Договор продажи недвижимости в гражданском праве РФ: особенности сделок по продаже гостиниц (на примере актуальной практики 2025 года)

Сегодня, когда объем сделок с недвижимостью в России исчисляется триллионами рублей, понимание правовых нюансов становится не просто желательным, а жизненно необходимым. В 2024 году объем инвестиций в коммерческую недвижимость достиг рекорда, превысив 900 млрд рублей, что свидетельствует о повышенном интересе рынка и, как следствие, о росте рисков. Именно поэтому глубокое изучение правовых аспектов договора продажи недвижимости, особенно в контексте специфичных объектов, таких как гостиницы, становится фундаментом для минимизации потерь и обеспечения юридической чистоты сделок.

Настоящий доклад представляет собой комплексный анализ, призванный вооружить студентов юридических и экономических вузов знаниями, необходимыми для работы в этой динамичной и ответственной сфере.

Понятие, правовая природа и существенные условия договора продажи недвижимости

В самом сердце гражданского права Российской Федерации лежит понятие договора продажи недвижимости — особого соглашения, которое в силу высокой стоимости предмета и его уникальных характеристик выделено законодателем в отдельную правовую категорию. Исторически, этот подход был закреплен с 1 марта 1996 года, когда в действие вступила часть вторая Гражданского кодекса РФ, детально регламентирующая продажу недвижимого имущества. Это подчеркивает не только экономическую, но и социальную значимость подобных сделок, ведь речь идет о капитальных инвестициях и основе экономического развития.

Определение и правовая природа договора продажи недвижимости

Договор продажи недвижимости (статья 549 ГК РФ) — это консенсуальное, возмездное и двустороннее соглашение. Рассмотрим эти характеристики подробнее:

• Консенсуальный характер означает, что договор считается заключенным в момент, когда стороны достигли полного согласия по всем его существенным условиям, а не в момент фактической передачи самого объекта. Это отличает его от реальных договоров, для которых требуется передача вещи.
• Возмездность подразумевает, что каждая сторона получает встречное исполнение за свои действия. Продавец передает имущество и получает за него денежные средства, а покупатель, уплачивая цену, приобретает право собственности.
• Двусторонность (взаимность) договора выражается в том, что каждая из сторон несет как права, так и обязанности по отношению друг к другу. Продавец обязан передать объект свободным от прав третьих лиц, а покупатель — принять его и своевременно оплатить.

Ключевым элементом, определяющим специфику данного договора, является его предмет – недвижимое имущество. Согласно статье 130 ГК РФ, к недвижимости относятся земельные участки, участки недр, а также все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (здания, сооружения, объекты незавершенного строительства). Законодатель также включает в этот перечень воздушные и водные суда, космические объекты, подлежащие государственной регистрации.

С 2013 года, с изменениями в ГК РФ, к недвижимым вещам были отнесены жилые и нежилые помещения, а также машино-места, при условии, что их границы описаны в установленном порядке в законодательстве о государственном кадастровом учете. Однако на практике судебные органы часто требуют дополнительных доказательств для признания объекта недвижимым. Так, для капитального строения необходимо не только его физическое соединение с землей, но и наличие разрешительной документации на строительство, ввод в эксплуатацию, а также соблюдение градостроительных норм и правил. Самовольные постройки, даже если они прочно связаны с землей, могут быть не признаны недвижимостью в правовом смысле, что существенно осложняет их оборот. Какой важный нюанс здесь упускается? То, что отсутствие разрешительной документации или несоблюдение градостроительных норм не только ведет к проблемам с признанием объекта недвижимостью, но и может создать значительные обременения для нового собственника, вплоть до предписаний о сносе или крупных штрафов, делая приобретение такого объекта чрезвычайно рискованным.

Предмет договора и его оборотоспособность

Предмет договора продажи недвижимости должен быть не только определен, но и обладать оборотоспособностью. Статья 129 ГК РФ гласит, что объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому, если они не изъяты из оборота или не ограничены в нем.

Изъятие из оборота означает, что объект вообще не может быть предметом гражданско-правовых сделок (например, государственные тайны). Ограничение оборотоспособности же предполагает, что сделки с такими объектами допускаются только по специальному разрешению или могут принадлежать лишь определенным участникам оборота. Примерами таких ограничений могут служить объекты культурного наследия, земли особо охраняемых территорий, или определенные виды стратегических объектов, которые могут находиться только в государственной или муниципальной собственности.

Перед заключением сделки критически важно убедиться в полной правовой чистоте объекта, проверив наличие обременений, арестов, а также ограничений, связанных с его оборотоспособностью, поскольку нарушения в этой области могут привести к недействительности договора. И что из этого следует? Следует то, что без тщательной предварительной проверки оборотоспособности объекта, покупатель рискует приобрести имущество, которым он не сможет распоряжаться в полной мере или которое вообще будет изъято из его владения, что приведет к значительным финансовым и временным потерям.

Существенные условия договора: предмет, цена, и список лиц

Существенные условия – это условия, без согласования которых договор считается незаключенным. Для договора продажи недвижимости Гражданский кодекс РФ устанавливает строгие требования:

1. Предмет договора: Это условие требует максимальной конкретизации недвижимого имущества. В договоре должны быть однозначно указаны:
   • Вид объекта: здание, сооружение, помещение, земельный участок.
   • Кадастровый номер: уникальный идентификатор объекта в ЕГРН.
   • Адрес: полное и точное местоположение объекта.
   • Площадь: общая площадь объекта, а для зданий и сооружений – также количество этажей.

   Если эти данные отсутствуют или указаны таким образом, что невозможно однозначно определить, какое именно недвижимое имущество подлежит передаче, договор признается незаключенным (статья 554 ГК РФ).

2. Цена договора: Цена является обязательным существенным условием и должна быть согласована сторонами в письменной форме. Важно отметить, что в отличие от общих правил купли-продажи (статья 424 ГК РФ), где цена при отсутствии прямого указания может определяться исходя из рыночных аналогов, для недвижимости такое правило не применяется. Если цена не определена в договоре, он считается незаключенным (статья 555 ГК РФ). При продаже объектов гостиничного бизнеса цена зачастую включает стоимость не только самого здания и земли, но и сопутствующих активов, таких как оборудование, мебель, а также учитывает стоимость бизнеса как функционирующего предприятия.
3. Перечень лиц, сохраняющих право пользования (для жилых помещений): Это специфическое условие, касающееся исключительно договоров продажи жилых помещений (статья 558 ГК РФ). В договоре обязательно должны быть указаны все лица, которые после продажи сохраняют право пользования данным жилым помещением. К ним могут относиться:
   • Наниматели и поднаниматели, если жилье сдается в аренду.
   • Получатели ренты по договору пожизненного содержания с иждивением.
   • Лица, обладающие правом пожизненного пользования по завещательному отказу.

   Для каждого такого лица должны быть указаны объем и основания их прав. Несоблюдение этого условия влечет незаключенность договора, поскольку направлено на защиту социальных и жилищных прав граждан.

Таблица 1: Существенные условия договора продажи недвижимости

Условие	Описание
Предмет договора	Точное и определенное указание вида, кадастрового номера, адреса и площади объекта.
Цена договора	Письменное согласование денежной суммы, уплачиваемой за недвижимость.
Перечень лиц, сохраняющих право пользования (для жилых помещений)	Указание всех лиц, сохраняющих право пользования после продажи, с объемом их прав.

Форма договора и государственная регистрация перехода права собственности

Требования к форме договора и порядку государственной регистрации играют фундаментальную роль в обеспечении стабильности и надежности гражданского оборота недвижимого имущества. Эти требования не просто формальности, а правовые гарантии защиты прав сторон и третьих лиц.

Письменная форма договора и последствия ее несоблюдения

Договор продажи недвижимости, согласно статье 550 ГК РФ, заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Этот документ может быть как бумажным, так и электронным, при условии использования усиленной квалифицированной электронной подписи. Принцип «единого документа» означает, что все существенные условия должны быть отражены в одном тексте, а не в разрозненных бумагах или устных договоренностях.

Несоблюдение установленной письменной формы договора продажи недвижимости влечет за собой его недействительность. Такая сделка считается ничтожной (статья 162 ГК РФ), то есть не порождающей никаких юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью. Стороны ничтожной сделки обязаны вернуть друг другу все полученное по ней (двусторонняя реституция). Это строгое правило призвано обеспечить ясность, прозрачность и возможность доказывания условий договора, что особенно важно для столь ценных объектов, как недвижимость.

Государственная регистрация: отмена регистрации договора и сохранение регистрации перехода права

Исторически, в Российской Федерации требовалась государственная регистрация не только перехода права собственности, но и самого договора продажи недвижимости, например, для жилых помещений. Однако с 1 марта 2013 года вступил в силу Федеральный закон от 30 декабря 2012 года № 302-ФЗ, который внес существенные изменения в первую часть Гражданского кодекса РФ. Согласно этим изменениям, **обязательная государственная регистрация самих договоров купли-продажи жилых помещений, договоров дарения недвижимости, договоров купли-продажи предприятий и договоров ренты, предусматривающих отчуждение недвижимости, была отменена**.

Это означает, что с указанной даты договор продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания сторонами в надлежащей письменной форме. Тем не менее, обязательность государственной регистрации непосредственно перехода права собственности на недвижимость к покупателю сохраняется (пункт 2 статьи 223, пункт 1 статьи 551 ГК РФ). Именно с момента такой регистрации право собственности у покупателя на приобретенное недвижимое имущество возникает. Без внесения соответствующих сведений в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), покупатель не сможет в полной мере распоряжаться объектом – продавать, дарить, обременять или завещать его. Этот аспект подчеркивает важность публичности и достоверности сведений о правах на недвижимое имущество.

Порядок и документы для государственной регистрации права собственности

Процедура государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость является ключевым этапом в завершении сделки. Она осуществляется уполномоченным органом – Росреестром.

Порядок регистрации:

1. Подача заявления: Стороны или одна из них подает заявление о государственной регистрации перехода права собственности в Росреестр (через МФЦ или в электронном виде).
2. Предоставление документов: К заявлению прилагается пакет необходимых документов.
3. Уплата госпошлины: Оплачивается государственная пошлина за регистрационные действия.
4. Правовая экспертиза: Росреестр проводит правовую экспертизу представленных документов на предмет их соответствия законодательству, отсутствия противоречий между заявленными правами и уже зарегистрированными правами.
5. Внесение сведений в ЕГРН: При отсутствии нарушений, сведения о новом собственнике вносятся в ЕГРН.

Типичный пакет документов для регистрации перехода права собственности включает:

• Заявление о государственной регистрации права.
• Документ-основание для перехода права (например, договор купли-продажи).
• Документ об уплате госпошлины.
• Паспорт заявителя или его полномочного представителя.
• Документ, подтверждающий право представителя действовать от имени заявителя (например, нотариальная доверенность).
• Правоустанавливающие документы продавца на объект недвижимости.
• Нотариально удостоверенное согласие супруга (при необходимости).

Правовые последствия уклонения от регистрации: Если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о такой регистрации (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Суд может вынести решение о государственной регистрации, и это решение будет являться основанием для внесения записи в ЕГРН. Более того, сторона, необоснованно уклоняющаяся от регистрации, обязана возместить другой стороне убытки, вызванные такой задержкой. Это правило служит важной гарантией исполнения обязательств и стимулирует стороны к добросовестному поведению.

Размеры государственной пошлины за регистрацию права собственности в 2025 году

С 1 января 2025 года в России произошли значительные изменения в системе исчисления государственной пошлины за регистрацию прав на недвижимость. Теперь размер госпошлины напрямую зависит от кадастровой стоимости объекта, что призвано сделать систему более справедливой и учитывать ценность регистрируемого имущества.

Для физических лиц:

• Если кадастровая стоимость объекта не определена или не превышает 20 млн рублей, госпошлина составляет 4000 рублей.
• Если кадастровая стоимость превышает 20 млн рублей, госпошлина рассчитывается как 0,02% от кадастровой стоимости, но не менее 0,02% от цены сделки и не более 500 тыс. рублей.

Для юридических лиц:

• Если кадастровая стоимость объекта не определена или не превышает 22 млн рублей, госпошлина составляет 44 000 рублей.
• Если кадастровая стоимость превышает 22 млн рублей, госпошлина рассчитывается как 0,2% от кадастровой стоимости, но не менее 0,2% от цены сделки и не более 1 млн рублей.

Эти изменения подчеркивают тенденцию к индивидуализации подхода к налогообложению и сборам, делая процесс более чувствительным к рыночной стоимости активов. Покупателям коммерческой недвижимости, особенно дорогостоящих объектов, таких как гостиницы, необходимо заранее учитывать эти новые правила при планировании бюджета сделки.

Таблица 3: Госпошлина за регистрацию перехода права собственности в 2025 году

Субъект	Кадастровая стоимость объекта	Размер госпошлины
ФЛ	Не определена или ≤ 20 млн ₽	4000 ₽
ФЛ	> 20 млн ₽	0,02% от кадастровой стоимости (мин. 0,02% от цены сделки, макс. 500 тыс. ₽)
ЮЛ	Не определена или ≤ 22 млн ₽	44 000 ₽
ЮЛ	> 22 млн ₽	0,2% от кадастровой стоимости (мин. 0,2% от цены сделки, макс. 1 млн ₽)

Особенности правового регулирования продажи коммерческой недвижимости на примере гостиницы

Сфера коммерческой недвижимости представляет собой особый сегмент рынка, где объекты приобретаются и используются не для личных нужд, а с целью извлечения прибыли. Это принципиальное отличие обуславливает множество юридических, экономических и технических нюансов, которые необходимо учитывать при продаже и приобретении таких активов. Гостиница, будучи ярким представителем коммерческой недвижимости, демонстрирует эти особенности в полной мере. В чем заключается ключевое отличие, определяющее всю дальнейшую специфику?

Понятие коммерческой недвижимости и ее отличие от жилой

Коммерческая недвижимость – это собирательное понятие, охватывающее объекты, предназначенные для ведения предпринимательской деятельности и систематического получения дохода. К ней от��осятся:

• Офисные помещения – для административно-управленческой деятельности.
• Торговые площади – магазины, торговые центры, рынки.
• Складские комплексы – для хранения товаров и материалов.
• Производственные здания – для осуществления промышленного производства.
• Гостиницы, отели, апартаменты – для предоставления услуг временного проживания.
• Рестораны, кафе – для общественного питания.

Основное отличие коммерческих объектов от жилых заключается в их функциональном назначении: жилая недвижимость предназначена для постоянного или временного проживания граждан, тогда как коммерческая – для генерирования прибыли через хозяйственную деятельность. Это различие влечет за собой целый комплекс правовых последствий:

• Различные правовые режимы: регулирование использования земельных участков (категории земель, разрешенное использование), строительных норм, санитарных и пожарных требований существенно отличаются.
• Налогообложение: ставки налогов на имущество, земельный налог, а также применение различных налоговых режимов (НДС, налог на прибыль) различаются для жилой и коммерческой недвижимости.
• Ограничения и обременения: коммерческие объекты чаще подвержены публичным обременениям (например, сервитуты для прокладки коммуникаций, ограничения по градостроительным планам), а также специфическим лицензионным требованиям.
• Оценка стоимости: при оценке коммерческой недвижимости используются доходные подходы, учитывающие потенциальную прибыльность объекта, в то время как жилая недвижимость чаще оценивается сравнительным или затратным подходом.

Гостиница как имущественный комплекс: правовые аспекты

Продажа гостиницы – это не просто отчуждение здания с земельным участком. Часто гостиница рассматривается как имущественный комплекс, что придает сделке дополнительную сложность и многослойность. Согласно статье 132 ГК РФ, предприятие как имущественный комплекс признается недвижимостью. Хотя гостиница не всегда является «предприятием» в классическом смысле, в контексте сделки она может включать в себя гораздо больше, чем просто стены.

При продаже гостиницы как имущественного комплекса, помимо самого здания (основного объекта недвижимости) и земельного участка под ним, в состав сделки могут быть включены:

• Движимое имущество:
  • Мебель (гостевые номера, лобби, рестораны).
  • Оборудование (кухонное, прачечное, климатическое, системы безопасности, компьютерная техника, телекоммуникации).
  • Инвентарь, текстиль, посуда.
• Нематериальные активы:
  • Товарные знаки, фирменное наименование, бренд отеля.
  • Клиентские базы, системы лояльности.
  • Договоры с поставщиками услуг и товаров (коммунальные службы, интернет-провайдеры, прачечные, системы бронирования).
  • Договоры с персоналом, включая трудовые отношения.
  • Разрешительная документация, лицензии (например, на алкоголь), сертификаты качества.

Включение всего этого в единую сделку по продаже имущественного комплекса требует не только детальной инвентаризации, но и тщательной юридической проработки. Передача прав на товарные знаки, переуступка договоров, согласование трудовых отношений с новым собственником – все эти аспекты должны быть четко прописаны в договоре, чтобы избежать будущих споров и обеспечить бесперебойное функционирование бизнеса после смены владельца. Это делает сделку по продаже гостиницы, особенно крупной, гораздо более сложной, чем продажа стандартного офисного помещения.

Факторы, влияющие на цену и способы продажи гостиничного бизнеса

Цена коммерческой недвижимости, и гостиницы в частности, формируется под влиянием множества факторов, гораздо более разнообразных, чем у жилых объектов.

Ключевые ценообразующие факторы:

• Расположение (локация): Для гостиницы это, пожалуй, важнейший фактор. Центральные районы города, близость к туристическим достопримечательностям, транспортным узлам или деловым центрам значительно повышают ее привлекательность и, соответственно, цену.
• Состояние объекта: Техническое состояние здания, год постройки, проведенные ремонты, степень износа оборудования, соответствие современным стандартам комфорта и безопасности.
• Наличие обременений: Аресты, залоги, сервитуты, права аренды третьих лиц, ограничения по использованию земельного участка – все это снижает стоимость объекта.
• Налоговые обязательства: Предстоящие или текущие налоговые платежи (налог на имущество, земельный налог, НДС) напрямую влияют на чистую прибыль бизнеса и, следовательно, на его инвестиционную привлекательность.
• Показатели операционной деятельности: Для гостиницы это включает заполняемость номерного фонда (Occupancy Rate), средняя цена за номер (ADR — Average Daily Rate), доход на номер (RevPAR — Revenue Per Available Room), а также общая структура доходов и расходов.
• Категория (звездность) отеля: Определяет уровень сервиса, целевую аудиторию и, как следствие, ценовую политику и доходность.

Способы продажи гостиничного бизнеса:

Существуют две основные стратегии продажи гостиничного бизнеса, каждая из которых имеет свои юридические и налоговые последствия:

1. Продажа гостиницы как объекта недвижимости: В этом случае объектом сделки является само здание гостиницы и земельный участок под ней. Покупатель приобретает право собственности на недвижимое имущество. Все движимое имущество и нематериальные активы могут быть проданы по отдельным договорам или включены в цену недвижимости.
   • Плюсы: Более простая юридическая структура для покупателя (не нужно анализировать историю компании-продавца).
   • Минусы: Необходимость переоформления всех договоров (коммунальные услуги, аренда, трудовые), что может быть трудоемко.
2. Продажа гостиничного бизнеса путем продажи юридического лица (компании), владеющего этим объектом: В данном случае объектом продажи является доля в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью (ООО) или акции акционерного общества (АО), которому принадлежит гостиница.
   • Плюсы:
     • Сохранение договоров: Все существующие договоры с поставщиками, арендаторами, сотрудниками продолжают действовать от имени юридического лица, что значительно упрощает передачу бизнеса и обеспечивает его бесперебойное функционирование. Покупателю не нужно заново заключать сотни договоров.
     • Налоговые преимущества: Для физического лица-продавца доли в уставном капитале, доход от продажи может облагаться НДФЛ по ставке 13%, что часто выгоднее, чем уплата налога на прибыль (20%) или НДС (20%) при прямой продаже недвижимости юридическим лицом. Кроме того, при владении долей более 5 лет может быть применено освобождение от НДФЛ.
     • Передача разрешений и лицензий: Некоторые лицензии и разрешения могут быть привязаны к юридическому лицу, а не к объекту, что упрощает их сохранение.
   • Минусы: Покупатель приобретает не только актив, но и все обязательства и риски, связанные с прошлым деятельностью юридического лица (скрытые долги, судебные иски, налоговые претензии). Поэтому требуется максимально глубокий due diligence компании.

Выбор стратегии продажи гостиницы зависит от множества факторов, включая структуру владения, налоговые цели сторон, размер и сложность бизнеса, а также готовность покупателя принять на себя корпоративные риски.

Этапы заключения и исполнения договора купли-продажи гостиницы: от преддоговорной работы до передачи объекта

Процесс отчуждения объекта недвижимости, особенно такого сложного, как гостиница, представляет собой многоступенчатую процедуру, требующую тщательной проработки на каждом этапе. От корректности преддоговорной работы зависит не только чистота сделки, но и успешность дальнейшего использования объекта.

Преддоговорная стадия и роль due diligence в сделках с гостиницами

Преддоговорная стадия — это фундамент любой крупной сделки, особенно с недвижимостью. На этом этапе стороны не просто проявляют интерес, но и активно собирают информацию, оценивают риски и формируют контуры будущего соглашения.

1. Инициатива и определение условий: Продавец заявляет о намерении продать объект, покупатель выражает заинтересованность. Начинается обсуждение общих условий: вида договора, предмета, предполагаемой цены, сроков.
2. Сбор информации о контрагенте и объекте: Этот этап критически важен. Включает запрос и анализ правоустанавливающих документов на объект (свидетельство о праве собственности, выписка из ЕГРН, технический паспорт, договоры дарения, мены, приватизации, на основании которых объект был приобретен продавцом).

Особое место на преддоговорной стадии занимает due diligence (дью-дилидженс) — комплексная юридическая, финансовая и техническая проверка объекта и его собственника. Для гостиничного бизнеса эта процедура имеет свою специфику и должна быть максимально детализированной:

• Юридический due diligence:
  • Проверка прав собственности: Подтверждение правомочий продавца на отчуждение объекта, отсутствие споров о праве, анализ истории переходов права собственности.
  • Наличие ограничений и обременений: Выявление залогов, арестов, сервитутов, прав третьих лиц (например, долгосрочных договоров аренды или проживания).
  • Разрешительная документация: Проверка наличия и действительности разрешений на строительство, ввод в эксплуатацию, соответствие объекта проектной документации и градостроительным регламентам.
  • Лицензии и сертификаты: Для гостиничного бизнеса это могут быть лицензии на алкоголь (если есть ресторан/бар), санитарно-эпидемиологические заключения, сертификаты соответствия категории отеля.
  • Судебные и налоговые риски продавца: Проверка продавца на предмет банкротства, наличия крупных судебных исков, задолженностей перед бюджетом, что может привести к оспариванию сделки.
• Коммерческий и финансовый due diligence:
  • Анализ заполняемости (Occupancy Rate): Проверка статистики загрузки номерного фонда за последние годы.
  • Средняя цена за номер (ADR — Average Daily Rate): Динамика этого показателя.
  • Доход на номер (RevPAR — Revenue Per Available Room): Ключевой показатель эффективности гостиницы.
  • Операционные расходы и доходы: Детальный анализ всех статей доходов и расходов бизнеса (ФОТ, коммунальные платежи, маркетинг, ремонт, закупки).
  • Структура персонала и фонд оплаты труда: Анализ штатного расписания, квалификации сотрудников, условий трудовых договоров.
• Технический due diligence:
  • Состояние инженерных систем: Оценка систем вентиляции, кондиционирования, водоснабжения, канализации, электросетей, отопления. Выявление необходимости капитального ремонта или модернизации.
  • Пожарная безопасность: Проверка соответствия объекта нормам пожарной безопасности, наличие и исправность систем пожаротушения, эвакуационных выходов.
  • Состояние строительных конструкций: Оценка фундамента, стен, кровли, перекрытий.
  • Специализированное гостиничное оборудование: Проверка состояния кухонного оборудования, прачечных, систем безопасности, лифтов.

Небрежное отношение к due diligence может повлечь серьезные негативные последствия, такие как налоговые доначисления, штрафы, признание сделки недействительной, потеря денежных средств или имущества, а также репутационные издержки. Покупатель несет риски работы с недобросовестным партнером, поэтому глубокая проверка всех аспектов объекта и продавца является обязательной.

Предварительный договор купли-продажи: значение и требования

Часто, особенно в крупных сделках с коммерческой недвижимостью, стороны на преддоговорной стадии заключают предварительный договор купли-продажи (ПДКП). Этот документ (статья 429 ГК РФ) фиксирует твердое намерение сторон заключить основной договор в будущем и определяет его существенные условия.

Значение ПДКП:

• Гарантия заключения основного договора: ПДКП обязывает стороны заключить основной договор в будущем, в установленный срок.
• Возможность судебного понуждения: В случае уклонения одной из сторон от заключения основного договора, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении к его заключению.
• Фиксация условий: Позволяет зафиксировать ключевые условия будущей сделки (предмет, цена, сроки, порядок расчетов) до завершения всех проверок и подготовки основного договора.

Требования к ПДКП:

• Форма: ПДКП должен быть составлен в той же форме, что и основной договор, то есть в письменной форме путем составления единого документа, подписанного сторонами.
• Содержание: Должен содержать все существенные условия основного договора (предмет, цена, а для жилых помещений – и перечень лиц). Если эти условия не согласованы, ПДКП может быть оспорен в суде как незаключенный.

Основные этапы договорной работы и исполнение обязательств

После завершения преддоговорной работы и, возможно, заключения ПДКП, наступает этап непосредственной разработки и заключения основного договора.

Основные этапы договорной работы:

1. Инициатива заключения договора: Формализация предложения о заключении договора.
2. Определение основных условий: Детальная проработка всех условий договора: характеристика объекта, идентификация сторон, полная стоимость, ответственность сторон за нарушение обязательств, сроки исполнения.
3. Доработка текста договора: Составление проекта договора купли-продажи с учетом всех согласованных условий, результатов due diligence, особенностей объекта (гостиница как имущественный комплекс) и налоговых аспектов.
4. Согласование документа с различными службами: В крупных организациях проект договора проходит через юридическую, финансовую службы, службу безопасности, а иногда и через технические подразделения для окончательной проверки всех деталей.
5. Подписание договора: Подписание основного договора купли-продажи недвижимости сторонами.

Исполнение обязательств:

Исполнение обязательства продавца по передаче недвижимого имущества, а покупателя по его принятию, подтверждается подписанием сторонами передаточного акта (или иного документа о передаче) (статья 556 ГК РФ). Передаточный акт должен содержать точное описание переданного объекта, его состояние на момент передачи, а также подтверждение отсутствия претензий сторон друг к другу по вопросам, связанным с передачей. С этого момента риски случайной гибели или повреждения имущества, как правило, переходят к покупателю.

После подписания передаточного акта стороны подают документы на государственную регистрацию перехода права собственности в Росреестр, что является завершающим юридическим этапом сделки.

Правовые риски и стратегии их минимизации при продаже и приобретении гостиницы

Приобретение или продажа коммерческой недвижимости, особенно такого многогранного объекта, как гостиница, сопряжены с целым спектром рисков. В условиях ужесточения государственного контроля и растущей судебной активности, заблаговременное выявление и минимизация этих рисков становится жизненно важным для обеих сторон сделки. Какие шаги можно предпринять для обеспечения максимальной безопасности вашей инвестиции?

Основные категории рисков в сделках с коммерческой недвижимостью

Можно выделить несколько ключевых категорий рисков, с которыми сталкиваются стороны при сделках с гостиничной недвижимостью:

1. Риски, связанные с недостаточной информированностью об объекте и его правовой ситуации:
   • Скрытые обременения: Невыявленные залоги, аресты, сервитуты, права третьих лиц (например, долгосрочные договоры аренды, не отраженные в ЕГРН или переданные в залог права аренды земельного участка).
   • Несоответствие объекта целевому назначению: Здание не соответствует зонированию земельного участка или не имеет необходимых разрешений для гостиничной деятельности.
   • Технические недостатки: Скрытые дефекты конструкции, износ инженерных систем, несоблюдение норм пожарной безопасности, что потребует значительных инвестиций в ремонт и модернизацию.
   • Низкая ликвидность: В случае необходимости быстрой перепродажи объект может оказаться невостребованным на рынке из-за специфики, расположения или высокой цены.
2. Юридические риски:
   • Нечистота сделки: Признание договора недействительным (ничтожным или оспоримым) из-за нарушения формы, отсутствия согласия уполномоченных лиц (супруга, сособственников), сделок, совершенных под влиянием обмана, угрозы или заблуждения, или превышения полномочий представителем.
   • Споры с третьими лицами: Возникновение претензий со стороны бывших собственников, наследников, арендаторов или государственных органов.
   • Изменения в законодательстве: Принятие новых нормативных актов, которые могут существенно изменить правовой режим объекта или порядок его эксплуатации (например, новые экологические нормы, градостроительные ограничения).
   • Банкротство продавца: Если сделка совершена незадолго до банкротства продавца, она может быть оспорена финансовым управляющим как сделка, совершенная с предпочтением или причинившая вред кредиторам.
3. Финансовые риски:
   • Нестабильность рынка: Колебания рыночной стоимости недвижимости, изменение спроса на гостиничные услуги.
   • Изменение ставок кредитования: Увеличение процентных ставок по кредитам, что влияет на финансовую модель приобретателя.
   • Неустойка со стороны продавца: Нарушение продавцом обязательств по договору, влекущее финансовые потери для покупателя.
   • Налоговые доначисления и штрафы: Риски, связанные с недобросовестным ведением бизнеса продавцом или использованием им незаконных схем, которые могут перейти к покупателю или стать основанием для оспаривания сделки. Ужесточение государственного контроля проявляется в усилении налогового администрирования, более тщательных проверках законности происхождения средств, используемых в сделках, а также в повышении внимания к соответствию объектов градостроительным нормам и целевому использованию земельных участков.

Юридические инструменты минимизации рисков

Эффективная минимизация рисков требует комплексного подхода и использования различных юридических инструментов:

1. Тщательный due diligence (дью-дилидженс): Это основной и наиболее мощный инструмент.
   • Проверка объекта: Детальный анализ правоустанавливающих документов, сведений из ЕГРН, технической документации, градостроительных планов, наличие лицензий и разрешений. Особое внимание для гостиницы: проверка соответствия требованиям градостроительства (зонирование участка под гостиничное использование, ограничения по высотности), наличие разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию, лицензий на ведение гостиничной деятельности, санитарных и пожарных норм.
   • Проверка продавца: Выявление статуса продавца (физическое/юридическое лицо), его финансового состояния, наличия процедур банкротства, судебных исков, налоговых задолженностей, исполнительных производств.
   • Проверка на права третьих лиц: Запрос выписок из домовой книги (для жилых частей гостиницы), проверка договоров аренды, залога, сервитутов.
2. Включение в договор купли-продажи условий о возмещении убытков и гарантий:
   • Заявления и гарантии продавца (Representations and Warranties): Подробное описание в договоре гарантий продавца относительно юридической чистоты объекта, отсутствия обременений, соответствия всем нормам и требованиям, финансового состояния бизнеса. Нарушение этих гарантий должно влечь обязанность продавца возместить покупателю все понесенные убытки.
   • Обеспечительные меры: Предусмотреть в договоре штрафные санкции за нарушение условий, задаток, обеспечительный платеж или банковскую гарантию.
   • Специальные условия о расторжении: Возможность расторжения договора по инициативе покупателя в случае выявления существенных недостатков объекта или юридических проблем, которые не могли быть обнаружены при разумном due diligence.
3. Использование эскроу-счетов или аккредитивов: Для обеспечения безопасности расчетов целесообразно использовать эскроу-счет, когда денежные средства покупателя депонируются в банке и перечисляются продавцу только после выполнения всех условий договора и государственной регистрации перехода права собственности. Это минимизирует риски неисполнения обязательств одной из сторон.
4. Профессиональная юридическая поддержка: Обращение к опытным юристам, специализирующимся на сделках с коммерческой недвижимостью, является не расходом, а инвестицией. Юристы помогут грамотно составить договор, провести due diligence, выявить потенциальные риски и предложить эффективные стратегии их минимизации.
5. Страхование рисков: Рассмотрение возможности страхования титула собственности (от рисков утраты права собственности), страхования имущества от природных катастроф, пожаров, а также страхования убытков от простоев или недополученной прибыли.
6. Учет налоговых последствий: Планирование сделки с учетом всех налоговых обязательств и возможных льгот. Это может повлиять на структуру сделки (например, продажа активов или продажа долей в компании).

Комплексный подход к минимизации рисков позволяет не только защитить инвестиции, но и обеспечить стабильность и прозрачность сделок с коммерческой недвижимостью, особенно в такой чувствительной сфере, как гостиничный бизнес.

Налоговые аспекты продажи и приобретения объекта гостиничного бизнеса в 2025 году

Налогообложение является одним из наиболее значимых факторов, влияющих на экономическую целесообразность сделок с коммерческой недвижимостью. В 2025 году законодательство сохраняет ряд особенностей, которые необходимо учитывать как продавцам, так и покупателям гостиничного бизнеса.

Налогообложение для физических и юридических лиц при продаже коммерческой недвижимости

Налоговые последствия при продаже коммерческой недвижимости, включая гостиницы, напрямую зависят от статуса продавца.

Для физических лиц:
Если физическое лицо, являющееся налоговым резидентом РФ, продает коммерческую недвижимость, полученный доход облагается налогом на доходы физических лиц (НДФЛ). С 2025 года действуют прогрессивные ставки:

• Доходы до 2,4 млн рублей облагаются по ставке 13%.
• Доходы свыше 2,4 млн рублей облагаются по ставке 15% (312 тыс. рублей + сумма, превышающая 2,4 млн рублей, умноженная на 15%).

Важно отметить, что физическое лицо может уменьшить налогооблагаемую базу:

• Имущественный налоговый вычет: Доход от продажи можно уменьшить на сумму расходов, связанных с приобретением этого объекта, при наличии документального подтверждения. Например, если гостиница была куплена за 50 млн рублей и продана за 60 млн рублей, то НДФЛ будет исчисляться с разницы в 10 млн рублей.
• Стандартный вычет: В отсутствие документального подтверждения расходов, можно воспользоваться имущественным вычетом в размере 250 тыс. рублей. При продаже коммерческой недвижимости применять вычет 1 млн рублей, как для жилой недвижимости, нельзя.

Для юридических лиц (организаций):
Организации при продаже коммерческой недвижимости уплачивают налог на прибыль организаций по ставке 20% от полученной прибыли. Прибыль рассчитывается как разница между доходами от продажи и документально подтвержденными расходами, связанными с приобретением, содержанием и продажей объекта.

Особенности исчисления НДС для гостиниц с 2025 года

Налог на добавленную стоимость (НДС) является одним из ключевых налогов для предприятий коммерческого сектора. Обычно НДС уплачивают как индивидуальные предприниматели, так и организации, находящиеся на общей системе налогообложения (ОСНО), по ставке 20%.

Однако для гостиничного бизнеса существуют особые льготы, призванные стимулировать развитие туристской индустрии:

• С 1 июля 2022 года для гостиниц и других объектов туристской индустрии была введена «нулевая» ставка по НДС (0%) в отношении услуг по предоставлению мест для временного проживания (размещения) и питания, оказываемых в объектах туристской индустрии, прошедших классификацию. Эта льгота действует до 30 июня 2027 года и распространяется также на услуги по предоставлению туристических пакетов.
• С 2025 года для плательщиков на упрощенной системе налогообложения (УСН) также вводятся новые правила. Если доходы превышают 200 млн рублей, но не более 265,8 млн рублей, ставки УСН увеличиваются до 8% («Доходы») и 20% («Доходы минус расходы»). Эти изменения также затрагивают право на применение «нулевой» ставки НДС: организации и ИП на УСН, чей доход превысит установленные лимиты, будут обязаны перейти на ОСНО и уплачивать НДС.

Налоги на имущество и землю, специальные налоговые режимы

Помимо НДФЛ, налога на прибыль и НДС, владельцы гостиничного бизнеса сталкиваются с другими имущественными налогами.

Налог на имущество организаций:
Организации, владеющие гостиницей, уплачивают налог на имущество. Максимальная ставка этого налога составляет 2,2%. Однако в регионах могут устанавливаться пониженные ставки. Для многих коммерческих объектов, включая гостиницы, налоговая база определяется исходя из их кадастровой стоимости, если такие объекты включены в соответствующий перечень, утверждаемый региональными властями.

Земельный налог:
Владельцы земельных участков, на которых расположены гостиницы, уплачивают земельный налог. Максимальная ставка земельного налога составляет 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка, но региональные и муниципальные органы власти также могут устанавливать свои ставки в пределах, установленных Налоговым кодексом РФ.

Специальные налоговые режимы:
Для малого и среднего бизнеса, к которому могут относиться и небольшие гостиницы, предусмотрена упрощенная система налогообложения (УСН). Применение УСН освобождает от уплаты НДФЛ, НДС и налога на прибыль, заменяя их уплатой единого налога. Существует две основные формы УСН:

• «Доходы»: ставка 6% от полученных доходов.
• «Доходы минус расходы»: ставка 15% от разницы между доходами и расходами. В некоторых регионах ставки могут быть понижены.

Переход на УСН возможен при соблюдении определенных условий (лимиты по доходам, численности сотрудников, остаточной стоимости основных средств).

Продажа через продажу доли в уставном капитале:
Одним из способов оптимизации налоговой нагрузки при продаже гостиничного бизнеса является продажа не самого объекта недвижимости, а доли в уставном капитале компании, владеющей этим объектом. Если продавец – физическое лицо, то доход от продажи доли будет облагаться НДФЛ по ставке 13% (или 15% с суммы превышения 2,4 млн рублей). В случае владения долей более 5 лет может быть применено полное освобождение от НДФЛ. Однако такой подход требует наличия деловой цели сделки, отличной от исключительно налоговой выгоды. Налоговые органы внимательно отслеживают подобные операции и могут признать сделку недействительной или переквалифицировать ее, если будет доказано отсутствие деловой цели.

Таблица 4: Сводка налоговых ставок для гостиничного бизнеса в 2025 году

Налог	Продавец (ФЛ)	Продавец (ЮЛ на ОСНО)	Владелец (ЮЛ на ОСНО/УСН)	Особенности
НДФЛ	13% (до 2,4 млн ₽), 15% (свыше)	Не применим	Не применим	Имущественный вычет: до 250 тыс. ₽ или подтвержденные расходы на приобретение.
Налог на прибыль	Не применим	20% от прибыли	Не применим	Прибыль = Доходы от продажи — Расходы на приобретение и продажу.
НДС	Не применим	20% (общий), 0% (для гостиниц)	20% (общий), 0% (для гостиниц)	0% для услуг размещения в классифицированных гостиницах до 30.06.2027. При УСН — НДС не уплачивается (если не превышены лимиты для перехода на ОСНО).
Налог на имущество	Не применим	До 2,2% от кадастровой стоимости	До 2,2% от кадастровой стоимости	Налоговая база — кадастровая стоимость (если объект в перечне). Ставка может варьироваться по регионам.
Земельный налог	Не применим	До 1,5% от кадастровой стоимости	До 1,5% от кадастровой стоимости	Налоговая база — кадастровая стоимость земельного участка. Ставка может варьироваться по регионам и муниципалитетам.
УСН	Не применим	Не применим (только для малого бизнеса)	«Доходы» 6%, «Доходы минус расходы» 15% (могут быть региональные льготы)	Единый налог, заменяющий НДФЛ, НДС, налог на прибыль. С 2025 года: при превышении дохода 200 млн ₽ (но не более 265,8 млн ₽) ставки 8% и 20% соответственно. При дальнейшем превышении – обязательный переход на ОСНО.

Тщательный анализ всех налоговых последствий и выбор оптимальной структуры сделки позволяет значительно снизить общие издержки и увеличить чистую прибыль от продажи или приобретения гостиничного бизнеса.

Актуальная судебная практика по спорам из договоров продажи коммерческой недвижимости (Октябрь 2025)

Судебная практика является живым отражением применения правовых норм и предоставляет бесценные уроки для участников гражданского оборота. Октябрь 2025 года ознаменовался несколькими резонансными делами, связанными с коммерческой недвижимостью, которые ярко иллюстрируют ключевые риски и последствия несоблюдения правовых норм при продаже и приобретении объектов гостиничного бизнеса.

Дело отеля SO в Санкт-Петербурге: оспаривание сделки в банкротстве

В октябре 2025 года в Санкт-Петербурге активно развивается судебный спор, затрагивающий судьбу пятизвездочного отеля SO. Финансовый управляющий бизнесмена Алексея Говорунова, находящегося в процедуре банкротства, инициировал судебный процесс по признанию недействительной продажи этого престижного отеля.

Суть спора: Финансовый управляющий оспаривает сделку, выдвигая два ключевых довода:

1. Заниженная цена: Утверждается, что отель был реализован по цене, значительно ниже рыночной стоимости. В контексте банкротства, такая сделка может быть признана недействительной как причиняющая вред имущественным интересам кредиторов (статья 61.2 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)»). Цель управляющего – вернуть имущество в конкурсную массу для его последующей реализации по справедливой цене, чтобы максимально удовлетворить требования кредиторов.
2. Период совершения сделки: Сделка была совершена в так называемый «период подозрительности» – время, когда к продавцу уже предъявлялись крупные финансовые претензии, и он, предположительно, знал или должен был знать о своей неплатежеспособности. Это обстоятельство также является основанием для оспаривания сделок в рамках банкротного законодательства.

Выводы для практики: Данное дело подчеркивает критическую важность тщательной проверки финансового состояния продавца, особенно в преддверии крупной сделки с коммерческой недвижимостью. Покупатель должен провести глубокий due diligence не только объекта, но и самого продавца, чтобы исключить риски, связанные с возможным оспариванием сделки в будущем по банкротным основаниям. Занижение цены сделки, даже по соглашению сторон, может быть расценено как недобросовестное поведение и стать причиной ее недействительности.

Конфискация сети отелей «Мартон»: последствия недобросовестного ведения бизнеса

Еще один знаковый прецедент октября 2025 года – решение Останкинского суда Москвы о передаче в пользу государства гостиниц сети «Мартон», расположенных в Ростове.

Суть спора: Генеральная прокуратура РФ подала иск к бывшему судье Виктору Момотову, обвиняя его в незаконном предпринимательстве. Согласно материалам дела, бывший судья, которому законом запрещено заниматься коммерческой деятельностью, был совладельцем компании, активно занимался бизнесом, регистрировал отели на доверенных лиц и систематически не декларировал свои доходы. В ходе расследования также были выявлены обвинения в неуплате налогов на сумму около 500 млн рублей.

Суд согласился с доводами прокуратуры, и в результате государству были переданы почти 100 объектов недвижимости общей стоимостью около 9 млрд рублей.

Выводы для практики: Этот случай является ярким примером последствий недобросовестного ведения бизнеса и игнорирования правовых ограничений. Он демонстрирует, что государственные органы готовы применять самые строгие меры (вплоть до конфискации имущества) в отношении лиц, использующих незаконные схемы для сокрытия доходов, вывода активов и нарушения антикоррупционного законодательства. Для потенциальных покупателей и продавцов коммерческой недвижимости это дело служит предупреждением о необходимости тщательной проверки:

• Легальности происхождения капитала: Происхождение средств, используемых в сделке.
• Юридической истории объекта и его владельцев: Выявление любых связей с коррупционными схемами, незаконным предпринимательством или сокрытием доходов.
• Налоговой чистоты: Отсутствие крупных налоговых задолженностей и претензий со стороны ФНС.

Выводы из судебной практики: важность юридической чистоты и due diligence

Оба рассмотренных судебных прецедента – дело отеля SO и конфискация сети «Мартон» – убедительно доказывают критическую важность комплексного подхода к сделкам с коммерческой недвижимостью.

Основные уроки:

1. Необходимость тщательного due diligence: Недостаточно проверить только документы на объект. Крайне важно провести глубокую проверку самого продавца – его финансовое состояние, историю бизнеса, налоговую дисциплину, наличие связей с лицами, занимающимися недобросовестной деятельностью.
2. Риск оспаривания сделок в банкротстве: Покупатели должны быть крайне осторожны при совершении сделок с продавцами, находящимися в предбанкротном состоянии или имеющими крупные финансовые претензии. Сделки, совершенные в «период подозрительности» и по заниженной цене, с большой долей вероятности будут оспорены.
3. Последствия недобросовестного ведения бизнеса: Использование незаконных схем, сокрытие доходов, нарушение ограничений для отдельных категорий лиц могут привести не только к крупным штрафам и налоговым доначислениям, но и к конфискации имущества в пользу государства.
4. Важность деловой цели: При структурировании сделок, особенно с использованием специфических механизмов (например, продажа доли в уставном капитале), необходимо обеспечить наличие четкой деловой цели, отличной от исключительно налоговой выгоды.
5. Роль профессиональных юристов: Компетентная юридическая поддержка на всех этапах сделки – от преддоговорной работы до государственной регистрации – является не роскошью, а жизненной необходимостью для минимизации рисков и обеспечения правовой чистоты.

Эти выводы подчеркивают, что в современном правовом поле Российской Федерации, особенно в сфере коммерческой недвижимости, добросовестность и юридическая бдительность становятся главными активами.

Заключение

Продажа недвижимости, а тем более столь многогранного объекта, как гостиница, является сложнейшим юридическим и экономическим процессом. В рамках данного доклада мы рассмотрели фундаментальные аспекты договора продажи недвижимости в гражданском праве РФ, начиная с его определения, правовой природы и существенных условий, и заканчивая детальным анализом специфики сделок с гостиничным бизнесом.

Ключевые выводы, которые можно сделать по итогам проведенного исследования, сводятся к следующему:

1. Строгость правового регулирования: Договор продажи недвижимости, выделенный в ГК РФ как самостоятельный вид, требует неукоснительного соблюдения письменной формы и четкого согласования существенных условий, таких как предмет (с точным кадастровым номером, адресом, площадью) и цена. Отсутствие или неточность этих условий ведет к незаключенности договора.
2. Значение государственной регистрации: Несмотря на отмену обязательной регистрации самого договора с 1 марта 2013 года, государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость остается краеугольным камнем легитимности сделки. Именно с момента внесения записи в ЕГРН покупатель приобретает полноценное право собственности. Изменения в размерах госпошлины с 2025 года, зависящие от кадастровой стоимости объекта, требуют внимательного планирования финансовых затрат.
3. Многогранность гостиницы как объекта сделки: Гостиница – это не просто здание и земельный участок. Часто она представляет собой имущественный комплекс, включающий движимое имущество (мебель, оборудование), нематериальные активы (бренд, клиентские базы) и действующие договоры. Это требует глубокой проработки всех элементов при формировании предмета сделки и выбора оптимальной стратегии продажи (как объекта недвижимости или через продажу юридического лица).
4. Критическая роль due diligence: Комплексная преддоговорная проверка (due diligence) объекта и контрагента является обязательной. Для гостиничного бизнеса она должна включать не только юридический анализ (прав собственности, обременений, разрешений), но и детальный коммерческий (заполняемость, ADR, операционные расходы) и технический (состояние инженерных систем, пожарная безопасность) анализ. Пренебрежение этим этапом влечет за собой высокие риски, включая налоговые доначисления, недействительность сделок и потерю имущества.
5. Налоговая оптимизация и риски: Налоговые аспекты играют важнейшую роль. Различия в налогообложении для физических и юридических лиц, применение НДС (включая «нулевую» ставку для гостиниц), а также возможности использования специальных налоговых режимов (УСН) требуют тщательного расчета. При этом любые схемы налоговой оптимизации должны иметь под собой реальную деловую цель, чтобы избежать претензий со стороны налоговых органов.
6. Уроки судебной практики: Актуальные судебные прецеденты, такие как дела отеля SO и сети «Мартон», служат ярким напоминанием о рисках, связанных с занижением цены сделки в банкротстве, недобросовестным ведением бизнеса и сокрытием доходов. Эти случаи подчеркивают, что государственные органы готовы применять самые жесткие меры для обеспечения законности и справедливости.

Таким образом, успешное заключение и исполнение договора продажи гостиничного бизнеса требует от сторон не только знания базовых норм гражданского права, но и глубокого понимания специфики коммерческой недвижимости, комплексного подхода к оценке рисков, а также активного использования инструментов правовой защиты. Только всесторонний анализ всех юридических, налоговых и практических аспектов, подкрепленный профессиональной правовой поддержкой, может гарантировать чистоту и эффективность такой сделки.

Список использованной литературы

1. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть 1 от 30 ноября 1994 г. №51-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 1994. N 32. Ст. 3301.
2. Федеральный закон от 30 ноября 1994 г. №52-ФЗ «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» // Российская газета. 8 декабря 1994 г.
3. Брагинский М. И. Комментарий к части первой Гражданского Кодекса Российской Федерации для предпринимателей. М.: Фонд «Правовая культура», 2007.
4. Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. М.: Статут, 2008.
5. Витрянский В. В. Договор купли-продажи и его отдельные виды. М.: Статут, 2008.
6. Налог с продажи коммерческой недвижимости в 2025 году: что нужно знать // Налог-Налог. 2025. URL: https://www.nalog-nalog.ru/nalog_s_prodazhi_kommercheskoy_nedvizhimosti_v_2025_godu_chto_nuzhno_znat/ (дата обращения: 18.10.2025).
7. Кушнир И. В. Договор продажи недвижимости: понятие, характеристика, элементы // Studfile.net. 2010. URL: https://studfile.net/preview/4351614/page:2/ (дата обращения: 18.10.2025).
8. Общая характеристика договора купли-продажи недвижимости // Научная электронная библиотека. URL: https://www.monographies.ru/ru/book/view?id=255 (дата обращения: 18.10.2025).
9. Существенные условия договора купли продажи недвижимости по ГК РФ // Главбух. URL: https://www.glavbukh.ru/art/407981-sushchestvennye-usloviya-dogovora-kupli-prodaji-nedvijimosti-po-gk-rf (дата обращения: 18.10.2025).
10. ГК РФ Статья 549. Договор продажи недвижимости // КонсультантПлюс. URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/9892ef65e64038a8e18b871c53e025d2b70d45a7/ (дата обращения: 18.10.2025).
11. ГК РФ Статья 551. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость // КонсультантПлюс. URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/d3f7895e7d23f79acb764b855263a2a433604f14/ (дата обращения: 18.10.2025).
12. Налоги при продаже коммерческой недвижимости в 2025 году: как избежать лишних затрат // ТОРГИ-РУ. 2025. URL: https://torgi.ru/articles/nalogi-pri-prodazhe-kommercheskoj-nedvizhimosti-v-2025-godu-kak-izbezhat-lishnih-zatrat (дата обращения: 18.10.2025).
13. Регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество // Росреестр. URL: https://rosreestr.gov.ru/upload/ib/file/registratsiya-perekhoda-prava-sobstvennosti-na-nedvizhimoe-imuschestvo.pdf (дата обращения: 18.10.2025).
14. Статья 549 ГК РФ. Договор продажи недвижимости (действующая редакция) // ЗаконРФ.info. URL: https://www.zakonrf.info/gk/549/ (дата обращения: 18.10.2025).
15. Статья 550. ГК РФ Форма договора продажи недвижимости. Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ) (части первая, вторая, третья и четвертая) (с изменениями и дополнениями) // Документы системы ГАРАНТ. URL: https://base.garant.ru/10164072/38d82ce2c2bc64a1329c2986e2417d47/ (дата обращения: 18.10.2025).
16. Существенные условия договора купли-продажи недвижимости // Admcity.ru. URL: https://www.admcity.ru/page/117978.html (дата обращения: 18.10.2025).
17. Налог на продажу и дарение недвижимости в 2024-2025 годах // Налог-Эксперт. URL: https://nalog-expert.com/prodazha-nedvizhimosti/nalog-na-prodazhu-nedvizhimosti.html (дата обращения: 18.10.2025).
18. ГК РФ Статья 550. Форма договора продажи недвижимости // КонсультантПлюс. URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/29c29e1f57989938f3876e537d94e1e3b2e3c0c9/ (дата обращения: 18.10.2025).
19. Правовая природа договора купли-продажи недвижимости // Аллея науки. URL: https://alley-science.ru/domains_data/files/104April2020/PRAVOVAYA%20PRIRODA%20DOGOVORA%20KUPLI-PRODAZHI%20NEDVIZHIMOSTI.pdf (дата обращения: 18.10.2025).
20. Гражданский кодекс РФ (часть 2). Глава 30. Купля — продажа, § 7. Продажа недвижимости // Столичный стандарт. URL: https://www.s-standard.ru/page/gk_rf_chast_2_glava_30_kuplja_-_prodazha_para_7_prodazha_nedvizhimosti (дата обращения: 18.10.2025).
21. Налог с продажи коммерческой недвижимости в 2025 году — как рассчитать и кто должен платить // Кайли. URL: https://kaili.ru/articles/nalog-s-prodazhi-kommercheskoj-nedvizhimosti-v-2025-godu-kak-rasschitat-i-kto-dolzhen-platit/ (дата обращения: 18.10.2025).
22. Существенные условия заключения договора купли-продажи недвижимости // Юрист-Ростов. URL: https://urist-rostov.com/articles/sushchestvennye-usloviya-zaklyucheniya-dogovora-kupli-prodazhi-nedvizhimosti/ (дата обращения: 18.10.2025).
23. Как зарегистрировать переход права собственности на недвижимость // Госуслуги. URL: https://www.gosuslugi.ru/life/kak-zaregistrirovat-perehod-prava-sobstvennosti-na-nedvizhimost (дата обращения: 18.10.2025).
24. Договор купли-продажи недвижимости // ЕЮС. URL: https://eurs.ru/articles/dogovor-kupli-prodazhi-nedvizhimosti/ (дата обращения: 18.10.2025).
25. Существенные условия договора купли-продажи недвижимого имущества // Администрация ГО «Город Калининград». URL: https://www.klgd.ru/city/legal/docs/post_adm/3636.php (дата обращения: 18.10.2025).
26. Статья 550. Форма договора продажи недвижимости // Законы, кодексы и нормативно-правовые акты Российской федерации. URL: https://legalacts.ru/kodeks/GK-RF-chast-2/Razdel-IV/Glava-30/Paragraf-7/Statja-550/ (дата обращения: 18.10.2025).
27. Форма договора продажи недвижимости — ст.550 ГК РФ // Бизнес-портал AUP.Ru. URL: https://www.aup.ru/kb/dogovor-prodazhi-nedvizhimosti.htm (дата обращения: 18.10.2025).
28. Как минимизировать риски при покупке коммерческой недвижимости // Дзен. URL: https://dzen.ru/a/ZSW1HlS-vX4-sL4D (дата обращения: 18.10.2025).
29. Налог с продажи коммерческой недвижимости в 2025 году: нормы, нюансы, примеры и подводные камни // Журнал Тинькофф. URL: https://journal.tinkoff.ru/nalog-s-prodazhi-kommercheskoy-nedvizhimosti/ (дата обращения: 18.10.2025).
30. Государственная регистрация права собственности на недвижимость: как оформить квартиру в собственность // Журнал Домклик. URL: https://journal.domclick.ru/nedvizhimost/gosudarstvennaya-registraciya-prava-sobstvennosti-na-nedvizhimost-kak-oformit-kvartiru-v-sobstvennost/ (дата обращения: 18.10.2025).
31. Особенности продажи коммерческой недвижимости // CORE.XP. URL: https://corexp.ru/articles/osobennosti-prodazhi-kommercheskoj-nedvizhimosti (дата обращения: 18.10.2025).
32. Как минимизировать риски при инвестировании? // Циан. URL: https://www.cian.ru/statii-kak-minimizirovat-riski-pri-investirovanii-339237/ (дата обращения: 18.10.2025).
33. Регистрация договора купли-продажи недвижимости. Порядок регистрации договора купли-продажи в Москве // US-Registr.ru. URL: https://www.us-registr.ru/registraciya-dogovora-kupli-prodazhi-nedvizhimosti/ (дата обращения: 18.10.2025).
34. Что такое регистрация права на недвижимость // Госуслуги. URL: https://www.gosuslugi.ru/registration_of_real_estate_rights (дата обращения: 18.10.2025).
35. Подлежит ли государственной регистрации договор купли-продажи недвижимости? // A-Group.ru. URL: https://www.a-group.ru/questions/podlezhit-li-gosudarstvennoj-registratsii-dogovor-kupli-prodazhi-nedvizhimosti (дата обращения: 18.10.2025).
36. Сделки по отчуждению коммерческой недвижимости: риски и налоговые последствия // Юридические услуги компании ЛЕГАС. URL: https://legas-group.com/articles/sdelki-po-otchuzhdeniyu-kommercheskoy-nedvizhimosti-riski-i-nalogovye-posledstviya/ (дата обращения: 18.10.2025).
37. Платят ли налог с продажи гостиничного бизнеса // БНК инвест. URL: https://bnk-invest.ru/nalog-s-prodazhi-gostinichnogo-biznesa/ (дата обращения: 18.10.2025).
38. Какие условия должен содержать договор продажи недвижимости? // Юрист-Онлайн. URL: https://www.yurist-online.net/article/1183/kakie-usloviya-dolzhen-soderzhat-dogovor-prodazhi-nedvizhimosti (дата обращения: 18.10.2025).
39. Какие налоги и сборы включены в стоимость продажи отеля? // Бизнес-продажа. URL: https://biznes-prodazha.ru/articles/nalogi-i-sbory-pri-prodazhe-otelya/ (дата обращения: 18.10.2025).
40. Договор продажи недвижимости: особенности правового регулирования // Av-ue.ru. Учебник регистратора прав. URL: https://av-ue.ru/uchebnik-registratora-prav/dogovor-prodazhi-nedvizhimosti-osobennosti-pravovogo-regulirovaniya/ (дата обращения: 18.10.2025).
41. Как продавать ООО с коммерческой недвижимостью: минимизация налогов и выгоды // М2Оценка.ру. URL: https://www.m2ocenka.ru/articles/kak-prodavat-ooo-s-kommercheskoy-nedvizhimostyu-minimizaciya-nalogov-i-vygody/ (дата обращения: 18.10.2025).
42. Правовые особенности договора купли-продажи недвижимости // Тверской Дайджест. URL: https://tverday.ru/articles/pravovye-osobennosti-dogovora-kupli-prodazhi-nedvizhimosti/ (дата обращения: 18.10.2025).
43. Особенности покупки и продажи коммерческой недвижимости // Совкомбанк. URL: https://sovcombank.ru/f/25656/osobennosti-pokupki-i-prodazhi-kommercheskoj-nedvizhimosti.pdf (дата обращения: 18.10.2025).
44. Все о продаже коммерческой недвижимости. Как продать — способы и методы продажи // Concept-development.ru. URL: https://concept-development.ru/articles/vse-o-prodazhe-kommercheskoy-nedvizhimosti/ (дата обращения: 18.10.2025).
45. Юридическая природа договора купли-продажи будущей недвижимости // КиберЛенинка. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/yuridicheskaya-priroda-dogovora-kupli-prodazhi-buduschey-nedvizhimosti (дата обращения: 18.10.2025).
46. Сделки с коммерческой недвижимостью: особенности // Двитекс. URL: https://dviteks.ru/blog/sdelki-s-kommercheskoj-nedvizhimostyu-osobennosti (дата обращения: 18.10.2025).
47. Какие сейчас есть риски при покупке коммерческой недвижимости? // Retail.ru. URL: https://www.retail.ru/articles/kakie-seychas-est-riski-pri-pokupke-kommercheskoy-nedvizhimosti/ (дата обращения: 18.10.2025).
48. Регистрация договора купли-продажи недвижимости в 2025 году // Юс Либерум. 2025. URL: https://usliberum.ru/registraciya-dogovora-kupli-prodazhi-nedvizhimosti/ (дата обращения: 18.10.2025).
49. Риски инвестирования в коммерческую недвижимость: как их минимизировать? // Журнал Циан. 2025. URL: https://journal.cian.ru/statii/riski-investirovaniya-v-kommercheskuyu-nedvizhimost-kak-ih-minimizirovat-15-04-2025/ (дата обращения: 18.10.2025).
50. Гостиничный бизнес и налогообложение // Мое дело. URL: https://www.moedelo.org/club/articles/gostinichnyy-biznes-i-nalogooblozhenie (дата обращения: 18.10.2025).
51. Налогообложение отеля, мини-отеля, гостиницы, хостела. Практика рассмотрения споров // Журнал Управление персоналом. URL: https://www.top-personal.ru/nalogooblozhenie-otelya-mini-otelya-gostinicy-hostela-praktika-rassmotreniya-sporov.html (дата обращения: 18.10.2025).
52. Какая система налога подходит для гостиничного бизнеса? // Office.ru. URL: https://office.ru/articles/kakaya-sistema-naloga-podkhodit-dlya-gostinichnogo-biznesa-117565/ (дата обращения: 18.10.2025).
53. Суд рассматривает вопрос о признании недействительной продажи отеля SO в Петербурге // Петербург2. URL: https://www.peterburg2.ru/news/sud-rassmatrivaet-vopros-o-priznanii-nedeystvitelnoy-prodazhi-otelya-so-v-peterburge-86926.html (дата обращения: 18.10.2025).
54. Договорная работа: 8 этапов // Русская Школа Управления. URL: https://www.uprav.ru/articles/dogovornaya-rabota-8-etapov/ (дата обращения: 18.10.2025).
55. «Происходящее – шок»: судья Момотов не смог остановить изъятие активов на 9 млрд // Ведомости. 2025. URL: https://www.vedomosti.ru/society/articles/2025/10/14/1066705-sud-momotov-izyatie-aktivov (дата обращения: 18.10.2025).
56. Преддоговорная стадия в заключении договора // КиберЛенинка. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/preddogovornaya-stadiya-v-zaklyuchenii-dogovora-i (дата обращения: 18.10.2025).
57. Зачем нужен предварительный договор купли-продажи недвижимости и как его правильно составить // Журнал Домклик. URL: https://journal.domclick.ru/nedvizhimost/zachem-nujen-predvaritelnyy-dogovor-kupli-prodaji-nedvijimosti-i-kak-ego-pravilno-sostavit/ (дата обращения: 18.10.2025).
58. Конфискация отелей Marton стала прецедентом для туристической отрасли юга России // Кавказский Узел. URL: https://www.kavkaz-uzel.eu/articles/406024 (дата обращения: 18.10.2025).
59. Порядок заключения договора с гостиницей // Москва — mos.ru. URL: https://www.mos.ru/otvet-uslugi/view/233066220/ (дата обращения: 18.10.2025).
60. Пример договора купли-продажи отеля // Продажа готового бизнеса. URL: https://business.realty.ru/articles/primer-dogovora-kupli-prodazhi-otelya/ (дата обращения: 18.10.2025).
61. Останкинский суд Москвы принял решение о передаче в пользу государства гостиницы сети «Мартон», которые находятся в Ростове… // ВКонтакте. 2025. URL: https://vk.com/wall-212239403_23861 (дата обращения: 18.10.2025).
62. 100 объектов недвижимости, сеть отелей и связи с ОПГ. В чем еще судью Верховного суда Виктора Момотова обвиняет прокуратура? // RuNews24. 2025. URL: https://runews24.ru/incidents/12/10/2025/100-obektov-nedvizhimosti-set-oteley-i-svyazi-s-opg-v-chem-eshche-sudi-verhovnogo-suda-viktora-momotova-obvinyaet-prokuratura (дата обращения: 18.10.2025).