Земельная рента: экономико-правовая сущность, механизмы извлечения и капитализации в Российской Федерации

В условиях современной мировой экономики, когда природные ресурсы становятся стратегическим активом, а земельные отношения подвергаются постоянной трансформации, понимание сущности земельной ренты приобретает особую значимость. По данным Всероссийской сельскохозяйственной переписи 2016 года, общая площадь неиспользуемых сельскохозяйственных угодий в России составила 97,2 млн гектаров, что эквивалентно 44% всех сельскохозяйственных земель страны. Этот ошеломляющий факт не только подчеркивает масштабы проблемы неэффективного использования ключевого ресурса, но и напрямую указывает на нереализованный рентный потенциал, который мог бы служить источником национального богатства и развития. Земельная рента, как доход, получаемый от использования земли и других природных ресурсов, является краеугольным камнем в экономике любого государства, обладающего обширной территорией. Она лежит в основе формирования земельных отношений, оказывает влияние на инвестиционные процессы, определяет эффективность использования ресурсной базы и формирует значительную часть государственных доходов, особенно в странах с развитым добывающим сектором.

Цель настоящего исследования — провести исчерпывающий анализ понятия и сущности земельной ренты, охватывая как её глубокие экономические корни, так и сложную правовую регламентацию в Российской Федерации. Мы последовательно рассмотрим историческую эволюцию теорий ренты, детализируем её основные виды и формы, проанализируем государственные механизмы извлечения рентного дохода на примере полезных ископаемых, исследуем процесс капитализации земельной ренты и его влияние на рыночную стоимость земли, а также коснёмся актуальных проблем и дискуссий, характерных для российской экономики. Такая структура работы позволит всесторонне осветить феномен земельной ренты, предоставив читателю комплексное понимание этого сложного экономико-правового явления.

Теоретические основы земельной ренты

Определение и экономическая сущность земельной ренты

В основе экономической мысли, посвящённой земле, лежит фундаментальное понятие земельной ренты. Это не просто плата за участок земли, а глубоко укоренившаяся в экономических отношениях категория, представляющая собой цену, уплачиваемую за использование ограниченного количества земли и других природных ресурсов. По сути, земельная рента является доходом, который собственник земли получает от тех, кто её арендует или эксплуатирует, и в этом смысле она выступает как экономическая форма реализации права земельной собственности, что, помимо очевидной выгоды для владельца, стимулирует более рациональное и продуктивное использование ценного ресурса.

Широкое толкование понятия «земля» в экономике выходит за рамки сельскохозяйственных угодий. Оно охватывает все природные ресурсы, используемые в производственном процессе: от лесов и водоёмов до месторождений полезных ископаемых. Ключевая особенность земли как экономического ресурса заключается в её ограниченности, неподвижности и специфичности. В отличие от капитала, который можно наращивать, или труда, численность которого может меняться, количество земли на планете фиксировано. Эта невоспроизводимость, вкупе с уникальными свойствами каждого участка (плодородие, местоположение, наличие полезных ископаемых), создаёт условия для возникновения так называемой экономической ренты. Экономическая рента в более широком смысле — это доход, получаемый собственником любого ресурса, предложение которого строго ограничено, и это ограничение создаёт привилегированное положение для его владельца, позволяя получать доход сверх обычных издержек.

Таким образом, земельная рента — это экономическая форма дохода, извлекаемого собственником или пользователем земельного участка за счёт предоставления земли в пользование или эксплуатации её природных свойств. Этот доход является отражением уникального положения земли в системе экономических факторов производства и базовым элементом рентных отношений, которые представляют собой совокупность экономических, правовых и социальных взаимодействий по поводу владения, использования и распоряжения земельными и природными ресурсами.

Историческое развитие и теоретические подходы к пониманию ренты

Изучение земельной ренты имеет богатую историю, отражая эволюцию экономической мысли и различные подходы к определению стоимости и рыночной цены.

Классическая экономическая школа заложила фундамент современной теории ренты:

• Адам Смит, один из основоположников классической политэкономии, в своей работе «Исследование о природе и причинах богатства народов» (1776 г.) рассматривал земельную ренту как монопольную цену продуктов земли и других природных ресурсов. Он видел в ренте вознаграждение землевладельца за предоставление участка в пользование, подчёркивая, что земля является источником богатства, а её ограниченность и уникальные свойства позволяют владельцу получать доход без собственного труда или капитала.
• Давид Рикардо в «Началах политической экономии и налогового обложения» (1817 г.) значительно развил теорию земельной ренты, сосредоточившись на её дифференциальной форме. Он определял ренту как добавочную прибыль на капитал, вложенный в сельское хозяйство, и как часть стоимости, создаваемой трудом рабочих. Рикардо связал возникновение дифференциальной ренты с различиями в плодородии земель и их местоположением, а также с действием закона убывающего плодородия почвы. Согласно его теории, цена сельскохозяйственной продукции определяется затратами на производство на наихудших, но всё ещё возделываемых землях. Земли с лучшим плодородием или более выгодным местоположением при тех же затратах дают больший урожай или позволяют снизить транспортные издержки, формируя тем самым дополнительный доход – дифференциальную ренту.
• Карл Маркс в своём фундаментальном труде «Капитал» разработал наиболее полную и научную теорию земельной ренты, систематизировав и дополнив идеи своих предшественников. Маркс доказал существование абсолютной ренты, которая, по его мнению, не нарушает закона стоимости, поскольку сельскохозяйственные товары продаются по ценам, превышающим цены производства, но не превышающим их стоимости. Источником абсолютной ренты Маркс считал частную собственность на землю, которая, создавая монополию, препятствует свободному переливу капитала в сельское хозяйство и позволяет землевладельцам взимать плату за использование любого участка, независимо от его качества.

Неоклассический подход, сформировавшийся в конце XIX — начале XX века, предложил иной взгляд на ренту, анализируя её на основе концепций предельного продукта и предельной отдачи. Это привело к возникновению широкого понятия «экономической ренты» как дохода собственника любого ограниченного ресурса, а не только земли.

• Альфред Маршалл, один из ключевых представителей неоклассической школы, в своём труде «Принципы экономической науки» (1890 г.) ввёл понятие «квазиренты» (мнимой, ложной ренты). Он рассматривал её как дополнительные доходы, получаемые конкретным землевладельцем или собственником других капитальных активов в краткосрочном периоде благодаря предыдущим достижениям научно-технического прогресса или временной ограниченности предложения. Квазирента, в отличие от истинной земельной ренты, является временным явлением, исчезающим по мере адаптации рынка и увеличения предложения ресурсов. Маршалл также утверждал, что земельная рента не является чем-то уникальным, а представляет собой основной вид широкой группы экономических явлений, что размывало её специфику в сравнении с классической теорией. Неоклассические экономисты, такие как П. Самуэльсон, У. Джевонс, А. Маршалл и Дж. Кларк, критиковали классическую концепцию ренты, делая акцент на предельной производительности и стоимости ресурсов, основанной на их редкости и продуктивности, а не только на праве собственности.

Виды и формы земельной ренты

В экономической теории земельная рента представлена разнообразными видами и формами, каждая из которых имеет свои уникальные причины возникновения и особенности распределения.

1. Абсолютная рента
   • Эта форма ренты является наиболее дискуссионной в современной экономике, хотя и широко освещалась в исследованиях XIX века (особенно К. Марксом) и советских экономистов. Она получается всеми собственниками земли, независимо от её качества или местоположения.
   • Суть абсолютной ренты заключается в плате собственнику за разрешение применять капитал к земле. Её существование обусловлено монополией частной собственности на землю, которая препятствует свободному переливу капитала в сельское хозяйство и приводит к тому, что сельскохозяйственная продукция продаётся выше общественной цены производства. Даже на худших участках земли собственник может требовать определённую плату, поскольку предложение земли абсолютно ограничено, а спрос на сельскохозяйственную продукцию носит постоянный характер.
   • В современных западных экономических учениях абсолютная рента преимущественно отрицается, так как неоклассики склонны рассматривать все доходы как результат предельной производительности факторов производства, а не как следствие монополии собственности.
2. Дифференциальная рента
   • Представляет собой дополнительный доход, получаемый за счёт использования большей плодородности земли и более высокой производительности труда на ней. Возникает как результат ограниченности земли, когда цена сельскохозяйственного продукта определяется условиями производства на худших участках, что создаёт дополнительную прибавочную стоимость на лучших землях. Является результатом монополии хозяйства на земле.
   • Дифференциальная рента I (по плодородию и местоположению):
     • Источниками этой формы ренты являются различия в естественной производительности земель (плодородие) и их местоположении. Более плодородные участки или участки, расположенные ближе к рынкам сбыта и транспортным путям, позволяют получать больший урожай или снижать издержки на транспортировку при одинаковых вложениях капитала и труда. Этот дополнительный доход, возникающий на относительно лучших и средних по плодородию землях, и есть дифференциальная рента I.
   • Дифференциальная рента II (по дополнительным вложениям капитала):
     • Связана с интенсивным путём развития сельскохозяйственного производства, когда дополнительные вложения капитала (например, удобрения, ирригация, улучшенные технологии) в один и тот же участок земли обеспечивают получение добавочной прибыли. Это отражает повышение производительности труда и земли за счёт инвестиций, которые окупаются и приносят сверхприбыль. При этом, поскольку цена на продукцию устанавливается по условиям производства на худших участках (или при минимальных вложениях), у арендатора или собственника, который вложил дополнительный капитал, возникает дифференциальный доход.
3. Монопольная рента
   • Особая форма земельной ренты, образующаяся при продаже определённых видов сельскохозяйственных продуктов (например, уникальных сортов винограда, чая, табака), производимых на уникальных землях, по монопольной цене, превышающей их стоимость.
   • Качество земли в данном случае лимитирует количество производимых продуктов особого рода, способствуя поднятию цен выше стоимости. Это отличие от абсолютной ренты, которая является частью стоимости сельскохозяйственных продуктов, а монопольная рента — это излишек рыночной цены над стоимостью. Её источник находится вне сельского хозяйства и формируется за счёт перераспределения национального дохода.
   • Монопольная рента также возникает при эксплуатации уникальных земельных ресурсов, не связанных с сельским хозяйством, например, земель в центре крупных городов, имеющих исключительное местоположение для коммерческой или жилой застройки. В этом случае она выражается через значительно повышенную арендную плату или рыночную цену.
4. Строительная рента
   • Вид земельной ренты, регулирующий земли, предназначенные для строительных целей. Здесь преобладает влияние местоположения и монопольной цены. Её рост связан с увеличением населения, потребностью в жилье, развитием инфраструктуры и ростом основного капитала, размещённого на земле (промышленные строения, железные дороги, торговые центры). Ценность земли для строительства определяется не столько её естественным плодородием, сколько градостроительным потенциалом, транспортной доступностью и близостью к центрам экономической активности.

Ниже приведена таблица, систематизирующая основные виды земельной ренты:

Вид ренты	Описание	Причины возникновения	Особенности
Абсолютная рента	Плата собственнику за разрешение использовать землю независимо от её качества.	Монополия частной собственности на землю, препятствующая свободному переливу капитала в с/х.	Получается всеми собственниками земли. В современных неоклассических учениях часто отрицается, но является ключевым элементом марксистской теории.
Дифференциальная рента I	Дополнительный доход на лучших и средних землях за счёт их большей производительности или выгодного местоположения.	Различия в естественном плодородии земель, их местоположение относительно рынков сбыта/транспорта.	Возникает на относительно лучших и средних по плодородию землях. Цена продукции определяется затратами на худших землях, создавая избыток на лучших.
Дифференциальная рента II	Дополнительный доход за счёт дополнительных вложений капитала в один и тот же участок.	Дополнительные инвестиции в землю (удобрения, ирригация, технологии), повышающие производительность.	Отражает интенсивный путь развития производства. Позволяет получать сверхприбыль, так как цена продукции формируется на основе минимальных вложений, а повышенные затраты на улучшение земли окупаются за счёт роста производительности.
Монопольная рента	Доход от продажи уникальных продуктов или использования уникальных ресурсов по монопольным ценам.	Уникальность земель, ограниченность предложения особых видов продукции, исключительное местоположение.	Цена на продукцию превышает её стоимость. Возникает при эксплуатации уникальных земельных ресурсов (например, земли в центре городов) или производстве эксклюзивных товаров. Источник дохода может находиться вне аграрного сектора (например, перераспределение национального дохода).
Строительная рента	Рента, получаемая от земель, предназначенных для строительных целей.	Местоположение участка, градостроительный потенциал, рост населения и основного капитала.	Цена земли определяется не плодородием, а ценностью для застройки. Подвержена влиянию городского развития и инфраструктурных проектов.

Правовое регулирование и механизмы извлечения земельной ренты в РФ

Правовые аспекты земельной ренты в Российской Федерации

В отличие от экономической теории, которая детально классифицирует и анализирует земельную ренту, законодательство Российской Федерации не содержит прямого закрепления термина «земельная рента» как такового. Тем не менее, сущность этого экономического явления реализуется через ряд правовых механизмов, основными из которых являются земельный налог, арендная плата и нормы о возмещении убытков. Это свидетельствует о том, что государство косвенно признаёт наличие рентных доходов и стремится их регулировать и изымать в публичных интересах.

Основные нормативно-правовые акты, регулирующие земельные и рентные отношения в РФ, создают комплексную правовую основу:

• Конституция Российской Федерации (статьи 9, 36) является фундаментом всех земельных отношений, закрепляя право собственности на землю и её использование как основу жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Это означает, что земля рассматривается не только как объект частной собственности, но и как общенациональное достояние, что обуславливает особый режим её использования и регулирования.
• Земельный кодекс Российской Федерации (ЗК РФ) является ключевым актом в сфере земельных отношений. Он регулирует категории земель, порядок их использования и предоставления, устанавливает принципы государственного управления земельным фондом, права и обязанности собственников, землепользователей, землевладельцев и арендаторов. В ЗК РФ закреплены положения о платности землепользования, что является одним из проявлений рентных отношений.
• Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ), в частности глава 33, регулирует имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также сделки с ними. Именно в ГК РФ содержатся нормы о договоре ренты (в широком смысле, не только земельной), который может быть заключён в отношении земельных участков. Договор земельной ренты, как гражданско-правовой договор, оформляется по правилам, предусмотренным главой 33 ГК РФ и требует нотариального удостоверения. По этому договору получатель ренты (собственник земельного участка) передаёт своё имущество (землю) в собственность плательщика ренты, который обязуется периодически выплачивать получателю ренту в течение определённого или неопределённого срока. Земельная рента по договору может выплачиваться собственнику не только в денежном эквиваленте, но и в натуральной форме (например, как процент произведённого продукта или часть урожая), что особенно актуально для сельскохозяйственных земель.
• Федеральный закон РФ «О недрах» (от 21.02.1992 № 2395-1) является основополагающим актом, регулирующим отношения по использованию и охране недр. Он устанавливает правовые и экономические основы недропользования, включая лицензирование, порядок предоставления участков недр, виды платежей за пользование недрами, что является непосредственным выражением государственной ренты от полезных ископаемых.
• Также применяются Лесной кодекс РФ и Водный кодекс РФ, а также другие специальные федеральные законы в отношении соответствующих природных ресурсов, которые регулируют порядок их использования, взимания платы и, соответственно, извлечения рентного дохода.

Таким образом, несмотря на отсутствие прямого термина, правовая система РФ формирует сложный механизм регулирования и изъятия земельной ренты, интегрируя экономические принципы в юридическую практику через различные формы платежей и договорных отношений.

Механизмы извлечения рентного дохода государством (на примере полезных ископаемых)

Государство в Российской Федерации, будучи верховным собственником значительной части природных ресурсов, активно использует различные механизмы для извлечения рентного дохода. Эти доходы затем перераспределяются между государством, муниципалитетами и, в меньшей степени, частными собственниками. Особое значение эти механизмы приобретают при эксплуатации полезных ископаемых, поскольку добывающий сектор является одним из ключевых драйверов российской экономики.

Ключевые механизмы извлечения рентного дохода при эксплуатации полезных ископаемых включают:

1. Регулярные платежи за пользование недрами:
   • Эти платежи представляют собой обязательные неналоговые платежи, уплачиваемые недропользователями за предоставление исключительных прав на пользование участками недр. Они взимаются за различные виды деятельности, связанные с недрами:
     • Геологическое изучение (поиск и оценка месторождений).
     • Разведка месторождений.
     • Строительство и эксплуатация подземных сооружений, не связанных с добычей полезных ископаемых (например, хранилищ углеводородного сырья).
   • Размеры платежей устанавливаются в зависимости от множества факторов: климатических и ландшафтно-географических условий, размеров участков недр, видов полезных ископаемых, продолжительности пользования и степени геологической изученности. Такой дифференцированный подход позволяет учитывать специфику каждого проекта и максимизировать рентный доход.
   • Важные изменения с 1 сентября 2024 года: Федеральным законом № 619-ФЗ от 19 декабря 2023 года был введён новый механизм взимания регулярных платежей. Этот закон уточнил само понятие регулярных платежей, конкретизировал перечень оснований и случаев их взимания. В частности, были уточнены формулировки видов пользования недрами, за которые взимаются платежи, включая геологическое изучение для поиска и оценки месторождений полезных ископаемых, а также строительство и эксплуатацию хранилищ углеводородного сырья. Исключён перечень видов пользования недрами, при осуществлении которых регулярные платежи не взимаются.
   • Одним из ключевых нововведений стало кратное повышение ставок регулярных платежей в случае превышения установленных сроков проведения работ по геологическому изучению недр. Этот механизм призван стимулировать пользователей недр к своевременному и эффективному выполнению своих обязательств, предотвращая «замораживание» лицензионных участков и способствуя более динамичному освоению ресурсов.
   • Ставки платежей за право пользования недрами для строительства и эксплуатации хранилищ углеводородного сырья теперь определяются за 1 тонну хранимых нефти и газового конденсата и за 1000 кубических метров хранимых природного газа и гелия, что обеспечивает более точный и справедливый расчёт.
2. Роялти:
   • В контексте недропользования, роялти — это платежи, выплачиваемые недропользователем отдельно по каждому виду добываемых полезных ископаемых. В отличие от регулярных платежей, роялти взимаются непосредственно за факт добычи и не зависят от дальнейшего использования или реализации полезных ископаемых.
   • Роялти могут быть установлены как в денежной форме, так и, по решению Правительства РФ, временно полностью или частично заменены натуральной формой выплаты, эквивалентной денежной. Это позволяет государству гибко реагировать на конъюнктуру рынка и обеспечивать стабильность поступлений.
   • Важно отметить, что понятие «роялти» также используется в гражданском праве для обозначения платежей за использование прав на результаты интеллектуальной деятельности, что может вызывать некоторую терминологическую путаницу, но в контексте недропользования его значение чётко определено.
3. Налоговый кодекс Российской Федерации:
   • Налоговый кодекс РФ регулирует налоговые аспекты, связанные с извлечением доходов от использования природных ресурсов. Основным налоговым инструментом здесь является налог на добычу полезных ископаемых (НДПИ), который взимается с объёма добытых полезных ископаемых и является одним из ключевых источников формирования нефтегазовых доходов федерального бюджета. НДПИ, по сути, представляет собой форму изъятия дифференциальной ренты, а в некоторых случаях и абсолютной ренты, возникающей при эксплуатации природных ресурсов.

Эти механизмы в совокупности обеспечивают государству возможность извлекать значительную часть рентного дохода от использования природных ресурсов, направляя его на финансирование социальных программ, инфраструктурных проектов и общегосударственных нужд, что является одним из проявлений роли государства как регулятора и распределителя национального богатства.

Капитализация земельной ренты и её влияние на рыночную стоимость земли

Сущность и методы капитализации земельной ренты

Понимание того, как будущие доходы от земли преобразуются в её текущую стоимость, лежит в основе концепции капитализации земельной ренты. Капитализация земельной ренты — это процесс определения текущей стоимости всех будущих равных или изменяющихся с одинаковым темпом величин земельной ренты за равные периоды времени. По сути, это финансовый механизм, позволяющий оценить актив (в данном случае, земельный участок) исходя из дохода, который он способен генерировать.

Метод капитализации дохода (земельной ренты) является одним из ключевых подходов в оценке рыночной стоимости земельных участков. Он основан на определении годового дохода от владения земельным участком и его последующем делении на коэффициент капитализации или умножении на срок капитализации.

Основная формула расчёта стоимости земли методом капитализации дохода выглядит следующим образом:

Стоимость земли = Доход / Коэффициент капитализации

Или в символьном виде:

Sз = ЧОДз / Кз

Где:

• S_з — рыночная стоимость земельного участка.
• ЧОД_з — чистый операционный доход от земельного участка (годовая рента). Этот доход может быть выражен как арендная плата для земель поселений, сельскохозяйственная рента для аграрных угодий или любой другой чистый доход, получаемый непосредственно от использования земли.
• К_з — коэффициент капитализации для земли (норма прибыли). Этот коэффициент отражает ожидаемую доходность инвестиций в землю и включает в себя безрисковую ставку дохода, премии за риск, неликвидность и другие факторы.

Этапы процедуры оценки рыночной стоимости земельного участка методом капитализации дохода:

1. Определение величины капитализируемого дохода: На этом этапе производится тщательный анализ всех потенциальных доходов, которые может приносить земельный участок. Для сельскохозяйственных земель это может быть чистая земельная рента от урожая, для земель поселений — арендная плата, которую можно получить от сдачи участка в аренду под различные виды деятельности (коммерческая, жилая застройка, парковки и т.д.). Важно учитывать только те доходы, которые непосредственно связаны с землёй, исключая доходы от строений или улучшений, если они оцениваются отдельно.
2. Определение коэффициента капитализации: Этот этап является критически важным. Для земли, в отличие от капитальных объектов (зданий, сооружений), срок эксплуатации которых ограничен, коэффициент капитализации включает только ставку дохода, поскольку земельный участок считается бессрочным активом. Коэффициент капитализации может быть определён различными методами, включая анализ сопоставимых продаж, метод связанных инвестиций, а также учитывает риски, связанные с владением и использованием конкретного участка.
3. Определение рыночной стоимости земельного участка: После определения чистого операционного дохода и соответствующего коэффициента капитализации, их подстановка в формулу позволяет рассчитать рыночную стоимость земельного участка.

Факторы, влияющие на рыночную стоимость, и особенности применения в России

Влияние на рыночную стоимость:

Рыночная стоимость земельного участка, по сути, является текущей стоимостью всех будущих потоков земельной ренты. Это означает, что любое изменение в ожидаемом будущем доходе от земли напрямую влияет на её текущую рыночную стоимость. Если инвесторы прогнозируют рост ренты (например, из-за развития инфраструктуры, изменения зонирования, увеличения спроса на продукцию, производимую на этой земле), то текущая стоимость участка возрастает. И наоборот, негативные ожидания могут привести к её снижению.

В основе метода капитализации земельной ренты лежит принцип ожидания: инвестор приобретает участок не ради его текущих свойств, а в ожидании будущих доходов или выгод, которые он сможет извлечь из этого актива. Этот принцип является фундаментальным, поскольку именно ожидаемая будущая отдача формирует привлекательность и ценность земельного участка.

Особенности применения в России:

Несмотря на теоретическую стройность, применение метода капитализации земельной ренты в России сталкивается с рядом специфических проблем:

• Слабое развитие рынка земли в большинстве регионов России: В отличие от западных стран, где рынок земельных участков высокоразвит и прозрачен, в России он часто характеризуется недостаточной ликвидностью, отсутствием стандартизированных сделок и низкой активностью. Это затрудняет сбор сопоставимых данных для определения рыночных арендных ставок и коэффициентов капитализации.
• Отсутствие объективных рыночных данных об арендных ставках: В условиях непрозрачности рынка и наличия множества внерыночных факторов, влияющих на формирование арендных отношений, объективное определение средней рыночной арендной платы становится сложной задачей. Зачастую данные об арендных платежах могут быть недостоверными или отсутствовать вовсе, что снижает объективность результатов оценки, полученных методом капитализации.
• Регулирование и ограничения использования: Специфика российского земельного законодательства, включая многочисленные ограничения на изменение целевого назначения земель, наличие охранных зон, а также сложность процедур переоформления, может существенно влиять на потенциальный доход и, как следствие, на рыночную стоимость.

Таким образом, хотя метод капитализации земельной ренты является мощным аналитическим инструментом, его успешное применение в российских условиях требует глубокого понимания местной специфики рынка, тщательного сбора и анализа данных, а также учёта всех правовых и экономических ограничений. Ведь без этих условий, как можно гарантировать точность и достоверность оценки?

Современные проблемы и дискуссии, связанные с земельной рентой в экономике России

Анализ рентных отношений и неиспользуемых сельскохозяйственных земель

Современные трактовки рентных отношений в России, несмотря на их значимость, не лишены недостатков. Дискуссии ведутся вокруг условий и причин формирования земельной ренты, состава экономических агентов рентных отношений, оценки влияния ренты на эффективность общественного воспроизводства, а также методов регулирования рентных отношений. Эти проблемы особенно остро проявляются в контексте становления новых капиталистических производственных отношений по поводу земли, начавшихся после распада Советского Союза.

Одной из наиболее острых и актуальных проблем в российской экономике является масштабное выбытие сельскохозяйственных земель из оборота. По состоянию на 20.10.2025 года эта проблема продолжает оставаться в центре внимания. По данным Всероссийской сельскохозяйственной переписи 2016 года, общая площадь неиспользуемых сельскохозяйственных угодий в России составила 97,2 млн гектаров, что эквивалентно 44% всех сельскохозяйственных земель страны. Это огромный резерв, который мог бы быть задействован в производстве. Более свежие данные показывают, что проблема сохраняется: по официальным данным Минсельхоза, в России насчитывается 44 млн га неиспользуемых сельхозземель, при этом независимые эксперты оценивают эту цифру примерно в 100 млн га. По состоянию на апрель 2024 года, из 174 млн га сельскохозяйственных земель, сведения о которых были собраны в 36 регионах, около 13 млн га не используются, из них 5,1 млн га могут быть оперативно введены в оборот. В 2020 году площадь неиспользуемой пашни в РФ составляла 20,1 млн га.

Причины и последствия этой проблемы многогранны:

• Диспаритет цен: Современные земельные отношения в аграрном секторе России не в полной мере выполняют функцию инвестиционной и воспроизводственной мотивации. Диспаритет цен между сельскохозяйственной продукцией и ресурсами, необходимыми для её производства (топливо, удобрения, техника), приводит к обесцениванию и выводу значительных массивов сельскохозяйственных земель из производственной сферы. Зачастую собственникам невыгодно обрабатывать землю, и она зарастает лесом или кустарником, что напрямую ведёт к потере продовольственной безопасности и упущенной выгоде для экономики.
• Интерес правообладателей в изменении целевого назначения: Многие правообладатели сельскохозяйственных земель заинтересованы не в их сельскохозяйственном использовании, а в переводе в другие категории (например, земли для индивидуального жилищного строительства или промышленного использования), что гарантирует значительный рост их капитализации. Это создаёт дополнительное давление на аграрный сектор и сокращает площади, доступные для производства продовольствия.
• Снижение национального богатства и негативные последствия: Проблема выбытия земель из производственного оборота приводит не только к снижению национального богатства (потенциального дохода от использования земли), но и к негативным экологическим и социальным последствиям. Заброшенные земли деградируют, теряют плодородие, становятся источником пожаров и распространения сорняков, а также способствуют оттоку населения из сельской местности.

Для решения этой проблемы государство предпринимает шаги. В 2022 году была запущена государственная программа по вовлечению земель в оборот, в рамках которой за первые три года было вовлечено 8 млн гектаров. На 2025 год запланировано вовлечение ещё 600 тысяч гектаров с целью постановки на кадастровый учёт 13 млн гектаров к 2030 году. Однако существует необходимость дальнейшего совершенствования отношений землевладения и землепользования, особенно в условиях современного крупного монополизма частной собственности на землю, чтобы обеспечить более эффективное и справедливое распределение рентных доходов и предотвратить деградацию земельных ресурсов.

Россия как рентно-ориентированная экономика и пути совершенствования

Российская экономика на протяжении последних десятилетий характеризуется как рентно-ориентированная, что означает доминирование добывающего сектора в структуре ВВП и формировании доходов государственного бюджета. Этот факт имеет как экономические, так и социальные последствия, оказывая глубокое влияние на развитие страны.

Статистические данные, подтверждающие рентно-ориентированность:

• Доля нефтегазового сектора в ВВП России: В I квартале 2022 года эта доля составляла 21,7%, хотя и снизилась до 16,0% во II квартале 2023 года. За весь 2020 год вклад нефтегазового сектора в ВВП составил 15,2%. Эти цифры демонстрируют существенную, хоть и колеблющуюся, зависимость национальной экономики от добычи и экспорта углеводородов.
• Доля нефтегазовых доходов в федеральном бюджете: В январе-сентябре 2024 года доля нефтегазовых доходов достигла 31,7%, превысив плановый показатель в 31,3% и увеличившись по сравнению с 28,3% за аналогичный период 2023 года. В 2023 году доля нефтегазовых доходов в федеральном бюджете составила 30,3%. Исторически эта доля достигала более 50% в 2014 году и 41,6% в 2022 году. Основным источником этих доходов является налог на добычу полезных ископаемых (НДПИ), который обеспечил 83,5% всех нефтегазовых доходов за январь-сентябрь 2024 года. Эти данные наглядно показывают, что рента, создаваемая в добывающей промышленности, становится основным источником добавленной стоимости и пополнения государственной казны.

Такая структура экономики порождает ряд дискуссий и проблем. Доминирование сырьевого сектора может приводить к «голландской болезни», замедлению развития обрабатывающей промышленности и инновационных отраслей, а также к усилению зависимости от мировых цен на сырьё.

Пути совершенствования и дискуссии:

В свете этих вызовов активно обсуждается необходимость изменения подходов к управлению природной рентой. Предлагается, чтобы законодательство содержало прямую норму о принадлежности природной ренты, образуемой при использовании природных ресурсов в предпринимательских целях, государству и её использовании в интересах народа. Эта идея исходит из принципа «общественного достояния» природных ресурсов, закреплённого в Конституции РФ. Почему бы не закрепить эти доходы законодательно, обеспечив их целевое использование для всего общества?

Аргументы в пользу такого подхода включают:

• Справедливое распределение: Прямое законодательное закрепление принадлежности природной ренты государству позволит более справедливо распределять доходы от эксплуатации недр и других природных ресурсов среди всего населения, а не концентрировать их в руках ограниченного числа частных компаний.
• Долгосрочное развитие: Направление этих средств в национальные фонды, инвестиции в диверсификацию экономики, развитие науки, образования и здравоохранения может способствовать устойчивому и сбалансированному развитию страны, снижая зависимость от сырьевой конъюнктуры.
• Повышение эффективности использования ресурсов: Более жёсткое регулирование и целевое использование природной ренты может стимулировать недропользователей к более эффективной и ответственной эксплуатации ресурсов, внедрению инновационных технологий и минимизации экологического ущерба.

Внедрение таких норм потребует глубокой переработки законодательства, чёткого определения понятий «природная рента» и механизмов её изъятия и использования, а также создания эффективных институтов контроля и управления. Это сложный, но необходимый шаг на пути к построению более устойчивой и социально ориентированной экономики, где природные богатства служат интересам всего общества.

Заключение

Исследование земельной ренты демонстрирует её многогранную сущность, простирающуюся от фундаментальных экономических теорий до сложного правового регулирования и глубоких социальных последствий. Мы убедились, что земельная рента — это не просто абстрактное экономическое понятие, а реальный доход, генерируемый уникальными свойствами земли как ограниченного, неподвижного и специфического ресурса.

Исторический анализ показал, как мыслители от Адама Смита до Карла Маркса и Альфреда Маршалла формировали наше понимание ренты, выделяя её различные формы — абсолютную, дифференциальную (по плодородию/местоположению и по дополнительным вложениям капитала), монопольную и строительную. Каждая из этих форм имеет свои экономические основания и механизмы возникновения, что подчёркивает сложность рентных отношений. Эти знания критически важны для любого специалиста, работающего с земельными ресурсами.

В правовом поле Российской Федерации, несмотря на отсутствие прямого законодательного закрепления термина «земельная рента», её экономическая сущность проявляется через систему земельного налога, арендной платы и, в особенности, через регулирование недропользования. Актуальные изменения в Федеральном законе «О недрах», вступившие в силу с 1 сентября 2024 года, свидетельствуют о стремлении государства к совершенствованию механизмов извлечения рентного дохода, включая регулярные платежи за пользование недрами и роялти, с акцентом на стимулирование эффективности и ответственности недропользователей.

Процесс капитализации земельной ренты, преобразующий будущие доходы в текущую рыночную стоимость земли, является краеугольным камнем в оценке земельных участков. Однако его применение в России сталкивается с вызовами, связанными со слабым развитием рынка земли и отсутствием прозрачных данных об арендных ставках, что требует дальнейших усилий по формированию зрелой рыночной инфраструктуры.

Наконец, анализ современных проблем и дискуссий в России выявил глубокую рентно-ориентированность экономики, где доминирование добывающего сектора и масштабное выбытие сельскохозяйственных земель из оборота (до 44% от общей площади) создают серьёзные вызовы для устойчивого развития. Дискуссии о необходимости законодательного закрепления принадлежности природной ренты государству и её использования в интересах народа отражают поиск баланса между частными интересами и публичными благами, что является ключевым для формирования более справедливого и эффективного управления национальными ресурсами.

Обобщая, можно сказать, что земельная рента — это динамично развивающееся явление, требующее постоянного экономического и правового анализа. Понимание её сущности, видов и механизмов извлечения имеет стратегическое значение для формирования эффективной государственной политики, устойчивого развития экономики и обеспечения социального благополучия. Дальнейшее совершенствование законодательства и повышение прозрачности рентных отношений в России будут способствовать более рациональному использованию земельных и природных ресурсов, трансформируя потенциальный рентный доход в реальное национальное богатство.

Список использованной литературы

1. Конституция РФ (принята всенародным голосованием 12.12.1993 с изменениями, одобренными в ходе общероссийского голосования 01.07.2020) // Российская газета. 1993. 25 декабря. № 237.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ; Часть вторая от 26 января 1996 г. N 14-ФЗ; Часть третья от 26 ноября 2001 г. N 146-ФЗ; Часть четвертая от 18 декабря 2006 г. N 230-ФЗ (с изменениями от 6 апреля, 18, 19 июля 2011 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации. 1994. 5 декабря. N 32. Ст. 3301.
3. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ (с изменениями от 14 июня, 1, 11, 18, 19, 21 июля 2011 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации. 2001. 29 октября. N 44. Ст. 4147.
4. Закон Российской Федерации от 21 февраля 1992 г. N 2395-I «О недрах» (с изменениями от 5 апреля, 18 июля 2011 г.) // Ведомости Съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ. 1992. 16 апреля. N 16. Ст. 834.
5. Распоряжение Минимущества РФ от 6 марта 2002 г. N 568-р «Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков» // Бюллетень Министерства юстиции Российской Федерации. 2002. N 6.
6. Алланина Л.М. Особенности правового регулирования рентных отношений в недропользовании // Юрист. 2011. N 4. С. 7-8.
7. Ежов С.С. Рентные отношения в добыче нефти. М.: ООО «Недра-Бизнесцентр», 2010. С. 5-10.
8. Лазарев В.В., Липень С.В. Теория государства и права: Учебник для вузов. 2-е изд., испр. и доп. М.: Спарк, 2009.
9. Лукьянчиков Н.Н. Природная рента и охрана окружающей среды. М.: Юнити, 2011.
10. Макконнелл К.Р., Брю С.Л. Экономикс: принципы, проблемы и политика: 16 изд. М.: ИНФРА-М, 2010.
11. Панченко Т.М. О договоре ренты // Официальные материалы для бухгалтера. Комментарии и консультации. 2009. N 17, 18 (сентябрь).
12. Смит А. Исследование о природе и причинах богатства народов. М.: ЭКСМО, 2007. 88 с.
13. Пацкалев А.Ф. К вопросу эффективного землепользования // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2009. N 5 (май).
14. Природоресурсные (рентные) платежи: вопросы и особенности правового регулирования / Под ред. А.А. Ялбулганова. М.: Юстицинформ, 2010.
15. Фишер С., Дорнбуш Р., Шмалензи Р. Экономика: Пер. с англ. М.: Дело, 2010.