Земельные сервитуты в российском законодательстве: комплексный академический обзор

В условиях нарастающего дефицита земельных ресурсов и усложнения градостроительных процессов, проблема эффективного и рационального землепользования становится одной из наиболее острых в современном российском праве. В этой связи институт земельного сервитута, позволяющий обеспечить необходимые потребности собственников без полного отчуждения участков, обретает особую актуальность. Он выступает как гибкий правовой механизм, способный сбалансировать частные и публичные интересы, обеспечивая доступ к коммуникациям, проход или проезд, а также иные нужды, которые невозможно удовлетворить иным способом. Следовательно, применение сервитутов помогает избежать тупиковых ситуаций в использовании земли, что способствует экономическому развитию и повышению качества жизни.

Настоящий академический обзор призван систематизировать и глубоко проанализировать актуальную информацию о земельных сервитутах в российском законодательстве и правоприменительной практике. Работа охватывает историческую ретроспективу, сущностные признаки, классификацию, порядок установления, регистрации и прекращения сервитутов, а также рассматривает ключевые проблемы правоприменения и доктринальные споры. Комплексный подход к исследованию данного института позволяет не только получить полное представление о его современном состоянии, но и выявить перспективы его дальнейшего развития, что имеет значимую научную ценность для студентов и аспирантов юридического и смежного профиля, занимающихся гражданским и земельным правом.

Историческая ретроспектива и эволюция института земельных сервитутов

История земельных сервитутов представляет собой увлекательное путешествие сквозь века, начиная от древнейших цивилизаций до современного российского права, и понимание их генезиса позволяет глубже осознать современную правовую природу и значимость этого института.

Сервитуты в римском праве: генезис, классификация и принципы

Институт сервитута, как следует из его латинского названия «servitus» (обязанность, обязательство, повинность), является одним из древнейших правовых явлений, корни которого уходят в Древний Рим. Он возник как естественный ответ на появление частной поземельной собственности и сопутствующую ей необходимость экономически восполнять хозяйственную полезность одного участка за счет другого. Римские юристы, такие как Помпоний, еще на заре формирования классического римского права заложили основы понимания сервитутов, подчеркивая их пассивную природу: обязанность собственника заключалась либо в разрешении определенных действий, либо в воздержании от них. Само слово «servitus» образно означало «рабство вещи», её «повинность» или «служение вещи», указывая на то, что один участок (служащий) должен был обеспечивать потребности другого (господствующего).

Целостная система сервитутов была выстроена при императоре Юстиниане, и его Дигесты стали основным источником знаний о римских сервитутах. Они подразделялись на две основные категории:

• Предиальные (земельные) сервитуты: Эти сервитуты устанавливались в пользу одного земельного участка (господствующего) за счет другого (служащего) и были неотделимы от этих участков, переходя вместе с ними к новым собственникам. Они, в свою очередь, делились на сельские (например, право прохода – iter, право проезда – actus, право прогона скота – via, право водопровода – aquae ductus) и городские (например, право света, право вида, право опоры стены на чужую стену).
• Личные сервитуты: Устанавливались в пользу конкретного лица и прекращались с его смертью. К ним относились узуфрукт (право пользоваться чужой вещью и получать плоды от неё, сохраняя её субстанцию), узус (право пользоваться чужой вещью без права на плоды), habitatio (право проживания) и operae servorum vel animalium (право пользования чужими рабами или животными).

Ключевой принцип римских сервитутов — nemini res sua servit (никому своя вещь не служит), означающий, что сервитут не может быть установлен на собственную вещь. Также важны были принципы полезности (сервитут должен приносить объективную пользу господствующему участку) и наименьшей обременительности.

Развитие сервитутов в дореволюционном и советском российском праве

В российское законодательство термин «сервитут» был введен относительно поздно — в XVIII веке, и определялся как «вещное право пользования чужим имуществом в определенном отношении, не обязывающее собственника к положительным действиям». В XVIII-XIX веках отдельные виды сельских и городских сервитутов находили свое закрепление в различных нормативных актах, таких как Закон о постройке домов в Петербурге, Лесной Устав, Строительный Устав.

С 1 января 1835 года регулирование сервитутов было систематизировано в Своде законов гражданских Российской империи, в главе «О праве собственности неполном». Тогда были распространены права проезда или прохода, права угодий (например, выпас скота) и права пристройки. Однако, несмотря на наличие нормативной базы, развитие института сервитутов в дореволюционной России было относительно ограничено. Это объяснялось, прежде всего, преобладанием общинных начал в землепользовании и недостаточным развитием мелкой частной земельной собственности, которая является основой для возникновения сервитутных отношений.

После Октябрьской революции 1917 года, с национализацией земли и установлением господства государственной собственности на землю, институт сервитута, базирующийся на идее частной собственности и необходимости ее обременения, практически полностью утратил свою актуальность. В условиях плановой экономики и коллективного землепользования необходимость в правах ограниченного пользования чужим участком исчезла, и он был исключен из гражданского законодательства.

Возрождение института сервитутов в Российской Федерации

Возвращение института сервитутов в российское право произошло после 1994 года, что было неразрывно связано с возрождением института частной собственности на землю и формированием рыночных отношений. Ключевым моментом стал Указ Президента РФ от 22.07.1994 № 1535 «Об Основных положениях Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 года». Этот указ, хотя и не раскрывал понятие «сервитут», предусматривал возможность установления трех видов публичных сервитутов, тем самым реанимируя этот институт.

Дальнейшее законодательное закрепление сервитутов произошло в Гражданском кодексе РФ (ГК РФ) и Земельном кодексе РФ (ЗК РФ). В ГК РФ положения о сервитутах содержатся в статьях 216, 274–277, а в ЗК РФ — в статье 23. Согласно статье 274 ГК РФ, земельный сервитут определяется как право ограниченного пользования чужим земельным участком в строго определенных целях. Важно отметить, что установление сервитута является обременением права пользования земельным участком, но при этом не лишает его правообладателя прав владения, пользования и распоряжения этим участком. Таким образом, собственник обремененного участка сохраняет свои основные правомочия, но обязан претерпевать действия сервитуария в рамках установленного сервитута.

Понятие земельного сервитута, его сущностные признаки и место в системе вещных прав

Для глубокого понимания института земельного сервитута необходимо четко определить его правовое понятие, выделить ключевые признаки и осмыслить его положение в общей системе вещных прав российского законодательства.

Правовое понятие земельного сервитута согласно ГК РФ и ЗК РФ

В российском праве, согласно пункту 1 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), сервитут определяется как право ограниченного пользования чужим земельным участком. Это право устанавливается для обеспечения нужд собственника недвижимого имущества (земельного участка, другого объекта недвижимости), которые не могут быть обеспечены без использования чужого участка. Примеры таких нужд включают обеспечение прохода и проезда, прокладку и эксплуатацию линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечение водоснабжения и мелиорации.

Ключевым аспектом сервитута является его статус обременения права пользования земельным участком. Однако важно подчеркнуть, что обременение земельного участка сервитутом не лишает его правообладателя прав владения, пользования и распоряжения этим участком. Это означает, что собственник обремененного участка сохраняет полный объем своих правомочий, за исключением тех ограничений, которые накладывает сервитут. Он по-прежнему может продавать, сдавать в аренду или иным образом распоряжаться своим участком, но любое такое действие будет совершаться с уже существующим обременением. Важный нюанс, который часто упускается, состоит в том, что сервитут не только не ограничивает правомочия собственника по распоряжению, но и сохраняет возможность развития обремененного участка, если это не противоречит целям сервитута.

Сущностные признаки сервитута как вещного права

Сервитут относится к категории вещных прав, что определяет его фундаментальные характеристики. В отличие от обязательственных прав, которые устанавливают отношения между конкретными лицами и обязывают должника к определенным действиям (например, договор аренды), вещные права предоставляют управомоченному лицу непосредственное воздействие на вещь, минуя собственника.

Ключевые сущностные признаки сервитута как вещного права включают:

• Право на чужую вещь (ius in re aliena): Сервитут всегда устанавливается на чужой земельный участок. Невозможно установить сервитут на собственный участок, что вытекает из римско-правового принципа nemini res sua servit (никому своя вещь не служит).
• Пассивный характер обязанности собственника: Сервитут предполагает, что собственник обремененной вещи обязан претерпевать действия сервитуария (например, проход, проезд, прокладку коммуникаций) или воздерживаться от определенных действий (например, не возводить строения, затеняющие соседний участок). Он не может состоять в активных действиях собственника служащей вещи.
• Следование за вещью (право следования): Сервитут как вещное право неотделим от обремененного земельного участка. Это означает, что при переходе прав на обремененный участок к другому лицу (продажа, дарение, наследование) сервитут сохраняется. Новый собственник обязан будет соблюдать условия сервитута (статья 275 ГК РФ). Аналогично, если сервитут установлен в пользу господствующего участка (предиальный сервитут), то при переходе прав на господствующий участок, право сервитута переходит к новому собственнику.
• Невозможность или затрудненность осуществления прав без сервитута: Одной из ключевых особенностей, определяющих необходимость установления сервитута, является объективная невозможность или существенная затрудненность осуществления прав собственника без использования чужого участка. Это требование является обязательным для обоснования установления сервитута, особенно в судебном порядке.
• Ограниченность пользования: Правообладатель обремененного сервитутом участка не владеет той частью чужой земли, которая является объектом сервитута, а может ею только пользоваться определенным образом и в строго определенных целях, что отличает сервитут от права собственности.

Место сервитута в системе ограниченных вещных прав

В системе российского гражданского права сервитут занимает видное место среди ограниченных вещных прав. Согласно статье 216 ГК РФ, помимо права собственности, к вещным правам относятся:

• право пожизненного наследуемого владения земельным участком (статья 265 ГК РФ);
• право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (статья 268 ГК РФ);
• сервитуты (статьи 274-277 ГК РФ);
• право хозяйственного ведения имуществом (статья 294 ГК РФ);
• право оперативного управления имуществом (статья 296 ГК РФ).

Эта классификация подчеркивает, что сервитут, будучи вещным правом, предоставляет своему обладателю неполный, но прямой контроль над чужой вещью, обеспечивая определенную полезность для своего недвижимого имущества или лично для себя.

Сервитутные отношения, хотя и являются частью сферы регулирования гражданского права, тесно переплетаются с земельным правом. Это объясняется тем, что объектом сервитута всегда выступает земельный участок, и поэтому к регулированию сервитутов применяются как общие нормы гражданского законодательства о вещных правах, так и специфические нормы земельного законодательства, касающиеся использования и оборота земель. Такое взаимодействие отражает комплексный характер земельных правоотношений, где частные интересы собственников земли сталкиваются с публичными интересами общества и государства, требующими обеспечения общего блага (например, доступа к водным объектам, прокладки инженерных коммуникаций).

Виды земельных сервитутов: классификация, особенности и правовое регулирование

Разнообразие жизненных ситуаций, требующих использования чужой земли, привело к формированию различных видов земельных сервитутов, каждый из которых имеет свои особенности в классификации и правовом регулировании. Действующее российское законодательство выделяет две основные категории, каждая из которых заслуживает подробного рассмотрения.

Частный сервитут: основания установления и сфера применения

Частный сервитут — это право ограниченного пользования чужим земельным участком, устанавливаемое в интересах конкретного лица (физического или юридического) или организации. Его существование обусловлено необходимостью удовлетворения индивидуальных потребностей собственника недвижимого имущества (например, другого земельного участка или строения на нем), которые невозможно обеспечить иным способом без использования части соседнего участка.

Наиболее распространенными основаниями для установления частного сервитута являются:

• Обеспечение прохода и проезда через соседний земельный участок к своему участку, если к нему нет иного разумного доступа.
• Прокладка и эксплуатация линий электропередачи, связи, трубопроводов (водопровод, канализация, газопровод) через чужой участок, если иное технически невозможно или экономически нецелесообразно.
• Обеспечение водоснабжения и мелиорации, например, для забора воды из источника, расположенного на чужом участке, или для отвода мелиоративных вод.
• Другие нужды собственника недвижимого имущества, которые объективно не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Порядок установления частного сервитута может быть двояким:

1. По соглашению сторон: Идеальный вариант, когда лицо, требующее установления сервитута, и собственник обременяемого участка достигают взаимовыгодного соглашения. Такое соглашение должно быть заключено в письменной форме и содержать все существенные условия (цель, границы, срок, размер платы и др.).
2. На основании решения суда: При недостижении соглашения между сторонами, заинтересованное лицо вправе обратиться в суд с требованием об установлении сервитута. В судебном порядке заявителю необходимо будет доказать, что его нужды не могут быть обеспечены без установления сервитута, то есть отсутствие других разумных альтернатив. Суд, в свою очередь, определяет все условия, на которых сервитут устанавливается, исходя из принципа наименьшей обременительности для собственника служащего участка.

Публичный сервитут: публично-правовая природа и особенности установления

В отличие от частного, публичный сервитут устанавливается в интересах государства, местного самоуправления или местного населения. Его цель — обеспечение публичных нужд, которые также не могут быть удовлетворены без использования чужих земельных участков. Установление публичного сервитута осуществляется не по соглашению сторон, а законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, субъекта РФ или органа местного самоуправления.

Публичный сервитут может быть установлен для широкого круга целей, например:

• Размещение объектов инфраструктуры: электросетевого хозяйства, тепловых, водопроводных и канализационных сетей, линий связи, объектов системы газоснабжения.
• Обеспечение прохода или проезда к прибрежной полосе, общественным землям или иным общедоступным объектам.
• Использование земельного участка в целях охоты и рыболовства, сенокошения, прогона сельскохозяйственных животных.
• Временное пользование для проведения исследовательских, изыскательских или ремонтных работ.
• Складирование строительных материалов и размещение временных сооружений в связи со строительством, реконструкцией или ремонтом объектов инженерной, транспортной инфраструктуры.

Особенностью процедуры установления публичного сервитута, согласно статье 23 Земельного кодекса РФ, является необходимость учета результатов общественных слушаний. Однако судебная практика внесла коррективы в это правило: так, кассационное определение 8 КСОЮ от 12.04.2023 № 88А-7255/2023 № 2а-1527/2022 указывает, что в ряде случаев проведение таких слушаний может не требоваться. Тем не менее, в некоторых муниципальных нормативных актах положения об общественных слушаниях сохраняются, что не противоречит ЗК РФ, если это не ужесточает требования к правообладателям. В этой связи, правообладателям земельных участков следует быть особенно внимательными к местным нормам и активно участвовать в процессе, чтобы защитить свои интересы.

Срочные и постоянные сервитуты

Классификация сервитутов также может осуществляться по критерию срока действия:

• Срочные сервитуты: Устанавливаются на определенный срок, который четко оговаривается в соглашении или решении суда (нормативном акте). По истечении этого срока сервитут прекращает свое действие. Примером может служить сервитут для прокладки временных коммуникаций или на период строительства.
• Постоянные (бессрочные) сервитуты: Устанавливаются на неопределенный срок, то есть до тех пор, пока существуют основания для их сохранения. Такие сервитуты действуют до момента их прекращения по основаниям, предусмотренным законом. Например, сервитут для обеспечения проезда к участку, который постоянно не имеет другого доступа.

Принципиально важно, что осуществление любого сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен. Это означает, что если существует несколько способов обеспечить нужды сервитуария, должен быть выбран тот, который причинит наименьший ущерб и дискомфорт собственнику обремененного участка.

Дискуссионные вопросы классификации и правовой природы публичных сервитутов

В научной доктрине и правоприменительной практике активно ведутся дискуссии относительно правовой природы и места публичного сервитута в системе вещных прав. Ряд ученых, опираясь на классические представления о сервитуте как о праве, устанавливаемом в пользу конкретного господствующего участка (или лица), не признают публичный сервитут в качестве истинной разновидности сервитута.

Их аргументация строится на следующих тезисах:

• Публично-правовая природа: Публичный сервитут устанавливается государственными или муниципальными органами, в интересах неопределенного круга лиц (общества), а не в интересах конкретного собственника. Это придает ему черты публично-правового ограничения, а не частного вещного права.
• Отсутствие «господствующего участка»: В традиционном понимании сервитута существует господствующий и служащий участки. В случае публичного сервитута «господствующий участок» как таковой отсутствует, а есть лишь интересы широкого круга лиц.
• Односторонний характер установления: Публичный сервитут, как правило, устанавливается властным актом, без согласия собственника обременяемого участка, что сближает его с публичными ограничениями права собственности.

Эти исследователи склонны определять публичный сервитут скорее как ограничение права собственности или как публично-правовое обременение, нежели как вещное право в классическом цивилистическом понимании. Они указывают на существенное изменение правового регулирования и правовой природы публичных сервитутов, что ведет к отсутствию единого подхода к их пониманию.

Тем не менее, действующее российское законодательство (ст. 23 ЗК РФ, ст. 274 ГК РФ) прямо относит как частные, так и публичные сервитуты к институту сервитутов, что обязывает правоприменителей следовать этой классификации. Дискуссии, однако, подчеркивают необходимость дальнейшей систематизации законодательства и уточнения правовой природы публичных сервитутов для формирования целостной и непротиворечивой системы ограниченных вещных прав.

Порядок установления, государственная регистрация и реализация земельных сервитутов

Установление и реализация земельных сервитутов – это многоступенчатый процесс, требующий строгого соблюдения законодательных норм и учета множества нюансов, особенно в части государственной регистрации и вопросов платы.

Процедура установления частного сервитута

Установление частного сервитута, как правило, начинается с необходимости, которую испытывает собственник одного земельного участка в использовании части соседнего. Этот процесс может развиваться по двум основным сценариям:

1. По соглашению сторон: Это наиболее предпочтительный и распространенный путь.
   • Переговоры: Заинтересованное лицо (будущий сервитуарий) обращается к собственнику соседнего участка с предложением об установлении сервитута. В ходе переговоров обсуждаются цель, объем, условия, срок действия, а также размер платы за сервитут.
   • Письменная форма соглашения: Достигнутое соглашение обязательно должно быть заключено в письменной форме. В нем должны быть четко определены:
     • Предмет сервитута (какой именно участок обременяется).
     • Цель установления (например, проход, проезд, прокладка коммуникаций).
     • Границы действия сервитута (с точным описанием обременяемой части участка, если сервитут устанавливается на часть).
     • Срок действия (срочный или постоянный).
     • Размер платы и порядок ее внесения (если плата предусмотрена).
     • Права и обязанности сторон.
   • Кадастровые работы: Если сервитут устанавливается на часть земельного участка, которая не стоит на кадастровом учете как отдельная часть, необходимо выполнить кадастровые работы (межевание) для образования такой части. Это включает в себя подготовку межевого плана, в котором будут точно определены границы и координаты зоны действия сервитута. Только после этого возможна государственная регистрация сервитута.
2. На основании решения суда: Если стороны не смогли достичь соглашения об установлении сервитута или о его условиях, заинтересованное лицо вправе обратиться в суд.
   • Доказательство необходимости: В суде заявителю необходимо будет доказать, что другие способы обеспечения его нужд отсутствуют или являются экономически нецелесообразными/технически невозможными, и что установление сервитута является единственным разумным выходом.
   • Определение условий судом: Суд, рассматривая дело, определяет все условия, на которых сервитут устанавливается. Это включает границы, срок, размер платы и другие существенные условия, стремясь при этом обеспечить наименьшую обременительность для собственника служащего участка.

Особенности государственной регистрации сервитутов

Сервитут как обременение и вещное право подлежит обязательной государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Без такой регистрации сервитут не считается установленным и не имеет юридической силы для третьих лиц.

Особенностью государственной регистрации сервитута является ее двойственный характер:

• Регистрация вещного права: В ЕГРН вносятся сведения о государственной регистрации сервитута как вещного права в пользу правообладателя господствующего участка (или лица, в чьих интересах он установлен).
• Регистрация обременения: Одновременно в ЕГРН вносится запись об ограничении (обременении) права собственности на служащий (обремененный) земельный участок.

Таким образом, ЕГРН отражает как факт возникновения нового вещного права, так и факт ограничения права собственности на соответствующий объект недвижимости. После регистрации сервитута сторонам выдается выписка из ЕГРН, содержащая информацию об этом обременении.

Особый порядок предусмотрен для публичных сервитутов. Публичный сервитут считается установленным со дня внесения сведений о нем в ЕГРН, но не подлежит государственной регистрации прав как таковой. Вместо этого сведения о нем включаются в реестр границ ЕГРН. Ответственный орган власти, установивший публичный сервитут, обязан направить копию документа об его установлении в орган регистрации прав в течение пяти рабочих дней со дня его установления.

Вопросы платы за сервитут и возмещения убытков

Одним из ключевых аспектов реализации сервитута является вопрос о плате за пользование чужим участком. Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать соразмерную плату за пользование участком.

• Плата за частный сервитут: Размер платы за частный сервитут оговаривается сторонами в соглашении. При недостижении соглашения его размер определяется судом, исходя из принципов разумности и справедливости, с учетом всех обстоятельств дела (интенсивности пользования, характера обременения, снижения рыночной стоимости участка и т.д.).
• Плата за публичный сервитут: Порядок определения платы за публичный сервитут регулируется статьей 39.46 Земельного кодекса РФ.
  • Для федеральных земель, а также государственных или муниципальных земель, не обремененных правами третьих лиц, плата устанавливается в размере 0,01% кадастровой стоимости земельного участка за каждый год использования.
  • При этом плата за публичный сервитут, установленный на срок три года и более, не может быть менее чем 0,1% кадастровой стоимости обремененного земельного участка за весь срок действия сервитута.
  • Для земельных участков, находящихся в частной собственности или предоставленных гражданам/юридическим лицам из государственной/муниципальной собственности, размер платы определяется в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (№ 135-ФЗ от 29 июля 1998 года) и методическими рекомендациями, утверждаемыми федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений (например, Минэкономразвития России).

Помимо платы за сервитут, собственник обремененного участка вправе требовать возмещение убытков, причиненных невозможностью исполнения обязательств перед третьими лицами или иной деятельностью обладателя публичного сервитута на земельном участке, независимо от уплаты за сервитут. Например, если из-за прокладки коммуникаций собственник не смог выполнить договор по возведению объекта на своем участке, он может требовать возмещения упущенной выгоды. При этом важно отметить, что плата за публичный сервитут может быть безвозмездной в определенных случаях, предусмотренных Земельным кодексом РФ (например, для некоторых целей, указанных в статье 39.37 ЗК РФ, или при наличии договора о подключении к сетям инженерно-технического обеспечения).

Принципы осуществления сервитута и сохранение при переходе прав

Реализация сервитута базируется на нескольких важных принципах:

• Принцип наименьшей обременительности: Осуществление сервитута должно быть максимально щадящим для собственника обремененного участка. Сервитуарий обязан использовать участок только в пределах, необходимых для достижения цели сервитута, и не причинять излишних неудобств.
• Невозможность самостоятельной передачи: Право ограниченного пользования чужим участком (сервитут) не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения которого сервитут установлен. Это означает, что сервитут не является самостоятельным объектом гражданского оборота.
• Сохранение сервитута при переходе прав: Согласно статье 275 ГК РФ, сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, который обременен этим сервитутом, к другому лицу. Новый собственник обремененного участка получает его уже с существующим обременением. Аналогично, при переходе прав на господствующий участок, к новому собственнику переходит и право сервитута. Этот принцип «следования за вещью» является ключевой характеристикой вещного права.

Прекращение земельных сервитутов и возникающие коллизии

Как любое правоотношение, сервитут не является вечным и может быть прекращен по ряду оснований, предусмотренных законом. Однако процесс прекращения иногда сопровождается правовыми коллизиями, требующими внимательного анализа.

Основания прекращения сервитутов в российском праве

Российское законодательство предусматривает несколько четких оснований для прекращения действия сервитута, которые можно систематизировать следующим образом:

1. Истечение срока действия: Если сервитут был установлен как срочный, то есть на определенный период, он автоматически прекращает свое действие по истечении указанного срока.
2. Отпадение оснований, по которым был установлен сервитут: Это одно из наиболее частых оснований. Например, если собственник господствующего участка получил доступ к своему владению по новой дороге, построенной за пределами обремененного участка, или проложил собственные коммуникации, то необходимость в использовании чужого участка для прохода/проезда или прокладки труб отпадает. В этом случае собственник обремененного участка вправе требовать прекращения сервитута.
3. Невозможность использования обремененного участка по назначению: Если в результате осуществления сервитута собственник обремененного участка не может использовать его в соответствии с разрешенным использованием (например, для жилой застройки или сельскохозяйственного производства), он вправе требовать прекращения сервитута в судебном порядке. Важно, чтобы невозможность использования была вызвана именно действиями сервитуария.
4. Невыполнение пользователем своих обязательств: В случае систематического невыполнения сервитуарием своих обязанностей, предусмотренных соглашением или решением суда (например, неоплата сервитута, нарушение условий пользования), собственник обремененного участка также может требовать его прекращения.
5. Прекращение существования обремененного или господствующего участка: Если земельный участок, на который установлен сервитут, или земельный участок, в пользу которого установлен сервитут, прекращает свое существование (например, в результате природного катаклизма, объединения с другим участком без сохранения прежних границ, изъятия для государственных нужд), то и сервитут прекращает свое действие.

Коллизии, связанные с прекращением сервитутов

Особые правовые коллизии при прекращении сервитутов возникают в ситуации, когда собственник обремененного участка приобретает в собственность господствующий участок, или, наоборот, сервитуарий приобретает в собственность служащий участок. В этом случае происходит так называемое слияние прав (confusio), и сервитут прекращается. Этот принцип был известен еще в римском праве и выражался в афоризме nemini res sua servit (никому своя вещь не служит). Смысл его заключается в том, что нет необходимости обременять собственное имущество в свою же пользу, поскольку собственник уже обладает полным объемом прав. В современном праве это означает, что если лицо становится одновременно и собственником господствующего, и собственником служащего участка, сервитут теряет смысл и прекращается.

В римском праве также существовали и другие основания для прекращения сервитутов, которые могут служить источником для сравнительно-правового анализа и понимания логики современного законодательства:

• Отказ сервитуария от соответствующего права.
• Истечение погасительной давности (например, отсутствие пользования сервитутом в течение определенного времени).
• Существенное изменение субстанции вещи, являвшейся объектом личного сервитута, делающее пользование невозможным.
• Смерть управомоченного лица в случае личных сервитутов.

Процедура государственной регистрации прекращения сервитута

Как и его установление, прекращение сервитута подлежит обязательной государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Это необходимо для того, чтобы сведения об обременении были актуализированы, и право собственности на ранее обремененный участок стало «чистым» от сервитута. Для регистрации прекращения сервитута в орган регистрации прав подается соответствующее заявление с приложением документов, подтверждающих основание для прекращения (соглашение сторон, решение суда, документ об отпадении оснований и т.д.). Только после внесения соответствующих сведений в ЕГРН сервитут считается прекращенным юридически.

Актуальные проблемы правоприменения и спорные вопросы в сфере земельных сервитутов

Несмотря на достаточно длительную историю и законодательное закрепление, институт земельных сервитутов в российском праве сталк��вается с рядом актуальных проблем правоприменения и вызывает оживленные доктринальные споры. Эти вопросы требуют особого внимания для совершенствования законодательства и формирования единообразной судебной практики.

Проблема целостности правовой системы ограниченных вещных прав

Одной из фундаментальных проблем является разобщенность норм, регулирующих процесс установления и действия сервитутов, что препятствует построению целостной правовой системы ограниченных вещных прав в России. Существуют значительные расхождения и неполнота в регулировании между Гражданским кодексом РФ (ГК РФ) и Земельным кодексом РФ (ЗК РФ).

Например, перечень видов сервитутов и общие положения содержатся в ГК РФ (статьи 274-277), но более детальные нормы, касающиеся публичных сервитутов, их целей, порядка установления и платы, находятся в ЗК РФ (статья 23, 39.37, 39.46). Такая фрагментация законодательства приводит к следующим затруднениям на практике:

• Противоречия и коллизии: Разные кодексы могут содержать не всегда согласующиеся положения, что создает правовую неопределенность.
• Сложность правоприменения: Юристам и правообладателям приходится оперировать нормами из разных источников, что усложняет процесс установления, изменения и прекращения сервитутов.
• Отсутствие единой методологии: Разобщенность норм свидетельствует о недостаточной систематизации законодательства и отсутствии единого методологического подхода к пониманию и регулированию ограниченных вещных прав.

Эта проблема требует комплексного решения, возможно, через принятие единого закона о вещных правах или более глубокую интеграцию положений ГК РФ и ЗК РФ.

Актуальные вопросы установления и использования публичных сервитутов

Публичные сервитуты, призванные обеспечить интересы неопределенного круга лиц или государства, вызывают наибольшее количество спорных вопросов.

1. Компенсации собственникам: Установление публичного сервитута может существенно затруднить использование земельного участка его собственником. В таких случаях собственник вправе требовать выплату компенсации за причиненные неудобства от органа, установившего сервитут (статья 23 ЗК РФ). Однако механизм определения такой компенсации, особенно за снижение рыночной стоимости участка или упущенную выгоду, не всегда прозрачен и может вызывать споры.
2. Возмещение убытков независимо от платы: Собственник участка вправе требовать возмещение убытков, причиненных невозможностью исполнения обязательств перед третьими лицами или иной деятельностью обладателя публичного сервитута на земельном участке, независимо от уплаты за сервитут. Это означает, что плата за пользование и возмещение убытков — это разные правовые категории, и собственник может претендовать на обе.
3. Безвозмездность публичного сервитута: В некоторых случаях, предусмотренных Земельным кодексом РФ (например, для определенных целей, указанных в статье 39.37 ЗК РФ, или при наличии договора о подключении к сетям инженерно-технического обеспечения), публичный сервитут может быть установлен на безвозмездной основе. Это вызывает вопросы о справедливости такого подхода для собственников, чьи участки обременяются без компенсации.
4. Проведение общественных слушаний: Как отмечалось ранее, несмотря на требование ЗК РФ о проведении общественных слушаний при установлении публичных сервитутов, судебная практика (например, кассационное определение 8 КСОЮ от 12.04.2023 № 88А-7255/2023 № 2а-1527/2022) указывает на исключения из этого правила, что иногда приводит к нарушению прав собственников на участие в процессе принятия решений.

Доктринальные споры и предложения по совершенствованию законодательства

Научное сообщество активно обсуждает пути совершенствования законодательства о сервитутах. Одной из наиболее значимых дискуссий является проблема способов установления сервитута, в частности, возможность расширения перечня оснований для его приобретения.

Известный правовед Т.П. Подшивалов и другие ученые доктринально обосновывают необходимость включения в ГК РФ нового основания приобретения сервитута – установления сервитута по давности пользования. Эта идея не нова и имеет свои корни в римском праве, где сервитуты могли приобретаться по давности владения (usucapio).

Аргументы в пользу такого подхода:

• Урегулирование фактических отношений: В практике часто возникают ситуации, когда лицо длительное время (например, 15 лет и более, по аналогии с приобретательной давностью) открыто и непрерывно пользуется чужой недвижимостью (например, проход, проезд, пользование коммуникациями) без возражений со стороны собственника. Легализация таких отношений через давность пользования позволит придать им правовую определенность.
• Защита добросовестных пользователей: Признание давности пользования как основания для сервитута защитит права добросовестных пользователей, которые, возможно, не знали о необходимости официального оформления или столкнулись с пассивностью собственника.
• Снижение судебной нагрузки: Возможность установления сервитута по давности позволит избежать длительных судебных разбирательств, если фактическое положение вещей уже давно сложилось и не вызывает споров.

Это предложение является важным направлением развития гражданского законодательства и может способствовать более гибкому и справедливому регулированию земельных отношений.

Роль судебной практики в разрешении спорных вопросов

В условиях существующей законодательной разобщенности и доктринальных споров, судебная практика играет исключительно важную роль в формировании единообразного подхода к установлению, условиям и прекращению сервитутов. Постановления Пленумов Верховного Суда РФ, а также обзоры судебной практики становятся ключевыми источниками толкования норм права, восполняя пробелы и устраняя противоречия.

Именно суды в каждом конкретном случае должны:

• Определить объективную необходимость установления сервитута и отсутствие других разумных альтернатив.
• Установить все условия, на которых сервитут будет действовать (границы, цель, срок, размер платы).
• Обеспечить принцип наименьшей обременительности для собственника служащего участка.
• Рассматривать споры о размере платы и возмещении убытков, исходя из принципов справедливости и соразмерности.

Актуальность изучения римского права, с его богатейшим опытом регулирования сервитутов, также заключается в возможности выявления путей развития современного законодательства. Многие принципы, сформулированные римскими юристами, остаются релевантными и сегодня, помогая осмыслить логику и цели современного института сервитутов.

Заключение

Институт земельных сервитутов представляет собой фундаментальный элемент системы вещных прав, обеспечивающий гибкость и эффективность землепользования в условиях ограниченности земельных ресурсов. Проведенный академический обзор показал, что его история уходит корнями в древнеримское право, где он возник как ответ на экономические потребности частной собственности, а затем, пройдя периоды забвения в советскую эпоху, возродился в современной России с восстановлением частной собственности на землю.

Современный земельный сервитут, согласно статье 274 ГК РФ, является правом ограниченного пользования чужим участком в строго определенных целях. Он относится к вещным правам, обладает признаками следования за вещью и пассивного претерпевания со стороны собственника обремененного участка, при этом не лишая последнего основных прав владения, пользования и распоряжения. В российской правовой системе выделяются частные и публичные сервитуты, каждый со своими основаниями установления и спецификой регулирования. Установление сервитута, будь то по соглашению или через суд, требует обязательной государственной регистрации в ЕГРН, которая имеет двойственный характер – как регистрация вещного права и как обременения. Вопросы платы за сервитут и возмещения убытков, особенно для публичных сервитутов, детально регламентированы, но при этом остаются предметом активных дискуссий. Прекращение сервитута происходит по основаниям, таким как истечение срока, отпадение нужд или слияние прав, и также требует обязательной государственной регистрации.

Несмотря на очевидную значимость института, в российском правоприменении остаются нерешенные проблемы, включая разобщенность законодательных норм между ГК РФ и ЗК РФ, что усложняет формирование целостной системы ограниченных вещных прав. Дискуссионными остаются вопросы правовой природы публичных сервитутов, эффективности механизмов компенсации собственникам обремененных участков и предложения по расширению оснований их приобретения, в частности, по давности пользования. Роль судебной практики в этих условиях неоценима, поскольку именно она способствует унификации подходов и разрешению возникающих коллизий.

Комплексный подход к анализу земельных сервитутов позволил не только систематизировать актуальные правовые нормы, но и выявить глубинные проблемы и перспективы развития. Дальнейшее совершенствование законодательства, возможно, через более четкую кодификацию норм и учет доктринальных предложений, является ключевым условием для повышения эффективности и справедливости регулирования земельных отношений. Академическая ценность такого исследования заключается в углубленном понимании одного из важнейших институтов вещного права, что способствует развитию правовой мысли и формированию квалифицированных юридических кадров.

Список использованной литературы

1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) // Российская газета. 1993. № 237.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 24.07.2023) // Гарант. URL: https://base.garant.ru/10164072/38d8750800b218f0c5f59046c430ee8e/
3. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 25.12.2023) // Гарант. URL: https://base.garant.ru/12124624/e9832c326e109d941846c433c675c907/
4. Лесной кодекс Российской Федерации от 29.01.1997 N 22-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.01.1997) (ред. от 27.07.2006) // Российская газета. 1997. N 23.
5. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.2004) (ред. от 27.07.2006) // Парламентская газета. 2005. N 5-6.
6. Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (принят ГД ФС РФ 17.06.1997) // Российская газета. 1997. N 145.
7. Постановление Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219 // СЗ РФ. 1998. N 8. Ст. 963; 1999. N 52. Ст. 6416.
8. Гражданское право. Т. 1. Учебник. Издание шестое, переработанное и дополненное / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М.: ООО «ТК Велби», 2004.
9. Гражданское право: В 2 т. Т. 1: Учебник / Отв. ред. проф. Е.А. Суханов. 2-е изд., перераб. и доп. М., 2004.
10. Казанцев В., Коршунов Н. Возрождение сервитутного права в России // Российская юстиция. 1997. N 5. С. 22.
11. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации / Под ред. Г.В. Чубукова, М.Ю. Тихомирова. М.: Изд-во г-на М.Ю. Тихомирова, 2001.
12. Копылов А.В. Вещное право на землю. М., 2000.
13. Новицкий И.Б. Основы римского гражданского права. М.: Изд-во «Зерцало», 2000.
14. Щенникова Л.В. Вещные права в гражданском праве России. М., 1996.
15. Щенникова Л.В. Сервитуты в России: законодательство и судебная практика // Законодательство. 2002. N 4. С. 34 – 40.
16. Остапенко А. Г. Гражданско-правовая характеристика земельного сервитута // Политематический сетевой электронный научный журнал Кубанского государственного аграрного университета. 2011. № 7. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/grazhdansko-pravovaya-harakteristika-zemelnogo-servituta
17. Савельев В. А. Сервитуты и узуфрукт в римском классическом праве // Журнал российского права. 2011. № 11. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/servituty-i-uzufrkt-v-rimskom-klassicheskom-prave
18. Зайберт М. А. Гражданско-правовое регулирование сервитута // ЧОУ ВО «Сибирский юридический университет». URL: https://cyberleninka.ru/article/n/grazhdansko-pravovoe-regulirovanie-servituta
19. Сервитуты в римском праве. Решение юридических казусов и задач. URL: https://kso.ru/upload/iblock/d7a/d7aa42d3ed70c2a550d276d45903c733.pdf
20. Збарский С. Н. Римское право. Тема 6. Вещное право в Древнем Риме. Узуфрукт и сервитут – право на чужие вещи. URL: https://www.ranne.ru/wp-content/uploads/2019/12/Zbarskij-S.N.-Rimskoe-pravo.-Tema-6.-Veshhnoe-pravo-v-Drevnem-Rime.-Uzufrukt-i-servitut-%E2%80%93-pravo-na-chuzhie-veshhi.pdf
21. Бекетова М. В. Сервитут в Римском праве // Гуманитарные научные исследования. 2012. № 5. URL: https://human.snauka.ru/2012/05/1049
22. Сервитут: понятие, виды, особенности, процедура установления. Росреестр. URL: https://rosreestr.gov.ru/upload/iblock/c38/servitut-chto-eto-takoe-kakie-vidy-byvayut-sposoby-ustanovleniya.pdf
23. Глава 3.6. Право ограниченного пользования чужим земельным участком (частный сервитут). Адвокатское бюро «Качкин и Партнеры». URL: https://kachkin.ru/publikatsii/glava-3-6-pravo-ogranichennogo-polzovaniya-chuzhim-zemelnym-uchastkom-chastnyy-servitut/
24. Путеводитель. Что нужно знать о сервитуте на земельный участок. КонсультантПлюс, 2025. URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_160359/
25. Что такое сервитут в отношении земельного участка? Правительство Московской области. 2022. URL: https://mosreg.ru/news/2780644
26. Сервитут: публичный и частный — как установить на земельный участок. Legal Academy. 2021. URL: https://legal.academy/magazine/servitut/
27. Публичный сервитут на земельный участок. Консультационный центр ДОМ.РФ. URL: https://domrf.ru/land/publications/publichnyy-servitut-na-zemelnyy-uchastok/
28. Сервитут: что это такое и какие виды бывают. Audit-it.ru. 2018. URL: https://www.audit-it.ru/articles/account/otrasl/a107/928490.html
29. Сервитут: Что это такое, какие виды бывают, способы установления. Геомер Групп. URL: https://geomergroup.ru/uslugi/servitut.html
30. Некрасова И. Е., Давлетукаев М., Котец В. П. Сервитуты в римском праве // Вестник науки и образования. 2021. № 1-1 (104). URL: https://cyberleninka.ru/article/n/servituty-v-rimskom-prave
31. Шеленговский П. Г., Дюкарева А. А. Проблемы правового регулирования публичного сервитута в российском гражданском праве // Вопросы российского и международного права. 2018. № 1А. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/problemy-pravovogo-regulirovaniya-publichnogo-servituta-v-rossiyskom-grazhdanskom-pravo
32. Сервитут – что это такое. Виды и понятие сервитутов. РБ Интеллект. URL: https://rbintel.ru/servitut-eto-chto-takoe-vidy-i-ponyatie-servitutov/
33. Абдульманов А. И., Ахметзянова В. И. Развитие института сервитута в российском праве // Символ науки. 2016. № 10-2. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/razvitie-instituta-servituta-v-rossiyskom-pravo
34. Сервитут на земельный участок: виды, публичный и частный. Газпромбанк. 2024. URL: https://www.gazprombank.ru/personal/credits/mortgage/articles/servitut-na-uchastok/
35. Алексеева Н. А. Развитие сервитутных отношений в истории цивилистики и современной доктрине // Молодой ученый. 2015. № 23 (93). URL: https://moluch.ru/archive/93/20822/
36. Правила установления частного сервитута. Министерство государственного имущества Пензенской области. 2020. URL: https://gim.pnzreg.ru/news/2020/08/24/093836/
37. Емельянова Н. С. Сервитуты и их место среди ограниченных вещных прав на земельные участки // Молодой ученый. 2013. № 1 (48). URL: https://moluch.ru/archive/48/6122/
38. Классификация сервитутов. Нижегородский Государственный Университет им. Н.И. Лобачевского. URL: http://www.unn.ru/pages/e-library/cd/1676/32.pdf
39. Боголюбов С. А. Институт публичного сервитута в России: становление и перспективы развития // Журнал российского права. 2011. № 2 (170). URL: https://cyberleninka.ru/article/n/institut-publichnogo-servituta-v-rossii-stanovlenie-i-perspektivy-razvitiya
40. Шелепина Е. А. Сервитуты в российском гражданском праве // Пробелы в российском законодательстве. 2019. № 1. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/servituty-v-rossiyskom-grazhdanskom-pravo
41. Нгуен Т. Х. Становление и развитие института сервитутов в России и Вьетнаме: проблемы рецепции и толкования // Известия Юго-Западного государственного университета. Серия: История и право. 2018. № 3 (28). URL: https://cyberleninka.ru/article/n/stanovlenie-i-razvitie-instituta-servitutov-v-rossii-i-vietname-problemy-retseptsii-i-tolkovaniya
42. Афанасьев И. В. Сервитут в системе ограниченных вещных прав // Актуальные проблемы российского права. 2017. № 6. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/servitut-v-sisteme-ogranichennyh-veschnyh-prav