Систематизация подходов и методов оценки рыночной стоимости земельных участков в свете актуальных Федеральных стандартов оценки (ФСО РФ)

Введение: Цель, задачи и нормативное регулирование оценочной деятельности

Оценка рыночной стоимости земельных участков является одной из наиболее сложных и ответственных задач в области оценочной деятельности. Земля, являясь одновременно природным ресурсом, объектом недвижимости и объектом права собственности, обладает уникальными характеристиками, такими как неперемещаемость, ограниченность и невоспроизводимость, которые определяют специфику применяемых оценочных методик. Целью настоящего исследования является систематизация и детальное описание трех основных подходов (доходного, сравнительного, затратного) и конкретных методов оценки с обязательным учетом действующей нормативно-правовой базы Российской Федерации.

Актуальность темы обусловлена не только возрастающей инвестиционной привлекательностью земельных активов, но и необходимостью строгого следования федеральному законодательству. Для обеспечения достоверности оценки оценщик обязан опираться на строгие методологические принципы, закрепленные в Федеральных стандартах оценки (ФСО).

Правовые основы оценки в Российской Федерации

Основополагающим документом, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, является Федеральный закон от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (ФЗ-135). Данный закон устанавливает правовые основы регулирования оценочной деятельности, определяет обязательность проведения оценки, а также требования к субъектам оценочной деятельности (оценщикам).

ФЗ-135 обязывает оценщика руководствоваться Федеральными стандартами оценки (ФСО), которые детализируют требования к проведению оценки и составлению отчета. В этом контексте произошли критически важные изменения.

Критическое уточнение: Новые ФСО и концепция «Равновесной стоимости»

С 7 ноября 2022 года вступили в силу новые общие Федеральные стандарты оценки, утвержденные Приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 № 200 (ФСО I, ФСО II, ФСО III, ФСО IV, ФСО V, ФСО VI). Они заменили ряд прежних общих стандартов, унифицировав требования к процессу оценки.

Важнейшим изменением, закрепленным в ФСО II «Виды стоимости», стало введение понятия равновесной стоимости. Если рыночная стоимость является наиболее вероятной ценой на открытом рынке, то равновесная стоимость — это расчетная денежная сумма, которая отражает условия совершения сделки, принимая во внимание индивидуальные преимущества и недостатки, получаемые каждой из сторон (покупателем и продавцом) в результате сделки. Это понятие дополняет традиционный арсенал оценщика, позволяя учитывать более широкий спектр экономических факторов и отражать реальные инвестиционные мотивы.

При этом, специфический стандарт для оценки недвижимости — ФСО № 7 «Оценка недвижимости» (утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611) — продолжает применяться в части, не противоречащей новым общим ФСО. Именно ФСО № 7 содержит прямые указания на необходимость использования трех подходов и обязательность анализа Наилучшего и Наиболее Эффективного Использования (ННЭИ).

Ключевые понятия оценочной деятельности

Для проведения корректной оценки необходимо четко оперировать терминологией, установленной ФСО:

1. Рыночная стоимость: Согласно ФЗ-135 и ФСО, это расчетная денежная сумма, на которую объект оценки может быть обменен на дату оценки в результате коммерческой сделки между заинтересованным покупателем и заинтересованным продавцом, действующими компетентно, расчетливо и без принуждения.
2. Инвестиционная стоимость: Стоимость для конкретного инвестора (или группы инвесторов) для определенных инвестиционных целей. Она может отличаться от рыночной стоимости, поскольку учитывает индивидуальные требования инвестора к норме доходности и синергетический эффект, демонстрируя, почему актив может стоить больше или меньше для конкретного субъекта, чем для рынка в целом.
3. Наилучшее и наиболее эффективное использование (ННЭИ): Это использование объекта оценки, которое является физически возможным, юридически допустимым, финансово целесообразным и в результате которого стоимость объекта оценки максимальна.

Принцип Наилучшего и Наиболее Эффективного Использования (ННЭИ) как экономическая основа оценки земли

Принцип ННЭИ является краеугольным камнем оценки рыночной стоимости земли, поскольку определяет ту экономическую функцию, которая приносит максимальную отдачу собственнику и, соответственно, определяет максимальную рыночную цену. Земля, в отличие от зданий, не амортизируется, и ее стоимость определяется потенциалом генерировать доход в течение неограниченного периода времени.

Согласно ФСО №7, оценщик обязан провести анализ ННЭИ как для земельного участка, рассматриваемого как свободный, так и для всего объекта недвижимости (если на нем имеются улучшения).

Четыре критерия анализа ННЭИ

Для строгого академического и практического анализа оценщик последовательно проверяет четыре критерия, которые выступают в роли «фильтров» для отсечения нереалистичных вариантов использования:

1. Физическая возможность: Анализ физических характеристик участка (размер, форма, рельеф, геологические условия, наличие коммуникаций, доступность). Например, строительство небоскреба может быть физически невозможно на участке с плывунами или слишком малого размера.
2. Юридическая допустимость (ВРИ): Анализ соответствия использования действующему законодательству, градостроительным регламентам, зонированию территории и виду разрешенного использования (ВРИ). Если участок предназначен только для малоэтажной жилой застройки, коммерческий центр юридически недопустим.
3. Финансовая целесообразность: Проверка того, генерирует ли выбранный вариант использования положительный чистый операционный доход и обеспечивает ли инвестору приемлемую норму доходности. Если проект не окупается, он исключается, даже если он физически возможен и юридически разрешен.
4. Максимальная продуктивность: Из всех финансово целесообразных вариантов выбирается тот, который обеспечивает максимальную стоимость или наибольший чистый приведенный доход.

Именно анализ ННЭИ гарантирует, что оценщик определяет стоимость, основанную не на текущем (возможно, неэффективном) использовании, а на максимальном потенциале, который рынок готов оплатить.

Применение ННЭИ к застроенным земельным участкам

Для участков, уже имеющих улучшения (здания), анализ ННЭИ становится многослойным. Оценщик должен проанализировать три сценария, чтобы определить, какой из них максимизирует стоимость всего объекта:

Вариант анализа ННЭИ	Описание и экономическая логика
Сохранение текущего использования	Текущее использование является ННЭИ, если существующие улучшения вносят наибольший вклад в общую стоимость и соответствуют рыночным требованиям.
Реконструкция/Изменение использования	Экономически оправдано, если затраты на реконструкцию или изменение ВРИ приводят к значительному увеличению стоимости объекта, превышающему эти затраты.
Снос и новая застройка (как свободный участок)	Самый радикальный вариант. Он является ННЭИ, если остаточная стоимость земли при сносе и новом строительстве превышает текущую стоимость всего объекта. Это происходит, когда существующие улучшения достигли критической точки морального или экономического износа, а рынок требует совершенно иного типа застройки.

Сравнительный подход: Метод сравнения продаж и расчет критических корректировок

Сравнительный подход (или рыночный подход) основан на принципе замещения, который гласит, что рациональный покупатель не заплатит за объект больше, чем стоимость аналогичного объекта с эквивалентной полезностью.

При наличии развитого и информационно прозрачного рынка для земельных участков, этот подход, и в частности метод сравнения продаж, считается наиболее объективным, поскольку он напрямую отражает реальное поведение участников рынка и цены, по которым фактически совершаются сделки.

Алгоритм метода сравнения продаж

Применение метода требует четкого следования методологии, установленной ФСО:

1. Поиск аналогов: Идентификация сделок купли-продажи или предложений по продаже земельных участков, максимально схожих с объектом оценки по ключевым ценообразующим характеристикам (местоположение, ВРИ, размер).
2. Сбор данных: Сбор полной информации о цене сделки, условиях продажи, дате сделки, физических и юридических характеристиках аналогов.
3. Выбор единицы сравнения: Чаще всего используется цена за единицу площади (руб./м² или руб./сотка/га).
4. Внесение корректировок: Систематическое изменение (корректировка) цены каждого аналога, чтобы привести его к характеристикам объекта оценки.
5. Согласование результатов: Анализ скорректированных цен аналогов и выведение итогового значения рыночной стоимости.

Элементы сравнения, требующие корректировки, включают (но не ограничиваются): права собственности, условия финансирования, время продажи (инфляция или изменение рыночных условий), местоположение, физические характеристики (топография, размер, коммуникации) и ВРИ.

Количественный расчет корректировок: Метод парных продаж

Для обеспечения академической строгости и подтверждения рыночными данными, как того требует ФСО, оценщик должен обосновать величину каждой корректировки. Одним из наиболее точных количественных методов является метод парных продаж.

Суть метода заключается в том, что оценщик находит два объекта-аналога, которые: а) были проданы примерно в одно и то же время; б) идентичны по всем параметрам; в) отличаются только одной ценообразующей характеристикой.

Пример применения метода парных продаж:

Предположим, требуется определить корректировку на наличие центральных коммуникаций.

• Аналог A (с коммуникациями) продан за 10 000 000 руб.
• Аналог B (без коммуникаций) продан за 9 000 000 руб.
• Оба участка имеют одинаковый размер, местоположение и ВРИ.

Разница в цене, обусловленная наличием коммуникаций, составляет:
10 000 000 руб. — 9 000 000 руб. = 1 000 000 руб.

Если объект оценки не имеет коммуникаций, а Аналог A имеет, то цена Аналога A должна быть скорректирована вниз на 1 000 000 руб. (абсолютная корректировка).

Корректируемый элемент	Пример корректировки	Тип	Обоснование
Время продажи	+3%	Относительный	Индекс цен на землю вырос на 3% с даты продажи аналога до даты оценки.
Местоположение	-500 000 руб.	Абсолютный	Объект оценки расположен в менее престижном районе (подтверждено методом парных продаж).
Коммуникации	+15%	Относительный	Аналог не имеет газа, который есть у объекта оценки.

Доходный подход: Методы прямой капитализации и остатка для земли

Доходный подход основан на принципе ожидания, согласно которому стоимость объекта недвижимости определяется текущей стоимостью будущих доходов, которые он способен генерировать. Этот подход применим, когда земельный участок потенциально может приносить доход — либо через прямое использование (аренда), либо через последующую застройку.

Метод прямой капитализации земельной ренты

Данный метод используется для оценки участков, приносящих стабильный, нескончаемый доход (земельную ренту), например, арендную плату за землю, при условии, что этот доход является постоянным или его рост соответствует инфляции.

Стоимость земельного участка ($V_{ЗУ}$) определяется путем капитализации чистого операционного дохода от земли ($I_{ЗУ}$) по соответствующей ставке капитализации ($R_{ЗУ}$).

Формула расчета:

VЗУ = IЗУ / RЗУ

Где:

• $V_{ЗУ}$ — стоимость земельного участка.
• $I_{ЗУ}$ — чистый операционный доход (земельная рента).
• $R_{ЗУ}$ — ставка капитализации для земли.

Экономическое обоснование ставки капитализации земли (R_ЗУ)

Ключевой особенностью ставки $R_{ЗУ}$ является то, что она не содержит нормы возмещения капитала (амортизации). Здания и сооружения — это исчерпаемые активы, их стоимость со временем уменьшается, и инвестор должен вернуть вложенный капитал за счет дохода (в виде амортизационных отчислений). Земля, напротив, является неамортизируемым активом с неограниченным сроком службы.

Следовательно, ставка капитализации для земли ($R_{ЗУ}$) включает в себя только норму доходности (ставку дисконтирования), требуемую инвестором, состоящую из безрисковой ставки и премий за риск, ликвидность и управление. Это делает $R_{ЗУ}$, как правило, ниже, чем ставка капитализации для улучшений. Но не возникает ли в этом случае риск недооценки общего инвестиционного риска проекта?

Метод остатка для земли (Land Residual Technique)

Метод остатка является наиболее распространенным при оценке незастроенных участков, предназначенных для коммерческой застройки, или участков с морально устаревшими улучшениями, которые планируется снести. Он требует гипотетического определения стоимости будущих улучшений.

Сущность метода: Оценщик определяет общий чистый операционный доход (ЧОД) от гипотетически построенного объекта (здание + земля). Из этого общего дохода вычитается часть, которая должна быть отнесена на улучшения (здание) для обеспечения их окупаемости и доходности. Оставшаяся часть ЧОД капитализируется в стоимость земельного участка.

Этапы расчета:

1. Определение ЧОД от всего объекта (земля + гипотетические улучшения).
2. Определение требуемого дохода на улучшения: $Доход\ на\ улучшения = С_{\text{УЛ}} \cdot R_{\text{УЛ}}$
3. Определение остаточного дохода, относимого на землю: $I_{\text{ЗЕМЛИ}} = ЧОД_{\text{ОБЩ}} — Доход\ на\ улучшения$
4. Капитализация остаточного дохода в стоимость земли.

Формула расчета стоимости земельного участка методом остатка:

VЗЕМЛИ = (ЧОДОБЩ - (СУЛ ⋅ RУЛ)) / RЗЕМЛИ

Где:

• $V_{\text{ЗЕМЛИ}}$ — стоимость земельного участка.
• $ЧОД_{\text{ОБЩ}}$ — общий чистый операционный доход от всего объекта.
• $С_{\text{УЛ}}$ — рыночная стоимость или стоимость замещения/воспроизводства улучшений.
• $R_{\text{УЛ}}$ — ставка дохода (капитализации) на улучшения (включает норму возврата капитала).
• $R_{\text{ЗЕМЛИ}}$ — ставка капитализации для земли (не включает норму возврата капитала).

Затратный подход: Гибридные методы оценки и применение к улучшениям

Затратный подход основывается на принципе замещения: покупатель не заплатит за объект больше, чем стоимость создания аналогичного объекта с эквивалентной полезностью.

Для оценки самой земли (вакантного участка) затратный подход практически не применим в его чистом виде. Это связано с тем, что земля является невоспроизводимым природным активом, и невозможно рассчитать затраты на ее «создание». Затраты, связанные с подготовкой участка (снос, расчистка, подведение коммуникаций), относятся к улучшениям, но не к стоимости самого участка.

Однако элементы затратного подхода играют критически важную роль в оценочной деятельности, особенно в составе гибридных методов и при работе с застроенными участками. Для более детального понимания роли затратного подхода в общей методологии, см. раздел о Методе выделения.

Метод выделения (извлечения) как гибридный инструмент

Метод выделения является гибридным инструментом, который комбинирует рыночные данные и затратный подход, и применяется в случаях, когда прямых данных о продажах свободных земельных участков недостаточно, но имеются данные о продажах застроенных объектов.

Сущность метода: Стоимость земельного участка извлекается (выделяется) из общей рыночной стоимости единого объекта недвижимости путем вычитания стоимости всех существующих на нем улучшений (зданий и сооружений).

Формула метода выделения:

VЗУ = VЕО - VУЛ

Где:

• $V_{\text{ЗУ}}$ — стоимость земельного участка.
• $V_{\text{ЕО}}$ — рыночная стоимость единого объекта недвижимости (определяется Сравнительным подходом на основе анализа продаж застроенных аналогов).
• $V_{\text{УЛ}}$ — рыночная стоимость улучшений.

Ключевой момент заключается в определении $V_{\text{УЛ}}$. Стоимость улучшений определяется именно Затратным подходом как стоимость их воспроизводства или замещения за вычетом всех видов накопленного износа (физического, функционального и экономического).

Преимущества метода выделения	Ограничения метода выделения
Позволяет оценить землю в условиях дефицита данных о сделках с вакантными участками.	Требует надежных данных о продажах застроенных аналогов для определения $V_{\text{ЕО}}$.
Необходим для оценки земельных участков с минимальным вкладом улучшений (например, для загородных или сельскохозяйственных участков).	Точность сильно зависит от корректности определения стоимости замещения/воспроизводства улучшений и расчета накопленного износа ($V_{\text{УЛ}}$).

Заключение и выводы

Оценка рыночной стоимости земельных участков представляет собой многоступенчатый процесс, требующий от оценщика глубокого понимания экономической теории, принципов недвижимости и строгого соблюдения нормативно-правовой базы РФ, включая ФЗ-135 и актуальные ФСО 2022 года.

Наше исследование подтвердило, что каждый из трех подходов имеет свое уникальное место и область применимости:

1. Сравнительный подход (метод сравнения продаж) является приоритетным и наиболее объективным при активном и прозрачном рынке. Его достоверность критически зависит от точности количественных корректировок, которые должны быть обоснованы, например, с использованием метода парных продаж.
2. Доходный подход (методы прямой капитализации и остатка) незаменим для оценки инвестиционно-привлекательных участков, способных генерировать стабильный доход. Академическая точность требует понимания, что ставка капитализации земли ($R_{ЗУ}$) не включает норму возмещения капитала, что отличает ее от оценки улучшений.
3. Затратный подход не используется для прямой оценки самой земли, но его элементы критически важны в гибридных методах, таких как метод выделения (извлечения), позволяющий определить стоимость земли как остаточную величину после вычета стоимости улучшений из общей рыночной стоимости объекта.

Критически важной основой для всех подходов является Принцип Наилучшего и Наиболее Эффективного Использования (ННЭИ). ННЭИ, проходя через четыре фильтра (физическая возможность, юридическая допустимость, финансовая целесообразность и максимальная продуктивность), определяет ту основу, на которой строится вся дальнейшая расчетная работа, обеспечивая соответствие определенной стоимости реальному рыночному потенциалу земельного актива. Актуальность нормативной базы (ФСО 2022) и методологическая строгость являются залогом достоверности итогового отчета об оценке.

Список использованной литературы

1. Земельный Кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 14.03.2009).
2. Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (последняя редакция) [Электронный ресурс] // КонсультантПлюс. URL: consultant.ru (дата обращения: 23.10.2025).
3. Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (с изменениями и дополнениями) [Электронный ресурс] // Гарант. URL: garant.ru (дата обращения: 23.10.2025).
4. Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)» : Приказ Минэкономразвития РФ N 256 от 20.07.2007.
5. Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)» : Приказ Минэкономразвития РФ N 255 от 20.07.2007.
6. Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценки (ФСО №3)» : Приказ Минэкономразвития РФ N 254 от 20.07.2007.
7. Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО N 7)» от 25 сентября 2014 [Электронный ресурс] // ЦНТД. URL: cntd.ru (дата обращения: 23.10.2025).
8. Гаспарян М. Оценка объекта // Аудит и налогообложение. 2008. №10.
9. Петров В.И. Оценка земельных участков // Аудиторские ведомости. 2007. №11.
10. Феофанов Д. М. Практические аспекты оценки коммерческой и жилой недвижимости, объектов незавершенного строительства и земельных участков // Банковское кредитование. 2007. N 3.
11. МЕТОДЫ РАСЧЕТА КОРРЕКТИРОВОК В СРАВНИТЕЛЬНОМ ПОДХОДЕ К ОЦЕНКЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ [Электронный ресурс] // applied-research.ru (дата обращения: 23.10.2025).
12. Сравнительный (рыночный) подход к оценке стоимости объектов недвижимости [Электронный ресурс] // ocenchik.ru (дата обращения: 23.10.2025).
13. Оценка недвижимости [Электронный ресурс] // srosovet.ru (дата обращения: 23.10.2025).
14. Нормативное обеспечение выбора варианта наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки при определении его рыночной стоимости [Электронный ресурс] // Cyberleninka.ru (дата обращения: 23.10.2025).
15. О принципе наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки [Электронный ресурс] // ocenchik.ru (дата обращения: 23.10.2025).
16. Метод остатка для земельного участка — Словарь оценщика [Электронный ресурс] // ocenchik.ru (дата обращения: 23.10.2025).
17. Методы оценки земли [Электронный ресурс] // aup.ru (дата обращения: 23.10.2025).