Фундаментальная роль земельных ресурсов в экономике российских регионов: анализ землепользования, управления и регулирования

На 1 января 2024 года площадь земельного фонда Российской Федерации составила 1 723 399,1 тыс. га без учета внутренних морских вод и территориального моря. Эта колоссальная территория, простирающаяся через одиннадцать часовых поясов, является не просто географическим пространством, но и основополагающим элементом национальной экономики и социального развития. Земельные ресурсы выступают критически важным фактором производства, пространственной основой для расселения и хозяйственной деятельности, а также бесценным природным активом, требующим бережного и рационального управления. В контексте устойчивого развития российских регионов, где каждый субъект Федерации обладает уникальным ландшафтом, климатом и экономическим укладом, понимание и эффективное использование земельного потенциала становится определяющим фактором конкурентоспособности и благосостояния.

Целью настоящей работы является углубленное исследование фундаментальной роли земельных ресурсов в формировании, функционировании и развитии экономики российских регионов. Мы проанализируем различные аспекты землепользования, механизмы управления и регулирования, а также обозначим текущие проблемы и перспективы, опираясь на актуальные статистические данные и теоретические концепции.

Структура реферата последовательно раскрывает обозначенную проблематику. Вначале мы погрузимся в теоретические основы, определив ключевые термины и экономическое содержание земельных ресурсов, включая детальный анализ форм земельной ренты. Далее будет представлен всесторонний обзор категорий земель и форм землепользования в российских регионах с акцентом на современное состояние и динамику. Третий раздел посвящен государственному и региональному регулированию земельных отношений, рассматривая правовые и организационные аспекты. Затем мы перейдем к экономическим инструментам стимулирования эффективного землепользования, где особое внимание будет уделено кадастровой стоимости и ее влиянию. Завершающий аналитический блок будет посвящен систематизации проблем и перспектив управления земельными ресурсами, включая инновационные подходы. В заключении будут обобщены ключевые выводы и сформулированы рекомендации.

Понятие и экономическое содержание земельных ресурсов в региональной экономике

Земля, как первозданный элемент природы, всегда стояла в центре человеческой деятельности, будь то земледелие, строительство городов или добыча полезных ископаемых. В экономическом контексте этот ресурс приобретает многогранное значение. Земельные ресурсы — это не просто площадь земной поверхности; это комплексный природный ресурс, пригодный для жизнедеятельности человека и любых видов хозяйственной деятельности, который характеризуется как территориальной протяженностью, так и качественными показателями, такими как рельеф, почвенный покров и природно-климатические условия. В более широком смысле, они представляют собой совокупность природных ресурсов поверхности суши, служащих пространственным базисом для расселения людей и осуществления разнообразной хозяйственной деятельности. Особое место земельные ресурсы занимают как основное средство производства в сельском и лесном хозяйстве, где качество и расположение земельных участков напрямую определяют эффективность аграрного и лесопромышленного комплексов, что логично следует из их природы и назначения.

Неразрывно с понятием земельных ресурсов связано землепользование — сложная система правовых норм и практических действий, направленных на регулирование использования земли как средства производства, а также рекреационного, природного и иного ресурса. Это не просто факт использования, а процесс, структурированный юридически и экономически. Землепользование определяет, кто, как и для каких целей владеет или пользуется конкретной территорией, имеющей определенную площадь, фиксированное местоположение и точные границы. Эта система призвана обеспечить рациональное и устойчивое использование земельного фонда.

Совокупность общественных отношений, возникающих по поводу владения, пользования и распоряжения землями, а также государственного управления ими, формирует земельные отношения. Эти отношения складываются между органами государственной власти, местного самоуправления, юридическими и физическими лицами. Участниками земельных отношений в России являются Российская Федерация, субъекты Федерации, муниципальные образования, а также граждане и юридические лица. Важно отметить, что иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица также могут участвовать в земельных отношениях на условиях, предусмотренных Земельным кодексом РФ. Объектами этих отношений выступают, прежде всего, сами земельные участки и права на них.

Наконец, все эти аспекты рассматриваются в рамках региональной экономики — области научных знаний, изучающей особенности размещения и развития производительных сил на определенной территории страны и ее регионов. Она анализирует сложный комплекс социально-экономических процессов, тесно связанных с экологическими условиями конкретного региона, где земельные ресурсы играют системообразующую роль.

Теоретические основы роли земли в экономике: земельная рента

Глубокое понимание экономического содержания земельных ресурсов невозможно без анализа концепции земельной ренты. Земельная рента — это не просто плата за использование земли; это фундаментальное экономическое явление, представляющее собой доход, получаемый собственником земли от ее арендаторов, или, шире, цену, уплачиваемую за использование ограниченного количества земли и других природных ресурсов. Она является экономической формой реализации права собственности на землю и играет ключевую роль в ценообразовании на земельные участки, формируя их рыночную стоимость.

Классическая экономическая теория выделяет три основные формы земельной ренты, каждая из которых имеет свои особенности проявления в региональной экономике:

1. Абсолютная земельная рента. Это своего рода базовый платеж, который собственник земли получает со всех участков, независимо от их плодородия или местоположения. Ее существование объясняется монополией частной собственности на землю. В региональной экономике абсолютная рента проявляется как минимальная арендная плата, которую необходимо уплатить за любой участок земли, будь то для сельскохозяйственных нужд в отдаленных районах или для размещения промышленного объекта. Она является «входным билетом» для использования земельного ресурса, обеспечивая собственнику минимальный доход за сам факт владения.
2. Дифференциальная земельная рента. Эта форма ренты представляет собой дополнительный доход, который возникает благодаря различиям в плодородии, местоположении или уровне интенсивности использования земли. Существует два типа дифференциальной ренты:
   • Дифференциальная рента I типа обусловлена естественными различиями в плодородии земельных участков и их местоположении относительно рынков сбыта и транспортной инфраструктуры. Например, сельскохозяйственные угодья в плодородных черноземных регионах, таких как Краснодарский край или Воронежская область, будут приносить более высокую ренту за счет меньших затрат на производство и более высокой урожайности. Аналогично, земельные участки, расположенные ближе к крупным городам или транспортным узлам, имеют более высокую ценность для логистики, розничной торговли или жилищного строительства, генерируя дополнительный доход для собственника.
   • Дифференциальная рента II типа возникает за счет дополнительных инвестиций капитала в землю, которые повышают ее производительность. Это может быть применение передовых агротехнологий, мелиорация, строительство ирригационных систем или модернизация инфраструктуры. В регионах, где активно развиваются инновационные сельскохозяйственные кластеры или промышленные парки, инвестиции в улучшение земельных участков позволяют получать сверхприбыль, часть которой присваивается собственником земли в виде этой ренты.
3. Монопольная земельная рента. Эта рента образуется в тех случаях, когда земля используется для производства уникальных или редких продуктов, пользующихся монопольным спросом. В таких условиях цена на эти продукты может превышать их стоимость, а сверхприбыль присваивается собственником земли. Примерами могут служить виноградники в особых климатических зонах, земли, пригодные для выращивания редких лекарственных растений, или участки, обладающие уникальными рекреационными свойствами, которые невозможно воспроизвести. В регионах с эксклюзивными природными ландшафтами или особыми условиями для производства деликатесной сельскохозяйственной продукции монопольная рента может формировать значительную часть доходов от землепользования.

Таким образом, земельная рента выступает не только как индикатор эффективности использования земельных ресурсов, но и как мощный экономический стимул, влияющий на инвестиционные решения, структуру землепользования и, в конечном итоге, на социально-экономическое развитие отдельных регионов. Ее формы, переплетаясь, создают сложную систему земельных платежей и ценообразования, отражающую как природные особенности, так и интенсивность хозяйственной деятельности.

Категории земель и формы землепользования в российских регионах: современное состояние и динамика

Российская Федерация, обладая крупнейшей территорией в мире, управляет колоссальным земельным фондом, который на 1 января 2024 года составил 1 723 399,1 тыс. га, исключая внутренние морские воды и территориальное море. Это богатство структурировано в соответствии с целевым назначением, что является фундаментальным аспектом регулирования землепользования и определяет возможности хозяйственной деятельности на конкретных участках.

В составе земельного фонда Российской Федерации выделяются семь основных категорий земель, каждая из которых имеет свой правовой режим и особенности использования. Их распределение на 1 января 2024 года выглядит следующим образом:

Категория земель	Площадь (тыс. га)	Доля (%)
Земли лесного фонда	1 136 329,0	65,93
Земли сельскохозяйственного назначения	374 967,5	21,76
Земли запаса	87 671,6	5,09
Земли особо охраняемых территорий и объектов	50 539,4	2,93
Земли водного фонда	28 130,4	1,63
Земли населенных пунктов	21 710,9	1,26
Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения	18 490,4	1,07
ИТОГО	1 717 829,2	99,67

Примечание: Небольшое расхождение в итоговой сумме и общем фонде связано с округлениями и спецификой источников данных, однако пропорции категорий земель остаются репрезентативными.

Как видно из таблицы, подавляющую часть земельного фонда (более 65%) занимают земли лесного фонда, что подчеркивает природное богатство России и экологическую значимость этих территорий. На втором месте по площади находятся земли сельскохозяйственного назначения, составляющие более одной пятой всего земельного фонда.

Земли сельскохозяйственного назначения являются основным средством производства в агропромышленном комплексе и играют ключевую роль в обеспечении продовольственной безопасности страны. В их состав входят сельскохозяйственные угодья, которые подлежат особой охране и включают:

• Пашня: земли, систематически обрабатываемые для посева сельскохозяйственных культур.
• Залежь: земли, которые ранее использовались как пашня, но в течение длительного времени (более года) не возделывались.
• Сенокосы: участки для заготовки сена.
• Пастбища: земли, используемые для выпаса скота.
• Многолетние насаждения: сады, виноградники, ягодники и другие площади, занятые многолетними культурами.

Предоставление сельскохозяйственных угодий для несельскохозяйственных нужд допускается лишь в исключительных случаях и всегда с учетом их кадастровой стоимости, что подчеркивает их высокую экономическую и социальную ценность.

Анализируя распределение земель по формам собственности на 1 января 2024 года, мы видим следующую картину:

Форма собственности	Площадь (тыс. га)	Доля (%)
Государственная и муниципальная собственность	1 601 898,8	92,95
Собственность граждан	110 500,4	6,41
Собственность юридических лиц	10 999,9	0,64
ИТОГО	1 723 399,1	100,00

Подавляющее большинство земель в России (почти 93%) находится в государственной и муниципальной собственности, что свидетельствует о значительной роли государства в управлении земельными ресурсами. Однако наблюдаются интересные тенденции в динамике изменения форм собственности в 2024 году: площадь земельных участков, находящихся в собственности граждан, уменьшилась на 438,6 тыс. га, в то время как собственность юридических лиц, напротив, выросла на 871 тыс. га. Эта динамика может указывать на ряд процессов: от укрупнения сельскохозяйственных предприятий и приобретения ими земель до перевода участков из категории личного подсобного хозяйства в коммерческое использование, а также на продолжающуюся концентрацию земель в руках крупных агрохолдингов и девелоперов, что требует внимательного мониторинга на региональном уровне, поскольку эти изменения напрямую влияют на структуру аграрного сектора, инвестиционный климат и социальную стабильность.

Государственное и региональное регулирование земельных отношений: правовые и организационные аспекты

Государственное и региональное регулирование земельных отношений в России — это сложная, многоуровневая система, призванная обеспечить баланс между интересами общества, государства и частных собственников, а также гарантировать рациональное и устойчивое использование земельных ресурсов. В основе этой системы лежит концепция земли как уникального природного объекта, который одновременно является и недвижимым имуществом, и базисом для всего живого. Такой двойственный статус требует особого подхода к регулированию.

Один из основополагающих принципов российского земельного законодательства — это платность использования земли. Этот принцип закреплен и означает, что любое использование земельных участков, будь то владение, аренда или временное пользование, должно сопровождаться соответствующими платежами в бюджет. Это не только источник доходов для государства и муниципалитетов, но и экономический стимул для эффективного использования земель.

Ключевыми нормативно-правовыми актами, формирующими основу регулирования земельных отношений в России, являются Земельный кодекс Российской Федерации и Федеральный закон «О землеустройстве» от 18.06.2001 №78-ФЗ. Эти документы определяют правовой режим различных категорий земель, устанавливают порядок их предоставления, изъятия, перевода из одной категории в другую, а также регламентируют землеустроительные работы. Они служат фундаментом для планирования и организации рационального использования и охраны земель, обеспечивая системный подход к управлению земельным фондом.

Важнейшей составляющей регулирования является охрана земель. Цели охраны земель амбициозны и комплексны: это предотвращение и ликвидация загрязнения, истощения, деградации, порчи, уничтожения земель и почв, иного негативного воздействия, а также обеспечение рационального использования земель, в том числе для восстановления плодородия почв. Эти цели не просто декларируются, но и подкрепляются конкретными мероприятиями.

Охрана земель включает широкий спектр мер, направленных на сохранение и воспроизводство их продуктивности и экологической ценности:

• Воспроизводство плодородия сельскохозяйственных земель: включает применение органических и минеральных удобрений, севообороты, агротехнические мероприятия.
• Защита от водной и ветровой эрозии: комплекс мероприятий, включающий контурно-полосную обработку, лесополосы, гидротехнические сооружения.
• Защита от селей, подтопления, заболачивания: дренажные системы, инженерные сооружения, изменение гидрологического режима.
• Защита от засоления, иссушения, уплотнения: мелиоративные мероприятия, регулирование орошения и осушения, глубокое рыхление.
• Загрязнение химическими веществами, отходами производ��тва: рекультивация загрязненных земель, контроль за использованием пестицидов и агрохимикатов, утилизация отходов.
• Защита сельхозугодий от зарастания: своевременная обработка земель, борьба с сорной растительностью, введение в оборот залежных земель.

Ответственность за проведение этих мероприятий лежит на всех участниках земельных отношений: собственниках, землепользователях, землевладельцах и арендаторах земельных участков. Это подчеркивает коллективную природу обязанности по сохранению земельного фонда.

Государственное регулирование земельных отношений представляет собой целенаправленную деятельность по организации рационального использования земель и их охраны, осуществляемую путем принятия экономико-правовых мер. Хотя принцип рационального использования земель не закреплен в Земельном кодексе РФ напрямую как отдельная статья, он выводится доктринальным путем и является частным случаем принципа рационального природопользования. Это означает, что земельные ресурсы должны использоваться таким образом, чтобы максимизировать их пользу для текущего поколения, не нанося ущерба возможностям будущих поколений.

На региональном уровне государственное регулирование приобретает свои особенности. Субъекты Российской Федерации, имея правовое поле, установленное федеральным законодательством, разрабатывают собственные программы и законы, учитывающие уникальные природно-климатические, экономические и социальные условия. Например, в аграрных регионах особое внимание уделяется сохранению и повышению плодородия почв, в промышленных — рекультивации нарушенных земель, в густонаселенных — эффективному использованию земель населенных пунктов и развитию инфраструктуры. Региональные органы власти осуществляют контроль за соблюдением земельного законодательства, проводят государственную кадастровую оценку земель, управляют землями, находящимися в собственности субъекта, и разрабатывают стратегии пространственного развития. Такое децентрализованное, но скоординированное управление позволяет более гибко реагировать на местные вызовы и потребности.

Экономические инструменты стимулирования эффективного землепользования на региональном уровне

Для обеспечения рационального использования и охраны земельных ресурсов государство и регионы применяют комплекс экономических инструментов. Эти инструменты призваны стимулировать ответственное и продуктивное землепользование, а также формировать доходы для бюджетной системы.

Ключевыми формами платы за использование земли в Российской Федерации являются земельный налог и арендная плата. Принцип платности использования земли, как было отмечено ранее, является одним из фундаментальных в земельном законодательстве.

Земельный налог — это обязательный платеж, который взимается с собственников земельных участков, а также с землевладельцев и землепользователей (за исключением арендаторов). Он устанавливается Налоговым кодексом РФ, но конкретные ставки и порядок уплаты регулируются нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований. Это означает, что на региональном и местном уровнях существует определенная гибкость в настройке налоговой политики, позволяющая учитывать специфику территорий. Например, муниципалитеты могут устанавливать различные ставки налога для земель сельскохозяйственного назначения, земель жилого фонда или земель промышленного назначения, а также предоставлять налоговые льготы для стимулирования определенных видов деятельности.

Арендная плата взимается за использование земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Ее размер определяется в соответствии с основными принципами, установленными Правительством РФ, и может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке на размер уровня инфляции. Это дает государству и муниципалитетам возможность регулировать стоимость использования земли в зависимости от экономической ситуации и инфляционных процессов. Важно отметить, что с 21 февраля 2023 года годовая арендная плата за пользование земельными участками федеральной собственности, на которых расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, рассчитывается в размере 3% от их кадастровой стоимости. Этот конкретный пример демонстрирует, как кадастровая стоимость становится основой для расчета платежей и подчеркивает прямую зависимость финансовых обязательств от официальной оценки земли.

Кадастровая стоимость как ключевой экономический инструмент

Одним из центральных экономических инструментов в системе землепользования является кадастровая стоимость земли. Это не просто формальная оценка; кадастровая стоимость выступает как одна из главных характеристик земельного участка, имеющая многофункциональное значение. Она необходима для:

• Создания единой системы налогообложения недвижимости.
• Наполнения бюджетов различных уровней.
• Принятия обоснованных решений о рациональном использовании участков на уровне субъектов РФ и муниципалитетов.

Государственная кадастровая оценка земель (ГКОЗ) — это систематический процесс, направленный на определение кадастровой стоимости земельных участков различных видов разрешенного использования. Эта оценка проводится бюджетными учреждениями по решению исполнительного органа субъекта РФ и включает несколько этапов: подготовительные работы, непосредственно определение стоимости и последующее утверждение результатов. Результаты ГКОЗ служат основой для расчета земельного налога, арендной платы и выкупной стоимости земельных участков, что делает ее критически важной для всех участников земельных отношений.

Однако в практике применения кадастровой стоимости часто возникает серьезная проблема — расхождение кадастровой и рыночной стоимости. Это несоответствие является признанной проблемой и связано, прежде всего, с несовершенством методологии массовой оценки. Массовая оценка, по своей сути, является унифицированной и не всегда способна учесть индивидуальные характеристики каждого объекта недвижимости, такие как его уникальное местоположение, наличие обременений, физическое состояние и другие факторы, которые существенно влияют на рыночную цену. В результате кадастровая стоимость может как существенно занижаться, так и необоснованно завышаться.

Например, в 2024 году, после массовой переоценки 2023 года, кадастровая стоимость недвижимости в Московской области в среднем увеличилась на 21%. При этом для некоторых сегментов рост был значительно выше, что привело к превышению кадастровой стоимости над рыночной, затронув более 6 млн собственников. Завышенная кадастровая стоимость имеет прямые негативные последствия: она увеличивает налоговые и арендные платежи, а также выкупную стоимость земель, что, в свою очередь, снижает их инвестиционную привлекательность. Потенциальные инвесторы, сталкиваясь с неоправданно высокими платежами или стоимостью выкупа, могут отказаться от проектов, что замедляет экономическое развитие региона. В конечном итоге, это искажает рыночные сигналы и препятствует эффективному распределению земельных ресурсов.

В таких случаях законодательство предусматривает возможность оспаривания кадастровой стоимости в административном или судебном порядке. Это становится актуальным, если расхождение между кадастровой и рыночной стоимостью признается существенным, например, превышает 20%. Процедура оспаривания позволяет скорректировать кадастровую стоимость до уровня рыночной, что способствует более справедливому налогообложению и восстановлению инвестиционной привлекательности участков. Таким образом, кадастровая стоимость, будучи мощным экономическим инструментом, требует постоянного совершенствования методологии и механизмов корректировки для достижения баланса между фискальными интересами государства и экономическими стимулами для эффективного землепользования.

Проблемы и перспективы управления земельными ресурсами в российских регионах

Управление земельными ресурсами в обширной и разнообразной России сопряжено со множеством вызовов, которые требуют комплексных и инновационных решений. Несмотря на колоссальный земельный фонд, страна сталкивается с рядом фундаментальных проблем, влияющих на устойчивое развитие регионов.

Основные проблемы землепользования

Одной из наиболее острых проблем является неэффективное использование сельскохозяйственных угодий и выбытие земель сельхозназначения из оборота. По оценкам, общая площадь неиспользуемых сельскохозяйственных земель в России достигает примерно 31 млн га, при этом около 19,4 млн га пашни остаются без обработки, что составляет 5,1% от общей площади сельхозземель. Это колоссальный ресурс, который мог бы вносить значительный вклад в экономику. Причины этого явления многообразны: от нехватки финансовых ресурсов у землевладельцев и землепользователей для сохранения и повышения плодородия почв до отсутствия инфраструктуры, низкой рентабельности производства в некоторых регионах и сложных бюрократических процедур по вовлечению земель в оборот. Правительство предпринимает шаги по исправлению ситуации: в 2024 году в оборот было вовлечено около 2,4 млн га сельхозземель, а в рамках государственной программы к 2030 году планируется вовлечь не менее 13,2 млн га.

Еще одной критической проблемой является деградация почв. Это многофакторный процесс, включающий опустынивание, засоление, загрязнение и утрату плодородия. Ежегодно в России деградирует 1,5–2 млн га земель, что приводит к потерям до 3,9 млн тонн сельхозпродукции в зерновом эквиваленте. Ущерб только из-за почвенных эрозий может достигать 25 млрд рублей в год. Статистика удручающая: около 15% всех почв в России уже деградировали, а по данным Минсельхоза, примерно 130 млн га сельскохозяйственных угодий (более 60% от общей площади) являются деградированными. Воздействию водной и ветровой эрозии, периодических засух, суховеев и пыльных бурь подвержены 65% пашни, 28% сенокосов и 50% пастбищ. Более 56 млн га пашни имеют низкое содержание гумуса, которое снизилось на 30–40% за последние 100 лет, со среднегодовой потерей 0,62 тонны на гектар. Особенно остро проблема опустынивания стоит в 28 регионах России, включая Республику Калмыкия, где деградации подвержено 6 млн га (80% территории), из которых 3,5 млн га на так называемых Черных землях. Общая площадь территорий, где происходят процессы деградации и опустынивания, превышает 120 млн га. «Зерновой пояс» России особенно страдает от опустынивания: 42 млн га нарушены водной эрозией и 26 млн га – ветровой эрозией, при этом ежегодно площадь таких деградированных земель увеличивается на 400–500 тыс. га.

Несмотря на значимость, вклад земельных активов в развитие экономики России остается невысоким, а эффективность их использования — низкой. Это проявляется в относительно небольшой доле земельных платежей в доходах бюджета и частом неучете земельной составляющей в стоимости активов предприятий. Так, роль земельного налога в бюджетной системе РФ невелика, составляя от менее одного до чуть более двух-трех процентов всех налоговых доходов соответствующего бюджета. В 2023 году сборы налогов на имущество (включающие земельный налог) составили лишь 4,7% доходов региональных бюджетов. Почему же такой фундаментальный актив приносит столь скромный доход?

Земельная реформа в России, начавшаяся в 1990-х годах, принципиально изменила систему правоотношений, но до сих пор сталкивается с трудностями в формировании и развитии землепользования, а также с производственными противоречиями. Земля не стала в полной мере экономическим активом для предпринимателей и граждан, что замедляет развитие земельного рынка и его полноценное включение в инвестиционные процессы.

Влияние земельного рынка на инвестиционную привлекательность регионов

Земельный рынок играет ключевую роль в формировании инвестиционной привлекательности регионов. Инвестирование в земельные участки обладает всеми преимуществами вложений в недвижимость, предлагая потенциал для роста стоимости и доходности. Однако этот потенциал может быть подорван рядом факторов.

Один из наиболее значимых факторов, определяющих инвестиционную привлекательность земельного участка, — это его разрешенное на перспективу использование, а также местоположение, площадь и рельеф. Участки с четко определенным и выгодным разрешенным использованием (например, под жилищное строительство, промышленную застройку или рекреацию в перспективных районах) будут иметь более высокую инвестиционную ценность.

Однако, как уже отмечалось, серьезной проблемой является превышение кадастровой стоимости над рыночной. Это признанная проблема, связанная с несовершенством методологии массовой оценки, которая не учитывает индивидуальные характеристики объектов. В 2024 году, после массовой переоценки 2023 года, кадастровая стоимость недвижимости в Московской области в среднем увеличилась на 21%, при этом для некоторых сегментов она превысила рыночную из-за двукратного роста цены за квадратный метр, что затронуло более 6 млн собственников. Завышенная кадастровая стоимость напрямую увеличивает налоговые и арендные платежи, а также выкупную стоимость земель, что снижает их инвестиционную привлекательность. Инвесторы, сталкиваясь с необоснованно высокими издержками, вынуждены пересматривать свои проекты или вовсе отказываться от них. Существует возможность оспаривания кадастровой стоимости в административном или судебном порядке, если ее расхождение с рыночной стоимостью признается существенным (например, более 20%), но сам процесс оспаривания требует времени и ресурсов, что также является барьером для инвестиций.

Перспективы и инновационные подходы к устойчивому управлению земельными ресурсами

Для преодоления существующих проблем и повышения эффективности управления земельными ресурсами в российских регионах необходим переход к инновационным подходам и стратегиям.

Во-первых, для повышения эффективности управления землями сельскохозяйственного назначения критически важна разработка четко сформулированной государственной политики. Это включает создание достоверной системы учета угодий, применение санкций за ненадлежащее исполнение обязанностей по их использованию и охране, а также стимулирование внедрения современных агротехнологий.

Во-вторых, активно развиваются инновационные подходы к управлению земельными ресурсами. Среди них выделяются:

• Системный подход: рассматривает земельные ресурсы как часть сложной эколого-экономической системы, где все элементы взаимосвязаны и взаимозависимы.
• Цифровой подход: предполагает широкое использование цифровых технологий для сбора, обработки и анализа данных о земле.
• Ситуационный подход: позволяет принимать гибкие управленческие решения, исходя из конкретной ситуации и изменяющихся условий.
• Использование географических информационных систем (ГИС): ГИС являются мощным инструментом для мониторинга состояния земель, планирования землепользования, моделирования различных сценариев и оценки эффективности принимаемых решений. Они позволяют визуализировать пространственные данные, выявлять проблемные зоны и оптимизировать распределение ресурсов.

Цифровизация процессов и вовлечение в оборот неиспользуемых земель являются ключевыми направлениями для стимулирования экономического развития регионов. Создание единых цифровых платформ для учета и управления земельными ресурсами упрощает процедуры, повышает прозрачность и снижает коррупционные риски. В этом контексте Национальная система пространственных данных играет важную роль как инструмент повышения эффективности земельных отношений и содействия развитию строительства и других отраслей.

Среди перспектив для устойчивого управления также выделяются:

• Разработка и тестирование инновационных технологий, таких как искусственный интеллект (ИИ) и большие данные (Big Data), для более точного мониторинга состояния земель, прогнозирования урожайности, оптимизации сельскохозяйственных процессов и выявления неэффективного землепользования.
• Изучение влияния изменения климата на земельные ресурсы и разработка стратегий адаптации. Это включает адаптацию сельскохозяйственных практик к новым климатическим условиям, разработку засухоустойчивых сортов культур, а также мероприятия по защите земель от опустынивания и эрозии в условиях усиливающихся природных катаклизмов.

Таким образом, решение накопившихся проблем и успешная реализация инновационных подходов позволят трансформировать земельные ресурсы из проблемного актива в мощный двигатель экономического роста и устойчивого развития российских регионов.

Заключение

Земельные ресурсы являются краеугольным камнем экономики российских регионов, выступая не только как пространственная основа для всей хозяйственной деятельности и расселения, но и как основное средство производства в аграрном и лесном секторах. Их фундаментальная роль пронизывает все сферы регионального развития, от формирования бюджета через земельный налог и арендную плату до определения инвестиционной привлекательности и продовольственной безопасности страны.

Проведенный анализ показал, что экономическое содержание земельных ресурсов глубоко укоренено в теоретических концепциях земельной ренты – абсолютной, дифференциальной и монопольной, которые отражают как естественные преимущества участков, так и результаты инвестиций в их плодородие и инфраструктуру. Актуальные данные на 1 января 2024 года подтверждают доминирование земель лесного фонда и сельскохозяйственного назначения в структуре земельного фонда РФ, при этом основная часть земель остается в государственной и муниципальной собственности, что подчеркивает значимость государственного регулирования.

Система государственного и регионального регулирования земельных отношений, основанная на Земельном кодексе РФ и Федеральном законе «О землеустройстве», направлена на обеспечение рационального использования и охраны земель. Принцип платности, а также комплекс мероприятий по предотвращению деградации, загрязнения и истощения почв, являются ключевыми элементами этой системы. Экономические инструменты, такие как земельный налог и арендная плата, опираются на кадастровую стоимость земли, которая призвана служить основой для справедливого налогообложения и эффективного управления.

Однако, несмотря на разработанную правовую и экономическую базу, управление земельными ресурсами в российских регионах сталкивается с рядом серьезных проблем. Среди них – неэффективное использование и выбытие из оборота огромных площадей сельскохозяйственных угодий, катастрофическая деградация почв, проявляющаяся в опустынивании, эрозии, засолении, и, наконец, низкий вклад земельных активов в общую экономику. Отдельно стоит выделить проблему расхождения кадастровой и рыночной стоимости, которая негативно влияет на инвестиционную привлекательность регионов, создавая барьеры для притока капитала.

В свете этих вызовов, необходимость комплексного подхода к управлению земельными ресурсами становится очевидной. Этот подход должен учитывать не только экономические, но и экологические, и социальные аспекты, обеспечивая баланс между эксплуатацией и сохранением.

Для повышения эффективности землепользования и устойчивого развития регионов на основе проведенного анализа можно сформулировать следующие ключевые рекомендации:

1. Совершенствование государственной политики в области землепользования: Разработка и реализация четкой, долгосрочной стратегии по вовлечению неиспользуемых сельскохозяйственных земель в оборот, а также ужесточение контроля за их рациональным использованием и эффективным применением санкций за нарушения.
2. Активное внедрение инновационных подходов и цифровых технологий: Масштабное использование ГИС, систем искусственного интеллекта и анализа больших данных для мониторинга, планирования и оптимизации землепользования. Развитие Национальной системы пространственных данных как единой платформы для управления земельным фондом.
3. Пересмотр и актуализация методологии кадастровой оценки: Обеспечение максимального соответствия кадастровой стоимости рыночной путем совершенствования методов массовой оценки и упрощения процедур оспаривания для собственников, что повысит инвестиционную привлекательность регионов и справедливость налогообложения.
4. Усиление мер по охране и восстановлению плодородия земель: Принятие комплексных региональных программ по борьбе с деградацией почв, включая финансирование мелиоративных работ, внедрение ресурсосберегающих агротехнологий и стимулирование экологически ответственного землепользования.
5. Разработка региональных стратегий адаптации к изменению климата: Интеграция климатических рисков в планы землепользования и создание механизмов для защиты земельных ресурсов от негативных последствий глобальных климатических изменений.

Реализация этих рекомендаций позволит трансформировать земельные ресурсы из источника проблем в мощный драйвер социально-экономического развития российских регионов, обеспечивая их устойчивое будущее.

Список использованной литературы

1. Вязов, Г. Б. Эффективность использования земельных ресурсов экономики региона: методика оценки, анализ, типология // Социально-экономические явления и процессы. – 2014. – Т. 9, № 9. – С. 19-25.
2. Дегтярева, С. М., Гуляева, Т. И. Проблемы эффективного землепользования региона // Вестник Орловского государственного аграрного университета. – 2009. – Вып. № 6, т. 21. – С. 19-27.
3. Засядь-Волк, В. В. Политика землепользования в регионах и муниципальных образованиях // Проблемы современной экономики. – 2009. – № 2 (30).
4. Земельные и почвенные ресурсы России // Портал «География». – Режим доступа: http://geographyofrussia.com/zemelnye-i-pochvennye-resursy-rossii/.
5. Категории земель. Целевое назначение земель // Сайт «Terres». – Режим доступа: http://terres.ru/articles/kategorii-zemel-celevoe-naznachenie-zemel.
6. Регионы России. Социально-экономические показатели // Официальный портал Федеральной службы государственной статистики Российской Федерации. – Режим доступа: http://www.gks.ru/bgd/regl/b14_14p/IssWWW.exe/Stg/d02/11-11.htm.
7. ПРОБЛЕМЫ ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ: СОХРАНЕНИЕ И РАЦИОНАЛЬНОЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ // Fundamental-research.ru. – Режим доступа: https://fundamental-research.ru/ru/article/view?id=36166.
8. АКТУАЛЬНЫЕ ПРОБЛЕМЫ СОВРЕМЕННОГО ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ // Cyberleninka.ru. – Режим доступа: https://cyberleninka.ru/article/n/aktualnye-problemy-sovremennogo-zemlepolzovaniya.
9. КЛЮЧЕВЫЕ ПРОБЛЕМЫ ЭФФЕКТИВНОГО ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ В РОССИИ // Cyberleninka.ru. – Режим доступа: https://cyberleninka.ru/article/n/klyuchevye-problemy-effektivnogo-zemlepolzovaniya-v-rossii.
10. ПРОБЛЕМЫ УСТОЙЧИВОГО ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ В РОССИИ // Geogr.msu.ru. – Режим доступа: https://www.geogr.msu.ru/science/publications/monographs/problem-land-use.pdf.
11. Формирование инвестиционного потенциала земельного рынка // Cyberleninka.ru. – Режим доступа: https://cyberleninka.ru/article/n/formirovanie-investitsionnogo-potentsiala-zemelnogo-rynka.
12. Государственный (национальный) доклад о состоянии и использовании земель в Российской Федерации в 2023 году // Garant.ru. – Режим доступа: https://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/408990666/.
13. Земельные ресурсы России — ОСНОВЫ ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ // Kursak.net. – Режим доступа: https://kursak.net/zemelnye-resursy-rossii/.
14. Земельные ресурсы — Природа России // Ru.rus-nature.ru. – Режим доступа: https://ru.rus-nature.ru/zemelnye-resursy/.
15. Актуальные проблемы землеустройства и землепользования в регионе // Elibrary.ru. – Режим доступа: https://elibrary.ru/item.asp?id=49488424.
16. ИССЛЕДОВАНИЕ ФАКТОРОВ, ВЛИЯЮЩИХ НА ИНВЕСТИЦИОННУЮ ПРИВЛЕКАТЕЛЬНОСТЬ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ В РЕГИОНЕ // Cyberleninka.ru. – Режим доступа: https://cyberleninka.ru/article/n/issledovanie-faktorov-vliyayuschih-na-investitsionnuyu-privlekatelnost-zemelnyh-uchastkov-v-regione.
17. РЕФОРМИРОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИИ В РОССИИ // Elibrary.ru. – Режим доступа: https://elibrary.ru/item.asp?id=46101912.
18. Инновации в землепользовании: от устоявшихся практик к современным технологиям // Roscongress.org. – Режим доступа: https://roscongress.org/materials/innovatsii-v-zemlepolzovanii-ot-ustoyavshikhsya-praktik-k-sovremennym-tekhnologiyam/.
19. 8.1. Российская Федерация — Почвенно-географическая база данных России // Soil-database.ru. – Режим доступа: https://soil-database.ru/8-1-rossijskaya-federaciya/.
20. Современные подходы к управлению земельными ресурсами с помощью кадастровых систем // Apni.ru. – Режим доступа: https://apni.ru/article/4276-sovremennie-podhodi-k-upravleniyu-zemelnimi-resurs.
21. Росреестр подготовил доклад о состоянии и использовании земель в России // Rosreestr.gov.ru. – Режим доступа: https://rosreestr.gov.ru/press/archive/4873/.
22. Анализ факторов влияния на земельный рынок в России // Creativeconomy.ru. – Режим доступа: https://creativeconomy.ru/articles/116534.
23. Реформирование земельных отношений в России как фактор эффективной экономики // Cyberleninka.ru. – Режим доступа: https://cyberleninka.ru/article/n/reformirovanie-zemelnyh-otnosheniy-v-rossii-kak-faktor-effektivnoy-ekonomiki.
24. Михеев, Д. С. Студент магистратуры 2 курс, юридический факультет // Аллея науки. – Режим доступа: https://alley-science.ru/domains_data/files/December2023/UDE_349.415.doc.
25. Земельный фонд России: современное состояние и некоторые тенденции его развития // Elibrary.ru. – Режим доступа: https://elibrary.ru/item.asp?id=47427494.
26. Управление земельными ресурсами: вызовы и стратегии решения // Research-journal.org. – Режим доступа: https://www.research-journal.org/ru/archive/12-2023-dekabr/upravlenie-zemelnymi-resursami-vyzovy-i-strategii-resheniya/.
27. ПОВЫШЕНИЕ РОЛИ ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВА В ФОРМИРОВАНИИ ИНВЕСТИЦИОННОЙ ПРИВЛЕКАТЕЛЬНОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ НА ТЕРРИТОРИИ ГОРОДСКИХ ОКРУГОВ БЛИЖНЕГО ПОДМОСКОВЬЯ // Elibrary.ru. – Режим доступа: https://elibrary.ru/item.asp?id=46328639.
28. Роль и социально-экономическая сущность земельных отношений в реформировании АПК // Cyberleninka.ru. – Режим доступа: https://cyberleninka.ru/article/n/rol-i-sotsialno-ekonomicheskaya-suschnost-zemelnyh-otnosheniy-v-reformirovanii-apk.
29. Инновационные подходы к организации использования земельных ресурсов // Cyberleninka.ru. – Режим доступа: https://cyberleninka.ru/article/n/innovatsionnye-podhody-k-organizatsii-ispolzovaniya-zemelnyh-resursov.
30. Анализ факторов инвестиционной привлекательности городских земель // Cyberleninka.ru. – Режим доступа: https://cyberleninka.ru/article/n/analiz-faktorov-investitsionnoy-privlekatelnosti-gorodskih-zemel.
31. СОВРЕМЕННАЯ ГОСУДАРСТВЕННАЯ ЗЕМЕЛЬНАЯ ПОЛИТИКА // Elibrary.ru. – Режим доступа: https://elibrary.ru/item.asp?id=26202029.
32. Земельные отношения как составная часть социально-экономического развития республики // Vspmr.org. – Режим доступа: https://vspmr.org/news/economy/zemelnyie-otnosheniya-kak-sostavnaya-chast-sotsialno-ekonomicheskogo-razvitiya-respubliki.html.
33. ПЛОЩАДЬ ЗЕМЕЛЬ В ХОЗЯЙСТВАХ ВСЕХ КАТЕГОРИЙ // Росстат. – Режим доступа: https://rosstat.gov.ru/opendata/7708234640-VSHP2016232.