Цена земли как капитализированная рента: Сущность, факторы динамики и критический анализ проблем ценообразования в Российской Федерации

Введение: Актуальность изучения земельного рынка

Земля, как исторически сложившийся базис человеческой деятельности, занимает уникальное место в экономической системе. В отличие от других факторов производства — труда и капитала, — она обладает неотъемлемыми характеристиками: ограниченностью в объеме, неперемещаемостью и долговечностью. Именно эти свойства превращают ее в объект особого экономического и правового регулирования.

Актуальность глубокого изучения вопросов ценообразования на землю в Российской Федерации обусловлена ключевым принципом, закрепленным в статье 65 Земельного кодекса РФ: принципом платности использования земли. Согласно этому принципу, любое использование земельных ресурсов, за исключением установленных законом случаев, осуществляется за плату (в форме земельного налога, арендной платы или выкупной стоимости). Следовательно, определение объективной, справедливой и экономически обоснованной цены земли является не только теоретической задачей, но и критически важной составляющей фискальной, инвестиционной и градостроительной политики государства, ведь от точности оценки зависит наполняемость региональных бюджетов и прозрачность оборота активов.

Цель настоящего исследования — провести комплексный анализ экономической сущности цены земли, систематизировать ключевые факторы, определяющие ее динамику, и критически рассмотреть российскую специфику ценообразования, включая проблемы государственной кадастровой оценки.

Работа структурирована в соответствии с академическими стандартами и последовательно раскрывает теоретические основы ценообразования, анализирует факторы, влияющие на стоимость, детализирует правовое регулирование и методологию оценки, а также проводит критический анализ проблем земельного рынка РФ.

Глава 1. Экономическая сущность цены земли и теоретические основы рентных отношений

Ключевой тезис: Раскрыть специфику земли как фактора производства

Земля выступает в качестве важнейшего фактора производства, но ее экономическая природа существенно отличается от природы труда и капитала. Эта особенность лежит в основе формирования ее стоимости. Земля не является продуктом человеческого труда, а ее предложение абсолютно неэластично — количество земли фиксировано и не может быть увеличено в ответ на рост спроса (кроме незначительных исключений, связанных с мелиорацией). Постоянство местоположения (неперемещаемость) делает ее стоимость уникальной для каждого конкретного участка.

Поскольку земля не создана трудом, ее нижний предел цены не может быть определен через возмещение производственных затрат, как это происходит с обычными товарами. Цена земли формируется исключительно на основе дохода, который этот ресурс способен принести. И что из этого следует? Фактически, стоимость земли — это ожидаемый будущий доход, дисконтированный к текущему моменту, что отличает ее от товаров, оцениваемых по затратам.

Земельная рента: Экономическое содержание и формы

Земельная рента — это специфический вид дохода, который собственник земли регулярно получает за предоставление своего ограниченного ресурса в пользование (аренду). Этот доход отделен от прибыли, которую арендатор получает в результате своей предпринимательской деятельности, и является выражением монополии частной собственности на землю.

В классической и марксистской экономической теории принято выделять следующие формы ренты:

1. Абсолютная рента. Ее существование обусловлено монополией частной собственности на землю. Она взимается со всех участков, независимо от их качества или местоположения, и служит минимальной основой для формирования цены любого земельного участка.
2. Дифференциальная рента I. Формируется за счет различий в естественном плодородии почвы и/или различий в местоположении относительно рынков сбыта и транспортной инфраструктуры. Участки с лучшими природными или логистическими условиями приносят более высокий доход при равных вложениях труда и капитала, и эта добавочная прибыль присваивается собственником в виде ренты.
3. Дифференциальная рента II. Возникает в результате дополнительных, последовательных вложений капитала и труда в землю (например, улучшение инфраструктуры, мелиорация). Этот вид ренты изначально присваивается арендатором (предпринимателем), но после истечения срока аренды или окупаемости вложений может перейти к собственнику.

Формирование цены земли: Концепция капитализации земельной ренты

Цена земли (рыночная стоимость) в академическом смысле представляет собой не что иное, как капитализированную земельную ренту. Это означает, что цена участка определяется той суммой денег, которую необходимо вложить в банк или другой финансовый актив, чтобы получать ежегодный доход, равный земельной ренте, при текущей ставке ссудного процента.

Логика здесь следующая: инвестор, покупающий землю, ожидает получить доход, сопоставимый с доходом от альтернативных инвестиций.

Формула капитализации ренты в общем виде:

Цена земли = Рента / Ставка капитализации

Для формализованного расчета стоимости земельного участка (C_земли) методом прямой капитализации земельной ренты (Рента) применяется формула:

Cземли = Рента / i

Где:

• C_земли — стоимость земельного участка;
• Рента — годовой чистый доход, генерируемый землей;
• i — коэффициент капитализации (или ставка дохода).

Критически важная методологическая деталь: Коэффициент капитализации (i) для земли, в отличие от оценки улучшений (зданий и сооружений), включает только ставку дохода (доходность инвестиций) и **не включает норму возмещения капитала**. Это объясняется тем, что земля считается бессрочным, неизнашиваемым активом, не требующим амортизационных отчислений. Какой важный нюанс здесь упускается? Если речь идет о временном использовании участка, например, с истощением плодородия, то в ставку капитализации всё же необходимо включать компонент возмещения, чтобы отразить снижение долговечности актива.

Глава 2. Систематизация факторов, определяющих динамику рыночной и кадастровой цены

Цена земли не является статичной величиной; она постоянно находится под воздействием сложного комплекса факторов, которые можно систематизировать по их происхождению: экономические, природно-физические и правовые. На стоимость влияет не только сама земля, но и внешняя экономическая среда.

Экономические и рыночные факторы

Ключевые экономические факторы отражают общую конъюнктуру рынка и инвестиционный климат:

Фактор	Влияние на цену земли
Макроэкономическая ситуация	Общий рост ВВП и доходов населения увеличивает спрос на недвижимость и землю, стимулируя рост цен.
Инфляционные тренды	В условиях инфляции земля рассматривается как надежный актив, защищающий капитал от обесценивания (долговременные сбережения), что повышает спрос и цену.
Спрос и предложение	Неэластичность предложения земли означает, что даже незначительный рост спроса приводит к резкому скачку цен (закон спроса и предложения).
Доступность кредита	Снижение ставок по ипотеке и кредитам на строительство повышает покупательную способность, что прямо ведет к росту цен на участки.
Инвестиционная активность (РФ, 2020–2024 гг.)	Рост спроса на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), особенно после пандемии и введения льготных программ, привел к увеличению числа сделок купли-продажи земельных участков в России на 89% в период 2020–2024 годов. Этот фактор подтверждает привлекательность земли как ликвидного инвестиционного актива.

Природно-физические и правовые факторы

Эти факторы являются уникальными для каждого участка и оказывают непосредственное влияние на его потенциал получения дохода (ренты).

1. Ключевые факторы местоположения и транспортной доступности:

   • Удаленность от центра агломерации: Прямая зависимость: чем ближе участок к крупному городу и его деловой активности, тем выше его стоимость.
   • Наличие инфраструктуры: Близость к дорогам, ж/д станциям, наличие центральных коммуникаций (газ, водопровод, электричество) резко увеличивает стоимость.
   • Социальная инфраструктура: Доступность школ, больниц, магазинов.

2. Природные и физические факторы:

   • Качество грунта и рельеф: Для строительства предпочтительны ровные, сухие участки с прочным грунтом. Высокое залегание грунтовых вод снижает стоимость из-за необходимости дорогостоящих дренажных работ.
   • Плодородие почв (для с/х земель): Для сельскохозяйственных земель ключевым фактором является плодородие, которое количественно оценивается с помощью балла бонитета. Бонитировка почв проводится по 100-балльной шкале, где 100 баллов присваивается эталонной почве. Чем выше балл бонитета, тем выше потенциальная дифференциальная рента I и, соответственно, цена земли.

3. Правовые факторы:

   Это самый влиятельный правовой фактор, который определяет, какую деятельность можно вести на участке: Категория земли и Вид Разрешенного Использования (ВРИ). Правовой режим земель определяется их принадлежностью к определенной категории (земли населенных пунктов, земли сельскохозяйственного назначения, земли промышленности и др.). Внутри категории ВРИ (например, ИЖС, ЛПХ, общественно-деловое назначение) определяет, какую деятельность можно вести на участке. Участок под коммерческую застройку будет стоить в разы дороже, чем участок того же размера под сельскохозяйственное назначение, поскольку он потенциально принесет гораздо большую ренту.

Глава 3. Правовое регулирование и методология оценки земли в Российской Федерации

Правовые основы оборота и оценки: Рыночная vs. Кадастровая стоимость

Земельный оборот и оценка в РФ строго регламентируются целым комплексом нормативно-правовых актов, важнейшими из которых являются Земельный кодекс РФ и федеральные законы об оценочной деятельности и кадастровой оценке.

1. Принцип платности: Статья 65 ЗК РФ закладывает основу, требуя платы за использование земли.
2. Правовой режим: Определяется принадлежностью к категории земель. Категория и ВРИ являются основой для расчета как налогов, так и рыночной стоимости.

В российском правовом поле существуют два ключевых понятия стоимости земли, которые часто не совпадают:

Характеристика	Рыночная стоимость	Кадастровая стоимость
Определение	Наиболее вероятная цена, по которой объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции (Закон об оценочной деятельности).	Стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки, используемая для фискальных целей.
Цель определения	Совершение сделок купли-продажи, залог, страхование.	Расчет земельного налога, арендной платы, выкупной стоимости при изъятии.
Регулирование	Федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ» (отдельные оценщики).	Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (ГБУ).

Важно отметить, что в случаях, когда рыночная стоимость земельного участка определяется в соответствии с законодательством, его кадастровая стоимость может быть установлена равной рыночной стоимости. Почему же тогда возникают споры о превышении кадастра над рынком, если закон предоставляет механизм для их уравнивания?

Методологические подходы к оценке цены земли

Для определения рыночной стоимости земли профессиональные оценщики обязаны использовать три общепринятых методологических подхода, закрепленных в федеральных стандартах оценки (ФСО):

1. Сравнительный подход: Основан на принципе замещения. Оценщик сравнивает объект оценки с аналогичными земельными участками, по которым прошла реальная сделка купли-продажи, и вносит необходимые корректировки (на местоположение, площадь, ВРИ, наличие коммуникаций). При развитом рынке, где достаточно информации о сделках, этот подход считается наиболее надежным.
2. Затратный подход: Применяется реже, поскольку сама земля не создана трудом. В данном контексте он используется для определения стоимости земли через стоимость создания необходимой инфраструктуры (подъездные пути, коммуникации) или посредством метода выделения, когда из общей стоимости улучшенного объекта недвижимости вычитается стоимость самих улучшений.
3. Доходный подход: Основан на принципе ожидания. Приоритетен для оценки земель, которые используются или могут быть использованы для получения регулярного дохода (ренты).

Детализация доходного подхода: Метод остатка для земли

Одним из наиболее точных инструментов доходного подхода, используемых для оценки земли, застроенной или предназначенной под застройку, является метод остатка для земли (или метод остаточной производительности).

Этот метод основан на следующем принципе: чистый операционный доход (ЧОД), который приносит улучшенная недвижимость (здание + земля), распределяется между улучшениями и самим земельным участком. Первоначально капитализируется доход, приносимый улучшениями (зданием), и эта стоимость вычитается из общего ЧОД. Оставшаяся часть дохода (остаток) присваивается земле и капитализируется по ставке для земли.

Алгоритм действий:

1. Определение общего чистого операционного дохода (ЧОД_общий) от всей недвижимости.
2. Определение дохода, приходящегося на улучшения (Д_{улучшений}).
3. Определение остаточного дохода, приходящегося на землю (Д_земли):

   Дземли = ЧОДобщий – Дулучшений

4. Капитализация остаточного дохода для получения стоимости земли:

   Cземли = Дземли / Kкз

Где: C_земли — стоимость земли, K_кз — коэффициент капитализации для земли (без учета нормы возврата капитала).

Глава 4. Проблемы кадастровой оценки и регулирования рынка земли в РФ

Специфика государственной кадастровой оценки

В Российской Федерации государственная кадастровая оценка (ГКО) играет решающую роль в фискальной политике. С принятием **Федерального закона № 237-ФЗ от 03.07.2016 «О государственной кадастровой оценке»** был введен институт государственных бюджетных учреждений (ГБУ), которые стали ответственными за постоянное и централизованное определение кадастровой стоимости.

Ключевые особенности ГКО:

• Централизация: Оценка проводится силами ГБУ, а не частными оценщиками.
• Периодичность: Согласно актуальным изменениям, ГКО проводится в рамках единого цикла: один раз в четыре года в отношении всех объектов недвижимости (в том числе земельных участков).
• Метод: ГКО использует **метод массовой оценки**.

Критика метода массовой оценки и расхождение стоимостей

Основная проблема ценообразования в РФ кроется именно в использовании **метода массовой оценки**. Этот метод позволяет оценить тысячи объектов одновременно, используя статистические модели и усредненные характеристики целых групп аналогичных объектов (кварталов, районов, категорий ВРИ).

Последствия метода массовой оценки:

Метод массовой оценки не учитывает в полной мере индивидуальные особенности конкретного участка, которые могут существенно влиять на его рыночную стоимость: отсутствие локальных коммуникаций, сложность рельефа, локальные экологические ограничения, скрытые юридические обременения.

Это приводит к существенному расхождению между кадастровой и рыночной стоимостью. Анализ соотношения кадастровой и рыночной стоимостей земельных участков в регионах РФ (например, Московской области) показывает, что:

• В 44,1% случаев кадастровая стоимость существенно превышала рыночную.
• В 35,6% случаев кадастровая стоимость была значительно ниже рыночной.

Подобное расхождение создает проблемы как для собственников, переплачивающих налоги, так и для государства, недополучающего доходы от недооцененных активов. Нередки случаи, когда для оспаривания кадастровой стоимости требуется привлечение квалифицированного оценщика для расчета рыночной стоимости. Что из этого следует? Неточность массовой оценки трансформируется в прямые финансовые потери граждан или бюджета, требуя дорогостоящего судебного разбирательства.

Механизмы оспаривания кадастровой стоимости

Законодательство РФ признает возможность возникновения ошибок в массовой оценке и предусматривает процедуры для их устранения (ФЗ № 237-ФЗ):

1. Обращение в ГБУ: Собственник может подать заявление об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, непосредственно в ГБУ, проводившее оценку.
2. Судебное оспаривание: Если досудебные процедуры не привели к желаемому результату, собственник вправе обратиться в суд. Главным основанием для оспаривания является установление кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости. Для этого заявитель должен предоставить отчет независимого оценщика, подтверждающий реальную рыночную цену.

Совершенствование этих механизмов и повышение прозрачности самой процедуры массовой оценки являются ключевыми задачами для развития земельного рынка в России.

Заключение

Цена земли — это сложная экономическая категория, которая на теоретическом уровне представляет собой капитализированную земельную ренту. Ее определение требует применения специфических методологий, учитывающих уникальность земли как бессрочного и неперемещаемого фактора производства. Анализ показал, что стоимость земли определяется мультипликативным воздействием целого комплекса факторов: от макроэкономической конъюнктуры и инвестиционной активности (рост спроса на ИЖС) до индивидуальных характеристик участка, таких как местоположение, рельеф и, что критически важно, Вид Разрешенного Использования (ВРИ).

При академическом анализе необходимо учитывать методологические формулы оценки, в частности, принципы доходного подхода (метод остатка), который позволяет разделить доход, генерируемый улучшениями, и чистый рентный доход, приходящийся на землю.

В условиях Российской Федерации ключевую роль в ценообразовании играет государственная кадастровая оценка, регулируемая Федеральным законом № 237-ФЗ. Однако использование метода массовой оценки является источником системных проблем, вызывая значительное расхождение между кадастровой и рыночной стоимостями (в 44,1% случаев кадастровая стоимость завышена).

Перспективы развития земельного рынка и совершенствования ценообразования в РФ лежат в плоскости повышения точности государственной кадастровой оценки, внедрения более детальных поправочных коэффициентов, учитывающих индивидуальные особенности, и обеспечения прозрачных, эффективных механизмов оспаривания кадастровой стоимости, что в конечном итоге позволит снизить налоговую нагрузку на добросовестных собственников.

Список использованной литературы

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая): Федер. закон от 30.11.1994 N 51-ФЗ (в ред. от 05.02.2007) [Электронный ресурс]. Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».
2. Земельный кодекс Российской Федерации: Федер. закон от 25.10.2001 N 136-ФЗ (последняя редакция) [Электронный ресурс]. Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».
3. Земельный кодекс Российской Федерации. Статья 66. Оценка земли [Электронный ресурс]. Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».
4. О государственном земельном кадастре: Федер. закон от 02.01.2000 N 28-ФЗ (в ред. от 04.12.2006) [Электронный ресурс]. Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».
5. О государственной кадастровой оценке: Федер. закон от 03.07.2016 N 237-ФЗ (в ред. от 31.07.2020) [Электронный ресурс]. Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».
6. О методических рекомендациях по кадастровой оценке земли: Письмо Комитета РФ по земельным ресурсам и землеустройству от 14.06.1996 N 1-16/1240 [Электронный ресурс]. Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».
7. Асаул, А. Н. Экономика недвижимости. – СПб.: Гуманистика, 2003. – 406 с.
8. Игнатова, Л. Л. Экономика недвижимости. – М.: Изд-во МГТУ им. Н.Э. Баумана, 2005. – 168 с.
9. Симионов, Ю. Ф. Экономика недвижимости / Ю. Ф. Симионов, Л. Б. Домрачеев. – М.: ИКЦ «МарТ», 2004. – 224 с.
10. Татарова, А. В. Оценка недвижимости и управление собственностью. – Таганрог: ТРТУ, 2003. – 421 с.
11. Федотова, М. А. Оценка недвижимости / М. А. Федотова, Э. А. Уткин. – М.: ЭКСМО, 2000. – 352 с.
12. Экономика: Учебник / под ред. А. Н. Нестеренко, А. К. Большакова. – М.: ПБОЮЛ М.А. Захарова, 2001. – 562 с.
13. Анализ факторов влияния на земельный рынок в России [Электронный ресурс]. URL: https://1economic.ru/ (дата обращения: 23.10.2025).
14. Беленький, В. Методика определения цены земли и планирования устойчивого землепользования // Вопросы экономики. – 2000. – №7.
15. Земельная рента и цена земли [Электронный ресурс] // БГСХА. URL: https://bgsha.ru/ (дата обращения: 23.10.2025).
16. Красовская, И. Платежи за природные ресурсы // Экономист. – 2000. – №9.
17. Мальцев, К. В. Проблемы развития земельного рынка в Российской Федерации [Электронный ресурс]. URL: https://regionsar.ru/ (дата обращения: 23.10.2025).
18. Методы и подходы оценки земельных участков. Снижение кадастровой стоимости [Электронный ресурс] // CyberLeninka. URL: https://cyberleninka.ru/ (дата обращения: 23.10.2025).
19. Подходы и методы оценки рыночной стоимости земельных участков [Электронный ресурс] // ФГБОУ ВО Красноярский ГАУ. URL: https://kgau.ru/ (дата обращения: 23.10.2025).
20. Подходы, используемые при оценке рыночной стоимости земли [Электронный ресурс]. URL: https://ceae.ru/ (дата обращения: 23.10.2025).
21. Проблемы формирования российского земельного рынка в условиях открытой экономики [Электронный ресурс] // CyberLeninka. URL: https://cyberleninka.ru/ (дата обращения: 23.10.2025).
22. Рынок земли и земельная рента: Глава 11 [Электронный ресурс] // БГУ. URL: https://bsu.by/ (дата обращения: 23.10.2025).
23. Рынок земельных ресурсов и земельная рента: Лекция 13 [Электронный ресурс] // Административно-управленческий портал. URL: https://aup.ru/ (дата обращения: 23.10.2025).
24. Теории рентных отношений. Земельная рента как доход с земли и ее разновидности. Особенности формирования цены на землю. Арендная плата и цена земли [Электронный ресурс] // StudFile. URL: https://studfile.net/ (дата обращения: 23.10.2025).
25. Формирование рынка земли в Российской Федерации [Электронный ресурс] // Science Forum. URL: https://scienceforum.ru/ (дата обращения: 23.10.2025).