Введение: Актуальность, цели и общая иерархия правовых оснований оценочной деятельности
Оценочная деятельность является критически важным элементом современного гражданского оборота и государственного управления имуществом. В Российской Федерации она служит не просто инструментом определения стоимости, но и правовым механизмом, обеспечивающим защиту интересов собственников, государства, кредиторов и налогоплательщиков. Учитывая, что проведение оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям (согласно статье 8 ФЗ № 135-ФЗ), исследование юридических оснований для ее проведения приобретает особую актуальность, особенно в контексте управления узкоспециализированным государственным имуществом, например, объектами таможенной инфраструктуры.
Целью настоящей работы является систематизация и глубокий анализ правовых оснований, или юридических фактов, которые служат предпосылками для проведения оценки различных объектов собственности в России. Отдельное внимание будет уделено специфике применения этих оснований к объектам таможенной инфраструктуры, а также сравнительному анализу оснований рыночной и кадастровой оценки.
Законодательная иерархия и роль Федеральных стандартов оценки (ФСО)
Правовое поле, регулирующее оценочную деятельность в Российской Федерации, имеет четкую иерархическую структуру. В основании этой пирамиды лежит Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее — ФЗ № 135-ФЗ), который устанавливает базовые принципы, права и обязанности участников, а также общие условия проведения оценки.
На следующем уровне иерархии находятся Федеральные стандарты оценки (ФСО). Эти документы, утверждаемые уполномоченным федеральным органом (Минэкономразвития России), являются ключевыми нормативными правовыми актами, конкретизирующими требования к процессу оценки. ФСО, такие как утвержденные Приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 N 200 (ФСО I–VI), детализируют:
- Требования к структуре и содержанию отчета об оценке.
- Виды стоимости (например, рыночная, инвестиционная, ликвидационная).
- Общие требования к подходам и методам оценки.
Таким образом, если ФЗ № 135-ФЗ определяет, когда оценка должна быть проведена (юридическое основание), то ФСО регламентируют, как она должна быть проведена (методологическое основание). Это означает, что даже при наличии законного основания для оценки, без соблюдения методологических требований ФСО, отчет будет признан недействительным.
Законом также устанавливается важная презумпция: если в нормативном правовом акте не определен конкретный вид стоимости, то по умолчанию устанавливается рыночная стоимость объекта оценки (Статья 7 ФЗ № 135-ФЗ).
Договор и акт уполномоченного органа как основные юридические основания рыночной оценки
В юриспруденции основанием для возникновения, изменения или прекращения правоотношений служит юридический факт. В оценочной деятельности таких фактов несколько, и они обладают различной правовой природой.
Ключевым юридическим фактом, порождающим правоотношения между оценщиком и заказчиком, является заключение письменного договора на проведение оценки (Статья 9 ФЗ № 135-ФЗ). Этот договор — классический пример добровольного основания, при котором стороны в рамках частноправовых отношений по собственной инициативе определяют необходимость оценки. Однако, в случаях, предусмотренных законодательством, оценка может быть инициирована актом публичной власти, что придает юридическому основанию принудительный характер.
Юридические основания, инициируемые публичной властью, включают:
- Определение суда, арбитражного суда, третейского суда: Судебный акт, вынесенный в ходе разбирательства, обязывает стороны провести оценку, при этом суд, в отличие от сторон по договору, самостоятелен в выборе оценщика.
- Решение уполномоченного органа: Акт государственного или муниципального органа, который в силу закона обязан обеспечить проведение оценки (например, при изъятии имущества для публичных нужд).
Важно отметить: отсутствие договора не всегда означает отсутствие обязательства. Если закон императивно требует оценки, договор является лишь техническим инструментом, а не первопричиной правоотношения.
Классификация оснований оценки по обязательности и субъекту инициативы
Для целей академического анализа целесообразно классифицировать основания проведения оценки по двум основным критериям:
| Критерий классификации | Тип основания | Юридический факт (Основание) | Характер правоотношений |
|---|---|---|---|
| По обязательности | Добровольная оценка | Договор между оценщиком и заказчиком (ст. 9) | Частноправовой (инициативный) |
| Обязательная оценка | Прямое указание федерального закона, определение суда, решение госоргана (ст. 8, ст. 9) | Публично-правовой (принудительный) | |
| По субъекту инициативы | Инициатива заказчика | Договор | Заказчик (физическое/юридическое лицо) |
| Инициатива публичной власти | Определение суда/арбитража | Судебные органы | |
| Решение уполномоченного органа | Государственный/муниципальный орган |
Правовая природа обязательной оценки государственного и муниципального имущества (ст. 8 ФЗ № 135-ФЗ)
Наиболее важным блоком, связанным с публичным правом, является обязательная оценка имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности. Статья 8 ФЗ № 135-ФЗ четко систематизирует случаи, когда проведение оценки становится юридически необходимым условием для совершения дальнейших действий:
- Приватизация объектов, принадлежащих РФ, субъектам РФ или муниципальным образованиям.
- Передача в доверительное управление или аренду (если иное не установлено законом).
- Использование имущества в качестве предмета залога.
- Продажа или иное отчуждение государственного/муниципального имущества.
- Передача имущества в качестве вклада в уставные капиталы юридических лиц.
- Возникновение споров о стоимости объекта, в том числе при национализации или изъятии имущества для государственных или муниципальных нужд.
Важно отметить, что закон содержит и исключения. Например, в отношении государственного или муниципального имущества, передаваемого по концессионному соглашению или соглашению о государственно-частном партнерстве, установление рыночной стоимости не является обязательным, если это прямо не предусмотрено федеральным законом (Статья 8 ФЗ № 135-ФЗ). И что из этого следует? Следует то, что законодатель, признавая специфику долгосрочных партнерств, стремится не обременять их излишними процедурами оценки, если целью не является прямое отчуждение имущества.
Специфика правовых оснований для оценки объектов таможенной инфраструктуры
Объекты таможенной инфраструктуры представляют собой уникальный с точки зрения правового статуса сегмент федерального имущества. Анализ юридических оснований оценки здесь требует комплексного подхода, сочетающего нормы ФЗ № 135-ФЗ с положениями таможенного законодательства.
Юридический статус объектов таможенной инфраструктуры
Для начала необходимо определить правовую природу этих объектов. Согласно Статье 353 Таможенного кодекса ЕАЭС и Статье 257 ФЗ «О таможенном регулировании в РФ», к объектам таможенной инфраструктуры относятся:
Здания, сооружения, помещения, открытые площадки, оснащенные техническими средствами таможенного контроля, инженерными, информационными, телекоммуникационными системами, а также объекты социального назначения, обеспечивающие деятельность таможенных органов.
Поскольку эти объекты предназначены исключительно для выполнения государственных функций, они по общему правилу имеют статус федерального имущества. Это имущество закреплено за таможенными органами на праве оперативного управления.
Право оперативного управления, в отличие от права хозяйственного ведения, означает жесткое ограничение прав органа по распоряжению имуществом. Такие объекты не могут быть проданы, сданы в аренду или иным образом отчуждены без согласия собственника (Российской Федерации) и строгого соблюдения установленных процедур, часто регламентированных ведомственными приказами (например, приказами ФТС РФ о порядке списания федерального имущества). Почему распоряжение таким имуществом не может осуществляться бесконтрольно? Потому что его основное назначение — обеспечение национальной безопасности и фискальных интересов государства, что делает любую сделку публично значимой.
Применение ст. 8 ФЗ № 135-ФЗ к имуществу таможенных органов
Юридические основания для оценки объектов таможенной инфраструктуры возникают исключительно из факта их статуса как федерального имущества, которое вовлекается в гражданский оборот. Поскольку таможенные органы являются федеральными государственными органами, любые действия, перечисленные в Статье 8 ФЗ № 135-ФЗ, по отношению к их инфраструктуре требуют обязательной оценки:
| Юридический факт (Сделка) | Основание оценки | Правовая связь с ФТС |
|---|---|---|
| Приватизация | Обязательность оценки федерального имущества (ст. 8 ФЗ № 135-ФЗ) | Процесс отчуждения здания или сооружения таможенного поста из федеральной собственности. |
| Передача в аренду | Обязательность оценки для определения рыночной ставки арендной платы (ст. 8 ФЗ № 135-ФЗ) | Передача части помещений в аренду, например, для размещения банковских или логистических операторов на территории таможенного органа. |
| Внесение в уставный капитал | Обязательность оценки при передаче госимущества в качестве вклада (ст. 8 ФЗ № 135-ФЗ) | Передача объекта инфраструктуры в собственность подведомственных ФТС организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность. |
Таким образом, оценка объектов таможенной инфраструктуры всегда базируется на публично-правовом основании — прямом указании закона, требующего обязательной оценки федерального имущества. Юридический факт, запускающий процедуру, — это не договор, а решение уполномоченного федерального органа о совершении сделки с данным имуществом (например, решение Росимущества о приватизации или передаче в аренду).
Сравнительный анализ оснований рыночной и кадастровой оценки недвижимости
Оценка недвижимости в РФ может осуществляться в двух принципиально разных форматах, каждый из которых имеет свои уникальные юридические основания: индивидуальная рыночная оценка и массовая государственная кадастровая оценка.
| Критерий | Рыночная оценка | Кадастровая оценка |
|---|---|---|
| Основной НПА | ФЗ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» | ФЗ № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» |
| Юридическое основание | Договор с оценщиком (добровольная) или прямое указание закона (обязательная: ст. 8 ФЗ № 135-ФЗ) | Решение исполнительного органа власти субъекта РФ о проведении ГКО (п. 1 ст. 11 ФЗ № 237-ФЗ) |
| Объект оценки | Индивидуальный, конкретный объект | Массовая оценка групп однородных объектов |
| Цель оценки | Совершение сделок, залог, кредитование, оспаривание кадастровой стоимости, судебные споры | Определение налоговой базы, расчет арендной платы за государственную/муниципальную землю |
| Вид стоимости | Рыночная стоимость (по умолчанию) | Кадастровая стоимость |
Принципиальное отличие заключается в юридическом факте, который инициирует процесс. Для рыночной оценки это либо двусторонний договор (частноправовой акт), либо императивное требование закона/суда. Для кадастровой оценки это нормативный акт публичной власти — решение уполномоченного органа субъекта РФ, который действует на основании требований Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (ФЗ № 237-ФЗ).
Цели и периодичность проведения кадастровой оценки
Государственная кадастровая оценка (ГКО) проводится не для совершения индивидуальных сделок, а для обеспечения публичных финансовых интересов. Ее основные цели:
- Определение налоговой базы для исчисления налога на имущество физических и юридических лиц, а также земельного налога.
- Определение арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
- Определение нотариальных пошлин.
Периодичность проведения ГКО строго регламентирована Статьей 11 ФЗ № 237-ФЗ:
- Кадастровая оценка проводится не реже чем через три года и не позднее чем через пять лет с года проведения последней оценки.
- Для городов федерального значения (Москва, Санкт-Петербург, Севастополь) установлен более частый цикл — не реже чем через два года и не позднее чем через пять лет.
Юридический факт проведения ГКО — это закрепленный законом временной интервал, по истечении которого уполномоченный орган обязан принять решение о начале нового цикла оценки. Разве не странно, что публичная власть, а не рыночный спрос, определяет момент переоценки активов, влияющих на многомиллиардные налоговые поступления?
Юридические основания и процедурные особенности оспаривания результатов оценки
Оценка стоимости, вне зависимости от ее вида, часто становится предметом споров. Законодательство предусматривает четкие юридические основания для оспаривания результатов, но процедуры существенно разнятся.
Основания оспаривания рыночной стоимости (ст. 13 ФЗ № 135-ФЗ)
Статья 13 ФЗ № 135-ФЗ устанавливает, что спор о достоверности величины рыночной или иной стоимости, установленной в отчете оценщика, подлежит рассмотрению судом (арбитражным судом).
Важно понимать, что в большинстве случаев отчет об оценке сам по себе не является актом, порождающим обязательные правовые последствия для третьих лиц. Он служит доказательством или основанием для совершения сделки.
Однако возможность предъявления самостоятельного иска об оспаривании достоверности величины стоимости предусмотрена только в случаях, когда обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа или должностного лица установлена законом или иным нормативным актом.
Кейс из судебной практики:
Примером, где величина стоимости приобретает обязательный характер, является исполнительное производство. Согласно разъяснениям Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 N 50, в рамках исполнительного производства оспаривается не сам отчет оценщика, а постановление судебного пристава-исполнителя об оценке имущества. Именно этот акт пристава придает оценочной стоимости юридически обязательный статус для сторон, и его оспаривание в суде является надлежащим юридическим основанием для пересмотра стоимости. В данном случае юридическим основанием для судебного спора является постановление должностного лица, а не просто отчет. Таким образом, оспаривание направлено на устранение правового акта, а не на технический документ, что обеспечивает юридическую чистоту процесса.
Кроме того, в случае некачественного выполнения работ (отчет не соответствует ФСО или является недостоверным), заказчик вправе взыскать с оценщика убытки (подтверждено практикой ВС РФ).
Основания пересмотра кадастровой стоимости
Процедура оспаривания кадастровой стоимости (ГКО) регулируется ФЗ № 237-ФЗ и является более структурированной, поскольку затрагивает публичные интересы и налоговую базу.
Статья 22 ФЗ № 237-ФЗ предусматривает два основных юридических основания для пересмотра результатов ГКО:
- Недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости (например, ошибка в площади или виде разрешенного использования).
- Установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
Процедура оспаривания может быть инициирована в двух инстанциях:
- Комиссия по рассмотрению споров: Если такая комиссия создана в субъекте РФ.
- Суд: Обращение в суд (по правилам Кодекса административного судопроизводства РФ, ст. 248 КАС РФ) возможно, при этом предварительное обращение в комиссию не является обязательным условием.
Таким образом, юридическим основанием для пересмотра ГКО служит либо факт наличия документально подтвержденной ошибки в исходных данных, либо факт наличия отчета оценщика, устанавливающего рыночную стоимость, которая отличается от кадастровой.
Заключение
Проведение оценки объектов собственности в Российской Федерации базируется на четко систематизированных юридических фактах. В основе лежит двуединая система оснований: договор (как добровольный, частноправовой акт) и императивное требование закона, определение суда или решение уполномоченного органа (как обязательный, публично-правовой акт).
Ключевым выводом является то, что для объектов, находящихся в федеральной собственности, включая узкоспециализированные объекты таможенной инфраструктуры, основным юридическим основанием для оценки служит Статья 8 ФЗ № 135-ФЗ, устанавливающая обязательность оценки при вовлечении государственного имущества в гражданский оборот (приватизация, аренда, взнос в УК). Это основание тесно связано с нормами таможенного законодательства, определяющими статус этих объектов как федерального имущества на праве оперативного управления, что в конечном итоге обеспечивает фискальную прозрачность государственных операций.
Сравнительный анализ показал, что основанием для рыночной оценки является инициативный или судебный акт, тогда как для кадастровой оценки — решение органа власти субъекта РФ, основанное на требовании ФЗ № 237-ФЗ и установленной законом периодичности.
Наконец, в сфере оспаривания результатов оценки, юридические основания также дифференцируются: оспаривание рыночной стоимости часто требует оспаривания сопутствующего правового акта (например, постановления пристава), тогда как оспаривание кадастровой стоимости базируется на двух четких основаниях: недостоверность данных или установление рыночной стоимости. Глубокое понимание этих юридических фактов-оснований критически важно для специалистов в области юриспруденции, экономики и таможенного дела.
Список использованной литературы
- Бакаева О. Ю., Матвиенко Г. В. Таможенное право России. Москва: ЮРИСТЪ, 2004. 427 с.
- Гринченко С. В. Экономика недвижимости. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2004. 107 с.
- Назаренко В. М., Назаренко К. С. Таможенное обслуживание внешнеэкономической деятельности. Москва: Экзамен, 2004. 768 с.
- Свинухов В. Г. Таможенно-тарифное регулирование ВЭД. Москва: Экономист, 2004. 432 с.
- Соловьев М. М. Оценочная деятельность. Москва: Москва, 2002. 68 с.
- Таможенное право / под ред. М. М. Рассолова, Н. Д. Эриашвили. Москва: ЮНИТИ-ДАНА, 2005. 384 с.
- Татарова В. А. Оценка недвижимости и управление собственностью. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2004. 210 с.
- Тимошенко И. В. Таможенное регулирование ВЭД. Москва: Бератор-Пресс, 2004. 303 с.
- Халипов С. В. Таможенное право. Москва: Зерцало, 2005. 430 с.
- Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».
- Федеральный закон от 03.07.2016 N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке». Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».
- Таможенный кодекс Евразийского экономического союза (ТК ЕАЭС). Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».
- Федеральный закон от 27.11.2010 N 311-ФЗ «О таможенном регулировании в Российской Федерации» (ред. от 04.08.2023). Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».
- Рыночная и кадастровая стоимость недвижимости: в чём различия и взаимосвязь. URL: cian.ru (дата обращения: 23.10.2025).
- В чем разница кадастровой стоимости от рыночной? URL: pskov.ru (дата обращения: 23.10.2025).
- Отчет оценщика в суде: какие возможны варианты оспаривания? URL: eg-online.ru (дата обращения: 23.10.2025).
- Оспаривание Отчета оценщика — выигрываем дела в судах. URL: ce-na.ru (дата обращения: 23.10.2025).
- ВС РФ: оценщик обязан возместить заказчику убытки за некачественно проведенную оценку. URL: garant.ru (дата обращения: 23.10.2025).