Практика оценки стоимости недвижимости

Содержание

Задача 1. Какую сумму необходимо ежегодно вносить в течение 3 лет на депозит для проведения реконструкции склада, стоимость реконструкции которого составляет 4 200 тыс. руб., если годовая ставка по банковскому вкладу равна 8% годовых?

Задача 2. Какую сумму необходимо ежемесячно вносить в течение 5 лет на депозит для проведения реконструкции склада, стоимость которого составляет 2 200 тыс. руб., если банк начисляет процент ежемесячно, а годовая ставка равна 8%.

Задача 3. Объект недвижимости производственного назначения приобретён 2,5 года назад за 15 млн руб. Какова текущая стоимость объекта недвижимости, если темп прироста цен на данном сегменте рынка недвижимости составляет 9% в год?

Задача 4. Объект недвижимости будет приносить владельцу доход в размере 12 млн руб. в конце каждого года в течение 5 лет, после чего ожидается продать объект за 150 млн руб. Определить текущую стоимость объекта, если ставка дисконтирования равна 10%.

Задача 5. За 8 лет стоимость объекта недвижимости возросла с 1,2 млн. руб. до 2,7 млн. руб. Определить ежегодный темп прироста цен на данном сегменте недвижимости.

Задача 6. За 5 лет стоимость объекта недвижимости возросла с 1 200 тыс.руб. до 2 700 тыс.руб. Определить ежемесячный темп прироста цен на данном сегменте недвижимости.

Задача 7. Господин Сидоров планирует приобретение жилого дома через 5 лет. Какая сумма будет накоплена на счёте в банке для приобретения жилого дома, если господин Сидоров открыл счёт в банке на следующих условиях:

1) первоначальный взнос  500 тыс. руб.;

2) ежеквартальный взнос на депозит в течение 5 лет  200 тыс. руб.;

3) процентная ставка  8% годовых (начисление процентов ежеквартальное)?

Задача 8. Составить график погашения кредита в размере 1 млн руб. выданного на 5 лет под 11% годовых с ежегодным начислением процентов. Платеж по кредиту аннуитетный.

0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

1. Остаток долга 1

2. Общий платеж по кредиту 0

В том числе 0

2.1. погашение основной суммы долга 0

2.2. проценты по обслуживанию долга 0

Задача 9. Оцените стоимость магазина со стабильным чистым операционным доходом 2,5 млн. рублей в год. Однако, в дальнейшем прогнозируется снижение стоимости объекта за счет износа: через 20 лет потеря стоимости объекта составит по прогнозам 30% его первоначальной цены. Безрисковая ставка составляет 7,5%, премия за риск вложения в недвижимость – 2,5%, премия за низкую ликвидность – 1,5%, премия за инвестиционный менеджмент – 1,5%. Норму возврата на капитал необходимо определить в данной задаче методом Ринга.

З

Задача 10. Оцените стоимость офисного помещения с годовым чистым операционным доходом 1 млн. руб. в год. В дальнейшем ожидается увеличение стоимости объекта, прирост цены по истечении 20 лет составит 10%. Безрисковая ставка составляет 8%, премия за риск вложения в недвижимость – 2,5%, премия за низкую ликвидность – 2,5%, премия за инвестиционный менеджмент – 2,5%. Норму возврата на капитал необходимо определить в данной задаче методом Инвуда.

Задача 11. Оцените стоимость офисного помещения с годовым чистым операционным доходом 1 млн. руб. в год. В дальнейшем прогнозируется снижение стоимости объекта за счет износа: через 20 лет цена объекта составит по прогнозам 30% его первоначальной цены. Безрисковая ставка составляет 8%, премия за риск вложения в недвижимость – 1,5%, премия за инвестиционный менеджмент – 1,5%. Для определения премии за низкую ликвидность оценщик проанализировал срок экспозиции аналогичных объектов на рынке, который составляет 3 месяца. Норму возврата на капитал рассчитать методом Хоскольда.

Задача 12. Определить ЛНЭИ нежилого помещения. Возможные виды использования нежилого помещения: офис, ресторан или кафе, магазин. Все варианты являются законодательно разрешенными, физически осуществимыми и финансово реализуемыми, кроме организации места общественного питания.

Вариант использования офис магазин кафе

1. Площадь помещения, м2 1000

2. Рыночная ставка аренды, руб./м2 в год 24000 25500 23000

3. Потери от недоиспользования, % 10 10 10

4. Операционные расходы, руб./м2 в год 2500 2500 3500

5. Ставка капитализации, % 15 15 15

6. Расходы на ремонт, который необходимо провести до начала использования объекта по данному варианту, руб. 0 200000 0

Задача 13. Оцените стоимость нежилого помещения, по которому спрогнозированы денежные потоки (ЧОД) в тыс. рублей:

1-й год – 500; 2-й год — 1200; 3-й год – 1250; 4-й год – 1300.

В конце прогнозного периода (через 4 года) прогнозируется продажа объекта недвижимости за 4500 тыс. руб. Безрисковая ставка составляет 8%, премия за риск вложения в недвижимость – 2,5%, премия за низкую ликвидность – 2,5%, премия за инвестиционный менеджмент – 1,5%.

Задача 14. Рассчитать стоимость офисного помещения, данные в таблице. Безрисковая ставка составляет 7,5%, премия за риск вложения в недвижимость – 2,5%, премия за низкую ликвидность – 1,5%, премия за инвестиционный менеджмент – 2,5%. Через 3 года стоимость реверсии рассчитать методом капитализации дохода, если прогнозируется, что стоимость перепродажи будет составлять 100% от первоначальной стоимости недвижимости.

Вариант использования Прогнозный период Постпрог-нозный период

1-й год 2-й год 3-й год 4-й год

1. Площадь помещения, м2 500

2. Рыночная ставка аренды, тыс. руб/м2 в год 25 26 26,5 27

3. Потери от недоиспользования, % 50 20 15 15

4. Операционные расходы ( без учета ремонта), руб/м2 в год 2000 2050 2100 2200

5. Расходы на ремонт, руб/м2 5000 0 0 0

Задача 15. Рассчитать стоимость магазина с годовым чистым операционным доходом 500000 руб., если известны данные по продажам аналогичных объектов недвижимости.

Показатель

Объекты -аналоги

№1

№1

№2

№3

№4

Цена продажи, руб.

2 000 000

1 600 000

1 500 000

1 100 000

ЧОД, руб.

400 000

305 000

310 000

215 000

Задача 16. Выявлены идентичные объекты недвижимости, которые отличаются по местоположению. Цена объекта в центре города – 155 000 руб/кв.м., цена объекта в спальном районе – 140 000 руб/кв.м., цена объекта в рядом с промышленной зоной — 120 000 руб/кв.м. Определите коэффициентные корректировки на местоположение для различных оценочных ситуаций и заполните таблицу корректировок.

Таблица корректировок на местоположение

Объект оценки Объект-аналог

В центре В спальном районе В промзоне

В центре

В спальном районе

В промзоне

Задача 17. По данным рынка недвижимости был выявлен среднегодовой прирост цен в размере 6% год в сегменте офисных помещений до 100 метров. Выявлены цены по сопоставимым объектам, по всем отличающимся характеристикам по аналогам и объекту оценки поправки внесены кроме поправки на время продажи. Рассчитать стоимость оцениваемого объекта недвижимости (дата проведения оценки – 10 апреля 2013) площадью 85 кв.м..

Характеристики Оцениваемый объект Аналоги

1 2 3

Первоначальная цена, тыс. руб./кв.м

Корректировка

Скорректированная цена, тыс. руб./кв.м

… … … … …

Скорректированная цена, тыс. руб./кв.м — 155 147 140

Время продажи 10 апреля 2013 Апрель 2013 Январь 2013 Октябрь 2012

Корректировка на время продажи —

Скорректированная цена —

Средняя скорректированная цена по аналогам

Стоимость объекта оценки

Задача 18. Выявлены цены по сопоставимым объектам, по всем отличающимся характеристикам по аналогам и объекту оценки корректировки внесены, кроме поправки на состояние объектов недвижимости. Рассчитать стоимость оцениваемого объекта недвижимости (состояние удовлетворительное) площадью 200 кв.м.

Выявлены парные продажи: два идентичных объекта недвижимости, цена объекта парной продажи в хорошем состоянии 97 тыс. руб./кв.м, в удовлетворительном составляет 64 тыс. руб./кв.м .

Характеристики Оцениваемый объект Аналоги

1 2 3

Первоначальная цена, тыс. руб./кв.м

Корректировка

Скорректированная цена, тыс. руб./кв.м

… … … … …

Скорректированная цена, тыс. руб./кв.м — 140 110 112

Состояние удовл хор удовл удовл

Корректировка на время продажи —

Скорректированная цена —

Средняя скорректированная цена по аналогам

Стоимость объекта оценки

Задача 19. Определите стоимость объекта недвижимости (земельный участок и здание). Стоимость земельного участка равна 1 500 000 рублей. Суммарный накопленный износ здания составляет 20%. Строительный объем здания – 1700 куб.м.

Стоимость строительства 1 куб. м. на 01.01.05г., руб./куб.м. 70000

Коэффициент перехода из уровня цен 1.01.2005г. на дату проведения оценки 2,67

Прибыль предпринимателя 25%

НДС 18%

Задача 20. Определите стоимость объекта недвижимости (земельный участок и здание). Затраты на воспроизводство здания как нового равны 20500000 рублей. Рыночная стоимость земельного участка определена на уровне 4500000 рублей. Признаки функционального и внешнего устаревания не выявлены. Данные для определения физического износа представлены в таблице.

Конструктивные элементы здания Характеристика материалов здания Выявленные дефекты конструктивного элемента

Оценка физиче-ского износа, % Удельный вес элемента, %

Фундамент Железобетонный Признаки неравномерной осадки, незначительные трещины 30 5

Стены и перегородки Железобетонные панели признаков продолжающейся неравномерной осадки не наблюдается; качество материалов вполне удовлетворительное, местами незначительная сырость стен. 20 14

Перекрытие Железобетонные плиты Трещины в стыках, мелкие трещины 20 25

Крыша / Кровля Рулонная по бетонному основанию Общий износ, мелкие повреждения, материал вполне удовлетворительный 40 6

Полы Плиточные Стирание поверхности в ходовых местах 20 8

Проемы Оконные: двойные створные, двери: филенчатые Оконные – гнили нет, рамы исправны, окраска в порядке;

Двери – полотна вполне исправны 10 10

Отделка улучшенная штукатурка с высококачественной окраской Частичное осыпание штукатурки 20 9

Санитарно-технические и электротехнические устройства Центральное отопление, вентиляция, водопровод, канализация, электроосвещение Общий износ, нагревательные и другие приборы всей системы в исправности и на месте; изолировка местами повреждена; водопровод – в трубопроводе имеются следы мелкого ремонта; функционирование правильное, утечки воды не наблюдается; 30 20

Прочие работы Отмостки Трещины 40 3

Выдержка из текста

Практикум по дисциплине

«Основы оценки стоимости недвижимости»

Список использованной литературы

Практикум по дисциплине

«Основы оценки стоимости недвижимости»

Похожие записи