата обращения: 29.10.2025).
2. «Градостроительный кодекс Российской Федерации» (ГрК РФ) от 29.12.2004 N 190-ФЗ (последняя редакция). URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51040/ (дата обращения: 29.10.2025).
3. «Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 N 218-ФЗ (последняя редакция). URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182181/ (дата обращения: 29.10.2025).
4. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков (утв. распоряжением Министерства имущественных отношений России от 6 марта 2002 г. № 568-Р). URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_35599/ (дата обращения: 29.10.2025).
5. СП 47.13330.2012 «Инженерные изыскания для строительства. Основные положения. Актуализированная редакция СНиП 11-02-96». URL: https://docs.cntd.ru/document/1200095758 (дата обращения: 29.10.2025).
6. Григораш Е.В., Невинская Н.В., Олейников Г.А. Методы и подходы оценки земельных участков. Снижение кадастровой стоимости // Вестник Московского университета имени С. Ю. Витте. Серия 1: Экономика и управление. 2016. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/metody-i-podhody-otsenki-zemelnyh-uchastkov-snizhenie-kadastrovoy-stoimosti (дата обращения: 29.10.2025).
7. Баринов Н.П., Демина М.А. ПРОБЛЕМЫ УЧЕТА ИНЖЕНЕРНОГО ОБЕСПЕЧЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2017. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/problemy-ucheta-inzhenernogo-obespecheniya-zemelnogo-uchastka-pri-provedenii-ekonomicheskoy-otsenki-nedvizhimosti (дата обращения: 29.10.2025).
8. Кочергин И.Г. Девелопмент: правовые условия развития. 2005. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/development-pravovye-usloviya-razvitiya (дата обращения: 29.10.2025).
9. Платонова А.М. Девелопмент недвижимости : учебное пособие. Екатеринбург: Изд-во Урал. ун-та, 2020. 150 с. URL: https://elar.urfu.ru/bitstream/10995/96253/1/978-5-7996-3099-7_2020.pdf (дата обращения: 29.10.2025).
10. Подходы и методы оценки рыночной стоимости земельных участков. Красноярский государственный аграрный университет. URL: https://www.kgau.ru/distance/3004/zemleustroystvo/02/06.pdf (дата обращения: 29.10.2025).
11. Григораш Е.В., Середина А.С. О НЕКОТОРЫХ ПРАВОВЫХ АСПЕКТАХ ИЗМЕНЕНИЯ ВИДОВ РАЗРЕШЕННОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ В РЕЗУЛЬТАТЕ ИЗМЕНЕНИЯ ГРАДОСТРОИТЕЛЬНЫХ РЕГЛАМЕНТОВ. 2021. URL: https://elibrary.ru/item.asp?id=47427189 (дата обращения: 29.10.2025).
12. Тугарев А. Схема-пазл девелоперского бизнеса // Новости ЕРЗ.РФ. 31.05.2023. URL: https://erzrf.ru/news/skhema-pazl-developerskogo-biznesa (дата обращения: 29.10.2025).
13. Поспелов Г.Е., Федин В.Т. Электрические системы и сети. Проектирование.
14. Анастасиев П.И. и др. Электрические сети энергоемких предприятий. М.: Энергия, 1971.
15. Князевский Б.А., Липкин Б.Ю. Электроснабжение промышленных предприятий. М.: Высшая школа, 1986.